Sjekkliste for kjøper: hva du bør vite før du kjøper commercial real estate
Kjøpere av eiendom i utlandet er i økende grad sett på ikke bare som husly, men også som et objekt for lønnsomme investeringer, særlig i krisetider. I studien “Cranio” for 2014 investeringer attraktivitet er for Russerne den nest viktigste faktoren når du kjøper en eiendom i utlandet.
I sammenligningen med oppkjøpet av fritidsboliger å investere i næringseiendommer krever en mer seriøs tilnærming og grundig analyse. For å spare tid og unngå kostbare feil, før du kjøper bør du vite de grunnleggende parametrene for investeringen prosjektet:
- beliggenhet:
- billig hotellrom;
- utgifter;
- funksjoner av leieavtale;
- kapasitet;
- risiko;
- finansiering;
- ledelse alternativer;
- en exit-strategi fra prosjektet.
Beliggenhet
På hvilke steder er i stor grad en funksjon av dens lønnsomhet, risiko og likviditet. For eksempel, kan du stole på investeringer i store byer i Østerrike, Storbritannia, Tyskland, USA og Frankrike. Å studere informasjon om objektets plassering, bør du ta hensyn ikke bare til landet og byen, men området der eiendommen ligger, nemlig:
- på infrastruktur, som for eksempel å investere i boligblokker det er viktig tilstedeværelsen av en Parkeringsplass i nærheten, og sosiale fasiliteter og butikker;
- fordeler og prospekter i området: dette avhenger av om økningen i den fremtidige verdien av objektet og inntekter fra leie;
- transport tjenester av distriktet: hvor er den nærmeste holdeplassen for offentlig transport, enten det er gratis tilgang til motorveiene, hva er avstanden til store transportknutepunkter.
Budsjett
Som en regel, kjøpere er å investere i næringseiendom krever et minimum av 2,5 millioner Euro, som med et mindre beløp vanskelig å finne kvalitet og lav-risiko-objekt. Av økonomiske avhenger i stor grad av valg av type av fast eiendom.
Typer av commercial real estate og deres parametere
Tranio data (gjennomsnitt anbefalte verdier)*
| Typer objekter |
Yield, % p |
Tid kontrakt leie |
Fordeler | Ulemper |
|---|---|---|---|---|
| Fra 300 tusen euro | ||||
| Leilighet (korttidsleie) | 5-7 | Fra 1 dag | Høy likviditet; i forhold til langsiktig leieavtale — høyere avkastning og ingen problemer med utkastelse av leietaker; potensialet for vekst utleie | Risiko og styring av nedetid; i forhold til en langsiktig leieavtale — raskere slitasje |
| Leilighet (langsiktig leie) | 2-3 | Enn 1 år | Høy likviditet; høy etterspørsel fra leietakere, stabilt, selv under krisen | Risiko og styring av nedetid; problemer med utkastelse av leietaker |
| Studentboliger | 4-6 | Fra 6 måneder | Høy etterspørsel fra leietakere | I forhold til leiligheter — lavere likviditet, det er vanskelig å gjenbruke |
| Fra 2,5 millioner euro | ||||
| Leilighet hus | 3-5 | Enn 1 år | Høy likviditet og vekstpotensial av bruk av store bokstaver | Lav avkastning, mange av leietakerne, problemer, utkastelse, må en management-selskapet |
| Street butikker | 3-4 | 3-10 år | Høy likviditet og vekstpotensial av bruk av store bokstaver | Lav kapasitet |
| Supermarkeder | 5-6,5 | 12-15 år | Høy avkastning, langvarige kontrakter | Jo nærmere utløpet datoen kontrakten, jo lavere likviditet |
| Fra 10 millioner euro | ||||
| Sykehjem | 5-6,5 | 20-25 år | Veksten i antall pensjonister, langvarige kontrakter | Det er vanskelig å gjenbruke |
| Kjøpesentre | 4-6 | 5-15 år | Høy kapasitet | Risiko ledelsen for et stort antall leietakere |
| Hoteller | 4-6 | 10-20 år | Høy kapasitet | Det er vanskelig å gjenbruke |
* Gjennomsnittsverdier for objekter:
- i velstående områdene i store Europeiske byer;
- nye objekter, eller etter større reparasjoner;
- utleie kontrakter i begynnelsen av gyldighetsperioden.
Kostnaden for kjøp og vedlikehold
Ved planlegging av budsjett det er verdt å tenke på at kostnaden for å behandle transaksjoner varierer fra 5% til 20% av prosjekt kostnadene avhengig av type eiendom, pris og type transaksjon. Slike utgifter omfatter notarius tjenester og kostnadene av staten registrering, kjøp skatt, Kommisjonen og megler utgifter på prosedyren for kontroll av juridiske renhet på transaksjonen — Due Diligence.
I tillegg, etter kjøp av eieren venter for kostnader: kostnader for tjenester av et forvaltningsselskap, verktøy og reparasjoner, forsikring og avgifter (eiendomsskatt og selskapsskatt). Investorer oppfordres til å ta hensyn til tilstedeværelse av skattefritak og fradrag og betingelser for sine mottak. De kan redusere kostnader og øke fortjenesten.
Hvilke kostnader som dekkes av eier og som leietaker avhenger av type leiekontrakt.
Leietakere og leieavtale
Når en skal studere betingelsene i leieavtalen bør bestemme, hvis objektet er bestilt, som er et anker operatør og hva er reliability av personer eller selskaper som leier plass. Du bør ta hensyn til andelen av leid areal — ideell, er den gjennomsnittlige årlige belegg pris skal ikke være mindre enn 90 %.
Også viktig er den type leie (det kommer an på mengden av vedlikeholds-kostnader, og dermed profitt marginer).
Typer av leieavtalen
| Type leieavtale | Funksjoner |
|---|---|
| Brutto leie lease | Eieren av eiendommen skal utføre alle beregninger for verktøy, utgifter til reparasjon og drift av bygningen, betaler forsikring, og (noen ganger) skatt |
| N leie (Enkelt netto leie) |
Leietaker betaler skatt bare på fast eiendom, alle andre kostnader som bæres av eier |
| NN leie (Double netto leie) |
Leietaker betaler skatter og avgifter og forsikring |
| NNN leie (Trippel netto leie) |
Eieren kostnader leietaker en avgift, “trippel”, som er uten fradrag av skatt, forsikring og vedlikeholdskostnader (disse koster under avtalen dekkes av leietaker) |
| Absolutt NNN leie | Alle kostnader dekkes av leietaker, selv om bygningen er skadet under en naturkatastrofe og må delvis sanering |
For investorer de beste siste to typer kontrakter: i sin uttalelse, vil kostnadene ved å vedlikeholde eiendom fra eieren er minimal.
Du bør også pre-bestemme varigheten av leieavtalen. Det avhenger i stor grad av viljen til investorer til å ta risiko: for eksempel, hvis han ikke er klar til å miste leietakere, er det sannsynlig å investere i eiendom med langsiktige leieavtaler. I motsatt fall, når risikoen for investor er akseptabelt, vil han vurdere eiendom som passer til en slutt eller kortsiktig leie kontrakt.
Kapasitet
Under avkastning kan betraktes som den absolutte årlig inntekt, kontantstrøm, driftsinntekter, store bokstaver pris, vekst, kostnad, penger-på-kontant AVKASTNING og AVKASTNINGEN. Det er viktig å forstå hva slags kapasitet er det du snakker selgeren. For eksempel, som vist i eksempelet nedenfor, IRR kan nå 9 %, mens den store bokstaver pris på 5,5 %.
Sample data
| Verdien av objektet | 10 millioner euro |
|---|---|
| Kostnaden for å kjøpe | 1 million euro |
| Investering | 5 millioner euro |
| LTV | 60 % |
| Renter på lånet | 2,4 prosent |
| Leieinntekter | 650 tusen euro per år |
| Driftskostnader | 100 tusen euro per år |
| De stigende kostnadene | 2% per år |
Typer kapasitet
| Type retur | Definisjon og metode for beregning | Eksempel |
|---|---|---|
| Absolutt årlig avkastning | Det gir en rental eiendom i året før fradrag av driftsutgifter, betalinger på boliglån og avgifter | I eksempelet objektet verdi av 10 millioner euro genererer en absolutt årlig inntekt på $ 650 tusen euro |
| Netto driftsresultat | Den absolutte årlige inntekter, minus driftskostnader | Hvis boet bringer 650 tusen euro per år og driftskostnader beløp til 100 tusen euro per år, netto driftsresultat er lik 550 tusen Euro |
| Netto kontantstrøm | Den årlige overskudd å ta hensyn til driftsutgifter og utgifter til boliglån betaling, før skatt | I eksempelet netto kontantstrøm er lik 300 tusen Euro per år (650 millioner kroner (leieinntekter) – 100 millioner kroner (driftskostnader) – 250 tusen (boliglån betalinger)) |
| Den store bokstaver pris (cap pris) |
Netto driftsresultat til verdien av objektet | Dersom netto driftsresultat er 550 tusen euro per år, og eiendom verdt 10 millioner euro, kapitalisering pris — 5,5 % årlig |
| De stigende kostnadene | Viser hvor mange prosent et år (prognosen) vil øke prisen på eiendommen | I eksempel verdien vekst er 2 % per år |
| Penger-på-Kontant AVKASTNING (Return on Investment, marginer på investert kapital) |
Dette tallet er lik årlig netto kontantstrøm delt på investerte midler | I eksempelet, penger-på-kontant AVKASTNING vil være 6 % per år (300 tusen (netto kontantstrøm) / 5 millioner kroner (investering)) |
| IRR (Internrenten) |
Basert på resultatene av alle kontantstrømmer over hele perioden av prosjektet | Hvis objektet i eksempelet ovenfor for 10 år genererer en kontantstrøm på 300 tusen euro, og deretter investor selger den for 12 millioner Euro, IRR vil være 9 % per år |
Risiko
Risiko er sannsynlighet for tap som følge av eventuelle endringer. Jo mer sjanse for at det vil skje noen negativ hendelse, jo større risiko. Hvis investor ønsker å gjøre store returnerer, må det være villig til å akseptere større risiko. For eksempel, i de viktigste office-markedet i Sentrum av London — etterspørselen overstiger tilbudet, og dette fører til reduksjon av lønnsomheten i segmentet (på pris av ca 4 %). På samme tid, office-markedet i mindre populære områder gir investor en langt større avkastning (for eksempel i Liverpool — 7 %) med noe økt risiko.
Finansiering
I noen tilfeller, investorer ta opp lån for å kjøpe næringseiendom. Dette alternativet er nyttig slik at lånet er en spak for å øke lønnsomheten. De som bestemte seg for å bruke Bank-finansiering, er å finne ut hvilke vilkår du kan forvente:
- hva er størrelsen på lånet i forhold til verdien av eiendommen (Loan-To-Value-Forhold, eller LTV);
- hva er renten;
- hva er lånet perioden;
- hva er Kommisjonen for å gi kreditt.
Ved kjøp av investeringseiendom i Tyskland, låntaker kan forvente et lån på 60% av eiendommens verdi på 2% per år. Når du leier av eiendom yield på 6,5% avkastning på investert kapital, basert på lånet kan nå opp til 8-10 %.
Georgy Kachmazov
Administrerende DIREKTØR og grunnlegger Tranio
Ledelse
“God ledelse er lik en deilig lunsj i restauranten: mat er vakker i utseende og smak, og kelnerne er omsorgsfull og hjelpsom. Viktigst av alt — du trenger ikke å bry seg,” skriver Craig Coppola (Coppola Craig), megler i commercial real estate, USA.
Selvfølgelig, eieren kan klare seg på egen hånd, men det er mer praktisk å leie et selskap som spesialiserer seg i real estate management as dette vil hjelpe deg å spare tid for eieren av objektet.
Exit-strategi og timing av investeringer
Det er to exit strategier fra investering av prosjektet er overføring av arv og salg.
- Overføring av eiendom ved arv. Gjennom årene, verdien av eiendommen øker, og samme objekt kan være eid av samme familie i over 100 år. Derfor transaksjonen skal være strukturert slik at eiendommen kan være arvelig belastet med et minimum av skatt tap. For eksempel, i Frankrike er det en fordel å kjøpe eiendom sivile selskapet eiendomstransaksjoner (SCI) — i dette tilfellet, er det ingen skatt på arv og gave.
- Salg. Den vanlige periode på eierskap av inntekt eiendommen før videresalg — 10-20 år, men det finnes situasjoner der brukeren har behov for å trekke seg fra en investering prosjekt tidlig, slik at objektet må være flytende, dvs., slik at den kan selges raskt (2-4 måneder) uten betydelig tap av verdi. Dette oppnås gjennom kjøp av fast eiendom i premium steder, variasjonen i bruk objekt, etc.
Konklusjon
Kompetent vurdering av alle elementene i denne sjekk-liste, laget før kjøpet av eiendommen vil bidra til å beskytte eiendomsmegling investeringer. Derfor er det nødvendig å velge lav risiko flytende objekter i stabile markeder og for ikke å jage stor avkastning.
Yulia Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.