Lovende investeringer av Paris: hvordan å konvertere kontor til bolig

En av de største eiendomsmegler markeder i Europa — Paris-regionen (île-de-France) — opplever en dobbel krise: kontoret er tomme, og leiligheter er ikke nok. Stadig mer populært er ideen om konvertering av kommersielle lokaler i boligmassen.

Ifølge Immo G Consulting, fra 2002 til 2012 i Ile-de-France ble bygget kun 420 tusen enheter av boliger, og for å gi befolkningen med leiligheter, måtte bygge dem to ganger. Siden 2008, leier og prisene på videregående leiligheter fortsatte å vokse. Nå en kvadratmeter i Paris er allerede mer enn 8 500 euro.

Men fra 2002 til 2012 i Ile-de-France begynte byggingen av et næringsbygg, med et samlet areal på over 12 millioner m2, som er mer enn to ganger den nødvendige volum. Nå i det tomme området fra 2,5 millioner til 3,6 millioner m2 kontorer, 500 tusen m2 som sluttet å bli brukt i løpet av de siste fire årene. Nesten en tredel av dem er uten leietakere 2-4 år. I henhold til DTZ, i Forsvaret, de viktigste forretningsstrøket i Paris, tom 10 % av kontorene. Som rapportert i studien Immo G Consulting, fra 2007 til 2011, salg prisen var nede i 20 %, lease pris er 9 %.

Selv om det tid for å overføre alle ledige kontorer til bolig vil 54 tusen boenheter med et areal på 70 m2 hver. Og det blir bare 1 % av den totale bolig Fondet Ile-de-France. Men, i praksis, ikke alle kontorene kan bli omgjort til leiligheter. Fra 1990 til 2010 i huset til Paris ble det årlig overføres et gjennomsnitt på bare 33 tusen m2 kontorlokaler. Det er et år på denne måten ble lagt 300-400 leiligheter. Innen 2020 regjeringen planer om å øke dette tallet flere ganger.

Lønnsomt videresalg av eiendommen kontor, eller hjemme?

Paris tjenestemenn som arbeider for å gjøre prosessen med å transformere office sektor rask og enkel. For eksempel, for selskaper, arbeider med konvertering av kommersielle plass til boliger ble innført, noe som reduserte satsen for selskapsskatt er 19% brukes til kapitalgevinst.

Den største fordelen med investering kontorer under renovering at kvadratmeter næringseiendom er 15-30% billigere enn en kvadratmeter bolig. Det betyr at renovert office, kan du selge med fortjeneste.

Fleuron Immobilier er ett av selskapene som tilbyr investering kontorer under renovering på sine lokaler. “Essensen av det som er bra med produktet, som tilbyr vår Handlefrihet, er at prisen på kontorer per kvadratmeter lavere enn prisen på bolig lokaler, og uten profesjonell hjelp, selv med forenkling av prosedyrer, vil kjøperen ikke være i stand til å få den ønskede økonomiske effekt. Vi snakker om kontorer som ligger i Prime steder. Det kan være én eller to kontor eller en hel etasje. Lønnsomheten av overdragelsen bolig kan overstige 20 %, og dette er en veldig god demonstrasjon for Paris real estate”,— sier Alexander hovudsmannen, eier og grunnlegger av selskapet Fleuron Immobilier.

Et annet selskap, Novaxia Immo Klubb, kjøper ledige kontorer og bygger dem i bolig. For å bli med i denne bedriften, noe som gir det minst 5 000 EUR. 6 % vil bli belastet når du blir med og 3 % er tatt årlig for ledelsen. Investeringen periode på seks år. Den viktigste fordelen for investorer er at de skaffe gjenstander til en pris 30 % under markedet og få gevinst ved salg. Blant prosjektene Novaxia Immo Club — rekonstruksjon av bygningen i det 20. arrondissement i Paris, på Boulevard de Belleville. I henhold til prognoser, brutto avkastning vil være til 8,66 % per år.

Fallgruver for oversettelse i bolig

Transformasjonen av kontorer i leiligheter er ikke en enkel prosess. For gjennomføring av dette prosjektet vil ha for å overholde mange formaliteter og regler. Siden begynnelsen av prosjektet til ferdigstillelse kan ta fra to til fire år. Nå regjeringen representert ved Statsråd for bolig cécile Duflot er å arbeide for å forenkle prosedyren, og redusere tiden av beslutningsprosessen.

“Den grunnleggende utformingen av bygningen må oppfylle visse krav. Bygningen strekker seg over en bredde på 12-15 m er ikke et problem. Imidlertid fasiliteter i overkant av dette bildet er dårlig belysning, sier Stefan Theriault, administrerende DIREKTØR i Altarea Cogedim Entreprise, arbeider massiv overføring av kontorer til bolig. Eksperter også oppmerksom på at i bygninger med spenn med en bredde på 18 m i prosessen for transformasjon mistet 10-20 % av arealet.

Til tross for at arbeidet blir gjort i den delen av videregående eiendom, de bør være i samsvar med de bestemmelser som gjelder for fast eiendom primære. Og bygging av eldre bygninger ofte ikke er i samsvar med disse bestemmelser og energi effektivitet standarder. Det er også tekniske krav som tilfredsstiller ikke alle kommersielle bygninger. Så, for å bli betraktet som en overnatting, rommet må ha en takhøyde på ikke lavere enn 2,5 m.

For å konvertere office bygning til bolig koster 20-30% dyrere enn å bygge fra bunnen av. Kostnaden for transformasjon av kontorer i boliger er beregnet i 2 000 – 2 500 Kr/m2 ekskl. skatter og avgifter, bygg — i 1 600 – 1 800 Euro/m2.

I Paris, dersom området av den rekonstruerte objektet er større enn 800 m2, 20-30% av plassene skal være reservert for sosial boligbygging. Gitt at sosiale objekter selges billigere enn markedsprisen, prosjekter for transformasjon av kontorer er ikke alltid kostnadseffektiv. I tillegg kontorer mer lønnsomt å leie deres avkastning er 5,5–7 %, mens leiligheter tjene 2-2,5 %.

Hvordan er prosedyren

Første du trenger å søke til byen planlegging Institutt for city hall (service de l’urbanisme) for å sikre at de foreslåtte endringene ikke er i strid med planen for bygging i byen (plan lokal d’urbanisme, PLU).

Videre, administrasjon behov for å få byggetillatelse (permis de construire). Hvis gulvet området overstiger 170 m2, er det nødvendig å leie en arkitekt. Hvis byggverk er ikke forventet, og vi snakker bare om oversettelse i bolig, neobhodimo å lage en pre-varsling (déclaration préalable).

Hvis rommet er i et condominium, bør du lære reglene og vite hva som er begrensningene i dette aktuelle bygningen.

Investor bør sørge for at lokalene er knyttet til alle kommunikasjon: vannforsyning, elektrisk nettverk, telefon linje. Koble kommunikasjon i tilfelle av deres fravær, vil være ganske dyrt.

Deretter må du varsle skattemyndighetene. Etter å ha fått rom overført fra kommersielle til bolig, eier er nødt til å betale andre avgifter: det territorielle, økonomiske skatt (bidrag économique territoriale) og innført skatt på overnatting (taxe d’habitation). For å endre størrelsen på eiendomsskatten, kalt taxe foncière: den skatt er beregnet på grunnlag av betingede leie, mengden som for bolig og næringsbygg, varierer.

Imidlertid, til tross for alle mulige problemer, nå oversettelsen av kommersielle anlegg i bolig er i stor etterspørsel, viktig å velge et godt, levedyktig alternativ.

•

Det motsatte av prosedyren for overføring av boliger for å Finansiere commercial real estate, kan du lese artikkelen “Hvordan bygge en leilighet i en kommersiell bygning.”

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru

Comments are closed.