Inwestycje w budynki mieszkalne we Francji: zakup, zarządzanie, zalety

We Francji wiele inwestorzy wolą budynki mieszkalne poszczególnych mieszkań w różnych budynkach. Wśród korzyści z zakupu całych obiektów — rabat 10-20 %, możliwość sprzedaży części w razie potrzeby i korzystne opodatkowanie.

Niska wydajność lub wysokie ryzyko?

W Paryż i Ile-de-France minimalny próg kosztów kamienic wynosi 2-3 mln euro. W prowincji nieruchomości tego typu można kupić za mniej niż 1 mln Rentowność zależy od lokalizacji obiektu. Na przykład, w centrum Lille, w sprzedaży są domy z wydajnością około 5 % rocznie. Więcej zysków (do 12 %) dają inwestycje w budynki na peryferiach, gdzie wysokie ryzyko przestojów. Jednak, im niższy popyt ze strony najemców, tym mniej będzie dochodu z odsprzedaży.

Lokalizacja	Typ obiektu	Cena sprzedaży tys. euro	Roczny dochód z najmu, tys. euro	Brutto rentowności, %
Paryż, okręg 18	Dom na 13 dwu – i trzypokojowych mieszkań	3 250	114	3,51
Paryż, okręg 18	Dom na 24 dwu – i trzypokojowe mieszkania, z dwoma sklepami	6 615	275,9	4,17
Lille, centrum	Budynek na sześć mieszkań	400	28	7
Chateauroux	Budynek z dwoma mieszkaniami i jednym sklepem	215	18	8,37

Opłaca się kupować budynki w złym stanie. Jeśli inwestor robi remont, to jego podatek dochodowy jest naliczany na preferencyjnych warunkach.

Wydatki na zakup

Przy zakupie całego budynku, koszty nabycia są niższe niż przy zakupie pojedynczych mieszkań w różnych domach. Podstawową część kosztów jest opłata rejestracyjna, która jest wypłacana w wysokości 5,09 %. Notariusz pobiera wynagrodzenie w wysokości 0,825 rodzaj mocowania % od wartości nieruchomości — nie mniej niż 411,25 euro z każdej transakcji. Przy zakupie budynku mieszkalnego inwestor nie płaci opłaty HOA, które są pobierane od każdej sprzedaży i wahają się od 300 do 600 euro.

Typ obiektów	Budynek w całości	Trzy mieszkania w trzech różnych budynkach
Cena sprzedaży	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Wydatki na zakup	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Różnica	3 700

Jak odbudować dwór w blok mieszkalny

Wiele inwestorzy wolą kupować ogromne rezydencje lub małe hotele, aby odbudować ich w budynki mieszkalne do wynajęcia. Wcześniej należy dowiedzieć się w urzędzie miasta, czy obiekt jest w miejscu oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego (Plan Local d ’ Urbanisme, PLU) jako jeden z obszarów bez domów wielorodzinnych.

Zgodnie z artykułem L. 123-1-2 kodeksu Urbanistyki, gmina może ograniczyć liczbę mieszkań w zależności od liczby miejsc parkingowych. Jeśli projekt przewiduje podział przestronnych apartamentów na małe zakwaterowanie, władze mogą zaoferować inwestorowi stworzyć więcej parkingów na ograniczonym terytorium, kupić w długoterminową dzierżawę działki z państwowego funduszu lub zapłacić podatek za brak parkingów. Wymiar podatku — 14 992,90 lub 18 027,39 euro, w zależności od gminy.

W ogóle, na przebudowę rezydencji w budynki mieszkalne nakłada duże ograniczenia w najbliższej przedmieściach Paryża i dużych miastach niż w mniejszych miejscowościach.

Cena usług zarządcy

W przypadku sterowania całym domem nie HOA. Wszystkie pytania związane z kosztami, decyduje właściciel. Niektórzy inwestorzy wolą stworzyć zarządcza komitet z samych najemców. To ekonomiczne, ale zabiera dużo czasu. Wiele ufają zarządzanie wyspecjalizowanym firmom. Agencje w Lille biorą za swoje usługi średnio 8-10 % dochodów z najmu z potrąceniem podatków, bank Crédit Foncier Immobilier — 5 % (bez sterowania renowacji). Komisja firmy Barnes w ogólnym przypadku wynosi 5 %, jeśli jest gwarantowane dochody z najmu — 7%, jeśli inwestor jest właścicielem ponad pięciu mieszkań w jednym budynku — 3,5–4 %. Zakłady Krajowego stowarzyszenia francuskich pośredników w obrocie nieruchomościami (FNAIM) zależą od liczby mieszkań.

Prawa lokatorów i obowiązki właścicieli przy odsprzedaży

Jeśli budynek już сданное do wynajęcia, składa się z więcej niż 10 mieszkań, to mieszkańcy mają prawo pierwszeństwa zakupu w przypadku odsprzedaży. Właściciel jest zobowiązany poinformować każdego najemcy, podając cenę i warunki transakcji. Jeśli dom zawiera mniej niż 10 mieszkań, lokatorzy nie mają wyjątkowe uprawnienia na okup.

W przypadku sprzedaży budynku właściciel musi przekazać kupującemu następujące akty wiedzy technicznej:

• diagnoza efektywności zużycia energii (diagnostic de performance énergétique, DPE) — działa w ciągu 10 lat;
• badanie na obecność naturalnych i technologicznych ryzyka (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• badanie na obecność termitów, jeśli budynek znajduje się w strefie ryzyka;
• zaświadczenie o stanie instalacji elektrycznej w ciągu ostatnich trzech lat, jeśli prąd i gaz przeprowadzone w budynku ponad 15 lat temu;
• zaświadczenie o stanie kanalizacji w ciągu ostatnich trzech lat, jeżeli woda pochodzi w trybie offline;
• badanie na zawartość ołowiu na wszystkich malowanych powierzchniach, jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane przed 1 stycznia 1949 r.;
• badanie na obecność azbestu na wszystkich obszarach publicznych, jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane przed 1 lipca 1997 roku.

Ci, którzy będą sprzedawać budynek nie w całości, a poszczególnymi mieszkaniami, musisz najpierw utworzyć HOA. Jednak zgodnie z artykułem L. 111-6-1 spółdzielni kodeksu, organizacja ta nie może być utworzona, jeżeli budynek непригодно do zamieszkania.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru

Na podstawie materiałów Le Particulier