Ustawa Duflot: jak obniżyć podatek przy zakupie nowego mieszkania we Francji

Od 1 stycznia 2013 r. we Francji obowiązuje prawo Duflot (loi Duflot), zgodnie z którym można zmniejszyć podatki, wynajem do wynajęcia nabyte lub osiedli mieszkaniowych w ciągu dziewięciu lat. Ten mechanizm będzie działać do 31 grudnia 2016.

Do 2013 roku, zamiast prawa Duflot zastosowano prawo Selye (loi Scellier), w ramach którego można było oddać 6 % (dla zwykłych domów) lub 13 % (dla energooszczędnych budynków) od wartości nieruchomości, jeżeli noclegi poddawało do wynajęcia w ciągu dziewięciu lat. Często można usłyszeć opinię, że stare prawo było bardziej opłacalne, niż nowy, ale to nie tak.

„Prawo Duflot bardziej interesujący niż Selye, ale o wiele bardziej techniczna, i daleko nie wszyscy rozumieją jego cechy. To wyjaśnia krytykę. Ponadto minister Cecile Duflot niepopularny: czasem stronniczy stosunek do ministra dotyczy ustawa, która inicjuje”— mówi Lara Парэнан, dyrektor departamentu Europy Wschodniej AS et Associés.

Zgodnie z prawem Duflot inwestor, który kupił nieruchomość w określonym okresie czasu, mogą uzyskać odliczenie podatku w wysokości 18 % od wartości nieruchomości, jeżeli:

• kwota inwestycji nie przekracza 300 tys. euro;
• cena za 1 m2 — nie więcej niż 5 500 euro;
• mieszkanie będzie wynajmowane na minimum w ciągu dziewięciu lat i nie później niż 12 miesięcy po zakończeniu budowy;
• wynajem opłaty nie przekraczają wartości maksymalne, określone przepisami prawa;
• wielkość przychodów przyszłych съемщиков odpowiada ustawionemu progowi;
• mieszkanie odpowiada określonego poziomu efektywności energetycznej (BBC 2005 — dla obiektów wybudowanych do dnia 31 grudnia 2012, lub RT2012 — dla obiektów, wybudowanych po 1 stycznia 2013).

Zgodnie z prawem Duflot można kupić maksymalnie dwa obiekty w rok o łącznej wartości nie więcej niż 300 tys. euro. Tym, którzy zdecydują się kupić mieszkanie we Francji, najbardziej opłaca się kupić studio i apartamenty z jedną sypialnią — one cieszą się największym popytem wśród najemców. Brutto-rentowność wynosi średnio 3,5–4 %. Podatkowi działają w czasie dziewięciu lat.

„Można odliczyć maksymalnie 6 000 euro rocznie w ciągu dziewięciu lat — zaledwie 54 tys. euro za cały okres”— wyjaśnia Lara Парэнан.

Wynajem opłaty w ustawie Duflot stanowią 80 % wartości opłaty za wynajem mieszkań. Zmieniają się każdego roku. Najemca nie może być członek rodziny właściciela.

Aby dowiedzieć się powierzchnia mieszkania i ograniczenia na czynsz, należy skorzystać z wzoru: 0,7+19/P (P — powierzchnia, a także połowa pomieszczeń gospodarczych (piwnica, piwnica, balkon), których powierzchnia wynosi maksymalnie 8 m2). Maksymalna czynsz dla tego obiektu — 636 euro (65*9,88*(0,7+19/65)).

Maksymalne stawki czynszu, euro/m2 (2013)dane AS & Associés

Strefa A bis	16,52
Strefa A (pozostałe obszary)	12,27
Strefa B1	9,88
Strefa B2	8,59

Strefa A obejmuje wiele gminy w Île-de-France, Lazurowe Wybrzeże i francuską część genewskiej aglomeracji, strefa A bis — Paryż i 29 gmin małej korony stolicy, B1 — wielką koronę Paryża i aglomeracji o liczbie mieszkańców ponad 250 tys.osób.

Do strefy B2 dotyczą aglomeracji z populacją liczącą mniej niż 250 tys. osób. Od 30 czerwca 2013 ulgi na ten teren nie stosuje się jednak w połowie takich gmin omówiono możliwość udziału w programie oznaczonego ustawą Duflot.

Maksymalny poziom przychodów przyszłych съемщиков, euro w годданные AS & Associés

	Dla jednego osoby	Dla pary
Strefa A	36 502	54 554
Strefa B1	29 751	39 731
Strefa B2	26 776	35 757

Na przykład, w 2013 roku osoba fizyczna nabywa nowe mieszkanie o powierzchni 65 m2 w Lille (Obszar B1). Takie mieszkania będzie pasował odporność termiczna regulaminem RT2012. Inwestor może skorzystać z podatku netto w wysokości 4 200 euro rocznie w ciągu dziewięciu lat. Łączna kwota oszczędności wynosi 37 800 euro.

Z uwzględnieniem cen i kosztów wynajmu najbardziej opłacalny jest strefa B1, zwłaszcza w mieście Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Rennes i Strasburg. Nie należy lekceważyć i paryskie przedmieścia strefy A — Gennevilliers, Montreuil i Châtillon. Brutto-rentowność lokalnych mieszkań o powierzchni 40 m2 osiąga 5,5 %.

Według AS & Associés, przy zakupie obiektu o wartości 200 tys. euro w kredyt hipoteczny miesięczne koszty z uwzględnieniem świadczeń teoretycznie mogą wynieść 407 euro — dzięki prawu Duflot w tym przypadku oszczędza dużo 333 euro miesięcznie.

Przykład kosztów przy zakupie na kredyt obiektu o wartości 200 tys. euro, euro w месяцданные AS & Associés

Płatności hipotecznych	1 228
Dochody z najmu	488
Kredyt podatkowy	333
Ogólne koszty	407

Tym mechanizmem, można korzystać po wykupieniu abonamentu na papiery wartościowe spółki Cywilnej handlu nieruchomościami (Société civiles de placement immobilier, SCPI), jeśli 95 % aktywów stanowią obiekty, które podlegają pod kategorię opodatkowania zgodnie z prawem Duflot. W tym przypadku wymiar podatku wynosi 18 % od 95 % kwoty subskrypcji papierów wartościowych.

* * *

„Duflot i podobne przepisy mają na sektory, w których potrzebne są dotacje rządowe. W przepisach prawnych związanych z nieruchomościami, państwo wygrywa dwukrotnie: po pierwsze, ja dostaje VAT (19,6 %) raz i częściowo zwraca, ale przy tym nie raz, a w ciągu 10-11 lat (jeden–dwa lata na budowę i dziewięć lat dzierżawy). Po drugie, przepisy te pozwalają zmniejszyć i kontrolować rynek wynajmu, a także robić wynajmu mieszkań są bardziej przystępne dla biedniejszych ludzi”— wyjaśnia Lara Парэнан.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru