W jakie nieruchomości za granicą zainwestować kapitał: w hotelu, sklep lub centrum handlowe? Odpowiedź na to pytanie zależy w dużej mierze od strategii i budżetu, który inwestor gotów przeznaczyć na zakup. Tranio opowiada, jakie przedmioty najlepiej wybierać w różnych ilościach inwestycji.
| Typy obiektów | Rentowność, % rocznie | Termin umowy do wynajęcia | Zalety | Wady |
|---|---|---|---|---|
| Od 300 tys. euro | ||||
| Mieszkania (wynajem krótkoterminowy) | 5-7 | Od 1 dnia | Wysoka płynność; w porównaniu z długoterminowego wynajmu — wyższa wydajność i nie ma problemu z eksmisją lokatorów; więcej potencjał wzrostu czynszów | Ryzyko zarządzania i przestojów; w porównaniu z długoterminowego wynajmu — szybsze zużycie |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 2-3 | Od 1 roku | Wysoka płynność; wysoki popyt ze strony najemców, stabilny nawet w czasie kryzysu | Ryzyko zarządzania i przestojów; problemy z eksmisją lokatorów |
| Studenckie mieszkania | 4-6 | Od 6 miesięcy | Wysoki popyt ze strony najemców | W porównaniu z mieszkaniami — poniżej płynność, trudno jest zmienić przeznaczenie |
| Od 2,5 mln euro | ||||
| Budynki mieszkalne | 3-5 | Od 1 roku | Wysoka płynność, potencjał wzrostu kapitalizacji | Niska rentowność, wielu najemców, problemy z eksmisją, potrzebna jest spółka zarządzająca |
| Sklepy uliczne | 3-4 | 3-10 lat | Wysoka płynność, potencjał wzrostu kapitalizacji | Niska wydajność |
| Supermarkety | 5-6,5 | 12-15 lat | Wysoka wydajność, długotrwałe kontrakty | Im bliżej terminu zakończenia umowy, tym niższa płynność |
| Od 10 mln euro | ||||
| Domy opieki | 5-6,5 | 20-25 lat | Wzrost liczby emerytów i rencistów, długotrwałe kontrakty | Trudno jest zmienić przeznaczenie |
| Centra handlowe | 4-6 | 5-15 lat | Wysoka wydajność | Ryzyko zarządzania przy dużej ilości najemców |
| Hotele | 4-6 | 10-20 lat | Wysoka wydajność | Trudno jest zmienić przeznaczenie |
* Średnie dla obiektów:
Jeśli jesteś gotów zainwestować w nieruchomości od 300 tys. do 2,5 mln euro, Tranio zaleca zakup mieszkania lub apartamenty dla studentów.
Inwestorzy z budżetu 500-600 tys. euro często chcą kupić klasyczną nieruchomości komercyjnych, na przykład handlową lub biurową. Jednak te środki nie są wystarczające do nabycia wysokiej jakości obiektu tego typu. W tym przypadku, pod jakością rozumiemy niskie ryzyko aktywów: lokalizacja, wymiary, niezawodność najemcy, termin i warunki umowy najmu. W ten inwestorom polecamy mieszkań do wynajęcia. Tak, wydajność tego załącznika będzie niższa, ale płynność, niezawodność i wzrost kapitalizacji w dłuższej perspektywie — powyżej. Ponadto, takie nieruchomości w razie potrzeby można używać w celach prywatnych.
Anna Курьянович
Starszy konsultant ds. inwestycji
Wśród zalet wynajmu długoterminowego — stabilny popyt i wysoka płynność obiektu, jednak przy takich inwestycjach istnieje ryzyko, że najemca przestanie płacić i to będzie trudne do eksmisji.
Do wynajęcia najlepiej nadają się jedno – lub dwupokojowe mieszkania w jednym z europejskich miast, w okolicy, popularnym wśród klasy średniej. Można również skupić się na studentów i wybrać mieszkanie w pobliżu dużego uczelni lub wziąć pod uwagę zapotrzebowanie pracowników biur i kupić mieszkanie w pobliżu dzielnicy biznesowej.
Wydajność w przypadku wynajmu długoterminowego wynosi około 2-3 %. Inwestorom, którzy nie są gotowi zaangażować się w systemie samodzielnie, warto zatrudnić spółkę zarządzającą, komisja której — około 5-15 %. Umowy najmu zwykle zawierane są na rok z opcją przedłużenia.
Krótkoterminowy wynajem opłaca dłuższej tym, że wydajność takiego obiektu powyżej (5-7 %) i nie ma problemu z eksmisją lokatorów. Jednak istnieje ryzyko przestojów, a w przypadku wynajmu krótkoterminowego mieszkania szybciej się zużywają niż w przypadku dłuższej.
Zakup mieszkania do wynajmu krótkoterminowego wynajęcia warto w miejscach popularnych wśród turystów. Przy tym najlepiej wybierać duże miasta, popyt w których nie zależy od sezonowości, i wtedy można skupić się nie tylko na turystów, ale i dla biznesmenów podróżujących w interesach, jak i dla pacjentów klinik — w takim przypadku najlepiej noclegi w pobliżu biznesowymi dzielnice lub, odpowiednio, w pobliżu uniwersyteckich klinik.
Krótkoterminowy wynajem przynosi większą wydajność w porównaniu z długim i w tym przypadku nie ma problemu z eksmisją lokatorów
Wynajem krótkoterminowy obejmuje letniskowy do wynajęcia, na наделю lub na kilka miesięcy. Darowizna mieszkania do wynajęcia można, na przykład, przez popularny serwis Airbnb. Jeśli inwestor nie jest gotowy do nurkowania w centrum biznesowe i zajmować się zarządzaniem obiektu samodzielnie, może potrzebować pomocy spółki zarządzającej, komisja której (w zależności od miasta, doświadczenia i zestawu usług) wynosi od 15% do 30% od ceny wynajmu. Зарубежному inwestorowi w każdym razie przyda się pomoc w zarządzaniu i zespół Tranio gotowy do jej świadczenia. Oferujemy zarządzanie mieszkaniami, zdanych do wynajęcia, i gwarantujemy właściwe zarządzanie i wydajność do 5-7 %.
Studenckie apartamenty w pobliżu dobrym uniwersytetem — doskonała inwestycja, ponieważ inwestor będzie zapewniony stały przepływ klientów na długie lata do przodu, przy tym rentowność takich obiektów jest większy, niż u zwykłych mieszkań. Minus w tym, że studencki noclegi w wyspecjalizowanych zespołach szybciej się zużywa niż mieszkania, które w długoterminową dzierżawę. Ponadto, student apartamenty trudniej sprzedać, bo są one przeznaczone dla konkretnych odbiorców, a inwestor nie może używać ich do własnego zamieszkania. Ale w porównaniu z niemieszkalne nieruchomości studenckie apartamenty charakteryzują się wysoką płynnością.
Kupować studenckie apartamenty korzystne w wielkiej Brytanii i Niemczech. Rynki te są niezawodne i charakteryzują się wysokim popytem ze strony władz lokalnych i zagranicznych studentów. Aby poprawnie wybrać miasto do inwestowania w studenckie mieszkanie, trzeba zwrócić uwagę na obecność w pobliżu jednego lub kilku popularnych wśród studentów uczelni, a także na brak nadmiernej podaży na lokalnym rynku najmu, gdzie studenckich apartamentu może konkurować duża liczba wolnych mieszkań, a na wydajność wpływa niski poziom czynszów.
„Średnia rentowność studenckich apartamentów — od 4 do 6 %. Wskaźnik ten zależy od tego, jak duży uniwersytet znajduje się w okolicy, daleko od uczelni znajdują się apartamenty i na ile są one wysokiej jakości i nowoczesne. Zatem, im wyższa jakość, tym niższe jest ryzyko i rentowność”— mówi Agnieszka Качмазов, partner zarządzający Tranio.
Umowy najmu zwykle jest na jeden kalendarzowy lub rok akademicki.
Klientom z budżetem od 2,5 mln do 10 mln euro Tranio radzi kupować przedmioty formatu street retail lub supermarkety. Dla tego budżetu nadają się również budynki mieszkalne, ale inwestycjami w takie obiekty warto zajmować się tylko tym, którzy są gotowi angażować w zarządzanie i okresowo rozwiązywać problemy mieszkańców.
Inwestorowi z budżetem w wysokości do 10 mln euro lepiej traktować jako obiektu dla inwestycji nieruchomości. Często klienci z takim budżetem zainteresowani zakupem małe hotele, ale nie zaleca się rozważyć tę opcję, jeśli mają na pasywny dochód i nie są gotowi być w pełni zaangażowany w zarządzanie przedsiębiorstwem. Oprócz dużych nakładów, hotelarstwo i wymaga pewnego doświadczenia.
Anna Курьянович
Starszy konsultant ds. inwestycji
Budynki mieszkalne charakteryzują się wysoką płynnością, ale, jak i w przypadku z oddzielnymi mieszkaniami, mieszkańców trudno eksmisji, ponieważ w Europie ich prawa są chronione prawnie.
Główna trudność kamienic — duża liczba mieszkańców i duże prawdopodobieństwo jakichkolwiek pytań lub problemów, które wymagają czasu na decyzję. Dlatego inwestor na pewno trzeba pośrednictwem spółki zarządzającej.
Budynki mieszkalne warto wybierać się na rynkach, gdzie mieszkania na wynajem stabilnie popytu, na przykład w Berlinie, gdzie około 85 % mieszkańców — najemców. Warto skupić się na miasta z rozwiniętym rynkiem pracy: jeśli jest praca, jest i najemców, a tym samym, można być pewnym w popycie na mieszkania i stabilnym dochodzie. W Niemczech do takich miast należą Berlin, Hamburg, Dusseldorf, Kolonia i Monachium, w Austrii — Wiedeń.
Przy tym ważne jest, aby zwrócić uwagę nie tylko na cechy miasta, ale i konkretnej dzielnicy: opłaca się kupić dom czynszowy tam, gdzie czynsze i popyt na nieruchomości rosną, liczba mieszkańców wzrasta i planowane duże projekty infrastrukturalne.
Czynsz rentowność budynków mieszkalnych wynosi średnio 3-5 %. Jak i w przypadku z oddzielnymi mieszkaniami, umowa najmu zazwyczaj jest na rok z opcją przedłużenia.
Street retail — to małe sklepy, kawiarnie i restauracje znajdujące się na parterach budynków mieszkalnych. Format ten jest typowe rozwiązanie w zabudowie ulic dużych miast. Pomieszczenia ulicy detalicznej charakteryzują się wysoką płynnością, ale niskie plony. Często w Europie sprzedaje się nie parter osobno, a tylko budynek w całości. Dlatego takich obiektów, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach, mało.
Według Anny Курьянович, główne wskaźniki płynności takich obiektów — lokalizacja na handlowych ulicach z intensywnym ruchem pieszym i w pobliżu przystanków komunikacji miejskiej, a także atrakcyjny wygląd i wygodę dla gości (dostępność витринных okien, oddzielnego wejścia z ulicy, itp.).
Rentowność obiektów formatu street retail wynosi średnio 3-4 %, ale na dużych, znanych ulic handlowych (na przykład, Oxford street w Londynie lub Paseo de Gracia w Barcelonie) może być poniżej 3 %.
W przeciwieństwie do innych typów nieruchomości, wynajem kontrakty obiekty ulicy detalicznej zazwyczaj krótkie — od 3 do 5 lat, ale jest to równoważone przez wysoki popyt ze strony najemców. W niektórych krajach, np. w Hiszpanii, powszechne umowy na 10 lat.
Zaleca się kupować taki obiekt, który stwarza najmniej problemów przy posiadaniu — низкорискованный, w dobrej lokalizacji, niezawodne korporacyjnych najemcy, długoterminowego wynajmu umową. Przy tym wskazane jest, aby maksymalnie koszty operacyjne niósł najemca
„To jeden z najbardziej popularnych formatów inwestycji dla inwestorów międzynarodowych. Jego popularność wynika z łatwości sterowania, niskie ryzyko i wysoką rentowność. Ale są i minusy: im bliżej zakończenia umowy najmu, tym niższa płynność i powyżej zniżka na sprzedaż. Kluczowym czynnikiem zmniejszenia ryzyka jest dobra lokalizacja”,— mówi Agnieszka Качмазов.
Bardziej opłaca się kupić supermarkety w obszarach miejskich z rosnącą liczbą ludności, w sąsiedztwie z innymi punktami handlowymi, притягивающими najemców, w pobliżu przystanków komunikacji miejskiej i głównych szlaków komunikacyjnych.
Rentowność supermarketów wynosi 5-6,5 %. Wynajem kontrakty takich obiektów długotrwałe — zwykle polegają one na 15 lat.
Od tego, jak od inwestora wymaga uczestniczenia w zarządzaniu obiektem komercyjnym, zależy rodzaj leasingu. Najbardziej wygodne dla właściciela umowa typu NNN lease (triple net lease): właściciel pobiera od najemcy opłatą „potrójnie”, czyli bez odliczenia podatku, ubezpieczenia i kosztów utrzymania (te koszty umowy ponosi najemca).
Jeśli masz więcej niż 10 mln euro Tranio zaleca się inwestować w domu opieki. Przy większych budżetach można również inwestować w centra handlowe i hotele, jednak takie obiekty są skomplikowane w obsłudze. Ponadto, do zakupu dużych i wysokiej jakości hoteli i centrów handlowych wymaga inwestycji w wysokości 30-100 mln euro.
Domy opieki — obiecujący wariant dla inwestycji, ponieważ w Europie rośnie liczba osób w podeszłym wieku (według prognoz Eurostatu, do 2040 roku udział osób w wieku powyżej 65 lat wynosi ponad jedna czwarta ludności Europy), a coraz więcej emerytów potrzebują specjalistycznej noclegi. Główną wadą takiego obiektu (jak to jest w przypadku osób, które posiadają kompleksy) — złożoność przełożenie.
Kompleksy dla starszych warto szukać w Austrii, wielkiej Brytanii, Niemczech, USA i Francji, w dużych lub średniej wielkości miastach i ich okolicach. Należy zwrócić uwagę na sytuację demograficzną — ile emerytów będzie w tym rejonie w okresie 10-30 lat (takie dane można uzyskać w procesie przeprowadzenia Due Diligence), a także na to, czy w sąsiedztwie instytucje usługowe, szpitale, ośrodki rehabilitacyjne, czy dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa.
Wysokiej jakości domy opieki w Europie zwykle zdają się z długoterminowymi (średnio 20 lat) sztywne kontraktami. Rentowność z najmu wynosi 5-6,5 %.
Według Jerzego Качмазова, centra handlowe — to skomplikowany wariant inwestycji ze względu na dużą liczbę lokatorów. Oprócz tego formatu handlu ciągle się zmienia, i często zdarza się, że sprzedawane są stare, przestarzały i niefunkcjonalny centra handlowe. Непрофессиональному inwestorowi łatwo wpaść w pułapkę i kupić неперспективный obiekt. „Taki typ inwestycji raczej nadaje się dla inwestorów z zawodowej polecenia sterującego, koszty którą opłaca się przy dużych ilościach przychodów. Moim zdaniem inwestować w centra handlowe warto przy obecności ponad 30 mln euro”— uważa Jarosław Качмазов.
Przy wyborze centrum handlowego należy zwrócić uwagę na siłę nabywczą ludności w regionie, dostępność infrastruktury i dostępność transportową.
„Ważna jest ilość najemców, obecność najemców-magnesów (zwykle jest to znane marki, na przykład, Zara, Nike itp.), obecność w sądzie żywności, okres wynajmu umów, ilość nabywców mieszkających wokół, demografia miasta, stan techniczny obiektu i dopasowanie do aktualnych wymagań technicznych takich budynków, ilość konkurencji w okolicy, a także to, jak długo najemców filmowany obiekt i jakie jest prawdopodobieństwo pojawienia się nowych podobnych obiektów w sąsiedztwie”— mówi Agnieszka Качмазов.
Zalecane najemców — sklepy spożywcze, sklepy z elektroniką, tekstyliów, a także kawiarnia. Im więcej w centrum handlowym znanych marek, tym lepiej dla firmy, tak jak popularne wśród odwiedzających marki przyciągają nowych klientów i tym samym zwiększyć dochody najemców i podnoszą czynsze dla inwestora. Umowy najmu zwykle zawierane są na 5-15 lat. Wydajność centrów handlowych wynosi średnio 4-6 %.
Duża liczba mieszkańców komplikuje zarządzanie
Hotelowy rynek niejednorodny, a na nim są różne w profilu i poziomu ryzyka aktywów. „Trudno jest kupić wysokiej jakości i płynny obiekt z budżetem rzędu 10-15 mln: istnieje ryzyko, że hotel będzie położony w poszukiwanej lokalizacji i będzie zarządzany przez drobnym przez operatora, który może w pewnym momencie zjechać. Przy takim scenariuszu znaleźć najemcy będzie bardzo trudne. Nie zaleca się traktować jako obiektu dla inwestycji małe hotelu: najprawdopodobniej do nich przywiązany mały (a więc wysokiego ryzyka) operator, który „zje” rentowność. Do tego małe hotele najczęściej zakłada osobisty czasochłonne zarządzanie finansami firmy. Dobre, duże hotele znanych zarządzających firmami, znajdujące się w centrum dużych miast europejskich, kosztują od 50 mln i dają niską wydajność (około 4 %), tak jak są oceniane przez rynek jako низкорискованные i bardzo płynne. Między innymi, to jeszcze i prestiżowy dla właściciela aktywów”— mówi Agnieszka Качмазов.
Najlepiej warto wybierać hotele w dużych miastach, nie zależnych od sezonowego zapotrzebowania, z dużym przepływem turystycznym. Oprócz lokalizacji obiektu, należy zwrócić uwagę na stan hotelu, podczas ostatniego remontu, oceny i opinie na Booking.com, dynamikę pobytu turystów w miejscach, sezonowość popytu, konkurencyjność hotele na tym rynku, obecność w budynku spa i sale konferencyjne.
Umowy z operatorami są na 10-20 lat i mogą być dwóch rodzajów: umowa najmu lub umowa o zarządzanie. W pierwszym przypadku dla właściciela oznacza to uzyskanie stałej czynszu, w drugim — procentu od przychodów. Wydajność w przypadku umowy o zarządzanie może być wyższa, ale to zawsze zależy od wyniku finansowego operatora. Rentowność z najmu dla dużych miast i stolic znajduje się na poziomie 4-6 %.
•
Przy planowaniu zakupu доходного obiektu za granicą trzeba wziąć pod uwagę wiele czynników i obliczyć na każdym kroku, dlatego warto zaufać specjalistom z dużym doświadczeniem i dobrą znajomością rynku. Skontaktuj się z menedżerów Tranio, a oni doradzą w kwestiach zakupu nieruchomości za granicą.
Julia Кожевникова, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…