Według badań brytyjskiej firmy Rightmove, 60 % nabywców nieruchomości za granicą to osoby w wieku powyżej 55 lat, już przy zawieraniu transakcji oni myślą o tym, jak majątek zostanie przekazany spadkobiercom. Jest na to kilka przyczyn:
Od 17 sierpnia 2015 w krajach UE obowiązuje ustawa, która zmienia zasady dziedziczenia nieruchomości: wcześniej cudzoziemcy posiadający nieruchomości w Europie (nie w kraju pochodzenia), przekazywano nieruchomości w drodze dziedziczenia zgodnie z prawem kraju, w którym znajdował się obiekt. Zgodnie z nowymi przepisami, procedurą przekazywania dziedzictwa domyślnie zajmuje się ten kraj, w którym zmarły był w chwili śmierci, ale właściciel nieruchomości może dać pierwszeństwo prawa kraju swojego obywatelstwa, czy jest to kraj UE lub jakakolwiek inna.
W wielkiej Brytanii nieruchomości jest dziedziczona zgodnie z brytyjskim prawem, a we Francji — zgodnie z prawem kraju pochodzenia właściciela obiektu
Ustawa ta obowiązuje we wszystkich krajach UE, z wyjątkiem wielkiej Brytanii, Danii i Irlandii, gdzie cudzoziemcy w przekazywaniu dziedzictwa będzie podlegać odpowiednio pod brytyjskie, duńskie i irlandzkie prawa.
Decyzję o przekazaniu dziedzictwa, podjętą w jednym kraju UE, automatycznie uznawane we wszystkich pozostałych krajach Unii. Istnieje również Europejski certyfikat o dziedziczenie (European Certificate of Succession), potwierdzający prawo do nieruchomości.
Oprócz ogólnoeuropejskiego prawa dziedziczenia, są krajowe przepisy regulujące zasady zapłaty podatku od spadku, a także to, kto ma prawo do własności i jaką część należy otrzymują dzieci i małżonkowie.
W przypadku testamentu majątek dzieli się zgodnie z przepisami zmarłego. Jeśli takiego dokumentu nie ma, to nieruchomości przechodzi krewnych zgodnie z prawem.
W większości krajów UE istnieje kilka kolejek dziedziczenia: zazwyczaj w pierwszej kolejności dziedzictwo otrzymują dzieci, rodzice i małżonek zmarłego, a następnie — bracia, siostry, dziadka i babci, dalej są brane pod uwagę interesy innych krewnych i osób pozostających na utrzymaniu. Na przykład, w Niemczech podkreślają trzy stopnie pokrewieństwa, a w Finlandii istnieją dwie kategorie spadkobierców: do pierwszej należą małżonkowie i dzieci, do drugiej — wszystkie pozostałe.
Przede wszystkim dziedzictwo otrzymują dzieci i żony
Zazwyczaj prawo do dziedziczenia następuje automatycznie. Istnieją również terminy, w ciągu których spadkobiercy muszą złożyć deklarację do urzędu skarbowego: w Niemczech to trzy miesiące, we Włoszech — jeden rok, w Hiszpanii i Francji — sześć miesięcy. Również program terminy, w ciągu których spadkobierca może zrezygnować z prawa dziedziczenia. Na przykład, w Niemczech to sześć tygodni po tym, jak spadkobierca dowiedział się o przeniesienie własności.
Do rejestracji dziedziczenia zwykle wymagane są następujące dokumenty:
W wielu krajach Europy obowiązuje zasada o obowiązkowym udziale w dziedzicznej masy — prawo członków rodziny do otrzymania określonego udziału w spadku, niezależnie od tego, czy było to wskazane w testamencie zmarłego. Zasada ta działa prawie wszędzie, we wszystkich krajach UE, z wyjątkiem wielkiej Brytanii i Irlandii. Na przykład, we Francji jedno dziecko zgodnie z prawem, otrzymuje połowę majątku zmarłego rodzica, dwoje dzieci — dwie trzecie, troje dzieci lub więcej — trzy czwarte. Z kolei brytyjskie i irlandzkie właściciele nie są już zobowiązane do przekazywania nieruchomości, znajdującą się we Francji, dzieci. Mogą one determinować ją każdemu innemu człowiekowi, nawet nie członka rodziny.
We Włoszech, zgodnie z zasadą o obowiązkowym udziale w dziedzicznej masie, jedno dziecko otrzymuje połowę majątku, dwoje dzieci i więcej — dwie trzecie, rodzice — jedna trzecia, małżonek lub małżonka — połowę, żona z dzieckiem — po trzecie. Zasada ta stosuje się do wszystkich rodzajów nieruchomości.
W Austrii, Łotwie i w Portugalii i na Cyprze nie ma podatku od spadku. W innych krajach Europy stawka różni się w zależności od stopnia pokrewieństwa: im bliżej dziedzic do наследодателю, tym mniejszy podatek. Również w wielu krajach dostępne są ulgi podatkowe.
| Austria | — | Portugalia | — |
|---|---|---|---|
| Bułgaria | 0,00–6,60 | Słowenia | 0,00–39,00 |
| Wielka brytania | 0,00–40,00 | Turcja | 1,00–10,00 |
| Węgry | 0,00–40,00 | Finlandia | 0,00–36,00 |
| Niemcy | 7,00–50,00 | Francja | 5,00–60,00 |
| Grecja | 0,00–40,00 | Chorwacja | 5,00 |
| Hiszpania | 7,65–34,00 | Czarnogóra | 3,00 |
| Włochy | 4,00–8,00 | Czechy | 0,00–40,00 |
| Cypr | — | Szwajcaria | * |
| Łotwa | — | Estonia | 21,00 |
| Monako | 8,00–16,00 |
W Niemczech przy obliczaniu podatku uwzględnia się wartość nieruchomości i stopień pokrewieństwa. Na przykład, kiedy dziedziczą córki od matki odliczenia podatku wynosi 400 tys. euro, z uwzględnieniem odliczenia pozostała cena nieruchomości podlega opodatkowaniu według progresywnej skali: do 75 tys. euro — 7 %, do 300 tys. euro — 11 %, do 600 tys. euro — 15 % i tak dalej. Za pomocą ulg podatkowych można całkowicie uniknąć podatku od spadku. Na przykład co 10 lat rodzice mogą przekazać dwóm dzieciom majątek o wartości 800 tys. euro bez podatku.
W Hiszpanii spadkobiercy płacą podatek według stawki od 7,65 % do 34,00 %. Do kwoty podatku, a następnie stosuje się współczynnik, który zależy od wartości nieruchomości i stopnia (maksymalny współczynnik — 2,4). Z tego względu rzeczywista maksymalna stawka może osiągnąć 81,60 %. Stawki podatku od spadków i warunki dziedziczenia mogą się różnić w różnych regionach Hiszpanii. W Asturii, na balearach, w Galicji i Murcja podatku nie pobiera się od dzieci poniżej 21. roku życia, dziedziczących majątek rodziców. Dostępne są także kredyty podatkowych (w przypadku bliskich krewnych — do 47 858 euro).
W Europie wysokie podatki na dziedzictwo, ale prawie zawsze można skorzystać z podatkowymi вычетами
We Francji, jak i w Niemczech, stawka (5-60 %) zależy od wartości nieruchomości i stopnia dziedzica. Opodatkowaniu nie podlega majątek, który przechodzi od jednego małżonka do drugiego. Przy tym prawo do dziedziczenia otrzymują w pierwszej kolejności dzieci i rodzice. Dla nich stawka waha się od 5 % (dla nieruchomości tańsze 8 072 euro) do 45 % (dla nieruchomości droższe 1 805 677 euro). Drugi w kolejce — bracia i siostry. Płacą podatek w wysokości 35 % (dla nieruchomości tańsze 24 430 euro) do 45 % (dla nieruchomości droższe 24 430 euro). Stawki dla pozostałych spadkobierców — 55-60 %. Istnieje również podatek rabat 100 tys. euro w przypadku bliskich krewnych.
„Opodatkowanie nie zawsze ogranicza się tylko do opodatkowane na dziedziczenie. W niektórych krajach w przypadku zmiany właściciela nieruchomości może powstać obowiązek zapłaty podatku na przejście prawa własności. Także trzeba będzie dokonać ponownej oceny zobowiązań podatkowych w podatku od dobro dla osoby, która uzyskała majątek. Przeniesienie aktywów w poszczególnych krajach (nawet tam, gdzie nie ma podatku na dziedziczenie) może spowodować i zapłaty opłaty skarbowej”— mówi Aleksiej Panteleev, doradca podatkowy z firmy UFG Wealth Management.
Na przykład, w Austrii nie ma podatku od spadku, ale przy przekazywaniu nieruchomości nie pobiera podatku od przeniesienia praw własności: 2,0 % (w przypadku dziedziczenia bliskimi krewnymi) lub 3,5 % (w innych przypadkach). Na Cyprze i w Portugalii, gdzie podatek od spadków również brakuje, po otrzymaniu nieruchomości spadkobiercy płacą opłaty skarbowej. Stawki opłaty skarbowej na Cyprze — 0,15–0,20 % w zależności od kwoty, w Portugalii — 0,8 %.
Aby pozbyć potomków od niszczą podatków od spadków, wiele sporządza nieruchomości na podmiot — firmę rodzinną, fundusz lub fundusz.
W celu optymalizacji opodatkowania we Francji nieruchomości często jest wystawiany na obywatelskie partnerstwo dla rynku nieruchomości (la société civile immobilière, SCI). W tym przypadku podatek od spadków praktycznie nie istnieje. Trzeba przejść przez takie etapy: założyć SCI, kupić na tę firmę nieruchomości na kredyt, „rozbicie” własność i przekazać ją w prezencie spadkobiercy. Za przekazanie kwoty kredytów hipotecznych odejmuje się od kosztów akcji SCI. Na przykład, ojciec w wieku 59 lat przekazuje w darze nieruchomości przy resztce kredytu 50 tys. euro, przy czym udział mienia, bez prawa do korzystania (nue-propriété) szacuje się na 105 tys. euro (50 % od 210 tys. ogólnej wartości). W takim przypadku kwota podatku wynosi zaledwie 250 euro. Pod „расчленением własności” (démembrement de propriété) rozumie się taki przypadek, gdy, na przykład, rodzic należy do wieczystego użytkowania (prawo do korzystania z nieruchomości), a spadkobierca-syn — nue propriété (nieruchomości bez prawa do użytku, lub po prostu ściany).
Stylizacja nieruchomości na podmiot pomaga zoptymalizować opodatkowanie
W Niemczech od 2009 roku wprowadzono prawo (Erbschafts – und Schenkungsteuergesetz), według którego 100 % aktywów firmy są zwolnione z podatku od spadku, jeżeli spełnione pewne kryteria: biznes musi funkcjonować przez co najmniej siedem lat po dokonaniu zakupu aktywów, a poziom wydatków na wynagrodzenia powinien przekraczać pierwotny poziom osiem razy, lub liczba pracowników powinna przekraczać 20 osób. Jednak w grudniu 2014 roku sąd Najwyższy w kraju orzekł, że ustawa jest sprzeczna z konstytucją, i ta podatkowa może być odwołany w połowie 2016 roku.
W zagranicznych krajach opiekun (zarządca) nie jest zobowiązany informować o dochodach trustu na rzecz organów podatkowych kraju, obywateli, które są beneficjenci, i jest zwolniony z podatku od spadków. Na przykład, nieruchomości w wielkiej Brytanii, wydaną na spółki offshore, firmę, nie będzie podlegać opodatkowaniu na dziedziczenie (to ulgę zostanie anulowana w kwietniu 2017).
„W niektórych przypadkach takie narzędzia, jak fundusz powierniczy lub fundusz, mogą być wykorzystywane do optymalizacji opodatkowania w przypadku dziedziczenia, ale one nie działają, na przykład podczas biegu francuskiej nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych, na przykład w wielkiej Brytanii, hipoteka pożyczka może zmniejszyć konsekwencje podatkowe przy przekazywaniu dziedzictwa: podstawa opodatkowania stanowi tak zwaną „wartość netto składnika aktywów (net asset value), a kredyt hipoteczny (do momentu spłaty) faktycznie zmniejsza koszt składnika aktywów”— mówi Aleksiej Panteleev.
W każdym razie każda sytuacja jest wyjątkowa i wymaga szczegółowych badań jak specjalistą spadkowych, jak i podatkowym ekspertem.
„Zaleca się sporządzić testament u notariusza lub adwokata kraju, w którym znajduje się nieruchomość,— radzi partner zarządzający „Транио” Agnieszka Качмазов w artykule „Dziedziczenie nieruchomości za granicą i innego mienia”.— Najlepiej włączyć bezpośrednio w testamencie sformułowanie typu „z należącej do mnie nieruchomości, a mianowicie dom we Francji na adres…”. Jest to potrzebne, aby nie uogólniać wszystkie nieruchomości, które mogą znajdować się również w Rosji, czy gdzie indziej. Jest to najbardziej pewny sposób, aby uniknąć kolizji egzekwowania prawa i zbędnych sporów”.
Julia Кожевникова, „Транио”
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…