Perspektywiczne inwestycje парижски: jak przetłumaczyć biura w fundusz mieszkaniowy

Jeden z największych rynków nieruchomości Europy — region Paryski (Île-de-France) — przeżywa podwójny kryzys: biura są puste, a mieszkań nie brakuje. Coraz bardziej popularna staje się idea tłumaczenia komercyjnych w fundusz mieszkań.

Według Immo G Consulting, od 2002 do 2012 roku w Île-de-France wzniesiono tylko 420 tys. mieszkań, a w celu zapewnienia ludności mieszkaniami, trzeba było budować ich dwa razy więcej. Od 2008 roku czynsze i ceny na wtórne mieszkania nadal rosnąć. Teraz metr kwadratowy w Paryżu stoi już ponad 8 500 euro.

Natomiast od 2002 do 2012 roku w Île-de-France rozpoczęto budowę obiektów handlowych o łącznej powierzchni ponad 12 mln m2, co ponad dwukrotnie przekracza wymaganą ilość. Teraz w regionie są puste od 2,5 mln do 3,6 mln m2 biur, 500 tys. m2, z których przestały być używane w ciągu ostatnich czterech lat. Prawie jedna trzecia z nich są bez najemców 2-4 lata. Według informacji DTZ, w Дефансе, głównej dzielnicy biznesowej dzielnicy Paryża, puste 10 % biur. Jak poinformowano w badaniu Immo G Consulting, od 2007 do 2011 roku cena sprzedaży obniżyła się tam na 20 %, cena wynajmu — na 9 %.

Nawet jeśli raz przetłumaczyć wszystkie puste biura w fundusz mieszkaniowy, będzie 54 tys. mieszkań o powierzchni 70 m2 każda. I będzie to tylko 1 % od ogólnego funduszu mieszkań Île-de França. W praktyce jednak nie wszystkie biura można przebudować w mieszkania. Od 1990 do 2010 roku w fundusz mieszkaniowy Paryża corocznie переводилось średnio zaledwie 33 tys. m2 powierzchni biurowych. Czyli w roku, w ten sposób dodane 300-400 mieszkań. Do 2020 roku władze planują zwiększyć wskaźnik ten jest kilka razy.

Korzystna odsprzedaż mieszkania: biura lub domu?

Władze Paryża pracują nad tym, aby proces transformacji sektora biurowego szybkie i łatwe. Na przykład, dla firm zajmujących się przemienionych powierzchni komercyjnych mieszkaniowych, została wprowadzona uproszczona stawka podatku na firmy — 19 %, nadające się do wzrostu kapitału.

Główną zaletą inwestycji w biura pod odbudowę w tym, że metr kwadratowy nieruchomości komercyjnych stoi na 15-30 % taniej niż metr kwadratowy mieszkania. To znaczy, że mieści się w budynku dawnego biura można sprzedać z zyskiem.

Fleuron Immobilier — jedna z firm oferujących program inwestycji w biura pod odbudowę ich zakwaterowanie. „Istotą atrakcyjności produktu, który oferuje nasza agencja, w tym, że cena biur za metr kwadratowy jest niższa niż cena mieszkalnych, a bez profesjonalnej pomocy, nawet z uwzględnieniem uproszczenia procedury, kupujący nie będzie w stanie uzyskać pożądany efekt ekonomiczny. Mówimy o biurach zlokalizowanych w prestiżowych dzielnicach. Mogą to być zarówno jeden lub dwa biura, jak i całe piętro. Rentowność tłumaczenia w mieszkania może przekraczać 20 %, a to bardzo dobry znamienne dla paris nieruchomości”,— mówi Aleksander Setnik, właściciel i założyciel firmy Fleuron Immobilier.

Inna firma, Novaxia Immo Club, kupuje puste biura i odbudowuje ich w mieszkania. Wejść w to przedsiębiorstwa można, inwestując w niego co najmniej 5 000 euro. 6 % pobierane przy wejściu i jeszcze 3 % biorą rocznie za zarządzanie. Okres inwestycji — sześć lat. Główne korzyści dla inwestorów w tym, że zyskują obiekty w cenie o 30% poniżej wartości rynkowej i otrzymują zysków kapitałowych przy sprzedaży. Wśród projektów Novaxia Immo Club — przebudowa budynku w 20. dzielnicy Paryża, na bulwarze de Belleville. Według prognoz, stawka brutto rentowności wyniesie 8,66 % w skali roku.

„Pułapki” tłumaczenia w fundusz mieszkaniowy

Transformacja biur w mieszkania — proces skomplikowany. Dla realizacji takiego projektu trzeba spełnić wiele formalności i zasad. Od początku projektu aż do jego zakończenia może potrwać od dwóch do czterech lat. Teraz rząd w osobie ministra mieszkalnictwa Cécile Duflot pracuje nad tym, aby ułatwić procedurę i skrócić czas podejmowania decyzji.

„Podstawowa konstrukcja budynku powinna spełniać określone wymagania. Budynki z przęsłach o szerokości 12-15 m nie stanowią problemów. Jednak w pomieszczeniach, przekraczające ten metraż, będzie złe oświetlenie— mówi Stefan Терио, szef firmy Altarea Cogedim Entreprise, zajmującej się masową tłumaczeniem biur w fundusz mieszkaniowy. Eksperci podkreślają również, że w budynkach z przęsłach o szerokości 18 m w trakcie transformacji jest stracone 10-20 % powierzchni.

Mimo, że prace prowadzone są w sektorze nieruchomości, muszą być one zgodne z przepisami, które odnoszą się do nieruchomości podstawowej. A konstrukcji starych budynków często nie są zgodne z tymi przepisami i standardami efektywności energetycznej. Istnieją również wymagania dotyczące parametrów technicznych, które spełniają nie wszystkie budynki komercyjne. Tak, aby być uznane za mieszkania, pomieszczenie powinno mieć wysokość sufitów poniżej 2,5 m.

Przebudowa budynku biurowego na mieszkalny kosztuje 20-30% droższe, niż budować od podstaw. Koszt transformacji biur w zakwaterowanie jest oceniany przez ekspertów w 2 000 – 2 500 euro/m2 bez podatku, budowa — w 1 600 – 1 800 euro/m2.

W Paryżu, jeśli powierzchnia przebudowie obiektu przekracza 800 m2, 20-30 % pomieszczeń powinny być przeznaczone pod mieszkania socjalne. Biorąc pod uwagę, że obiekty socjalne wynajmowane są i sprzedawane taniej ceny rynkowej, projekty transformacji biur nie zawsze jest opłacalne. Ponadto, biura bardziej opłaca się wynajmować: ich wydajność wynosi 5,5–7 %, podczas gdy mieszkania przynoszą 2-2,5 %.

Jak odbywa się procedura

Na początku trzeba udać się w urbanistyka wydział urzędu miasta (service de l 'urbanisme) i upewnić się, że proponowane zmiany nie są sprzeczne z planem budowy w mieście (plan local d’ urbanisme, PLU).

Dalej w urzędzie musimy uzyskać pozwolenie na budowę (permis de construire). Jeśli powierzchnia przekracza 170 m2, to koniecznie trzeba zatrudnić architekta. Jeśli prace budowlane nie są, i nie chodzi tylko o przeniesienie na fundusz mieszkaniowy, необходимоо zrobić z wyprzedzeniem (déclaration préalable).

Jeśli lokal znajduje się w kondominium, należy zbadać jego zasady i dowiedzieć się, jakie ograniczenia są w tym konkretnym budynku.

Inwestor warto upewnić się, że pomieszczenie jest podłączone do wszystkich mediów: wody, sieci elektrycznej, linii telefonicznej. Połączenie komunikacji, w przypadku ich braku, będzie kosztować bardzo drogo.

Następnie należy powiadomić organy podatkowe. Po tym, jak pomieszczenie tłumaczenie z komercyjnego w fundusz mieszkaniowy, właściciel będzie musiał płacić inne podatki: odwołane terytorialny gospodarczy zbieranie (contribution économique territoriale) i wprowadza podatek od nieruchomości (taxe d ’ habitation). Zmieni się wymiar podatku od nieruchomości, zwanego taxe foncière: podatek ten oblicza się na podstawie warunkowej czynszu, którego wysokość dla budynków mieszkalnych, komercyjnych różni się.

Niemniej jednak, pomimo wszystkich możliwych problemów, teraz tłumaczenie z obiektów handlowych w mieszkalne cieszy się dużym popytem, najważniejsze to dobrać dobry, obiecujący wariant.

•

O odwrotnej procedury, — przekazaniu mieszkania w fundusz nieruchomości komercyjnych — czytaj w artykule „Jak odbudować mieszkania w lokal komercyjny”.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru

Comments are closed.