Ryzyko i korzyści z inwestycji w pokoje hotelowe

Od połowy ubiegłego wieku duże hotele powojennej Europy stały się ćwiczyć sprzedaż poszczególnych pokoi inwestorom. Od tego czasu praktyka ta rozprzestrzeniła się na całym świecie i zdobył najbardziej popularne turystyczne i biznesowe kierunki: wielka Brytania, Francja, Szwajcaria, USA, Australii, Dubaju. Zazwyczaj tego rodzaju załączniki popularne wśród małych inwestorów.

Schemat hotelowej inwestycji jest prosta: inwestor kupuje na własność pokój lub pakiet z kilku pokoi w kompleksie hotelowym. Następnie może on samodzielnie zajmować się zarządzaniem swoją własnością, co zdarza się bardzo rzadko, albo umówić się o zarządzaniu z operatorem hotelowym lub profesjonalną firmę zarządzającą.

Inwestor i operator hotele dzielą zysk ze sobą w jeden z dwóch sposobów. Inwestor może otrzymać stały dochód, który jest z góry negocjuje z operatorem. W tym przypadku zysk nie zależy od rzeczywistego obłożenia pokoju. Wariant drugi — uzyskanie przez inwestora zysku w zmiennym tempie, gdy rentowność pokoje może być wyższa, ale inwestor podzieli się z operatorem, na przykład, ryzyko a nieodebrane apartamentów dla turystów.

W zależności od warunków umowy, inwestor może wykorzystać swoje pokoje, a nie zgodnie z jego przeznaczeniem, czyli do przebywania w nich. Niektórzy operatorzy oferują taką możliwość od razu po zakupie pokoi, inne — po upływie określonego terminu.

Korzyści z inwestycji w pokoju hoteli

Główną zaletą inwestycji w pokoju, hotele — niski próg wejścia. Minimalna cena pokoi hotelowych w Europie wynosi około 100 tys. euro. Zazwyczaj tego rodzaju obiektami inwestycji stają się najbardziej dochodową „woły robocze” branży hotelarskiej — trzy lub cztery gwiazdkowe hotele w Europie.

Jak już wspomniano, inwestor nie obciąża się koniecznością stale zajmować się zarządzaniem swoją własnością. Taki format będzie wygodne dla tych inwestorów, którzy mają podstawową działalność w innej dziedzinie i rozważają inwestycję w pokój hotelowy jako środek zasilenia swojego portfela dochodowym atutem. Zarządzający organizacja rozwiązuje wszystkie ogólne i szczegółowe problemy hotelu, więc można nie martwić się, że inwestor osobiście będzie musiał rozwiązać problem złamanego dusza lub chłodnego przyjęcia lokatorów.

Oprócz tego, inwestowanie w pokoje hotelowe przyciągają możliwością otrzymywać stabilny walutowy dochód, co jest szczególnie ważne dla inwestorów z Rosji w obecnej sytuacji. Średnia wydajność apartamentów hotelowych wynosi około 4 %, przy stałej stopie i 6-10 % w zmiennym tempie. W tym samym czasie do wyboru obiektu trzeba podejść bardzo wyważone: należy zbadać położenie kompleksu i jego perspektywy, a także zapoznać się z doświadczeniami spółki zarządzającej.

Tak więc inwestycja w pokój hotelowy — atrakcyjna i ciekawa możliwość. Ale, jak i w innych dziedzinach, tutaj też ma swoje pułapki, o których powinien pamiętać inwestor.

„Pułapki” inwestycji w pokoju

Dokonywanie transakcji może się znacznie różnić w zależności od ustawodawstwa kraju, więc lepiej nie lekceważyć usług lokalnego prawnika. W tym samym czasie, na przykład, w Austrii transakcja jest zarejestrowana jako kupno-sprzedaż poszczególnych nieruchomości i niewiele różni się od zakupu mieszkania.

Jak już wspomniano, inwestor nie martwi się o marketingowej stronie sprawy, która pozostaje całkowicie w gestii zarządzającej organizacji, jednak ten medal ma drugą stronę: inwestor nie może ustalać politykę marketingową hotelu. Na przykład, jeśli operator postanowił zmodyfikować hotelu z rodzinną w hotel klasy biznes i to rozwiązanie z czasem pokaże swoją nieskuteczność, inwestor nie będzie w stanie na niego wpłynąć.

Lepiej wybrać inwestycyjny pokój w hotelu, znajdującego się pod kontrolą wielkiej sieci z dużym doświadczeniem w zarządzaniu hotelowej nieruchomości. Po pierwsze, to będzie chronić inwestycje od amatorskich rozwiązań, które może podjąć mały hotelarz. Po drugie, duże sieci istnieje od dziesięcioleci, więc pewnego dnia po zawarciu z nimi umowy o zarządzaniu wyśmienite numer, można liczyć na długofalową współpracę.

Tym nie mniej, zawierając umowę o zarządzanie nawet z dużej firmy, należy mocno zdecydować, kto ponosi koszty konserwacji i napraw apartamentów. Jeśli te koszty są ponoszone przez inwestora, to może znacznie obniżyć rentowność inwestycji.

Inwestor musi dobrze poznać obiekt inwestycji i warunki, w których on działa. Choć w tego rodzaju transakcjach, jak zwykle, do uzgodnienia minimalny miesięczny poziom rentowności, żaden hotel nie jest ubezpieczona od rynku głównego żywiołu. Po szoku z 11 września 2001 roku amerykańskie firmy inwestycyjne wyłaczali swoją uwagę z najbardziej „gorących” obiektów w centrum światowych stolic (Nowy Jork, Londyn, Paryż) na mniej luksusowe hotele w prowincji (Halifax, Glasgow, Gloucester). Ważne jest, aby wziąć pod uwagę czynnik sezonowy — hotele zorientowane na rekreacyjny wypoczynek, stoją w „martwy sezon”, podczas gdy hotele, które przyjmują turystów, mają stały dochód przez cały rok (to wyjaśnia, rentowność inwestycji w krajach Europy Zachodniej).

Jeśli u inwestora chęć sprzedać hotelowe apartamenty, to może zmierzyć się z wyzwaniem znalezienia nowego nabywcy. Najbardziej oczywistym kandydatem na zakup takiego obiektu będzie operator hotelowy, jednak on kupi pokój tylko po obniżonej cenie lub bez uwzględnienia wzrostu kapitalizacji. Oprócz tego, pokój hotelowy jako aktywa obciążone licznymi warunków eksploatacji na podstawie umowy, który dobrze podszedł jednemu inwestorowi, ale, być może, w ogóle nie pasuje do drugiego.

W końcu wszechświat inwestora w pokoju, w sezonie nie jest korzystne ani hotelu, ani samemu inwestorowi, ponieważ zmniejsza rentowność inwestycji, dlatego zazwyczaj spółka zarządzająca wymaga oddać jej apartamenty do wynajęcia przez cały okres trwania umowy lub wprowadza limit na czas pobytu inwestora w zaciszu własnego pokoju.

Plusy	Minusy
niski „próg wejścia”	Ryzyko przestoju przy zmiennym oprocentowaniu
urząd wykonuje operator hotelu	obca jurysdykcja transakcji
stabilna wydajność	ograniczenie wpływu na marketing hotelu

Perspektywy rynku

Jak podkreślali uczestnicy Serviced Apartments Summit, która odbyła się w Londynie w 2014 roku, rynek inwestycji w pokoje hotelowe szybko rośnie, szczególnie w ciągu ostatnich trzech lat.

Londyn został nieprzypadkowo wybrano centrum organizacji tego szczytu: według Savills, w Londynie zaledwie 1,6 pokoi przypada na 1000 turystów, podczas gdy w Nowym Jorku i hong Kongu w 5,7 5,3 odpowiednio. W ten sposób, Londyn jest jednocześnie rynkiem o silnej konkurencji inwestorów, ale jednocześnie charakteryzuje się wysokim potencjałem inwestycyjnym.

Nie należy zapominać, że zwrot z inwestycji w pokoje hotelowe zależy od przepływu lokatorów. Z tego punktu widzenia, poważną konkurencję hotelarstwa jest rosnący segment wynajmu prywatnych mieszkań, a także serwisy internetowe, które znacznie uprościły wynajmu nieruchomości od osób prywatnych bez pośredników.

Możliwość inwestowania w swoje pokoje oferują takie sieci hotelowe jak Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Podsumowując, można sformułować kilka ogólnych wskazówek dla inwestorów:

• trzeba uważnie studiować hotelowy rynek w kraju, gdzie znajdują się obiekty dla inwestycji;
• uczyć się możliwości tworzenia kredytowego „na ramię” dla inwestycji — to znacznie zwiększy wydajność;
• wielostronicowy kontrakt na obcym naprawdę lepiej czytać;
• skupić się na trzy – lub czterogwiazdkowych, a nie na pięciogwiazdkowych гигантах luksusowych;
• nie zaniedbywać ofert wojewódzkich hoteli — mogą być nie mniej opłacalna, niż stołeczne;
• pierwszorzedne uwagę należy zwrócić na obiekty w Austrii, wielkiej Brytanii i hoteli we Francji — oni słyną z niezawodności inwestowania.

Ivan Чепижко, Tranio

Comments are closed.