Jak Airbnb i podobne usługi online zmienił się rynek wynajmu mieszkań

Dystrybucja usług online, które pozwalają szybko i bez pośredników (peer-to-peer, lub p2p), wynajem mieszkania, поссорило mieszkańców dużych miast z władzami i отельерами. Ostatnie pewni, że przyczyną problemów na rynku wynajmu i przede wszystkim niebotyczne stawki czynszu, to Airbnb i podobne serwisy. „Транио” zorientowali się w sytuacji.

Skandal w szlachetnej rodzinie

W listopadzie 2015 r. w San Francisco (Kalifornia, USA) odbył się referendum, w którym wśród innych pytań mieszkańcy miasta musieli zdecydować, ograniczać czy możliwości użytkowników online w serwisie Airbnb. Autorzy wydanego na referendum „Oferty F” (taką nazwę otrzymał pakiet zmian legislacyjnych, z którymi wystąpili przeciwnicy Airbnb) zaproponowano wprowadzenie środków kontroli nad wynajęciem za pomocą p2p-usługi:

• ograniczyć możliwość wynajęcia mieszkania do wynajęcia na krótki termin do 75 dni w roku (przy czym nie ma znaczenia, czy właściciel nieruchomości w tym czasie w domu, czy nie; przypomnijmy, że obecnie mieszkania na wynajem w San Francisco w przypadku braku właściciela jest ograniczona do 90 nocy w roku i nie ogranicza jego obecności);
• wymagać od właścicieli wynosić kwartalne raporty o tym, ile dni można było zatrzymać ich mieszkania.

Na podstawie wyników referendum, 55 % mieszkańców San Francisco wypowiedzieli się przeciwko przyjęciu poprawek. Sprzeciw większości głosujących było spowodowane tym, że serwis Airbnb znacznie ułatwia procedurę wynajmu mieszkań do wynajęcia, które na takim przegrzania rynku, jak San Francisco, przynosi duże zyski. W tym samym czasie online-wynajem znacznie skraca oferta na rynku wynajmu długoterminowego, a tym samym przyczynia się do wzrostu czynszów, co denerwuje mieszkańców, zainteresowanych taka wynajmu. Według danych grupy działaczy Share Better SF, 70 % mieszkań, które można wynająć na długi okres lokalnym, wynajmowane są turystom przez Airbnb i podobne serwisy.

Z powodu wysokich czynszów w San Francisco coraz trudniej jest wynająć mieszkanie

Z nowej cyfrowej rzeczywistości do czynienia nie tylko mieszkańcy i władze San Francisco — podobną sytuację można zaobserwować w Barcelonie. W sierpniu 2015 burmistrz miasta Piekła Колау (Ada Colau) uderzyła z krytyką na Airbnb i Booking.com: „serwisy Internetowe nie powinny stać się sposobem na obejście przepisów i być przykrywką dla nielegalnej wynajmu mieszkań w organizacji wycieczek”. Mieszkańcy Barcelony dołączył do негодованию i przeprowadzili kilka akcji protestu przeciwko oddania mieszkań do wynajęcia w organizacji wycieczek po zawyżonych cenach na alei las Ramblas (La Rambla). „Mieszkania, które wcześniej można było usunąć za 300-400 euro miesięcznie, teraz są rozdawane za 600-700 euro”,— powiedział przedstawiciel lokalnych działaczy Ориол Касабелла (Oriol Casabella).

Tak naprawdę czy Airbnb i podobne usługi mają tak silną presję na rynek nieruchomości w dużych miastach? Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto odwołać się do historii powstania i rozwoju tej p2p-platformy.

Mieszkanie pytanie

Firma Airbnb pojawiła się w 2008 roku i niemal natychmiast stał się popularny wśród turystów. Dziś na Airbnb można wynająć noclegi w 34 tys. miast na całym świecie. Wynajem do wynajęcia mieszkanie do wynajęcia, w ciągu miesiąca można wyskoczyć kwotę w dwa-trzy razy większą, niż podczas jej składania jednemu najemcy na 30 dni.

Przy tym w mniej popularnych wśród turystów miastach udział mieszkań wystawionych na Airbnb, w stosunku do całkowitej ilości wolnego dla wynajmu mieszkań jest bardzo niska. Na przykład, w Austin (Austin) poprzez serwis internetowy dostępny tylko 6 % mieszkań, a w Nashville (Nashville) — 3 %, podczas gdy w Nowym Jorku — 18 %.

Ponadto, wpływ Airbnb na rynek wynajmu nierównomiernie, nawet w dużych miastach: w niektórych obszarach, jak zwykle, cieszących się popularnością wśród turystów, udział mieszkań, przekazał za pośrednictwem Airbnb jest bardzo wysoka, w innych sam serwis może faktycznie nie mieć wpływu na zakłady.

Na przykład, w Londynie najwięcej mieszkań przez p2p-serwis do wynajecia w dzielnicy city of Westminster (57 %), co nie jest zaskakujące, ponieważ jest to ścisłe centrum miasta, gdzie jest dużo turystów i biznesmenów, gotowych zapłacić drogie, ale wynajęcia. Nieco mniejsza liczba takich reklam w dzielnicy Kensington i Chelsea (40 %), a także w Camden (28 %), gdzie mieszkają bogaci ludzie, zwykle nie wymagają dodatkowego zarabiania na wynajmie. W mniej prestiżowym Greenwich stawki są znacznie niższe i właścicieli mniej (5 %), a w bardzo dobrym Croydon udział mieszkań, przekazał na Airbnb, i w ogóle wynosi 1 %.

Hotele pod wpływem

Wygoda Airbnb już docenione przez inwestorów: nawet biorąc pod uwagę duże koszty w tym czasie mieszkania na krótki okres przychody są znacznie wyższe, niż w przypadku wynajmu długoterminowego. Nawet jeśli takie mieszkanie będzie bezczynny bez najemcy dwa miesiące w roku, a jej wydajność wynosi 6-7 %, natomiast wynajem długoterminowy przyniesie tylko 3-4 % rocznie.

Oprócz tak wysokiego poziomu rentowności, w porównaniu z zyskiem od obiektów handlowych, mieszkania, przesyłanej przez p2p-usługi, ma jeszcze jedną istotną przewagę konkurencyjną nad innymi obiektami dla inwestycji: jest tańszy, niż, na przykład, centrum handlowe lub hotel, więc stać się inwestorami mogą wiele. Już teraz około jednej trzeciej reklam na Airbnb umieszczone właściciele dwóch lub więcej mieszkań, które w efekcie stają się konkurencją małego hotelarskiej.

Airbnb i podobne strony naprawdę wpływają na rynki najmu nieruchomości w dużych miastach. W tym samym czasie aktywność mieszkańców i władz najprawdopodobniej doprowadzi do tego, że z czasem pojawią się przepisy regulujące korzystanie z takich usług i podatkowe wypłat dla ich użytkowników. Niektóre środki są podejmowane już teraz. Na przykład, jeśli sprzedam mieszkanie w Barcelonie, można ją wynajmować mieszkanie do wynajęcia, tylko po otrzymaniu specjalnego pozwolenia od władz lokalnych. Inwestorzy polują na takie apartamenty, a ci, którzy nie zdążyli wykupić licencję, zmuszeni wynająć mieszkania tylko na długi okres.

Marina Филичкина

Kierownik działu sprzedaży Tranio

Ivan Чепижко, „Транио”

Comments are closed.