Trendy na rynkach nieruchomości komercyjnych Europy i USA: ceny, wydajność i perspektywy
Według danych jll dane liczbowe, w pierwszej połowie 2016 r. w globalnej nieruchomości komercyjnych zainwestowano około 260 mld euro, czyli o 10 % mniej niż w pierwszym półroczu 2015 roku. To w dużej mierze wyjaśnia spadku aktywności na dwóch największych rynkach świata — amerykańskim, gdzie inwestycje w dolarach spadła o 16 % z powodu укрепившейся waluty, i na brytyjskim (-28 %), gdzie panowała niepewność w związku z „Брекзитом”.
Rozważmy rynki dochodowej nieruchomości siedmiu krajów:
- Austrii,
- Wielkiej brytanii,
- Niemiec,
- Hiszpanii,
- USA,
- Francji,
- W czechach.
Austria
Inwestycje. W pierwszej połowie 2016 roku w nieruchomości komercyjne w Austrii zainwestowano 1,5 mld euro, co w 8,5 razy więcej, niż w analogicznym okresie 2015 roku. Jest to spowodowane tym, że w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku zawarto kilka znaczących transakcji, wśród których — sprzedaż wieże IZD za 270 mln euro. Na austriackim rynku dominują inwestorzy z Niemiec.
Biura. Na biura musiałem 54 % inwestycji w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku. Popyt w Wiedniu przewyższa podaż, są puste i tylko 6 % pomieszczeń. Aktywność na rynku biurowym hamuje i niewystarczająca oferta. Średnia rentowność — 4,2 % rocznie.
Nieruchomości komercyjnych. W I kwartale 2016 w segment był dołączony tylko 1 % inwestycji, ale w 2015 roku otrzymał około jedną czwartą kapitału. Średnia rentowność — 4-5 %.
Magazyny. W tym sektorze brakuje wysokiej jakości produktu. Kupujący magazynów w większości przypadków zajmują je sami, a nie wynająć. Wydajność — 6,5 % w Wiedniu i 7 % w Graz.
Noclegi. Od 2008 do 2015 latach ceny mieszkań w Wiedniu wzrosła o 75 %. Wśród nabywców na rynku 40 % — cudzoziemcy. Średnia rentowność mieszkania — 3,5−4 %.
| Typ nieruchomości | Wynajem, euro/m2 w miesiąc |
Roczna dynamika najmu, % |
Ceny, euro/m2 |
Roczna dynamika cen, % |
Rentowność, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wiedeń | ||||||
| Biura | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Street-ретейл | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Magazyny | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 14,4 | -2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Biura | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Street-ретейл | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Magazyny | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 11,3 | -2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Wielka brytania
Inwestycje. Wielka brytania — największy europejski rynek nieruchomości. W 2015 roku w komercyjne obiekty tego kraju zainwestowano 73 mld euro, z czego prawie połowa przypadła na Wielki Londyn. Przy tym 43 % inwestorów — cudzoziemcy, głównie amerykanie. W pierwszej połowie 2016 roku wartość inwestycji w ten segment rynku wyniósł około 29 mld euro, czyli o 28 % mniej w stosunku do analogicznego okresu roku 2015-go.
Biura. W I kwartale 2016 na biura musiałem 42 % inwestycji. Czynsze rosną, wydajność spada. Biura segmentu premium w Londynie przynoszą 3,6 % w skali roku.
Nieruchomości komercyjnych. W I kwartale 2016 w segment zainwestowano 14 % inwestycji. Stopa zwrotu z płatnych obiektów street-handlu detalicznego mają tendencję spadkową (3,4 % w skali roku w Londynie).
Magazyny. W I kwartale 2016 na magazyny musiała 12 % inwestycji. Na rozwój sektora korzystnie wpływa na wzrost wolumenu handlu online w kraju. Wydajność magazynów w Londynie — 4,8 %.
Noclegi. Od 2007 roku (poprzedni szczyt) na rok 2015 noclegi w Londynie zdrożała o 50 %. W wielkiej Brytanii w tym samym okresie wzrost wyniósł tylko 7 %. Rentowność mieszkań w brytyjskiej stolicy — 2,4 %.
| Typ nieruchomości | Wynajem, euro/m2 w miesiąc |
Roczna dynamika najmu, % |
Ceny, euro/m2 |
Roczna dynamika cen, % |
Rentowność, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Londyn | ||||||
| Biura | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Street-ретейл | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Magazyny | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Biura | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Street-ретейл | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Magazyny | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 12,4 | n/d | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Niemcy
Inwestycje. NIEMIEC — drugi co do wielkości rynek nieruchomości w Europie po wielkiej Brytanii. W pierwszej połowie 2016 r. w komercyjne obiekty Niemczech zainwestowano 17,5 mld euro, czyli o 4 % mniej w stosunku do pierwszego полугодию 2015 roku. Około 40 % inwestorów — cudzoziemcy.
Biura. W I kwartale 2016 r. na biura przypadła prawie połowa inwestycji. W miastach „siódemki” popyt rośnie szybciej oferty, wynajem drożeje, a wydajność spada. Wysokiej jakości biura przynoszą około 4 % rocznie.
Nieruchomości komercyjnych. W I kwartale 2016 w segment zainwestowano 20 % inwestycji. Stopa zwrotu z płatnych obiektów street-handlu detalicznego mają tendencję spadkową. Średnio przynoszą 3-4 % rocznie.
Magazyny. W I kwartale 2016 na magazyny musiałem 10 % inwestycji. Z powodu braku dobrych ofert i silnego popytu rentowność maleje (5-6 % rocznie).
Noclegi. Od 2011 do 2015 latach mieszkania w Niemczech zdrożała średnio o 55 %, w Monachium — 65 %, w Berlinie — prawie 2 razy. Długoterminowy wynajem mieszkań przynosi średnio około 3 %.
| Typ nieruchomości | Wynajem, euro/m2 w miesiąc |
Roczna dynamika najmu, % |
Ceny, euro/m2 |
Roczna dynamika cen, % |
Rentowność, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | ||||||
| Biura | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Street-ретейл | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 92,0 | 0,0 | 25 976,5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Magazyny | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| Monachium | ||||||
| Biura | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
| Street-ретейл | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Magazyny | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Hiszpania
Inwestycje. W 2015 roku wartość inwestycji w nieruchomości w hiszpanii osiągnął maksimum po kryzysie — 13 mld euro, czyli o 25 % więcej w stosunku do roku 2014. Jednak w pierwszej połowie 2016 w segment zainwestowano 3,4 mld euro, czyli o 20 % mniej w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Liczba inwestorów zagranicznych wzrasta: w 2015 roku udział cudzoziemców na rynku nieruchomości komercyjnych wynosiła około 50 %, w pierwszym półroczu 2016 — już 73 %.
Biura. W 2015 roku na ten sektor miał 43 % inwestycji. Popyt na wynajem w Madrycie i Barcelonie był najwyższy w ciągu ostatnich 9 lat. Jednak na rynku wciąż wysoki udział wolnych pomieszczeń: w Madrycie są puste 15,9 % biur w Barcelonie — 14 %, ich wydajność w Madrycie i Barcelonie wynosi 4,3 i 4,5 % odpowiednio.
Nieruchomości komercyjnych. W 2015 roku w centra handlowe oraz kompleksy Hiszpanii zainwestowano 2,65 mld euro (rekord za 10 lat). Rentowność street-handlu detalicznego wynosi około 4 %, kompleksów handlowych — 5 %.
Magazyny. Popyt w Madrycie i Barcelonie przewyższa podaż, a liczba wolnych obiektów gwałtownie spada. Wydajność — około 7 %.
Noclegi. Od 2007 roku, kiedy hiszpański rynek osiągnął szczyt, do 2015 (okres dna po kryzysie) noclegi w Hiszpanii zmniejszyła się o 43 %. Największym potencjale wzrostu cen mają rynki Barcelony i Madrytu. Rentowność mieszkań — około 5 %.
| Typ nieruchomości | Wynajem, euro/m2 w miesiąc |
Roczna dynamika najmu, % |
Ceny, euro/m2 |
Roczna dynamika cen, % |
Rentowność, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madryt | ||||||
| Biura | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Street-ретейл | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Magazyny | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcelona | ||||||
| Biura | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Street-ретейл | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Magazyny | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
STANY zjednoczone
Inwestycje. Według danych jll dane liczbowe, od 2009 do 2015 latach inwestycje w amerykańskie nieruchomości komercyjnych wzrosła o około 20-25 % rocznie. W pierwszej połowie 2016 roku w ten segment zainwestowano 108 mld euro, czyli o 16 % mniej w stosunku do roku 2015. Rynek nieruchomości komercyjnych w USA nadal pozostaje największym na świecie.
Biura. Udział wolnych pomieszczeń maleje, wynajem drożeje, rentowność spada na większości (72 %) rynków. Pomieszczenia przynoszą średnio 4,4 % rocznie.
Nieruchomości komercyjnych. W Miami, Nowym Jorku i San Francisco są puste 2-3 % pomieszczeń, wysokiej jakości ofert nie brakuje. Udział wolnych przestrzeni w pierwszej połowie 2016 r. miała tendencję do wzrostu. Średnia rentowność — 4,6 %.
Magazyny. Według sondażu firmy PwC, magazyny — najbardziej obiecujący segment na rynku nieruchomości komercyjnych w USA w 2016 roku. Jeden z głównych zagrożeń tutaj — zużycie przestrzeni, tak jak połowa takich obiektów w stanach Zjednoczonych, zbudowany w 1980 r. lub wcześniej. Udział wolnych przestrzeni w tym sektorze maleje, wynajem drożeje, wydajność spada. Magazyny w USA przynoszą średnio 5 % rocznie.
Noclegi. Domy wielorodzinne — silny i stabilny sektor nieruchomości komercyjnych w USA. W 2015 roku obiekty tego typu przyciągają 30 % inwestycji. Według stanu na 2016 rok, ceny w USA jeszcze na 5 % poniżej szczytu z 2007 roku, w Miami na 22 %. Apart jest Nowy Jork, gdzie mieszkanie kosztuje 13 % droższe w stosunku do 2007 roku. Średnia rentowność nieruchomości w STANY zjednoczone — 4,4 %.
| Typ nieruchomości | Wynajem, euro/m2 w miesiąc |
Roczna dynamika najmu, % |
Ceny, euro/m2 |
Roczna dynamika cen, % |
Rentowność, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nowy Jork | ||||||
| Biura | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Street-ретейл | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Magazyny | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Biura | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Street-ретейл | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Kompleksy handlowe | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Magazyny | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Francja
Inwestycje. Wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne Francji w 2015 roku osiągnął ośmioletniego wysokość — 26 mld euro. W pierwszej połowie 2016 roku w takie obiekty tutaj zainwestowano 9,1 mld euro, czyli o 16 % więcej niż w analogicznym okresie 2015 roku. Wzrost inwestycji ze względu na fakt, że zostały zawarte trzy transakcje o wartości ponad 500 mln euro. Około jedna trzecia inwestorów na rynku francuskim — cudzoziemcy.
Biura. Wysokiej jakości ofert nie brakuje, popyt przewyższa podaż, stopa zwrotu mają tendencję spadkową. Biura w segmencie premium przynoszą średnio 3,25 % w skali roku.
Nieruchomości komercyjnych. We Francji buduje się niewiele obiektów handlowych, a nowa oferta jest tworzony głównie z powodu редевелопмента. Stopa zwrotu znajdują się na historycznym minimum (około 3 % dla obiektów street-handlu detalicznego w Paryżu).
Magazyny. Inwestycje w ten sektor są niewielkie i stanowią tylko 3 % całości inwestycji. Popyt przewyższa podaż, stopa zwrotu mają tendencję spadkową. Magazyny przynoszą średnio około 6 % rocznie.
Noclegi. Francuski rynek mieszkaniowy stosunkowo spokojnie znosi okresy kryzysu. Roczna dynamika cen mieści się w zakresie od -2 do +2 %. W I kwartale 2016 ceny były o 8% niższe w stosunku do pico III kwartału 2011 roku. Rentowność mieszkania — około 3-4 %.
| Typ nieruchomości | Wynajem, euro/m2 w miesiąc |
Roczna dynamika najmu, % |
Ceny, euro/m2 |
Roczna dynamika cen, % |
Rentowność, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paryż | ||||||
| Biura | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Street-ретейл | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Magazyny | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
| Lyon | ||||||
| Biura | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Street-ретейл | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Magazyny | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Czechy
Inwestycje. W pierwszej połowie 2016 r. inwestycje w nieruchomości komercyjne w Czechach spadła o 29% do 956 mln euro. Jednak kwota zainwestowanych w segment funduszy na 39 % powyżej średniej z ostatnich 10 lat.
Biura. Popyt przewyższa podaż, stopa zwrotu mają tendencję spadkową. W Pradze najbardziej popytu biura klasy „A”. Puste 14,6 % pomieszczeń. Średnia stopa rentowności w segmencie premium — 5,5 %.
Nieruchomości komercyjnych. Jak i na biurowym rynku, w sektorze obiektów handlowych również popyt przewyższa podaż i stawki zwrotu mają tendencję spadkową. Średnia rentowność obiektów street-handlu detalicznego w segmencie premium — 5,25 %.
Magazyny. Puste placu spadła do minimum pięcioletniego (5 %) i wysoki popyt podgrzewa spekulacyjne budowę. Średnia rentowność wysokiej jakości magazynów — 6,5 %.
Noclegi. Ceny mieszkań w Czechach osiągnął dna w 2013 roku i od tego czasu rosną. W 2015 roku wzrosły o 4,5 %. Około 40 % sprzedanych w 2015 roku w Pradze obiektów mieszkalnych — to apartamenty z jedną sypialnią. Noclegi w czeskiej stolicy przynosi średnio 3,7 % rocznie.
| Typ nieruchomości | Wynajem, euro/m2 w miesiąc |
Roczna dynamika najmu, % |
Ceny, euro/m2 |
Roczna dynamika cen, % |
Rentowność, % |
Prognoza na 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Praga | ||||||
| Biura | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Street-ретейл | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Magazyny | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
| Brno | ||||||
| Biura | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Street-ретейл | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Kompleksy handlowe | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Magazyny | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Mieszkania (wynajem długoterminowy) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Według prognoz Cushman & Wakefield, w 2016 roku łączna wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w UE (nie licząc rynek wielkiej Brytanii) będzie o 10 % wyższa, niż w 2015 roku, a w wielkiej Brytanii — o 25 % niższe. Spadek aktywności inwestorów w Wielkiej Brytanii może być powiązany z „Брекзитом”. Według prognozy jll dane liczbowe, wolumen inwestycji na rynku USA w 2016 roku zmniejszy się o 10-15 % w ujęciu rocznym. Główny powód — brak ciekawych propozycji i niepewność makroekonomiczna.
Stopa zwrotu na rynkach rozwiniętych w ostatnich latach miały tendencję spadkową z powodu wysokiego popytu na nieruchomości segmentu premium i rosnących cen. Eksperci spodziewają się, że ten trend się utrzyma i w latach 2016-2017. Czynsze i ceny na obiekty również będą rosły. Według prognoz Standard & Poor ’ s, nieruchomości będą drożeć nawet w wielkiej Brytanii, pomimo „Брекзит”: w 2016 roku wzrost wyniesie 5 %, a w 2017-m cena spadnie do około 2 %.
| STANY zjednoczone | Wielka brytania | UE | |
|---|---|---|---|
| Roczna dynamika inwestycji, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Wydajność | Spadnie lub utrzyma się na dotychczasowym poziomie | Spadnie w segmencie premium, wzrośnie w średnim segmencie cenowym | Spadnie w segmencie premium, wzrośnie lub utrzyma się na dotychczasowym poziomie w średnim segmencie cenowym |
| Stawki najmu | Wzrośnie | Utrzymują się na dotychczasowym poziomie w segmencie premium | Utrzymują się na dotychczasowym poziomie lub wzrośnie |
| Popyt ze strony najemców | Utrzyma się na dotychczasowym poziomie lub wzrośnie | Utrzyma się na dotychczasowym poziomie lub spadnie | Utrzyma się na dotychczasowym poziomie lub wzrośnie |
| Ceny nieruchomości | ↑ | ↑ | ↑ |
Julia Кожевникова, Tranio
Comments are closed.