Frota compradores das receitas de propriedade: estudo analítico Tranio (2016)

No início de 2016, a empresa Tranio realizou um estudo analítico sobre o idioma russo investidores, вкладывающим ferramentas доходную imóveis no exterior. Esta é a quinta grande estudo de Tranio.

Após a desvalorização do rublo em 2014-2015, os nativos da Rússia e outros países da ex-URSS aço de cerca de metade de comprar bens no exterior. No entanto, o aumento na proporção de compradores que adquirem imóveis não para a sua própria residência, com a meta de investimentos — sobretudo para alugar.

Em nosso estudo, baseou-se nos resultados de duas pesquisas on-line. Na primeira pesquisa participaram 561 agência imobiliária a partir de 37 países, e na segunda — 153 falando do comprador, que recentemente compraram ou vão comprar, доходную imóveis no exterior.

Em primeiro lugar, temos considerado o país mais populares entre estes encargos são de investidores. Neste ranking de popularidade países é estimado, com base na quota de consultas no “Local”, relacionadas com a compra de imóveis comerciais em 2015:

	País	A proporção de motores de consultas, %
1	Alemanha	22,1
2	Espanha	06,5
3	EUA	06,0
4	República checa	04,9
5	Itália	04,8
6	Reino unido	04,7
7	França	04,6
8	Turquia	04,3
9	Letónia	04,0
10	Montenegro	03,5

À pergunta: “Muitos dos clientes da Rússia e de outros países da ex-URSS adquirem доходную um imóvel?” 54 % dos corretores de imóveis respondeu: “o Número de clientes, tais perceptível, mas é pequeno em comparação com o número de compradores de outros países”. É o mais popular, a resposta na maioria dos países analisados.

74% dos entrevistados apontam que o número de transações com русскоязычными compradores diminuiu após a desvalorização do rublo em 2014-2015,. No entanto, cresce o número de investidores em доходную imóveis. Na enquete anterior, realizado Tranio em 2013, 56 % dos corretores de imóveis observamos que esta compradores comerciais de objetos de pouco ou nenhum, e na pesquisa de 2015 essa opinião aderiram apenas 27 % dos entrevistados. A proporção daqueles que acredita que a amizade entre os investidores muito, aumentou de 44 a 73 %.

A proporção de amizade entre os investidores, especialmente, tem crescido em países onde antes de nossos compatriotas principalmente compravam spa habitação para si mesmo (por exemplo: Espanha, Itália, França). Em países que tradicionalmente eram populares entre os investidores (por exemplo: reino Unido, Alemanha), a proporção manteve-se no mesmo alto nível:

País	O número de entrevistados, indicaram um número importante de estes encargos são de investidores, %
	2013	2015
A proporção de amizade entre os investidores cresceu
Espanha	37	65
Itália	32	75
França	00	50
A proporção de amizade entre os investidores se manteve em alto nível
Reino unido	67	80
Alemanha	89	82

Entre estes encargos são de investidores dominado por empresários bem sucedidos, tendo um negócio ativo em portugal ou noutros países da ex-URSS. Eles tendem a investir em imóveis, dá não necessariamente de alta, mas de uma renda estável, em uma moeda. Os principais motivos dos investidores são as seguintes:

• Diversificar investimentos e protegê-los de nacionais riscos políticos e econômicos.
• Criação de um fundo de pensão.
• Passar a ir para as crianças sobre a herança e garantir o seu bem-estar financeiro.
• Obter uma autorização de residência desenvolvida em um país estrangeiro.

Geralmente, os investidores compram residenciais ou comerciais, objetos de locação, e apenas poucas estão interessados em projetos de incorporação imobiliária ou редевелопмента. A maioria dos corretores de imóveis (65 %) apontam para que não mais de 10 % das investidores estão investindo em tais projetos. De acordo com George Качмазова, sócio-gerente Tranio, “o principal lucro aos nossos investidores traz um ativo de negócio em casa. Mas no exterior eles comportam-se como pensionista: preferem simples alugado renda. Eles ainda não querem e não sabem lidar projetos added value na Europa, embora com o tempo, a sua competência está aumentando”.

Exceções — Tailândia, Montenegro e república Checa, onde 89, 75 e 63 % dos corretores de imóveis, respectivamente, indicaram que mais de 10 % dos nossos compatriotas estão envolvidos no desenvolvimento de projetos ou редевелопментом.

“Os russos costumam comprar доходную imóveis no mesmo local, onde antes ganharam uma habitação para si mesmo,— diz George Качмазов.— Isso é compreensível: eles conhecem bem as características locais e orientados para o mercado local. Normalmente eles passam o tempo no seu estrangeiras casa, e lhes é mais fácil de gerenciar rentável objeto, se ele está perto”.

Os mais populares de investimento objetos — residenciais, apartamentos e casas: 63 % dos entrevistados disseram que este tipo de propriedade está entre os três mais procurados. Destacam-se em especial, a Bulgária, a Hungria e Portugal, onde esta é a resposta que escolheu 95, 89 e 86 %, respectivamente. Pelo contrário, na Alemanha, Itália e reino Unido, essa resposta não é a mais popular (37, 36 e 27 %, respectivamente).

Segundo popularidade opção de hotéis, escolhido 34 % dos corretores de imóveis. Hotéis especialmente exigidos na Áustria (78 %). A maioria dos entrevistados (62 % daqueles que apontam para hotéis) apontam que a frota investidores mais auto-controlam as que carregam a sua gestão da empresa. No entanto, em países diferentes, pode ocorrer uma diferença significativa: por exemplo, na Bulgária e no reino Unido todos os 100 % dos entrevistados responderam que os investidores utilizam os serviços de gestão de empresas, na Alemanha e na Áustria, esta variação representa 71 % das respostas. Pelo contrário, na Itália e na Turquia todos os respondentes indicaram que os próprios investidores controlam os hotéis.

Outra pedida tipo de propriedade—, produzindo casas (seu apontam para 16 % dos entrevistados), especialmente na República checa, estados unidos e Alemanha (57, 43 e 42 %, respectivamente).

Para outros tipos de investimento imobiliário representam uma pequena percentagem de respostas, apesar de sua popularidade notável em alguns países:

Tipo de propriedade	País (entre parênteses — número de respondentes, %)
Lojas de rua	Reino Unido (60), França (36), Áustria (33), Letónia (33)
Cafés e restaurantes	Espanha (29), Portugal (29), Reino Unido (27)
Supermercados	Alemanha (32), Espanha (16), Reino Unido (7)
O espaço de escritório	Reino unido (33)
Alojamento para estudantes	Áustria (22), Grécia (17)
Habitação para idosos	Bulgária (16)

O custo médio residencial de receitas imobiliárias é de 200 тыс. de euros, imóveis comerciais — 1,2 milhões de euros, embora os orçamentos variam consideravelmente dependendo do país e do tipo de propriedade. Pesquisa com clientes mostra que todas as transações são feitas no valor de, em média, 1,7 vezes mais caro do orçamento, em que os compradores se concentraram inicialmente.

Entre a ocorrência de um cliente e o fechamento do negócio, em média, passa de 4 a 5 meses, embora os prazos variam consideravelmente em diferentes países:

O tempo médio de transação	País
Até 4 meses	Tailândia, Hungria, Letónia, Turquia, Grécia, Montenegro, Bulgária, Portugal, República Checa
Cerca de 5 meses	Alemanha, Espanha, Itália, estados unidos
Mais de 6 meses	França, Áustria, Reino Unido

Investidores têm expectativas excessivas de rentabilidade. A partir de uma pesquisa de corretores de imóveis deve ser, que a partir de imóvel residencial, em média, esperam o rendimento de 5,7 % ao ano, a partir comercial — 6,9 %. No entanto, a pesquisa com clientes mostra que o real é o rendimento de imóveis residenciais acontece, em média, 4,3 %, e comerciais — de 5,6 %.

No entanto, as expectativas de rentabilidade de nossos compatriotas, com o tempo, aproximando-se a real indicadores. Questionário de 2013 mostrou que, então, os compradores de imóveis residenciais em média contou com o rendimento de 6% ou 7% ao ano e comercial — 8% a 9%.

A pergunta “quantos compradores levam o crédito para a compra de imóveis comerciais?”, também demonstra significativamente diferentes resultados em diferentes países. Em França, reino Unido e Áustria, a proporção de compradores, tais particularmente grande (43, 50 e 57 %, respectivamente). Por outro lado, em muitos países (por exemplo, na Tailândia, Grécia e Hungria), russo comprador é quase impossível obter uma hipoteca, e, com isso está relacionado a maior proporção de respostas “de Tais clientes pouca ou nenhuma”.

Em casos de explosão, os investidores tomam de empréstimo, a proporção do dinheiro emprestado, o objeto de valor é, em média, 40% a 50%, e praticamente não varia em diferentes países.

Se em 2013, apenas 10 % dos corretores de imóveis observamos que a maior parte dos compradores de instalações comerciais de liberar o empréstimo então em 2015 e essas respostas representam 27 %. De acordo com George Качмазова, é crescente o interesse em hipoteca devido ao fato de que “por um lado, após a crise, os investidores tornam-se menos do seu próprio dinheiro. Mas, por outro lado, os investidores tornam-se компетентнее e melhor entendem que a competência apresenta uma decoração de crédito ajuda a simplificar a tributação e aumenta o retorno do investimento. Além disso, agora o dinheiro emprestado custam barato também é um plus em favor da hipoteca”.

Descobrimos que o aspecto de crédito, em média, aumenta o tempo de operação em 33 dias, embora em diferentes países diferentes: por exemplo, em Espanha transações envolvendo empréstimo são fechadas em média, 21 dias de mais tempo, e na Áustria, em 48 dias.

Fundos para a compra de imóveis na maioria das vezes chegam da Rússia, como observado por 73 % dos corretores de imóveis. No entanto, outras opções são alocados em alguns países:

Fonte de receitas	O número de dos entrevistados, %	Notáveis do país (entre parênteses — número de respondentes, %)
Rússia	73	Grécia (100), Turquia (92), Montenegro (92), Bulgária (91)
“Offshore” zona de	28	Estados unidos (67), reino Unido (57)
Os países europeus	24	Áustria (67)
Países da ex-URSS, com exceção da Rússia	13	República Checa (43), Turquia (31), Bulgária (24)

Mais da metade dos compradores (52 %) indicaram que não vão, no futuro, vender imóveis, e planejam ficar com ele e, posteriormente, passar por herança. Daqueles que tem a intenção de vender o objeto, 55 % esperam fazer isso em cerca de 10 anos, após a compra, de 35% em 5 anos, e apenas 3 % — 3 anos.

Entretanto, de acordo com uma pesquisa do ano de 2013, 40 % dos investidores que planejam vender o seu доходную de imóveis residenciais, iriam fazê-lo no prazo de 2 a 3 anos. Assim, se antes os investidores procuraram спекулятивному extração de lucro, mas agora eles estão mais interessados na preservação de capital. George Качмазов observa que “esta tendência está intimamente relacionado com o fato de que os investidores reduzem a exigência de rentabilidade, em favor da redução de riscos e confiabilidade a longo prazo”.

Respondendo a pergunta: “Quais são as principais dificuldades de trabalhar com o russo compradores недвжимости?”, a maioria dos corretores de imóveis (52 %) apontaram altas expectativas de rentabilidade, e em segundo lugar — lentidão (36 %). A distribuição de respostas para essa pergunta mostra a tabela:

Dificuldades de trabalho descrição compradores	O número de dos entrevistados, %	Notáveis do país (entre parênteses — número de respondentes, %)
Altas expectativas de rentabilidade	52	Reino Unido (73), Alemanha (68), Áustria (67)
Lentidão, o atraso da transação	36	República Checa (75), Reino Unido (73)
Falta de vontade de seguir a longa procedimentos de condução de transações	25	Tailândia (56)
Problemas com a confirmação de fundos	23	Espanha (43)
Incompetência em matéria de investimento imobiliário	22	Estados unidos (57)
A barreira do idioma	06	Grécia (27), Turquia (17)

Os compradores apontam que o maior problema — para encontrar o destino adequado: esta opção indicaram que 64 % dos participantes da pesquisa. Em segundo lugar, a resposta: “Estruturar o negócio, otimizar a tributação” (18 %).

Segundo as previsões de George Качмазова, em 2016, o número de amizade entre os compradores de imóveis residenciais no exterior será reduzida ainda em 20-30 %. Quando isso ocorre em 30-40 % aumentar o número de nossos compatriotas, que desejam vender suas casas no exterior devido ao alto custo de conteúdo. Junto com 20-30 % de aumento do número de falantes de inglês compradores das receitas de propriedade.

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