Porquê investir na moradia estudantil da Europa

O principal problema de amizade entre os investidores — a busca de melhor (em termos de risco e retorno) de um objeto para anexos. Нежилая imóveis comerciais geralmente não está disponível os investidores comuns por causa de sua opulência, porque a maioria dos clientes se habitação para arrendamento. A compra de um apartamento e entrega de longo prazo tem algumas vantagens óbvias — em primeiro lugar, é a facilidade na gestão, mas também há desvantagens relativamente baixo rendimento (cerca de 3 %) e problemas com o despejo de inquilinos em caso de necessidade.

Mínimo, em termos de perdas, o caminho para o investimento — apartamento estudantil, uma espécie de “ouro” do mercado imobiliário. Uma boa opção em termos de balanço risco/retorno. A verdade, enquanto apenas 5 % das investidores consideram o investimento neste tipo de propriedade, enquanto que no exterior ele tem sido considerado um dos mais rentáveis e promissoras.

Quais os benefícios

A partir de 2012, os investidores estrangeiros, anualmente, investir em um apartamento estudantil não menos de us $6 bilhões — e isso contando apenas as grandes transacções (acima de us $7,5 млн.). O que é interessante essa ferramenta?

Em primeiro lugar, o número de alunos está crescendo no mundo. De acordo com a OCDE (Organização para cooperação e desenvolvimento econômico), o número de pessoas que estudam no exterior, cresceu de 2 milhões, em 2000, para 4,5 milhões em 2012, e, em 2025, o seu número é chegar a 8 milhões de pessoas. Além disso, o crescimento da classe média e o aumento do número de pessoas ricas nos países emergentes (em particular da China) significa também o aumento da demanda por aluguel de apartamentos estudantis.

A alta demanda significa que os riscos na hora de investir em um apartamento estudantil é mais investimentos em imóveis não residenciais espaço. Assim, os locatários influencia fortemente a situação económica e os alunos precisam de alojamento sempre, mesmo em tempos de crise.

Em segundo lugar, o rendimento, a estudante de apartamentos acima, que o rendimento apartamentos normais, entregando longo prazo. Boas áreas das cidades europeias estudante imóveis traz, em média, de 4 a 6 % ao ano, enquanto o normal habitação — 2-3 %. O rendimento pode ser maior ou menor de 4 a 6 %, dependendo de quão grande universidade, ao lado, a distância da universidade apartamentos e o quanto eles são de qualidade e modernos. Assim, quanto maior a qualidade e melhor lugar, menor risco e maior rentabilidade.

Em terceiro lugar, o investimento em um apartamento estudantil diferentes baixo limiar de entrada no mercado. Comprar um apartamento por um preço a partir de €90 000 – 100 000 mas para os anexos, num edifício inteiro precisa de €15 a 30 млн. por Exemplo, os investidores podem comprar um novo apartamento estudantil área de 17-23 m2 r $ 70 000 – 100 000 em Liverpool. Rendimento (sem dedução de despesas) será de 7 %, ou r $ 4 900 por ano, quando a compra do estúdio de r $ 70 000. Quando o fizer, orçamento de compras, você poderá reduzir pela metade, se aproveitar da hipoteca. Os detentores de grandes orçamentos, é interessante a compra de todo o albergue. Assim, a taxa de €14,7 milhões, pode adquirir uma residência estudantil centenas de apartamentos em Nuremberg. Rendimento — 4,9 %, ou mais de €720 000 por ano.

Outra vantagem é a gestão passiva. Para os proprietários de negócios na Rússia imóvel no exterior — uma ferramenta de poupança de custos, e não a principal fonte de renda, e não têm tempo para uma gestão independente. Quando você investe em um apartamento estudantil de gestão implementados pela sociedade gestora, a qual é, geralmente, o desenvolvedor, que construiu a pousada, e o investidor não precisa pensar em uma solução de vários problemas (procura de inquilinos, reparação e пр.). O custo dos serviços de gestão da empresa — cerca de 10 % da renda.

A participação no соинвестировании a construção de complexos de apartamentos na Europa para os investidores privados implica passivos anexo (administração lida com a empresa de gestão), enquanto que os compradores recebem o rendimento não só da locação, mas também de редевелопмента.

As armadilhas

No entanto, como e quando investir em qualquer outro tipo de propriedade, os anexos em um apartamento estudantil tem seus riscos. Por exemplo, o apartamento estudantil é difícil (ou melhor, impossível) para converter-se, porque eles estão localizados especializados e complexos, junto com as universidades, e eles só podem viver os alunos. Se os investidores não podem usar o apartamento para a sua estadia, assim como a loja em los de alguém, de quem não é estudante. E se apartamentos estão localizados no bairro de mercado e a demanda por esta instituição de ensino superior caiu, o proprietário será difícil de vender o objeto.

A liquidez, a estudante de apartamentos abaixo do que a liquidez apartamentos normais, no entanto, acima, que não residenciais objetos.

É importante compreender que o apartamento estudantil em pousadas — não é a mesma coisa que as acomodações apartamentos em prédios de apartamentos. Muitas vezes os desenvolvedores gostam de неопытностью investidores e anunciam estúdio em edifícios de apartamentos em áreas próximas a universidades como a de estudante em apartamento. A diferença é que, nos documentos deve ser indicado, que pode usar o objeto apenas como uma residência de estudantes e viver em um edifício podem apenas os estudantes da universidade.

Como foi mencionado acima, o rendimento, a estudante de apartamentos é de 4-6 %. Se o vendedor promete um alto rendimento (9-10 % ou superior), então, provavelmente, os investimentos serão associados com um adicional de risco — o desinteressante localização e, consequentemente, a baixa procura, a má gestão ou desgastados do edifício. Para proteger-se da última risco de baixa qualidade de um objecto e o envelhecimento—, recomenda-se comprar novos objetos. É melhor comprar um apartamento no mercado primário, assim como a aquisição de habitação secundária rapidamente surgem os custos de reparação, que diminui o rendimento.

Onde comprar

Comprar um apartamento estudantil é benéfico no reino Unido, Alemanha e França. Estes mercados são confiáveis e são de alta demanda de estudantes nacionais e estrangeiros (para compartilhar a mais recente é de 10 a 20 % do número total de alunos). Oportunidade para investidores nos mercados da Áustria, Suíça e Espanha são limitados, assim como não há como objetos ainda na fase de projeto compradas corporativos, investidores — empresas e fundações. Quanto aos estados unidos, o maior mercado de apartamentos estudantis, então lá é a frase redundante, o potencial de crescimento nas taxas de aluguer limitado, e mesmo locais, os investidores correm para os mercados europeus em busca de maior rendimento de propostas.

Ao escolher a cidade precisa prestar atenção para a existência de “ímã” — localizado nas proximidades popular da faculdade, bem como na ausência de excesso de oferta no mercado de arrendamento, onde o aluno apartamento pode competir com um grande número de apartamentos privados, e na rentabilidade de um impacto negativo do baixo nível de taxas de aluguel.

Também é importante a demografia — o quanto está crescendo e vai crescer, o número de estudantes na cidade. Se o número de alunos não for alterado ou reduzido, mas estão sendo construídos novos dormitórios e complexos, então a taxa de ocupação será de baixo, apartamentos ficarão desertas e o investimento não trará lucro. Por exemplo, na Alemanha, o número de alunos cresce quase universalmente, mas há cidades, tais como o Iene e o Greifswald, onde o número de alunos por cinco anos diminuiu de 10-11 %.

No reino Unido para investir em um apartamento estudantil prometendo grandes centros universitários, com pouca oferta de habitação, como Bristol, Londres, Oxford e Edimburgo, e também, em Manchester. Na Alemanha têm a capacidade cidades da Baviera (Würzburg, de Nuremberg, de Passau), bem como de Heidelberg e Frankfurt am Main. Em França, as boas oportunidades de investimento há nas cidades de Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, de Marselha, de Estrasburgo.

Лайфхак para os investidores — entre os primeiros a saber onde e quando será a criação de uma faculdade ou universidade nova, e comprar o apartamento ao lado.

Por exemplo, no final de 2017, terá início a construção do campus em Cardiff, e graças a um projeto da universidade local para atrair mais de 2.000 estudantes de todo o mundo. E a 2019 nos subúrbios a norte de Paris abre a maior na Europa campus das faculdades de ciências sociais, na qual irão trabalhar e estudar com professores e alunos de várias universidades.

Com a disseminação da tecnologia da internet, mais e mais popularidade, vai comprar o ensino a distância, no entanto, as formas tradicionais de educação permanecerão no centro da atenção dos alunos que, nas próximas décadas. E, portanto, um apartamento estudantil, perto de escolas, ainda são populares.

George Качмазов, sócio-diretor Tranio

Comments are closed.