Receitas e despesas dos investidores: como planejar o orçamento antes de comprar um imóvel comercial
Considera-se que os imóveis comerciais exige maiores custos de manutenção. No entanto, existem esses tipos de contratos de locação, em que os custos se encontram em арендаторах e tendo em conta o rendimento custo de pagar muito mais, mesmo quando a disponibilidade de empréstimo. “Транио” fala sobre os principais artigos de receitas e despesas, quando da posse comerciais objetos.
Artigos das receitas e despesas do proprietário de imóveis comerciais
| Receitas | Custos |
|---|---|
| — o aluguel, — ao ar livre (outdoor) propaganda e publicidade interior (indoor), — atenuação — valorização dos imóveis: o ganho de capital no caso de revenda de um objeto. |
1. – Offs de custos na compra de imóveis:
— o valor do imóvel, 2. Os custos regulares: — pagamento de hipoteca (se o imóvel comprado a crédito), |
* Em muitos casos, estes custos são devolvidos ao proprietário através de uma taxa de serviço, que é pago pelo locatário.
De renda: não se esqueça de indexação de locação e de amortecimento
O proprietário de imóvel recebe o aluguel do mês (Áustria, Alemanha, Espanha) ou para o trimestre (da França) para a frente. No reino Unido, República checa e Suíça comuns como a mensal, e поквартальные pagamentos. Quando da assinatura do contrato com o inquilino depósito de montante igual a três meses de aluguel (em Espanha — dois, na Suíça — seis).
Ao alugar centros comerciais de aluguel, às vezes, é cobrado como uma porcentagem de volume de negócios anual (de 3 a 10 %). Âncora inquilinos (empresa, снимающие não menos do que 5 a 15 % da área objeto) geralmente pagam menos do resto.
Em caso de longo prazo (10 anos) os contratos de aluguel anualmente indexado de acordo com o crescimento da inflação no país. Mas, por exemplo, na República checa o tipo de prática é quase nenhuma, porque a maioria dos contratos é de 3 ou 5 anos.
Além de realmente taxa dadas estabelecimento, o proprietário normalmente cobra ao locatário o IVA para alugar. Este valor posteriormente é pago ao estado. Em alguns casos, o senhorio pode, em parte de devolver o prêmio pago o IVA como compensação pelos custos de reparação ou construção.
“IVA recebido de inquilinos, compensa o investidor IVA, o prêmio pago, quando da compra de um objeto. Na Alemanha, esse sistema funciona automaticamente: o estado imediatamente exclui o IVA do valor do objeto, e o imposto sobre serviços de intermediação e outros custos de transação de compra de compensados a partir de uma futura da renda”, diz George Качмазов, o sócio-gerente “Транио”.
A receita também pode ser atribuído a depreciação. Essa redução é tributável o valor dos imóveis devido ao seu potencial de desgaste. Por exemplo, se o imóvel custa 10 milhões de euros, dos quais 2 milhões — é o valor da fase, então, porque a terra não está sujeita a desgaste, depreciado serão 8 млн. Se evitar que a depreciação comercial do edifício é de 2 % ao ano, a partir do valor tributável anual serão deduzidos 160 тыс. de euros. Além disso, do lucro tributável serão deduzidos os juros sobre o empréstimo.
Custos: principal — prescrever condições favoráveis no contrato
Os custos podem ser ocasionais (valor do objeto, hipotecas, impostos de compra, comissão de corretores e т. д.) e regulares (despesas de manutenção, pagamento de hipoteca e т. д.).
– Offs de custos de compra de imóveis e da transação são, em média, cerca de 10 % do valor do objeto. Eles podem ser adicionados os custos para a reparação e acabamento de interiores, este valor depende do estado de um objeto.
Quanto aos custos regulares sobre o conteúdo, então, dependendo do tipo de contrato de locação, o investidor pode ser, em parte, a partir deles foi liberado. O tipo mais comum de aluguel — NNN lease, em que o proprietário só paga o conteúdo de estruturas de suporte do edifício. Direitos e deveres do inquilino e do locador negociados em um determinado contrato de locação.
Os custos do proprietário dependendo do tipo de arrendamento
| Tipo de locação | Quais são os custos é o dono | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | Manutenção | Seguro | Imposto sobre a propriedade |
| N lease (Single net lease) | Manutenção | Seguro | — |
| NN lease (Double net lease) | Manutenção | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), o equivalente, na Alemanha — Dach & Fach | Apenas a reparação da fachada e do telhado de um edifício | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
Em qualquer dos tipos de custos de locação de serviço, seguro e impostos, inicialmente, pode levar o proprietário do imóvel, mas após o seu pagamento, o montante gasto pode voltar para ele em forma de taxa de serviço, que inclui a compreensão de contrato de custos. Taxa de serviço paga pelo locatário e é projetado para permitir que o proprietário poderia devolver o gasto.
Cada país tem condições típicas, relativas a despesas e deveres do inquilino e do proprietário. Por exemplo, no reino Unido, o proprietário não é quase nenhuma despesa (distribuído tipo de alugar um absolute NNN lease), e na França, ele paga o conserto, a comissão de corretores, dedicadas ao aluguer, e do imposto sobre imóveis (tipo de concessão — gross rent lease).
Os custos de inquilinos e senhorios de um típico contratos
Os Dados Da Cushman & Wakefield
| País | Os custos do locatário | Os custos para o proprietário |
|---|---|---|
| Áustria | — locação: apoio jurídico — 1% do aluguer anual, o estadual imposto — de 1 %, a comissão da agência a 3 meses de aluguel; — taxa de serviço: inclui despesas domiciliares, a comissão de gestão, custos de limpeza, seguro e o imposto sobre a propriedade; — reparar: os espaços interiores; — O IVA de aluguer: 20 %. |
— reparação de: a fachada e o telhado. |
| Reino unido | — o arrendamento de: a comissão de corretores de imóveis — 5-10% do aluguer anual, apoio jurídico — cerca de 5% mais IVA 20 %; — taxa de serviço: inclui utilitários, seguro de saúde, gestão de custos e impostos sobre a propriedade; — reparação: reparação (totalmente) e de conteúdo; — seguro: o locatário paga o seguro de interior, diretamente, e para o seguro de projetos externos — através de taxa de serviço; — O IVA de aluguer: 20 %. |
— o locador paga o conserto e seguro de estruturas de apoio, mas estes custos são reembolsados através de taxa de serviço. |
| Alemanha | — o arrendamento de: a comissão da agência de imóveis, no valor de 3-4 meses de aluguel (de 2-3 meses em caso de locação industriais e comerciais), acrescido de IVA de 19 %; — taxa de serviço: inclui impostos sobre a propriedade, a utilidade custos e seguro de saúde; — reparar: os espaços interiores; — O IVA de aluguer: 19 %. |
— locação: normalmente, o proprietário paga uma comissão só para os mercados, e é válido apenas para os objetos, desfrutando de uma fraca demanda; — reparar: são típicos contratos de locação Dach & Fach, em que o proprietário é responsável apenas pela reparação de estruturas de apoio. |
| Espanha | — taxa de serviço: inclui outras despesas e impostos sobre a propriedade; — reparar: os espaços interiores; — seguro: o interior da sala; — O IVA de aluguer: 21 %. |
— o arrendamento de: a comissão da agência de propriedade de 10-15 % do aluguer anual acrescido de IVA de 21 % (às vezes comissão paga o locatário); — reparar: a fachada e o telhado; — seguro: a fachada e o telhado. |
| França | — o arrendamento de: a comissão da agência de imóveis de até 15 % do aluguer anual acrescido de IVA 20 %; — taxa de serviço: inclui despesas domiciliares e seguro de saúde; — reparação: reparação das instalações internas; — O IVA de aluguer: 20 %. |
— o arrendamento de: a comissão da agência de imóveis de até 15 % do aluguer anual acrescido de IVA 20 %; — imposto sobre a propriedade: a soma depende da cidade; às vezes paga o locatário (especialmente quando se trata de aplicações industriais ou instalações comerciais); — reparar: a fachada e o telhado. |
| República checa | — o arrendamento de: a comissão da agência de propriedade de 5 a 8 % ao aluguer de escritórios e de 10 a 15 % quando a locação de espaços comerciais; — taxa de serviço: inclui despesas domiciliares, a comissão de gestão, custos de limpeza e imposto sobre a propriedade; — reparar: os espaços interiores; — seguro: os espaços interiores e de negócios; — O IVA de aluguer: 21 %. |
— o arrendamento de: a comissão da agência de propriedade 7-17 % do aluguer anual; — reparar: a fachada e o telhado; — seguro: a fachada e o telhado. |
| Suíça | — o arrendamento de: a comissão da agência de propriedade de 7-15 % da renda; — taxa de serviço: inclui utilitários; — reparar: pequenos trabalhos. |
— o arrendamento de: a comissão da agência de propriedade de 10 a 15 %; — imposto sobre a propriedade: o tamanho depende do cantão; — reparar: as grandes obras de renovação; — seguros: o seguro de um edifício. |
Além disso, o investidor recomenda-se a fornecer tais despesas, como o empréstimo do fundador — no futuro, isso ajudará a otimizar o imposto sobre o lucro de uma empresa, se o objeto com a pessoa jurídica. A essência deste processo é que a mãe fornece um crédito de sua empresa, que é feita de imóveis, em seguida, retorna o dever e exibe essas ferramentas de debaixo do imposto de renda.
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Como na Europa, o comum é um contrato NNN lease, que a maioria dos gastos com a manutenção está em арендаторе, o proprietário continua a pagar apenas por uma revisão da construção e de serviços de pessoal.
A fim de minimizar os custos de gestão, “Транио” recomenda que o investidor estrangeiro:
- comprar um imóvel, já сданную para alugar em contratos do tipo NNN lease;
- utilizar o crédito para a criação da alavancagem financeira e aumentar a rentabilidade sobre o capital investido;
- considerar a depreciação e receber as deduções fiscais;
- comprar um imóvel novo, não requer custos de reparação;
- emitir um empréstimo do promotor para a otimização do imposto de renda.
Julia Кожевникова, “Транио”
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