Tendências do mercado de imóveis comerciais da Europa e estados unidos: os preços, o rendimento e as perspectivas de
De acordo com JLL, no primeiro semestre de 2016 no global imóveis comerciais foi investido cerca de 260 mil milhões de euros, 10% a menos que no primeiro semestre de 2015. Isso é em grande parte devido ao declínio da atividade nos dois maiores mercados do mundo — americano, onde o investimento em dólares de uma redução de 16 % devido a укрепившейся da moeda, e o britânico (-28 %), onde reinava a incerteza em relação com “Брекзитом”.
Considere os mercados de receitas imobiliárias de sete países:
- Áustria
- Reino unido,
- Alemanha
- Espanha
- EUA
- França,
- Checo.
Áustria
Investimentos. No primeiro semestre de 2016 em imóveis comerciais Áustria foi investido 1,5 mil milhões de euros, que é 8,5 vezes maior do que no mesmo período de 2015. Isso explica o fato de que nos primeiros seis meses do ano, foram celebrados vários importantes transações, entre os quais a venda de torres IZD por 270 milhões de euros. No mercado austríaco dominado por investidores da Alemanha.
Escritórios. Escritórios teve 54 % do investimento nos primeiros seis meses do ano. A demanda em Viena, maior do que a oferta, e vazia, apenas 6 % das áreas. Atividade de escritório de mercado, inibe e uma oferta insuficiente. O rendimento médio — 4,2 % ao ano.
Imóveis comerciais. No I trimestre de 2016, no segmento que tinha dentro de apenas 1 % do investimento, mas em 2015, ele recebeu cerca de um quarto do capital. O rendimento médio — 4-5 %.
Armazéns. Neste setor não é suficiente a qualidade do produto. Os compradores de armazéns na maioria dos casos, ocupam-los para si mesmo, e não alugam. O rendimento de 6,5 %, em Viena, e 7 % em Graz.
Habitação. A partir de 2008 a 2015, os preços de apartamentos em Viena cresceu 75 %. Entre os compradores no mercado da capital de 40% de estrangeiros. O rendimento médio da habitação — 3,5−4 %.
| Tipo de propriedade | Rendas, euros/m2 por mês |
Anual dinâmica locação, % |
Preço euros/m2 |
Anual dinâmica preços, % |
Rendimento % |
Previsão em 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Viena | ||||||
| Escritórios | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Rua ретейл | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Comércio | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Armazéns | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 14,4 | -2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Escritórios | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Rua ретейл | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Comércio | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Armazéns | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 11,3 | -2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Reino unido
Investimentos. Reino unido — o maior mercado europeu de imóveis. Em 2015, em estabelecimentos comerciais deste país, foram investidos 73 mil milhões de euros, dos quais quase a metade foi em Grande Londres. 43% dos investidores estrangeiros, principalmente os americanos. No primeiro semestre de 2016 o montante de investimentos para este segmento de mercado foi de cerca de 29 bilhões de euros, o que em 28 % a menos em relação ao mesmo período de 2015.
Escritórios. No I trimestre de 2016 para escritórios teve 42 % do investimento. As rendas crescem, o rendimento diminui. Escritórios de luxo em Londres, trazem de 3,6 % ao ano.
Imóveis comerciais. No I trimestre de 2016, no segmento foi investido de 14 % do investimento. A taxa de retorno de comissões de objetos de rua, ретейла têm tendência decrescente (de 3,4 % ao ano, em Londres).
Armazéns. No I trimestre de 2016 em armazéns teve 12 % de anexos. Para o desenvolvimento do setor benéfico do crescimento do comércio on-line no país. O rendimento de armazéns em Londres — 4,8 %.
Habitação. A partir de 2007 (o pico anterior), segundo o ano de 2015 casas em Londres, subiu para 50 %. No reino Unido durante o mesmo período, o crescimento foi de apenas 7 %. O rendimento de apartamentos na capital britânica é de 2,4 %.
| Tipo de propriedade | Rendas, euros/m2 por mês |
Anual dinâmica locação, % |
Preço euros/m2 |
Anual dinâmica preços, % |
Rendimento % |
Previsão em 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Londres | ||||||
| Escritórios | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Rua ретейл | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Comércio | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Armazéns | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Escritórios | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Rua ретейл | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Comércio | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Armazéns | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 12,4 | n/d | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Alemanha
Investimentos. A ALEMANHA é o segundo maior mercado imobiliário da Europa, depois do reino Unido. No primeiro semestre de 2016 em estabelecimentos comerciais da Alemanha, foi investido de 17,5 bilhões de euros, 4% a menos em relação ao especialmente no primeiro semestre de 2015. Cerca de 40 % dos investidores estrangeiros.
Escritórios. No I trimestre de 2016 em escritórios de contabilidade, quase metade do investimento. Em cidades do “big seven” a demanda está crescendo mais rápido oferta, o aluguel é caro, e o rendimento é reduzido. Qualidade escritórios trazem cerca de 4% ao ano.
Imóveis comerciais. No I trimestre de 2016, no segmento foi investido 20 % do investimento. A taxa de retorno de comissões de objetos de rua, ретейла têm a tendência de queda. Em média, eles trazem 3-4 % ao ano.
Armazéns. No I trimestre de 2016 em armazéns teve 10 % de capital. Devido a falta de qualidade e de forte demanda rendimento reduzido (5-6 % ao ano).
Habitação. De 2011 a 2015, alojamento na Alemanha subiu 55%, em média, em Munique — 65 %, em Berlim — quase 2 vezes. A longo prazo aluguel de apartamentos traz, em média, cerca de 3 %.
| Tipo de propriedade | Rendas, euros/m2 por mês |
Anual dinâmica locação, % |
Preço euros/m2 |
Anual dinâmica preços, % |
Rendimento % |
Previsão em 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlim | ||||||
| Escritórios | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Rua ретейл | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Comércio | 92,0 | 0,0 | 25 976,5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Armazéns | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| Munique | ||||||
| Escritórios | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
| Rua ретейл | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Comércio | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Armazéns | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Espanha
Investimentos. Em 2015, o volume de investimento na propriedade espanhola atingiu o pico após a crise, a 13 bilhões de euros, que é 25 % a mais em relação ao ano de 2014. No entanto, no primeiro semestre de 2016, no segmento foi investido de 3,4 mil milhões de euros, que é 20% menor em comparação com o mesmo período do ano anterior. O número de investidores estrangeiros aumenta: em 2015, a proporção de estrangeiros no mercado de imóveis comerciais foi de cerca de 50 %, no primeiro semestre de 2016 — já 73 %.
Escritórios. Em 2015 para este setor foram responsáveis por 43 % do investimento. A demanda por aluguel em Madrid e Barcelona foi a mais alta nos últimos 9 anos. No entanto, o mercado ainda é alta a proporção vagas instalações: em Madrid vazio 15,9 % escritórios, em Barcelona — 14 %, o rendimento deles em Madrid e Barcelona é de 4,3% e 4,5 %, respectivamente.
Imóveis comerciais. Em 2015, em shopping centers e complexos Espanha foi investido de 2,65 bilhões de euros (o recorde de 10 anos). O rendimento de rua, ретейла é de cerca de 4 %, complexos comerciais — 5 %.
Armazéns. A demanda em Madrid e Barcelona supera a oferta, e o número de vagas de objetos é rápido declínio. O rendimento de cerca de 7 %.
Habitação. A partir de 2007, quando o mercado espanhol atingiu o pico, até 2015 (período de adn após a crise) habitação em Espanha mais barato em 43 %. O maior potencial de crescimento de preços possuem mercados de Barcelona e Madrid. O rendimento de casas e apartamentos — cerca de 5 %.
| Tipo de propriedade | Rendas, euros/m2 por mês |
Anual dinâmica locação, % |
Preço euros/m2 |
Anual dinâmica preços, % |
Rendimento % |
Previsão em 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | ||||||
| Escritórios | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Rua ретейл | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Comércio | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Armazéns | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcelona | ||||||
| Escritórios | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Rua ретейл | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Comércio | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Armazéns | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
EUA
Investimentos. De acordo com JLL, de 2009 a 2015 anos, o investimento em americana imóveis comerciais cresceram cerca de 20% a 25% ao ano. No primeiro semestre de 2016 para este segmento foi investido 108 bilhões de euros, o que 16% menor em relação ao ano de 2015. O mercado de imóveis comerciais dos EUA continua a ser a maior do mundo.
Escritórios. A quota vaga de áreas reduzida, o aluguel é caro, o rendimento cai na maioria (72 %) dos mercados. Pequenas trazem em média 4,4 % ao ano.
Imóveis comerciais. Em Miami, Nova York e San Francisco vazio 2-3 % de áreas, qualidade não falta. A proporção de áreas abandonadas no primeiro semestre de 2016, teve uma tendência de aumento. O rendimento médio — 4,6 %.
Armazéns. De acordo com uma pesquisa da empresa PwC, armazéns mais promissor segmento do mercado imobiliário dos EUA em 2016. Um dos principais riscos de aqui — desgaste de áreas, assim como a metade de tais objetos, nos estados Unidos, construídas na década de 1980 гг. ou anteriormente. A proporção de áreas abandonadas no setor reduzida, o aluguel é caro, o rendimento cai. Armazéns nos estados unidos trazem, em média, 5 % ao ano.
Habitação. Os edifícios de apartamentos — o mais forte e constante, o setor de imóveis comerciais dos estados unidos. Em 2015, esse tipo de objeto atraiu a 30 % do investimento. A partir de 2016, os preços nos estados unidos por mais de 5% abaixo do pico de 2007, em Miami, de 22 %. Destaca a pena de Nova York, onde a habitação está em 13 % mais caro em relação ao ano de 2007. O rendimento médio dos imóveis residenciais nos estados unidos — 4,4 %.
| Tipo de propriedade | Rendas, euros/m2 por mês |
Anual dinâmica locação, % |
Preço euros/m2 |
Anual dinâmica preços, % |
Rendimento % |
Previsão em 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nova York | ||||||
| Escritórios | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Rua ретейл | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Comércio | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Armazéns | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Escritórios | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Rua ретейл | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Comércio | 68,2 | 4,4 | 14 237, us $ 2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Armazéns | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
França
Investimentos. O volume de investimento em imóveis comerciais França, em 2015, chegou a oito anos de elevação — de 26 bilhões de euros. No primeiro semestre de 2016 em objetos, como aqui foi investido de 9,1 bilhões de euros, 16% a mais que no mesmo período de 2015. O crescimento do investimento devido ao fato de que foram celebrados três transação custo de mais de 500 milhões de euros. Cerca de um terço dos investidores no mercado francês estrangeiros.
Escritórios. De oferta de qualidade não é suficiente, a demanda excede a oferta, a taxa de retorno têm a tendência de queda. Escritórios no segmento premium trazem uma média de 3,25 % ao ano.
Imóveis comerciais. Na França, é construído um pouco de compras de objetos, e a nova proposta é gerado principalmente por conta da редевелопмента. A taxa de retorno estão em mínimos históricos (cerca de 3 % para objetos de rua, ретейла em Paris).
Armazéns. O investimento neste setor é insignificante e representam apenas 3% do total de anexos. A demanda excede a oferta, a taxa de retorno têm a tendência de queda. Armazéns trazem, em média, cerca de 6 % ao ano.
Habitação. O mercado francês de habitação relativamente calma transfere períodos de crise. Dinâmica anual dos preços no intervalo de -2 a +2 %. No I trimestre de 2016, os preços foram de 8% menor em relação ao pico III trimestre de 2011. O rendimento de habitação — cerca de 3-4 %.
| Tipo de propriedade | Rendas, euros/m2 por mês |
Anual dinâmica locação, % |
Preço euros/m2 |
Anual dinâmica preços, % |
Rendimento % |
Previsão em 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris | ||||||
| Escritórios | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Rua ретейл | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Comércio | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Armazéns | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
| Lyon | ||||||
| Escritórios | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Rua ретейл | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Comércio | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Armazéns | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
República checa
Investimentos. No primeiro semestre de 2016, o investimento em imóveis comerciais Checo diminuiu de 29% para 956 milhões de euros. No entanto, o montante investido no segmento de fundos de 39 % acima da média nos últimos 10 anos.
Escritórios. A demanda excede a oferta, a taxa de retorno têm a tendência de queda. Em Praga, os mais procurados pelos escritórios de classe “a”. Vazio 14,6 % das salas. A taxa média de retorno no segmento premium — 5,5 %.
Imóveis comerciais. Como em um escritório de mercado, no setor de compras de objetos de demanda também maior do que a oferta e a taxa de retorno têm a tendência de queda. O rendimento médio dos objetos de rua, ретейла no segmento premium — 5,25 %.
Armazéns. É um vazio praça reduzido a cinco anos de baixa (5 %) e de alta demanda de combustíveis especulativo construção. O rendimento médio de alta qualidade de armazéns — 6,5 %.
Habitação. Preços de apartamentos em Checo atingiu o fundo em 2013 e, desde então, crescem. Em 2015, eles aumentaram em 4,5 %. Cerca de 40 % de unidades vendidas em 2015, em Praga, de imóveis residenciais é de um apartamento de um quarto. Habitação na capital da república checa traz, em média, de 3,7 % ao ano.
| Tipo de propriedade | Rendas, euros/m2 por mês |
Anual dinâmica locação, % |
Preço euros/m2 |
Anual dinâmica preços, % |
Rendimento % |
Previsão em 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Praga | ||||||
| Escritórios | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Rua ретейл | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Comércio | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Armazéns | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
| Brno | ||||||
| Escritórios | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Rua ретейл | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Comércio | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Armazéns | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Segundo as previsões da Cushman & Wakefield, em 2016, o total de investimento em imóveis comerciais da UE (excluindo o mercado do reino Unido), será 10% maior do que em 2015-m, e no reino Unido — 25% menor. O declínio da atividade dos investidores no Reino Unido pode ser associado a “Брекзитом”. De acordo com a previsão JLL, o volume de investimentos no mercado dos EUA em 2016, vai reduzir em 10% a 15% no ano. A principal razão é a falta de propostas interessantes e incerteza macroeconômica.
A taxa de retorno em mercados desenvolvidos nos últimos anos, houve uma tendência de queda devido à alta demanda por imóveis premium para o segmento e com o aumento de preços. Os especialistas esperam que esta tendência continuará em 2016-2017, respectivamente. Tarifas de arrendamento e os preços objetos também vai subir. Segundo as previsões da Standard & Poor’s, o imóvel vai subir mesmo no reino Unido, apesar de “Брекзит”: em 2016, o aumento será de 5 %, e em 2017-m preços vão cair cerca de 2 %.
| EUA | Reino unido | UE | |
|---|---|---|---|
| Dinâmica anual de investimentos, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Rendimento | Cairá ou persistir no mesmo nível | Cairá no segmento premium, aumentará, em média, segmento de preço | Cairá no segmento premium, aumentar ou persistir no mesmo nível no segmento médio |
| Tarifas de arrendamento | Juros | Definitivos no segmento premium | Definitivos ou de juros |
| A demanda por parte dos inquilinos | Persistir no mesmo nível ou aumentar | Persistir no mesmo nível ou cairá | Persistir no mesmo nível ou aumentar |
| Os preços de imóveis | ↑ | ↑ | ↑ |
Julia Кожевникова, Tranio
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