Check-list cumpărător: ce ar trebui să știți înainte de a cumpăra proprietăți imobiliare comerciale în străinătate

Cumpărătorii de bunuri imobiliare în străinătate din ce în ce văzută nu numai ca locuință, dar și ca obiect de profitabile investiții de fonduri, mai ales în perioada de criză. În studiul „Транио” pentru anul 2014 atractivitatea investițională este, ruși, al doilea factor important atunci când cumpără bunuri imobiliare în străinătate.

În comparație cu achiziționarea complexului de locuințe de investiții în facilități comerciale necesită o abordare mai serioasă și mai profundă analiză. Pentru a economisi timp și pentru a evita greșelile costisitoare, încă înainte de a cumpăra ar trebui să fie de a afla parametrii de bază a proiectului de investiții:

• amplasament;
• buget;
• cheltuieli;
• particularitățile contractului de închiriere;
• randamentul;
• riscurile;
• de finanțare;
• opțiuni de control;
• o strategie de ieșire din proiect.

Amplasament

De asemenea, în ce locații se află imobilul, în mare măsură, depind rentabilitatea, riscul și lichiditatea. De exemplu, de încredere sunt considerate a fi investiții în marile orașe din Austria, marea Britanie, Germania, SUA și Franța. Studiind informațiile de localizare a unui obiect, este în valoare de să acorde o atenție nu numai la țară și la oraș, dar și la faptul, în ce zonă se află imobilul, și anume:

• pe de infrastructură: de exemplu, atunci când investițiile în casele de raport este important să aveți în apropiere de parcare, precum și a instituțiilor sociale și magazine;
• la avantajele și perspectivele de statistică: depinde de faptul dacă va crește în viitor, un obiect de valoare și venituri de la darea în arendă;
• pentru un serviciu de transport de statistică: în cazul în care se află cea mai apropiată stație de transport public, dacă există un acces liber la autostrăzile, care este distanta de la mari noduri de transport.

Bugetul

De obicei, cumpărătorii investesc în imobiliare comerciale în prezența a cel puțin 2,5 milioane de euro, așa cum cu o cantitate mai mică de dificil de a găsi de înaltă calitate și низкорискованный obiect. De la buget depinde în mare măsură de alegerea tipului de proprietate.

Tipuri de proprietăți imobiliare comerciale și parametrii lor
Descrierea Tranio (medii recomandate de indicatori)*

Tipuri de obiecte	Randamentul, % anual	Termenul de contractului închiriere	Avantaje	Dezavantaje
De la 300 de mii de euro
Apartament (inchirieri pe termen scurt)	5-7	De la 1 zi	Ridicat de lichiditate; în comparație cu închirierea pe termen lung — mai mare randament și nu sunt probleme cu evacuarea locatarilor; mai mult potențialul de creștere a ratelor de închiriere	Riscurile de management și de nefuncționare; în comparație cu închirierea pe termen lung — mai mult de uzură rapidă
Apartament (arenda)	2-3	De la 1 an	Ridicat de lichiditate; o cerere mare din partea chiriașilor, stabil, chiar și în timpul crizei	Riscurile de management și de nefuncționare; probleme cu evacuarea locatarilor
Studențesc de cazare	4-6	De la 6 luni	Cererea mare din partea chiriașilor	Comparativ cu apartamente — mai jos de lichiditate, este dificil de a converti
De la 2,5 milioane de euro
Casele de raport	3-5	De la 1 an	Ridicat de lichiditate, potențialul de creștere a capitalizării	Randamentul scăzut, o mulțime de chiriași, probleme cu evacuarea, are nevoie de societatea de administrare
Strada de magazine	3-4	3-10 ani	Ridicat de lichiditate, potențialul de creștere a capitalizării	Randamentul scăzut
Supermarket-uri	5-6,5	12-15 ani	De mare randament, de lungă durată contract	Mai aproape de termenul de finalizare a contractului, cu atât este mai mic de lichiditate
De la 10 milioane de euro
Casă de bătrâni	5-6,5	20-25 de ani	Creșterea numărului de pensionari, de lungă durată contract	Este dificil de a converti
Centre comerciale	4-6	5-15 ani	Randament ridicat	Riscurile de management cu un număr mare de chiriasi
Hoteluri	4-6	10-20 de ani	Randament ridicat	Este dificil de a converti

* Indicatorii medii pentru obiecte:

• în zonele bogate din marile orașe europene;
• obiecte noi sau după reparații capitale;
• închiriere contract de la începutul termenului de valabilitate.

Cheltuielile pentru achiziționarea și întreținerea

La planificarea bugetului este demn de remarcat faptul că costul pentru perfectarea tranzacției constituie de la 5 până la 20% din valoarea obiectului în funcție de tipul de bunuri imobiliare, prețurile, precum și tipul de tranzacție. La astfel de cheltuieli se includ serviciile notarului și valoarea de înregistrare de stat, impozitul pe achiziționarea, de brokeraj și cheltuieli de procedură de verificare a legalității juridice a tranzacției — Due Diligence.

În afară de aceasta, după achiziționarea proprietarului de așteptare pentru cheltuielile de întreținere: cheltuieli pentru servicii de gestionare a companiei, facturile de utilități și reparații, asigurări, precum și de impozite (impozitul pe proprietate și impozitul pe profit). Investitorii se recomandă să acorde o atenție la prezența în țară a facilităților fiscale și a deducerilor și condițiile de obținere a acestora. Acestea pot reduce considerabil costurile și de a crește profiturile.

Atunci, care vor fi suportate de către proprietar, și care locatarul, depinde de tipul contractului de închiriere.

Chiriașii și contractul de leasing

În studiul de condiții de închiriere ar trebui să se afle, dacă obiectul dat, care este якорным de către operator și care este siguranta de persoane fizice sau companii, снимающих încăperii. Ar trebui să acorde o atenție la procentul de date a suprafețelor — în mod ideal, medie anuală rata de ocupare ar trebui să fie nu mai puțin de 90 %.

De asemenea, este important tip de leasing (de el depinde de volumul cheltuielilor de întreținere, și, prin urmare, marja de profit).

Tipuri de leasing

Tip de leasing	Caracteristici
Gross rent lease	Proprietarul imobilului efectuează toate calculele pentru serviciile comunale, cheltuieli de exploatare și reparație a clădirii, plătește asigurare și (uneori) impozite
N lease (Single net lease)	Locatarul va achita doar o taxa pe proprietate, toate celelalte costuri suportate de către proprietar
NN lease (Double net lease)	Locatarul achită impozite și asigurări
NNN lease (Triple net lease)	Proprietarul ia cu chiriaș cost „triplate”, adică fără deducerea de impozit, asigurare și a cheltuielilor de întreținere (aceste costuri contractuale suportate de chiriaș)
Absolute NNN lease	Toate cheltuielile sunt suportate de locatar, chiar și în cazul în care clădirea va fi deteriorat în timpul dezastrului și va avea nevoie parțială редевелопмент

Pentru investitori, cele mai profitabile ultimele două tipuri de contracte: atunci când încheierea cheltuielile de întreținere a imobilului din partea proprietarului minime.

Ar trebui să fie, de asemenea, în avans pentru a determina durata contractului de închiriere. Ea depinde în mare măsură de dorința investitorului de a merge la risc: de exemplu, dacă el nu este gata să-și piardă chiriasi, atunci, cel mai probabil, investească într-un obiect cu efecte de lungă durată арендными contracte. Și invers, atunci când acest risc este acceptabil pentru investitor, se va lua în considerare ca opțiuni de imobiliare adecvat la sfârșitul sau pe termen scurt contract de arendă.

Randamentul

Sub rentabilitatea poate fi implicit absolută venitul anual, fluxul de numerar, profitul din exploatare, rata de capitalizare, creșterea costurilor, cash-on-cash ROI și RIR. Este important să se înțeleagă despre ce tip de rentabilitate conduce este vânzătorul. De exemplu, așa cum ilustrează exemplul de mai jos, RIR poate ajunge la 9 %, în timp ce rata de capitalizare este egală cu 5,5 %.

Datele, de exemplu

Valoarea obiectului	10 milioane de euro
Costurile de achiziție	1 milion de euro
Investiții	5 milioane de euro
LTV	60 %
Procent de împrumut	2,4 %
De arendă venituri	650 de mii de euro pe an
Costurile de exploatare	100 de mii de euro pe an
Creșterea costurilor de	2 % pe an

Tipuri de randament

Tip de randament	Definiție și metodă de calcul	Un exemplu
Absolut venitul anual	Cât de mult aduce proprietăți de închiriere în an înainte de deducerea costurilor de operare, de plată ipotecare și impozitelor	În exemplul de mai sus, un obiect în valoare de 10 milioane de euro generează absolută venituri anuale în valoare de 650 de mii de euro
Profitul operațional	Absolut venitul anual cu deducerea costurilor de operare	Dacă imobiliare aduce 650 de mii de euro pe an, iar costurile de exploatare constituie 100 de mii de euro, profitul operațional va fi egală cu 550 de mii de euro
Fluxul de numerar net	Profitul anual ținând cont de costurile de operare și de plată ipotecare, până la plata impozitelor	În exemplul de mai sus, fluxul de numerar net este de 300 de mii de euro pe an (650 de mii (de arendă venituri) – 100 de mii (costurile de exploatare) – 250 de mii (de plată ipotecare))
Rata de capitalizare (cap rate)	Atitudinea profitului operațional la valoarea obiectului	Dacă profitul operațional este de 550 de mii de euro pe an, iar în imobiliare în valoare de 10 milioane de euro, rata de capitalizare — 5,5 % anual
Creșterea costurilor de	Arată cât la sută pe an (conform prognozei) va creste pretul la imobiliare	În exemplul de mai sus, creșterea costurilor este de 2 % pe an
Cash-on-cash ROI (Return on Investment), rata de rentabilitate a capitalului investit)	Acest indicator este egal cu prevederile anuale nete de lipsa de bani debit, деленному de investiții	În exemplul de mai sus cash-on-cash ROI va fi de 6 % anual (300 de mii (fluxul de numerar net) / 5 milioane (de investiții))
RIR (Internal Rate of Return)	Se calculează pe baza indicatorilor de toate fluxurile de numerar pe toată perioada proiectului	Dacă un obiect din exemplul de mai sus, în termen de 10 ani generează un flux de numerar de 300 de mii de euro, iar apoi, investitorul vinde-l pentru 12 milioane de euro, RIR va fi de 9 % anual

Riscurile

Riscul este probabilitatea de pierderi ca urmare a oricăror modificări. Mai mult șansa de ceea ce se va întâmpla un eveniment negativ, cu atât este mai mare riscul. În cazul în care investitorul dorește să primească un randament mai mare, el trebuie să fie dispus să accepte un risc mai mare. De exemplu, la cheie birou de piață — în centrul Londrei — cererea depășește oferta, iar acest lucru duce la o scădere a randamentelor în segmentul (rata de circa 4 %). În același timp, pe piața de birouri în mai puțin căutate zone oferă un investitor mult mai mare randament (de exemplu, în Liverpool — 7 %) la ușor повысившемся risc.

Finanțarea

În unele cazuri, investitorii să ia credit pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale. Această variantă este avantajoasă în care creditul este o pârghie de a îmbunătăți profitabilitatea. Cei care au decis să profite bancare de finanțare, în valoare de a afla în ce condiții se poate conta:

• care este mărimea creditului, în comparație cu valoarea obiectului (Loan-To-Value Ratio, sau LTV);
• care este rata dobânzii;
• care este perioada de creditare;
• care este comisionul pentru eliberarea creditului.

Atunci când cumpără bunuri de investiții imobiliare în Germania, împrumutatul poate conta pe un împrumut în mărime de 60 % din valoarea obiectului sub 2 % pe an. La o chirie de rentabilitate a obiectului de 6,5 %, rentabilitatea capitalului investit, ținând cont de credit poate ajunge la 8-10 %.

Gheorghe Качмазов

Ceo-ul și fondatorul Tranio

Managementul

„Un management bun este similar cu o cină într-un restaurant: mancare de frumos la vedere și la gust, și chelnerii sunt atenți și de ajutor. Principalul lucru — nu de mult de grijă”, scrie Craig Coppola (Craig Coppola), broker imobiliar comercial din SUA.

Desigur, proprietarul poate exercita execută de sine stătător, dar este mai convenabil de a angaja o companie specializată în gestionarea imobiliare, deoarece acest lucru va ajuta să economisiți timp proprietarul obiectului.

Strategia de ieșire și termenele de investiții

Există două strategii de ieșire din a proiectului de investiții — transmiterea prin moștenire și de vânzare.

• Transferul de proprietate prin moștenire. Cu ani de costul de bunuri imobiliare este în creștere, și de unul și același obiect poate fi deținută de o familie de peste 100 de ani. Prin urmare, tranzacția ar trebui să fie structurat astfel încât bunurile posibil de a transmite prin ereditate, cu un minim fiscale a pierderilor. De exemplu, în Franța, este benefic să-și perfecteze imobiliare civilă de companie privind operațiunile cu imobile (SCI) — în acest caz lipsesc taxele pe moșteniri și donații.
• De vânzare. Normal, termenul de proprietate venituri imobiliare la revânzare — 10-20 de ani, dar se întâlnesc și situații când proprietarul trebuie să iasă din proiect de investiții înainte, prin urmare, un obiect trebuie să fie lichidă, adică pentru a-l putea vinde rapid (2-4 luni), fără o pierdere semnificativă a costurilor. Acest lucru este realizat prin achiziționarea de bunuri imobiliare în locații premium, многовариантности utilizare a obiectului etc.

Concluzie

Competente de evaluare a tuturor pozițiilor într-un astfel de cec-foaia de lucru, efectuată înainte de a cumpăra un imobil, va ajuta pentru a proteja investițiile în imobiliare. În acest caz este în valoare de a alege scape cu risc scăzut de lichide obiectele de pe piețele stabile și să nu-și alunge de mare randament.

Iulia Кожевникова, „Транио”