Veniturile și cheltuielile investitorilor: cum de a planifica un buget înainte de a cumpăra proprietăți imobiliare comerciale

Se consideră că imobiliare comerciale necesită cheltuieli mari de întreținere. Cu toate acestea, există astfel de tipuri de contracte de leasing în care cheltuielile de bază se află pe arendașii și luând în considerare veniturile, costurile se amortizează cu o răzbunare, chiar dacă aveți un credit ipotecar. „Транио” spune despre principalele articole a veniturilor și cheltuielilor în posesia comerciale obiecte.

Articol de venituri și cheltuieli proprietar de bunuri imobiliare comerciale

Veniturile

Cheltuielile

— chiria, — exterior (outdoor) reclama si publicitate de interior (indoor), — amortizarea — scumpirea de proprietate: creștere de capital în caz de revânzare a unui obiect.

1. O singură dată cheltuielile cu achiziționarea de bunuri imobiliare: — valoarea imobilului — Due Diligence (contabilă, juridică și tehnică de examinare, de evaluare a riscurilor), — servicii realtori, — taxa de cumpărare, taxa de timbru, — servicii de notar și avocat, — servicii bancare (deschiderea de cont, transferuri), — comisia de banca la acordarea creditului (dacă imobilul este dobândit prin îndatorare), — inițial reparația și amenajarea unui obiect, finisari. 2. Costuri periodice: — plățile ipotecare (în cazul în care imobiliar achiziționat în credit), — împrumut de fondator, — anuală a impozitului pe bunurile imobiliare*, — utilitati*, — cheltuielile de exploatare (sisteme de inginerie, servicii de curatenie, paza)*, — asigurare*, — servicii de gestionare a personalului, — servicii de contabil (contabilitate), — servicii de avocatură (dacă este necesar), — servicii de brokeri privind găsirea chiriașilor (în unele cazuri plătește arendașul).

* În multe cazuri, aceste cheltuieli se restituie proprietarului prin taxa de serviciu, care se plătește de către locatar.

Veniturile: nu uita de indexarea de închiriere și amortizare

Proprietarul comercial obiect primește chiria pe lună (în Austria, Germania, Spania) sau pe trimestru (în Franța) înainte. În marea Britanie, republica Cehă și Elveția sunt răspândite atât lunar, cât și поквартальные plăți. La semnarea contractului cu chiriaș se percepe un depozit în valoare de sumele de plată de trei luni de arendă (în Spania — două, în Elveția — șase).

Atunci când închirierea centrelor comerciale chiria uneori se percepe sub formă de procent anual cu cifra de afaceri (de la 3 până la10 %). Ancora chiriașilor (companii fac nu mai puțin de 5-15 % din suprafețele obiectului), de obicei, plătesc mai puțin decât celelalte.

În cazul în care pe termen lung (10 ani) contracte chiria se indexează anual în funcție de creșterea inflației în țară. Dar, de exemplu, în republica Cehă, astfel de practici nu există aproape nici o, deoarece cele mai multe contracte se încheie pe 3 sau 5 ani.

De fapt, în afară de taxa de сдаваемые de la premisa, de către proprietar, de obicei, percepe cu chiriaș TVA la chirie. Această sumă ulterior se achită statului. În unele cazuri, locatorul poate, parțial, restituie TVA achitate ca compensații pentru cheltuielile de reparații sau lucrări de construcție.

„De TVA, obtinut de la chiriași, compensează investitor TVA, achitată la cumpărarea unui obiect. În Germania acest sistem funcționează în mod automat: guvern imediat exclude TVA din valoarea obiectului, iar impozitul pe servicii de brokeraj și alte costuri atunci când cumpără compensate din viitor chiria”, spune Gheorghe Качмазов, managing partner „Транио”.

La venituri, de asemenea, poate fi atribuită de amortizare. Această reducere a valorii impozabile imobiliare, datorită potențialului de uzură. De exemplu, în cazul în care proprietatea este în valoare de 10 milioane de euro, dintre care 2 milioane de euro — aceasta este valoarea terenului, atunci, deoarece pământul nu este supus uzurii, амортизироваться va fi de 8 milioane de euro Dacă admitem că amortizarea cladiri comerciale este de 2 % pe an din suma impozabilă, anual, vor fi deduse de 160 de mii de euro. În afară de aceasta, din venitul impozabil vor fi deduse dobânda la împrumut.

Costuri: principalul lucru — pentru a prescrie condiții avantajoase în contract

Costurile pot fi ocazionali (un obiect de valoare, ipoteci, taxe de cumpărare, comisiei de brokeri și așa mai departe) și periodice (cheltuieli de întreținere, plata ipotecii și așa mai departe).

O singură dată cheltuielile pentru achiziționarea de bunuri imobiliare și perfectarea tranzacției constituie, în medie, aproximativ 10 % din valoarea obiectului. La acestea pot fi adăugate la costul original repararea și decorarea încăperilor — suma variază în funcție de starea obiectului.

În ceea ce privește cheltuielile curente de întreținere, atunci, în funcție de tipul de contract de închiriere, un investitor poate fi parțial de la ei a fost eliberat. Cel mai comun tip de leasing — NNN de leasing, prin care proprietarul plătește numai pentru conținutul structurală a clădirii. Drepturile și obligațiile locatarului și locatorului sunt specificate într-un anumit contract de închiriere.

Cheltuielile proprietarului, în funcție de tipul de leasing

Tip de leasing	Care vor fi suportate de proprietar
Gross rent lease	Conținut și servicii	Asigurare	Impozitul pe bunurile imobiliare
N lease (Single net lease)	Conținut și servicii	Asigurare	—
NN lease (Double net lease)	Conținut și servicii	—	—
NNN lease (Triple net lease), analog în Germania — Dach & Fach	Numai reparația fațadei și a acoperișului clădirii	—	—
Absolute NNN lease	—	—	—

În oricare dintre tipurile de leasing, cheltuielile de întreținere, asigurare si impozite inițial poate suporta proprietarul, dar după plata lor cheltuită suma poate reveni la el în formă de servicii de colectare, care include stipulate în contract cheltuielile. Taxa de serviciu se plătește de către locatar și este proiectat pentru a fi un proprietar ar putea reveni petrecut.

În fiecare țară există tipice condiții privind cheltuielile și obligațiile locatarului și locatorului. De exemplu, în marea Britanie, proprietarul nu își asumă aproape nici un fel de cheltuieli (răspândit tip de leasing absolute NNN de leasing), iar în Franța se plătește pentru a repara, comisia de brokeri, care se ocupă de închirierea și impozitul pe bunurile imobiliare (tip de leasing — gross rent lease).

Cheltuielile de chiriași și proprietari de tipic contracte
Descrierea Cushman & Wakefield

Țara	Cheltuielile de chiriaș	Cheltuielile locatorului
Austria	— darea în arendă: asistență juridică — 1 % din anual de închiriere, de stat un impozit de 1 %, comisionul agentiei 3 luni de arendă; — taxa de serviciu: include cheltuielile pentru serviciile comunale, comisionul de gestiune, costurile de curățare, de asigurare și de impozitul pe bunurile imobiliare; — reparații: spațiile interioare; — TVA la chirie: 20 %.	— reparații: fațada și acoperișul.
Marea britanie	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare — 5-10 % din anual de închiriere, asistență juridică — în jur de 5 % plus TVA de 20 %; — taxa de serviciu: include utilități, asigurare, cheltuieli de administrare și impozitul pe bunurile imobiliare; — reparații: reparații (complet) și de conținut; — asigurare: locatarul plătește pentru asigurări de pardoseală în mod direct, și pentru asigurarea externe modele — prin taxa de serviciu; — TVA la chirie: 20 %.	— locatorul plătește pentru reparații și de asigurare a structurilor portante, dar aceste cheltuieli se recuperează prin taxa de serviciu.
Germania	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare în mărime de 3-4 luni de leasing (2-3 luni în caz de închiriere industriale și spații comerciale), plus TVA 19 %; — taxa de serviciu: include impozitul pe imobil, cheltuielile pentru serviciile comunale și de asigurare; — reparații: spațiile interioare; — TVA la chirie: 19 %.	— darea în arendă a: de obicei, un proprietar plătește un comision doar de pe piețele slab, și acest lucru este valabil numai pentru obiectele care beneficiază de cererea slaba; — reparații: tipice de contracte de închiriere Dach & Fach, în care locatorul răspunde doar pentru repararea structurilor de sprijin.
Spania	— taxa de serviciu: include cheltuielile pentru serviciile comunale și impozitul pe bunurile imobiliare; — reparații: spațiile interioare; — asigurare: spațiile interioare; — TVA la leasing: 21 %.	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare 10-15 % din anual de leasing, plus TVA de 21 % (uneori, comisia plătește arendașul); — reparații: fatada si acoperis; — asigurare: fațada și acoperișul.
Franța	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare de până la 15 % din anual de leasing, plus TVA de 20 %; — taxa de serviciu: include cheltuielile pentru serviciile comunale și de asigurare; — reparații: reparații pardoseală; — TVA la chirie: 20 %.	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare de până la 15 % din anual de leasing, plus TVA de 20 %; — impozitul pe bunurile imobiliare: suma depinde de un anumit oraș; uneori plătește arendașul (mai ales dacă este vorba despre industriale sau spații comerciale); — reparații: fațada și acoperișul.
Republica cehă	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare 5-8 % la închirierea de birouri și 10-15 % în arendă a spațiilor comerciale; — taxa de serviciu: include cheltuielile pentru serviciile comunale, comisionul de gestiune, cheltuielile pentru serviciul de curățenie și impozitul pe bunurile imobiliare; — reparații: spațiile interioare; — asigurare: spațiile interioare și de afaceri; — TVA la leasing: 21 %.	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare 7-17 % din chiriei anuale; — reparații: fatada si acoperis; — asigurare: fațada și acoperișul.
Elveția	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare 7-15 % din contractele de leasing; — taxa de serviciu: include serviciile comunale; — reparații: mici de lucru.	— darea în arendă: comisionul agenției imobiliare 10-15 %; — impozitul pe bunurile imobiliare: dimensiunea depinde de canton; — reparații: mari lucrări de renovare; — asigurare: asigurare de constructii.

În afară de aceasta, investitorul se recomandă să se prevadă un astfel de articol de cheltuieli, ca împrumut de fondator — în viitor, acest lucru va ajuta pentru a optimiza impozitul pe profit al companiei, în cazul în care obiectul este decorat pe persoana juridica. Esența acestui proces este că fondatorul acordă creditul lor de companie, pentru care se întocmește imobiliare, și apoi întoarce datoria și afișează aceste fonduri din impozitul pe venit.

●

Deoarece în Europa frecvente contract NNN de leasing, pe care majoritatea cheltuielilor de întreținere se află pe арендаторе, proprietarul rămâne să plătească doar pentru reparația capitală a clădirii și servicii de personal.

Pentru a reduce costurile de management, „Транио” recomandă investitorului:

• pentru a cumpăra proprietăți deja o carte împărțită în arendă conform contractelor de tip NNN de leasing;
• să se bucure de un împrumut pentru a crea efectul de levier financiar și de a spori randamentul pe capitalul investit;
• ia în considerare amortizarea și primi deduceri fiscale;
• cumpara un nou imobil, care nu necesita cheltuieli pentru reparații capitale;
• de a emite un împrumut de fondator pentru optimizarea impozitului pe profit.

Iulia Кожевникова, „Транио”