Investiții în franceză clădiri noi: caracteristici de cumpărare și de impozitare

Primară imobiliare în Franța profitabil să cumpere pentru investiții, deoarece prețurile de pe astfel de site-uri în cele mai importante orașe sunt în creștere în ciuda crizei, și la darea unei noi locuințe în chirie poate obține semnificative fiscale.

Cele mai bune piețe: Nantes, Toulouse și Bordeaux

Specialiștii site-ului Explorimmoneuf.com au întocmit un clasament al celor mai bune orașe franceze pentru investiții în locuințe. S-a ținut cont de factori cum ar fi situația demografică, piața forței de muncă, numărul de studenți, evoluția prețurilor și a cotei de investitori, вкладывающих mijloace în clădiri noi.

Cel mai bun oraș pentru investiții în Franța, în anul 2014 recunoscut Nantes. Printre avantajele acestui oraș — un număr mare de proiecte de construcții noi, afluxul de populație, locație convenabilă, lângă coasta Atlantică. În plus, în 2013, Nantes a fost selectat una dintre cele mai „verzi” capitale ale Europei, dovedindu-se într-o singură listă din Stockholm și Hamburg.

Pe locul al doilea, după Nantes — Toulouse. În cazul clădirilor noi aici sunt vândute în medie pe 3 720 euro/m2. Până în 2020, în apropiere de gara sncf matabiau va fi ridicat un hotel nou și modern trimestru. Un alt plus — la acel moment va fi pus în TGV-ul (trenul de mare viteză), prin care de la Toulouse la Paris puteți ajunge în doar 3 ore 15 min

Pe a treia linie — Bordeaux. Aici se construiesc noi экокварталы, înnobilează partea centrală a orașului și mențin legături de transport. Este de așteptat ca până în 2030 numărul de aglomerare va fi de 1 milion de persoane. Pentru a satisface nevoile în creștere ale populației, la această oră, în oraș vor fi construite 50 de mii de unități de cazare. Prețul mediu pe primară imobiliare din Bordeaux — în jur de 4 000 de euro/m2.

Paris a fost doar a șaptea linie de clasament. De la acest oraș există un mare dezavantaj — aici rar construiesc o locuință nouă. Prețurile primară imobiliare în capitala franceză, cele mai mari din țară, acestea depășesc 10 600 euro/m2.

Rating	Orașul	Prețul mediu euro/m2	Dinamica, % pe an
1	Nantes	3 860	2,4
2	Toulouse	3 720	1,8
3	Bordeaux	4 000	20,0
4	Lyon	4 420	-2,9
5	Villeurbanne	3 720	1,8
6	Montpellier	3 800	4,0
7	Paris	10 662	-0,8
8	Страбург	3 310	-7,1
9	Clermont-Ferrand	3 300	5,8
10	El	3 250	-5,6

Elena Генералова, director French Riviera Realty, consideră că o locuință nouă, de asemenea, profitabil să cumpere în întreaga tragedie: „În acest moment în Nisa interesante sunt proiectele Maison Blanche și Villa Victoria, la Cannes — Cannes Maria, la Cap d ‘Antibes — Paradise Cap, în Villefranche-sur-mer — Eden”.

Potrivit acesteia, cererea pentru locuințe noi de pe Coasta de Azur nu scade: „Acest lucru se datorează faptului că în această regiune nu există teren liber de sub noi proiecte. Se ține loc ridicarea de la locul vechi demolate clădiri. Asa ca pe Coasta de azur o mulțime de monumente de arhitectură, vechi clădiri au demolat rar. În acest context, cererea pentru clădiri noi este foarte mare: 60-80 % din apartamente sunt vândute în termen de șase luni de la începerea vânzărilor”.

Costurile de achiziție: aproximativ 25 % din valoarea imobilului

În Franța, atunci când cumpără bunuri imobiliare în faza de construcție sau de cazare nu mai vechi de 5 ani, in pret este inclus TVA în mărime de 20 % din valoarea imobilului.

„TVA nu se calculează separat de prețul de piață. Uneori, TVA se calculează separat și se plătește atunci când cumpără, și în anul următor, după achiziționarea de client — fie că este vorba de un francez sau străin — primește fiscal de rambursare. Dar în acest caz este vorba doar despre cumpararea de obiecte pentru inchirieri comerciale (bail commercial). Rata de notar atunci când cumpără primară, de două ori mai puțin decât la procurarea „secundar ” — de 2-2,5 %. Cumpărătorul nu achită serviciile de realtori — unul primește o remunerație de la constructor”, spune Lara Парэнан, director al departamentului Europa de Est AS et Associés.

Cumpărătorul plătește taxa pentru perfectarea transferul dreptului de proprietate (droits de mutation), care se calculează la o rată de 0,6 % din tariful de cazare pentru deducerea TVA. La aceasta se adaugă costurile de colectare a impozitelor (frais d ‘ assiette) — 2,5 %. În plus, cumpărătorul plătește o varietate de costurile de achiziție: taxa de timbru, ipoteci (dacă este necesar) și de înregistrare a drepturilor de proprietate. Remunerarea notarului de minim 1 % din valoarea imobilului. Aceste suplimentare cheltuielile administrative reprezintă aproximativ 3 %.

„Aceste cheltuieli, în principal, constau în impozite și taxe (80 %), alte cheltuieli și a costurilor administrative (10 %), și în cele din urmă, taxe la notar (10 %). Notariale, cheltuielile pentru achiziționarea de imobiliară secundară (fără costurile de credite ipotecare) reprezintă 7,5 % din pretul apartamentului, precum și pentru achiziționarea de apartamente in cladirea — 2 %. Acest lucru este esențial în economiile în cadrul investiții”,— spune Elena Генералова.

Prețul de achiziție	180 000 (inclusiv TVA 20 %)
Taxa pentru perfectarea transferul dreptului de de proprietate	900 (0,6 %)
Onorariul notarului	3 000 (2 %)
Administrative cheltuielile	4 500 (3 %)
Doar	188 400

Program: Дюфло, Санси-Бувар

În Franța, o mulțime de programe de cumpărare de locuințe primare, printre care cele mai cunoscute sunt reglementate de legile Дюфло și Санси-Бувара. Acestea prevăd achiziționarea de noi obiecte pentru follow-up de dare în arendă a cel puțin nouă ani.

Programul de	Participanții	Condițiile de cumpărare	Scutirea de impozit
Legea Дюфло (loi Duflot)	Persoanele fizice, rezidente fiscal în Franța, deținătorii de cotă, în Civil companiei pentru tranzacțiile imobiliare (Société civile immobilière, SCI)	Prețul maxim de cumpărare — 5 500 euro/m2, suma maximă a investițiilor — 300 000 de euro	Deducere fiscală în mărime de pînă la 18 % din valoarea imobilului
Непрофессиональная inchirieri меблированного de cazare, clasic varianta (LMNP Classique)	Persoanele fizice, rezidenții din Franța sau de peste mări teritoriului	Complexele pentru studenți, turisti persoanele în vârstă sau persoane cu handicap	Restituirea TVA și reducerea de amortizare de până la 90 % pentru a optimiza impozitul pe venit de închiriere
Legea Санси-Бувара despre non-profesionist închiriere меблированного de cazare (LMNP Censi-Bouvard)			Deducere în valoare de 11 % din costul obiect fără a ține seama de celelalte impozite pe proprietate, maxim fiscal de rambursare — 3 666 de euro pe an

Sunt prevăzute și alte facilități fiscale. „Atunci când cumpără clădiri noi se întâmplă scutirea de impozit pe proprietate, în termen de doi ani de la terminarea construcției. În cazul în care nivelul energetic economiile de o clădire mai mare decît cea prevăzută de dispozițiile legale, cumpărătorii pot fi complet sau parțial scutite de impozitul pe proprietate pentru încă trei ani”,— spune Elena Генералова.

Potrivit Lara Парэнан, dacă rus client nu există nici un venit în Franța, nu i-puse de reduceri fiscale. „Dar atunci când cumpără de înaltă calitate în sectorul energetic termeni de proprietate (label BBC — bâtiment basse consommation) obiectul nu este scutită de impozitul pe bunurile imobiliare (taxe foncière) în termen de cinci ani”, spune ea.

De revânzare: așteptați 7-10 ani

Profit de clădiri noi, puteți obține nu numai la darea în arendă, dar și de revânzare.

„Daca iti cumperi un apartament in cladirea de la începutul programului de construcții, de multe ori prin ajustarea prețurilor se poate salva de 15-20 % pentru 12-18 luni”,— spune Elena Генералова.

Dacă în Dubai investitorii revinde cazare imediat după cumpărare, chiar înainte de perfectare a dreptului de proprietate, apoi în Franța, potrivit Lara Парэнан primară imobiliare în valoare de a dobândi numai pentru investițiile pe termen lung.

„Atunci când cumpără primară a imobilului nu se poate conta pe un ciclu scurt — este o utopie. Excepție fac doar unele cazuri, de exemplu, atunci când este creat un proiect mare într-o cu totul nouă zonă și a vândut mai multe apartamente: în momentul depunerii imobiliare se poate ridica în preț, datorită faptului că a apărut un nou trimestru și acolo frumos de a trăi. Cel mai mare salt, de circa 25 %. Cu toate acestea, puțini imediat se va decide la vânzare, așa cum va fi mai mare impozitul pe profit, în cazul în care vânzătorul nu a trăit cel puțin cinci ani. Ciclul normal este de 7-10 ani”, spune Lara Парэнан.

Iulia Кожевникова, Tranio.Ru