Investițiile pe termen lung în парижски: cum de a transfera sediile în fondul locativ

Una dintre cele mai mari piețe imobiliare din Europa — Paris, regiunea (Ile-de-France) — se confruntă cu o dublă criză: birouri goale, iar de apartamente nu este suficient. Tot mai popular devine o idee de traducere spațiilor comerciale în fondul de locuințe.

Potrivit Immo G Consulting, din 2002 până în 2012 ani în Ile-de-Франсе a fost ridicată doar 420 de mii de unități de locuințe, precum și pentru a asigura populația de apartamente, a fost nevoie de a construi lor de două ori mai mult. Din 2008, chiriile și prețurile secundare apartamente au continuat să crească. Acum, un metru pătrat în Paris costă mai mult de 8 500 de euro.

Dar, din 2002 până în 2012 ani în Ile-de-Франсе a fost începută construcția de spații comerciale cu suprafața totală de mai mult de 12 milioane m2, care este mai mult decât de două ori mai mare decât volumul necesar. Acum, în regiune goale de la 2,5 milioane până la 3,6 milioane de m2 de birouri, 500 de mii de m2 din care au încetat să mai fie utilizat în ultimii patru ani. Aproape o treime dintre ele sunt fără chiriași de 2-4 ani. Potrivit informațiilor DTZ, în Дефансе, principal, cartierul de afaceri din Paris, goale de 10 % birouri. După cum sa raportat în studiul Immo G Consulting, din 2007 până în 2011 ani, prețul de vânzare a scăzut de acolo cu 20 %, costul de închiriere — cu 9 %.

Chiar dacă dintr-o dată pentru a traduce toate goale birouri în fondul locativ, se va transforma 54 de mii de unități de locuințe cu o suprafață de 70 m2 fiecare. Și acesta va fi doar 1% din fondul total de locuințe din Ile-de-França. Cu toate acestea, în practică, nu toate birourile se schimbă în apartament. Din 1990 până în 2010 în fondul locativ Paris anual de traducere, în medie, de doar 33 de mii de m2 de spatii de birouri. Adică în anul în acest mod a fost adăugată 300-400 de apartamente. Până în 2020, autoritățile sunt de planificare pentru a crește această cifră de mai multe ori.

Mare de revânzare de cazare: birouri sau acasa?

Autoritățile de la Paris lucrează în scopul de a face procesul de transformare oficiul de sector rapid și ușor. De exemplu, pentru companiile care переоборудованием spatiu comercial in locuinta, a fost introdus rata redusă a impozitului pe profit de 19 %, aplicată la creșterea de capital.

Principalul avantaj al investițiilor în birouri în renovare în faptul că un metru pătrat de bunuri imobiliare comerciale în valoare de 15-30 % mai ieftin decât un metru pătrat de locuință. Deci, renovat birou poate vinde cu profit.

Fleuron Immobilier — una dintre companiile care oferă un program de investiții în birouri sub reconstrucția lor în spații de locuit. „Esența atractivitatea produsului, care oferă agenția noastră, în faptul că prețul de birouri pentru un metru pătrat mai mic decât prețul de locuit, și fără asistență de specialitate, având în vedere chiar și a simplifica procedurile, cumpărătorul nu va fi capabil de a obține efectul economic dorit. Vorbim despre birouri, situate in locatii. Acest lucru poate fi ca o dată sau de două de birou, cât și un etaj. Randamentul transferului de locuințe poate depăși 20 %, iar acest lucru este foarte bun revelator pentru notre imobiliare”,— a declarat Alexander Sutașul, proprietarul și fondatorul companiei Fleuron Immobilier.

O altă companie, Novaxia Immo Club, cumpără goale birouri și reconstruiește lor în locuințe. Se alăture în această întreprindere este posibil, care au investit în el de cel puțin 5 000 de euro. 6 % se percepe în momentul aderării și încă 3 % sunt luate anual de management. Perioada de investiții — șase ani. Principalul beneficiu pentru investitori este faptul că acestea devin obiecte la un preț cu 30 % mai jos de piață și de a obține câștigurile de capital la vânzare. Printre proiectele Novaxia Immo Club — reconstrucția clădirii în arondismentul 20 din Paris, pe boulevard de Belleville. Potrivit prognozelor, rata brută-randamentul va fi de 8,66 % anual.

„Capcanele” de traducere în fondul locativ

Transformarea birouri in apartamente — procesul de dificilă. Pentru punerea în aplicare a unui astfel de proiect va trebui să respecte o mulțime de formalități și de reguli. De la începutul proiectului până la finalizarea acestuia poate dura de la două până la patru ani. Acum, guvernul, în persoana ministrului de locuințe Cecile Дюфло lucrează, pentru a facilita procedura și de a reduce termenele de luare a deciziilor.

„Designul de bază al clădirii trebuie să îndeplinească anumite cerințe. Clădiri cu siruri de trepte cu lățimea de 12-15 m, nu prezintă probleme. Cu toate acestea, în interior, depășesc această metru, va fi rău de iluminare”, spune Stefan Theriault, șeful companiei Altarea Cogedim Entreprise, care se ocupă de un masiv transfer de birouri în fondul locativ. Experții de asemenea, remarcat faptul că, în clădiri cu siruri de trepte cu lățimea de 18 m în procesul de transformare se pierde 10-20 % din suprafață.

În ciuda faptului că lucrările sunt în curs de desfășurare în sectorul secundar imobiliare, acestea trebuie să corespundă normativelor aplicabile imobiliară primară. Și construcția de clădiri vechi de multe ori nu corespund normativelor și standardelor de eficiență energetică. Există, de asemenea, cerințele de performanță tehnică, care nu satisfac toate și clădiri comerciale. Astfel, pentru a fi considerat locuință, încăpere trebuie să aibă o înălțime de tavane nu este mai mică de 2,5 m

Schimbă tipul de cladire de birouri într-un spațiu de locuit costă cu 20-30% mai scumpe decât de a construi de la zero. Costul de transformare birouri in spatii de locuit este estimat de către experți în 2 000 – 2 500 euro/m2 fără taxe, construcții — în 1 600 – 1 800 euro/m2.

În Paris, în cazul în care zona реконструированного obiect este mai mare de 800 m2, 20-30 % de pardoseală trebuie să fie pus sub locuințe sociale. Având în vedere că obiectele sociale sunt împărțite și sunt vândute mai ieftin preț de piață, proiecte de transformare de birouri nu este întotdeauna rentabilă. În plus, birouri profitabil de a închiria: randamentul lor este de 5,5–7 %, în timp ce apartamentele aduc 2-2,5 %.

Cum se efectuează procedura

Pentru început trebuie să se adreseze la departamentul de urbanism a primăriei (service de l ‘urbanisme) și asigurați-vă că modificările propuse nu contravin planului de construcție în oraș (plan local d’ urbanisme, PLU).

În continuare în primărie nevoie pentru a obține autorizația de construire (permis de construire). Dacă suprafața încăperii depășește 170 m2, este neapărat nevoie de a angaja un arhitect. Dacă lucrările de construcție nu se află, și este vorba doar de o traducere în fondul locativ, необходимоо face notificarea prealabilă (marea declarație préalable).

În cazul în care camera este situat într-un condominiu, trebuie să-l examineze regulile și de a afla ce restricții există în acest caz o clădire.

Investitor asigurați-vă că încăperea este conectat la toate comunicațiile: la apă, rețeaua electrică, linie telefonică. O conexiune de comunicații, în cazul lipsei acestora, va costa foarte scump.

Apoi, trebuie să notifice organele fiscale. După ce încăperea tradus comercial în fondul locativ, proprietarul va trebui să plătească alte taxe: se anulează economic teritorial de colectare (contribution économique territoriale) și se introduce impozitul pe locuințe (taxe d ‘ habitation). Se va schimba mărimea impozitului pe imobil, numit de taxe foncière: acest impozit se calculează pe baza condiționată a chiriei, a cărei dimensiune pentru spații rezidențiale și comerciale diferă.

Cu toate acestea, în ciuda toate problemele posibile, acum, traducere de facilități comerciale în locuințe se bucură de mare a cererii, principalul lucru de a alege un bun, de perspectivă opțiune.

•

Despre feedback-ul de la procedura — traducere de cazare în fondul imobiliar comercial — citește în articolul „Cum pentru a reconstrui un apartament în spații comerciale”.

Iulia Кожевникова, Tranio.Ru

Comments are closed.