Riscurile și beneficiile investițiilor în camere de hotel

De la mijlocul secolului trecut marile hoteluri de postbelice din Europa au început să practice vânzarea unor camere investitorilor. De atunci, această practică s-a răspândit în întreaga lume și a capturat cele mai populare turistice și de afaceri direcții: marea Britanie, Franța, Elveția, SUA, Australia, Dubai. De obicei, acest tip de atașament populare de la mici investitori.

Schema hotelier, de a investi este simplu: investitorul dobândește în proprietate un număr sau un pachet din mai multe camere în complexul hotelier. Apoi, el poate fie să se ocupe de administrarea proprietății sale, ceea ce se întâmplă foarte rar, fie de acord cu privire la gestionarea cu отельным operatorul sau profesionale societatea de administrare.

Un investitor și operator de hoteluri împart profiturile între ele unul din două moduri. Investitorul poate obține un profit fix, pe care se stipulează în avans de către operator. În acest caz, profitul nu depinde efectiv de ocupare camere. A doua opțiune — pentru a obține investitor profit plutitoare rata, atunci când randamentul camerei poate fi mai mare, dar investitorul va imparti cu operatorul, de exemplu, riscul lipsei de apartamente de la turisti.

În funcție de condițiile de contract investitorul poate utiliza numerele și nu conform destinației sale, adică de a locui în ele. Unii operatori oferă o astfel de posibilitate, imediat după achiziționarea de camere, alte — după o anumită perioadă de timp.

Avantajele investițiilor în camere de hoteluri

Principalul avantaj al investițiilor în camere de hotel de — un prag scăzut de apariție. Valoarea minimă a camerelor de hotel în Europa este de aproximativ 100 de mii de euro. De obicei, obiectele de acest tip de investiții sunt cele mai profitabile „workhorses” hotel de afaceri — de trei sau четырехзвездочные hoteluri în Europa.

Cum a fost deja menționat, investitorul nu este îngreunat de sine necesitatea de a în mod constant ocupa de administrarea proprietății sale. Acest format va fi convenabil pentru acei investitori care au afaceri de bază în alt domeniu și au în vedere o investiție într-o cameră de hotel ca un mijloc de a reface un portofoliu profitabil activ. Organizatia gestionara a rezolva toate comune și particulare de probleme de hoteluri, așa că nu vă faceți griji că un investitor personal, va trebui să rezolve problema fracturat sufletul sau rece de primire a oaspeților.

În afară de aceasta, investițiile în camere de hotel sunt atrasi de posibilitatea de a primi stabilă de schimb valutar venituri, ceea ce este deosebit de important pentru investitorii din Rusia, în situația de astăzi. În medie, randamentul hotel de apartamente este de aproximativ 4 %, la o rată fixă și 6-10 % la o rată flotantă. În același timp, alegerea de obiect trebuie să fii foarte echilibrat: este necesar să se studieze amplasarea complexului și perspectivele sale, dar, de asemenea, să se familiarizeze cu experiența de gestionare a companiei.

Prin urmare, investițiile în camera de hotel — mare și interesant. Dar, ca și în alte domenii, aici, de asemenea, are propriile sale capcane, de care trebuie să ne amintim de un investitor.

„Capcanele” de investiții în camere

Perfectarea tranzacției poate diferi semnificativ în funcție de legile țării, de aceea este mai bine să nu neglijeze serviciile locale de avocat. În același timp, de exemplu, în Austria, tranzacția se perfectează ca vînzarea-cumpărarea unui imobil și diferă puțin de la cumpărare a unui apartament.

Cum a fost deja menționat, un investitor nu vă faceți griji cu privire la partea de marketing a cauzei, care este complet rămâne în gestiunea organizației gestionare, cu toate acestea, această monedă are și o parte pozitivă: un investitor nu poate determina politicii de marketing a hotelului. De exemplu, în cazul în care operatorul a decis pentru a converti un hotel de familie într-un hotel de clasa de afaceri și este o soluție cu timpul va arăta ineficiența lor, investitorul nu va putea afecta aceasta.

Mai bine pentru a alege de investiții camera de hotel, aflat sub administrarea mare lanț hotelier, cu o experiență de management de отельной imobiliare. În primul rând, acest lucru va proteja investițiile de non-profesionale de soluții, care poate lua micul отельер. În al doilea rând, marile rețele există de zeci de ani, astfel încât într-o zi, încheind cu ei un contract de management hotelier numărul, puteți conta pe o colaborare pe termen lung.

Cu toate acestea, încheierea unui acord cu privire la gestionarea, chiar și cu o companie mare, trebuie ferm de a decide cine suportă cheltuielile de întreținere curentă și reparație de apartamente. În cazul în care aceste cheltuieli sunt suportate de către investitor, atunci acest lucru poate reduce în mod semnificativ randamentul investițiilor.

Investitorul trebuie să învețe bine obiectul de investiții și condițiile în care acesta funcționează. Deși în acest tip de tranzacții, de obicei, se stipulează minim lunar nivelul de rentabilitate, nici un hotel nu este imun la piață elemente. După șocul de la 11 septembrie 2001 din sua societățile de investiții sunt deplasarea accentului cu cele mai „fierbinți” de obiecte, în centrul capitalele (New York, Londra, Paris), la mai puțin luxoase hoteluri în provincie (Halifax, Glasgow, Gloucester). Important să ia în considerare factorul sezonier — hoteluri, orientate spre рекреационный vacanta, inactive în „sezonul mort”, în timp ce hoteluri, factorii de afaceri, au un venit stabil pe tot parcursul anului (prin aceasta se explică și rentabilitatea investițiilor în țările Europei de Vest).

Dacă un investitor va apărea dorința de a vinde cazare apartamente, atunci el se poate confrunta cu provocarea de a găsi un nou cumpărător. Cel mai evident candidat la procurarea unui asemenea obiect va fi operatorul hotelier, cu toate acestea, el va cumpăra un număr de numai la costuri reduse sau fără a ține cont de creștere a capitalizării. În plus, hotelul dvs cameră ca un activ grevat de o serie de condiții de proprietate pe bază de contract, care este bine venit un investitor, dar, probabil, nu se va potrivi altul.

În cele din urmă, universul investitor în cameră, în sezonul de vârf nu este favorabil nici de hotel, nici cel mai investitor, deoarece reduce randamentul de investiții, astfel încât, de obicei societatea de administrare are nevoie să treacă ei apartament in chirie pe toată perioada de acord sau de a introduce o limită de timp de reședință a investitorului în propria cameră.

Pro	Contra
extra – „pragul de intrare”	Riscurile de inactivitate când plutitoare rata
managementul exercită operatorul de hotel	altcuiva competența de tranzacție
stabil randamentul	limitele de influență de marketing hoteluri

Perspectivele pieței

După cum au menționat participanții la Serviced Apartments Summit, care a avut loc la Londra, în 2014, piața de investiții în camere de hotel în creștere rapidă, în special în ultimii trei ani.

Londra nu întâmplător a fost ales de către centrul de desfășurare a acestui summit: potrivit Savills, la Londra, doar 1,6 service revin la 1000 de călătorii de afaceri, în timp ce în New York și Hong kong de la 5,7 5,3 respectiv. Astfel, Londra este simultan o piață cu concurența acerbă de investitori, dar, în același timp, are un potențial investițional.

Să nu uităm că rentabilitatea investițiilor în camere de hotel depinde de fluxul de clienți. Din acest punct de vedere, o concurență serioasă industria hotelieră este de creștere rapidă segmentul de închiriere privat de locuințe, dar, de asemenea, servicii de internet, care au simplificat semnificativ de închiriere de peste mări imobiliare de la particulari, fara intermediari.

Posibilitatea de a investi în propriile camere oferă astfel de lanțuri hoteliere ca Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Rezumând toate cele de mai sus, pot fi formulate câteva sfaturi generale pentru investitori:

• trebuie să studieze cu atenție piața hotelieră a țării, unde se află obiectele pentru investiții;
• să studieze posibilitatea de a crea de credit „umăr” pentru investiții — este de a spori considerabil randamentul;
• mai multe pagini de contract într-o limbă străină într-adevăr mai bine pentru a citi;
• – și concentreze atenția pe o perioadă de trei sau patru stele, iar nu de la hotelurile de cinci stele гигантах lux;
• nu neglija oferte provinciale hoteluri — acestea pot fi nu mai puțin de доходными decât papa;
• prioritate acordată obiectele din Austria, marea Britanie și hoteluri în Franța — acestea sunt renumite pentru fiabilitatea de investiții.

Ivan Чепижко, Tranio

Comments are closed.