Factori de risc: de ce depinde randamentul investițiilor în imobiliare
Evaluarea riscurilor joacă un rol important în faza de formare a strategiei de investiții, deoarece, indiferent de cât de investitor este dispus să-și asume riscul, în mare măsură, depinde și de buget, și de așteptare pentru randament. Astfel, în cazul în care investitorii au în vedere o viitoare investițiile în imobiliare ca низкорискованные, atunci ei sunt gata să plătească mai mult pentru fiecare dolar venitul prognozat, astfel scăzând randamentul. Adică, mult mai mici riscuri, cu atât este mai mic randament.
Riscul este probabilitatea de pierderi ca urmare a oricăror modificări. Mai mult șansa de ceea ce se va întâmpla un eveniment negativ, cu atât este mai mare riscul. Pentru investiții imobiliare cele mai tipice două grupuri de risc — nivel de tara de riscuri și riscurile legate de un proiect specific.
La nivel de tara de riscuri
La страновым riscuri mai înainte se referă probabilitatea de apariție economice, politice și sociale șocuri în țara în care este situat imobilul.
Nivelul de странового risc se poate afla din rapoartele agențiilor de rating sau firme de consultanta. De exemplu, în topul The Economist Intelligence Unit cele mai mici la nivel de tara de riscurile de Austria, marea Britanie, Germania și SUA, cele mai mari — de la Afganistan, Belarus, Ucraina etc.
Unul dintre factori economici странового risc de creștere a inflației. Dependența este de mai mare decât rata inflației, mai mare de risc. Cel mai mic risc este inflația la mai puțin de 5 % pe an, cea mai mare — de peste 100 %. Piața imobiliară este în siguranță de la inflaționiste risc de faptul că costul de închiriere este revizuită lunar sau anual: ratele de închiriere sunt la indicele prețurilor de vânzare cu amănuntul, care reflectă dinamica inflației. Cu cât mai des sunt revizuite de pariuri, cu atât este mai mare sensibilitatea unui obiect la o inflație și mai mare venitul investitorului. De exemplu, camere de hotel, magazine, industrial-spatii de depozitare si de cazare, bunurilor date în termen scurt de închiriere, în mod tradițional, sunt considerate obiecte cu hipersensibilitate la inflație, birouri și REIT — media, precum și terenuri și apartamente, сдаваемые chirie pe termen lung, — mic.
Germania — în general низкорисковая țară pentru investiții imobiliare, cu toate acestea, aici există regiuni cu risc sporit. În special, acestea includ ținuturile din est
Un alt factor economic странового de risc este legat de instabilitatea monedei naționale. Indiferent creste curs sau cade, orice variație semnificativă a prezintă un risc. Cel mai mare pericol pentru piețele se produce în cazul când creșterea sau scăderea valutar este de peste 20 %.
Pentru mărfuri economiilor, de asemenea, caracterizate de un factor de risc, cum ar fi scăderea prețurilor la petrol. Mult mai jos prețurile, cu atât mai mult amenințarea economie; cel mai mare risc — reducerea prețurilor la hidrocarburi cu mai mult de 20 %. Astfel, potrivit Savills, pe fondul дешевеющей de petrol din 2007 până în 2009 un apartament în capitala rusă au scăzut cu 51 %. În ianuarie-februarie 2009, prețurile la petrol au început să crească, și costul unui metru pătrat de asemenea, s-a dus în sus. În 2015, petrolul arată o tendință negativă, și prețurile locuințelor, de asemenea, sunt reduse.
Alți factori economici — scăderea PIB-ului, rata de declin a producției, reducerea exporturilor și scăderea puterii de cumpărare a populației. Cel mai mare risc — reducerea fiecare dintre acești indicatori mai mult de 10 %.
La страновым includ, de asemenea, social-riscurile politice. În special, pe piața imobiliară ar putea afecta în mod negativ negativă de creștere a populației, iar acest lucru este valabil nu numai pentru țară, în general, dar și pentru o anumită localitate, precum și o anumită regiune. De exemplu, populația din Germania de Est se mută în mai dezvoltate și de perspectivă vestice, prin urmare, cele mai recente sunt considerate mai puțin riscante piețe pentru investiții imobiliare (excepție — orașe mici din zona Ruhr, care își pierde populația din cauza lipsei de locuri de muncă).
Situația politică , de asemenea, are un impact semnificativ asupra comportamentului investitorilor și la percepția lor de risc. Potrivit studiului „Транио”, 17 % din respondenți agenții imobiliari consideră că situația politică (în condiții de egalitate cu stabilitate economică) — unul dintre principalele motive pentru care vorbitoare de limbă rusă cumpărătorii aleg o anumită țară pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Acest factor se evidențiază mai ales în țări precum marea Britanie, Germania, SUA și Franța.
Social-turbulențele politice și economice în țară pot de mult pentru a speria investitorii din piata imobiliara locala
Un alt aspect important este riscul de țară — potențiale modificări în legislație, care ar putea afecta piețele imobiliare. Acestea pot fi schimbări în legislația fiscală (creșterea impozitelor existente și introducerea de noi), introducerea de legi restrictive referitoare la construcție și de investiții, dar, de asemenea, introducerea restricțiilor de circulație a capitalului.
Riscurile proiectului
Riscurile legate de proiect pot fi împărțite în două categorii:
- riscurile proiectelor de Added Value, care au drept scop crearea de valoare adăugată;
- riscurile de afaceri de închiriere.
1. Proiecte De Added Value
La proiectele de Added Value („valoare adăugată”) se referă construcția și редевелопмент. Riscul unor astfel de proiecte este destul de mare, dar, de asemenea, randamentul prea mare — de 14-25 %.
Principalele riscuri legate de construcție:
- costul de teren sau obiect de intrare poate fi prea scumpe;
- construcția sau reparația poate dura;
- devizul de construcție sau de reparație poate fi depășită;
- prețul de vânzare poate fi mai mică decât a fost planificat;
- de vanzare pot merge mai lent decât a fost planificat.
Toate aceste riscuri pot „mânca” randamentul, rezultând un investitor va rămâne fără profit sau chiar în pierdere.
Proiectele de construcție mai riscante comparativ cu arendă de afaceri
Toate aceste riscuri cresc în progresie proporțional закредитованности dezvoltator imobiliar național, adică mai mult de bani de credit se utilizează, cu atât mai sus fiecare din aceste riscuri. În cel mai rău scenariu, de exemplu, la mare закредитованности de construcție și de corecție semnificativă a costului s-ar putea ca producător al sau investitorul va rămâne în pierdere. Experimentați dezvoltatori întotdeauna calcula diferite scenarii de evoluție a evenimentelor, și acceptabile sunt considerate astfel, în care un investitor iese din proiect, câștigând 15-20 % (un scenariu clasic) sau de 20-25 % (scenariul optimist).
Riscul de proiect se manifestă încă înainte de începerea lucrărilor. În special, există riscul de a nu a primit autorizație de construire (Permit Risk). Esența ei este faptul că, în cazul investițiilor în редевелопмент, reparația sau construcția de la zero pentru a pune în aplicare după achiziționarea de terenuri sau obiectului trebuie să treacă de coordonare și de a obține permisiunea. De obicei, in pret este prevăzută de risc nu a primit autorizația corespunzătoare sau că este nevoie de o lungă perioadă de timp. În unele țări, dezvoltatorii sunt dispuși să-și asume riscul de a nu a primit permisiunea.
Identifica riscurile asociate cu un anumit obiect, ajută complexă de verificare — Due Diligence, care include patru tipuri de expertiză:
- expertiza juridică (Legal Due Diligence): avocați verifică contractul de închiriere și existența autorizației de construire;
- financiară și fiscală, expertiză (Financial & Tax Due Diligence): consultant fiscal stabilește costurile reale obiect de conținut, calculează profitabilitatea și dimensiunea de deduceri fiscale;
- evaluarea riscurilor (Chance & Risk): examinarea perspectivelor de dezvoltare locații, precum și a influenței actuale și viitoare ale concurenților;
- tehnică de evaluare (Technical Due Diligence): examinarea stării tehnice a imobilului (de obicei, nu se efectuează atunci când cumpără obiecte noi).
2. De leasing de afaceri
Cel mai puțin riscante obiecte, сдающиеся în arendă, au următoarele caracteristici:
- locul de amplasare, în locatii;
- bună stare tehnică;
- chiriașii reprezentanți ai clasei de mijloc (pentru proprietăți imobiliare rezidențiale) sau companii de prim rang (în cazul clădirilor comerciale);
- rata medie de închiriere, la prețuri accesibile statistice medie arendași;
- posibilitatea de reprofilare a obiectului (de exemplu, transfer hotel de proprietate în fondul locativ, sau invers);
- profit de închiriere nu mai jos de plata pentru credit.
Locul de amplasare este o caracteristică esențială: în cazul în care proprietatea este situată într-o zonă bună, atunci riscurile vor fi minime, iar obiectul mult de lichid pe. Cu toate acestea, riscul poate fi atribuită în continuare dezvoltarea de statistică, astfel încât atunci când profitabile obiectului este necesar de a vedea planul de construcție și de a afla dacă viitoare și deja puse în aplicare modificări (extinderea rețelei de transport, apariția de noi instituții și așa mai departe), cu timpul de a spori capitalizarea obiect de investiții sau, dimpotrivă, reduce randamentul. De exemplu, dacă o persoană a cumpărat un apartament în New York, cu vedere frumoasă la parcul Central, el a priori și-a asigurat integritatea conținutului, așa cum apartamente cu o astfel de vedere puține, și noi nu va mai fi.
Riscul reprezintă, de asemenea, rău starea de obiect și de lipsa de dotarea tehnică. Mult mai rău decât trei soluții de planificare în interiorul clădirii, asigurarea moderne de inginerie a sistemelor și de calitate structurală, mult mai jos competitivitatea obiect de pe piață, cu atât este mai mică valoarea și cererea din partea chiriașilor, precum și riscurile de mai sus. În ciuda faptului că sunt vechi și uzate obiecte pot da randamente bune în acest moment, ele sunt întotdeauna mai riscante pentru investitii decat clădirii în stare bună.
Calitatea de chiriași și tipul contractului de închiriere , de asemenea, pot crește sau reduce riscurile. Un investitor care nu este gata pentru a merge la riscul de a pierde chiriaș, cel mai probabil, investească într-un obiect cu efecte de lungă durată арендными contracte. Și invers, atunci când acest risc este acceptabil pentru investitor, se va lua în considerare ca opțiuni de imobiliare adecvat la sfârșitul sau pe termen scurt de arendă contractul.
Atunci când alegeți partea de venituri imobiliare în valoare de să acorde o atenție la cât de fiabile locatarul
Un alt risc este asociat cu o gamă de modalități de finanțare și în continuare se execută împrumutate de mijloace. În general, cu cât este mai mare ponderea capitalului împrumutat, cu atât este mai mare riscul.
Efectul de pârghie — acest lucru este atunci când costul datoriei de finanțare mai puțin costisitoare decât randamentul de proiect. Investitorul poate negocia cu banca, astfel, să plătească un procent de împrumut, dar, de asemenea să plătească un minim de corp de credit. O astfel de metodă poate crește de operare, randamentul de investiții. Dar o astfel de metodă de a crește randamentul duce la un alt risc. În cazul în care prețul obiectului va scadea, atunci când va fi nevoie de a reînnoi contractul de credit, atunci banca va solicita în mod proporțional докапитализировать de credit și de a oferi suplimentar de garanție ul (margin call). De aceea este important de a găsi un echilibru corect maneta de rentabilitate și risc, este abilitatea de investitori profesioniști.
Capitalul luat cu împrumut pentru investiții, trebuie să aducă un profit de peste taxe pentru utilizarea acestuia. În cazul în care profitul de real estate de mai jos plății pentru credit, un investitor pierderi, care mai mult valoarea de îndatorare.
Potrivit experților, piața imobiliară a apărut un alt risc: ca ratele la creditele în 2014-2015, în multe țări au ajuns la cel mai scăzut nivel din istorie și, practic, aproape de zero, după 3-5 ani, ei pot să crească mult mai mult, și atunci când se întâmplă acest lucru, valoarea imobilului va scădea.
Riscul este, de asemenea, gestionarea de la distanță obiectul: depărtarea imobiliare slăbește controlul asupra ei, prin urmare, o încercare de a exercita conducerea străine de proiect din Rusia este asociată cu riscuri foarte mari. În loc de la distanță, auto-control, se recomandă de a angaja companii specializate.
Nu mai puțin important este și riscul asociat cu структурированием tranzacție. Există o varietate de scheme, care permit optimizarea impozite — de exemplu, acționarii de împrumut sau de clearance-ul printr-o serie de companii. Acest lucru crește randamentul, dar reduce transparența și crește riscul de proprietate. Administrarea fiscală nu poate accepta o structura de optimizare și calculate suplimentar impozite și amenzi. În lume crește transparența sistemului bancar, OCDE introduce măsuri de contracarare a estompa bazei de impozitare, și Rusia are nevoie de rezidenți să plătească impozite pe veniturile obținute în străinătate. Toate aceste modificări cresc riscurile excesului de structurare a obiectelor cu scopul de optimizare a impozitelor. Recomandarea noastra pentru clientii: în primul rând, de a se sfătui cu consilieri fiscali, iar în al doilea rând, nu exagera cu optimizarea, așa cum este plină de probleme cu serviciile fiscale în viitorul apropiat.
Menționate mai sus, literele definesc principalele riscul de — a reduce riscul de lichiditate, adică de scădere a capacității vânzare rapidă, fără pierderi de valoare și de reducere a potențialului de creștere a capitalizării cu un scenariu pozitiv de dezvoltare a pieței. În consecință, mult mai jos riscurile menționate la punctele de mai sus, cu atât este mai mare de lichiditate, și, ca urmare, mai jos de pornire de rentabilitate a obiectului.
În urmă
Principalele riscuri, investind în imobiliare sunt:
| La nivel de tara de riscuri | |
| Economice |
|
| Social-politice |
|
| Riscurile proiectului | |
| Added Value |
|
| De leasing de afaceri |
|
Ce a alege — de mare randament sau reduse riscurile de — depinde de investitor și de atitudinea față de risc. Problema principală mulți cumpărători — în faptul că acestea încep conversația cu o întrebare „Care este randamentul?”, și prima întrebare la care de fapt ar trebui să fie „care Sunt riscurile și cum pot vinde acest obiect în viitor?”. În cazul în care investitorul dorește să primească un randament mai mare, el trebuie să fie dispus să accepte un risc mai mare.
Iulia Кожевникова, „Транио”
Comments are closed.