Ako vybrať stratégiu investovania v zahraničí vlastníctva

Mnoho investorov, ktorí investujú v zahraničí nehnuteľností, ktorí hľadajú vysokú návratnosť. Avšak, nie každý chápe, že veľký počiatočný výnos znamená vysoké riziko, ktoré je pravdepodobnosť nižšie výnosy v dlhodobom horizonte.

Odporúčame zákazníkom na vyhodnotenie rizík a stratégie investovania s optimálnu rovnováhu spoľahlivosť, ziskovosť, práce a iné faktory efektívnosti investícií. Väčšina zákazníkov Tranio jednoduché vhodné prenájom podniku v stabilnej polohe s dlhodobým nájomnej zmluvy a riadenia prostredníctvom správcovskej spoločnosti. V tomto článku sa pozrieme na to, ako poskytnúť najlepší výnos s touto stratégiou.

Prečo je jednoduchý prenájom obchodné

Typické investori, ktorí využívajú služby Tranio úspešných podnikateľov z Rusko, Brazília, Irán a Čína. Zvyčajne doma majú aktívnu obchodnú činnosť, ktorá prináša hlavný príjem. Z cudzích nehnuteľností dávajú prednosť získať pasívny príjem s minimálna účasť na riadení. Je investíciou nielen na zisk, ale na zachovanie kapitálu a chrániť ho pred politické a ekonomické riziká v jeho krajine.

Väčšina zákazníkov nemajú v pláne predať ich prenájom nehnuteľností v blízkej budúcnosti. Táto vlastnosť poskytuje investorom osobného dôchodkového Fondu a zárukou finančnej blaho svojich detí. Ďalším dôležitým motívom — povolenie na pobyt v USA alebo v Európe, ktoré poskytujú príležitosť domov kupujúcich.

Našich investorov nie sú zvyčajne vhodné projekty pridanej hodnoty — výstavbu alebo prestavbu. Investície do nich sú spojené s vysokým rizikom, vrátane prekročenia rozpočtov, problémy s registráciou umožňuje dokumenty, nafúknuté kúpnej ceny a dlho hľadať pre kupujúceho. Investor tiež vyžaduje aktívnu účasť v projekte a osobitné kvalifikačné v stavebnom podnikaní. Projekt rozvoja účinný ako primárne povolanie a nie ako nástroj na zachovanie kapitálu.

Teda, non-core investorov, odporúčame jednoduchý prenájom podniku: na nákup nehnuteľností a prenájom na to. Je to nízke riziko a jednoduché na implementáciu stratégie.

Rozpočet a typy objektov

Odporúčame, aby ste zvážili investovanie v zahraničí nehnuteľností s rozpočtom 200-tisíc eur. Lacnejšie, až na vzácne výnimky, je ťažké kúpiť tekuté objektu. V tomto segmente odporúčame kúpiť obytné apartmány. Medzi ich výhody — vysoká likvidita a stabilný dopyt.

S rozpočtom viac ako 2,5 milióna Euro je zamerať sa na obchodno — predovšetkým retailové vlastnosti a domovoch dôchodcov.

Bez ohľadu na to, rozpočet, 50-60% z hodnoty nehnuteľnosti zvyčajne môžete vziať úver, tak investovanie do prenájmu nehnuteľností môže začať a 100-tisíc eur z vlastných zdrojov.

Typy komerčných nehnuteľností a ich parametre
Tranio údajov (priemerné odporúčané hodnoty)*

Typy objekty	Výnos, % p	Čas zmluva prenájom	Výhody	Nevýhody
Z 300-tisíc eur
Apartmán (krátkodobý prenájom)	5-7	Od 1. deň	Vysoká likvidita; v porovnaní s rokom dlhodobý prenájom — vyšší výnos a žiadne problémy s vysťahovanie nájomníkov; potenciál pre rast prenájom	Riziká a riadenie prestoje; v porovnaní s dlhodobom prenájme — viac rýchle opotrebovanie
Apartmán (dlhodobý prenájom)	2-3	Ako 1 rok	Vysoká likvidita; vysokého dopytu od nájomníkov, stabilné aj počas krízy	Riziká a riadenie prestoje; problémy s vysťahovanie nájomníkov
Študentské bývanie	4-6	Od 6 mesiacov	Vysoký dopyt od nájomníkov	V porovnaní s apartmány — nižšia likvidita, je ťažké opakované využitie toho
Z 2,5 milióna eur
Bytové domy	3-5	Ako 1 rok	Vysoká likvidita a potenciál rastu kapitalizáciu	Nízky výnos, veľa nájomníkov, problémy, vysťahovanie, potrebujete správcovskej spoločnosti
Ulice, obchody	3-4	3-10 rokov	Vysoká likvidita a potenciál rastu kapitalizáciu	Nízky výnos
Supermarkety	5-6,5	12-15 rokov	Vysoký výnos dlhodobých zmlúv	Čím bližšie je dátum skončenia platnosti zmluvy, tým nižšia likvidita
Z 10 miliónov eur
Domácej ošetrovateľskej	5-6,5	20-25 rokov	Rast počtu dôchodcov, dlhodobé zmluvy	Je ťažké opakované využitie toho
Nákupné centrá	4-6	5-15 rokov	Vysoký výnos	Riziká riadenia pre veľký počet nájomníkov
Hotely	4-6	10-20 rokov	Vysoký výnos	Je ťažké opakované využitie toho

* Priemerné hodnoty pre objekty:

• v bohatých oblastiach veľkých Európskych mestách;
• nové objekty, alebo po veľké opravy,
• nájomných zmlúv na začiatku obdobia platnosti.

Umiestnenie

Poloha objektu je priamo závislé riziká a výnosy z investícií. Odporúčame investovať v krajinách s vyspelými ekonomikami a stabilný politický systém. Minimálne riziko líšiť, Rakúsko, veľká BRITÁNIA, Nemecko, USA, Francúzsko a Švajčiarsko; v týchto krajinách menej pravdepodobné, že hyperinflácia, pád národné meny a zníženie HDP.

Väčšina ruských zákazníkov dáva prednosť Nemecku kvôli geografickej blízkosti, ale aj preto, že v porovnaní s ostatnými uvedených krajín, výnos v Nemecku je trochu viac, úverové podmienky sú lepšie a dane sú trochu nižšie. Ale ostatné krajiny v tomto zozname sú tiež zaujímať: napríklad, niektorí investori si vybrať NÁS, pretože sú očakával, že tam viac kapitalizácie, iní sa obávajú oslabenie nemeckej ekonomiky v dôsledku politických udalostí, zatiaľ čo iní získať ziskové nehnuteľností v krajinách, kde svoje obchodné alebo osobné záujmy.

Navrhujeme zvážiť aj mena, v ktorej sú denominované náklady investora rodiny v 5-10 rokov. Napríklad, ak máte nehnuteľností na bývanie v UK a tam svoje deti, mali by ste sa pozrieť na objekty, príjem z prenájmu, ktorý je generovaný v britských librách.

Medzi ďalšie lokality je lepšie vybrať, veľké mestá a ich bohatej predmestí alebo stredne veľkých mestách s rastom populácie, a rozvinutá na trhu práce a potenciál hospodárskeho rastu. Odporúčame zamerať sa na osvedčených miestach, ktoré už majú úspešné investície skúsenosti krajanům. Napríklad, dobré možnosti západoeurópskych mestách a veľkých mestách západného Nemecka.

Výber oblasti závisí od typu nehnuteľnosti. Napríklad, street obchodov je lepšie kúpiť na hlavnej ulice s ťažkými doprave a komerčný-sklad — na okraji veľkých miest v blízkosti trasy.

Nájomníci a nájomnej zmluvy

Ak sa vám prenájom rezidenčných nehnuteľností, nájomníkov uprednostňovali strednej triedy, rodiny s dobrou úverovou históriou a stabilný príjem. A v segmente komerčných nehnuteľností sú najmenej rizikové objekty, ktoré už boli prenajaté na veľkých firemných nájomníkov pôsobiacich na trhu desiatky, alebo stovky rokov. Pravdepodobnosť bankrotu ako nájomca menej ako malé súkromné firmy. Informácie o finančnom stave nájomníkov je možné získať od právnikov v procese skúmania objektu (Due Diligence).

Objekty s veľkým počtom nájomcov (napr., bytových domov alebo nákupné centrá) nie sú vhodné zahraničných non-core investorov. V našej skúsenosti, ak nájomca je viac ako päť, sa významne zvyšuje riziko riadenie a zvyšuje nároky na profesionalitu riadenia spoločnosti. Najlepšie je kúpiť nehnuteľnosť s jediným nájomcom.

Dôležitou podmienkou prenájmu dohoda — rozdelenia nákladov prevádzkarne medzi vlastníkom a nájomcom: kto to zaplatí daň z nehnuteľnosti, pomôcky, poistenie a ďalšie náklady. Navrhujeme, aby sa znížilo riziko tým, že nákup objektov, v ktorých maximálne prevádzkové náklady sa účtujú na ťarchu nájomcu. Zmlúv tohto typu sú uvedené ako NN Prenájom (Double Čistý Prenájom) alebo NNN Prenájom (Triple Čistý Lízingu), ich odlišnosti od ostatných variantov uvedené v tabuľke:

Typ prenájmu	Náklady majiteľa
	Oprava fasády a konštrukcia vzory	Obsah a údržba	Poistenie	Daň nehnuteľnosti
Hrubý Prenájom Prenájom	✓	✓	✓	✓
N Prenájom (Jediné Čisté Lízingu)	✓	✓	✓	·
NN Prenájom (Manželská Čistý Lízingu)	✓	✓	·	·
NNN Prenájom (Triple Čistý Lízingu, protipólom v Nemecku —Dach & Fach)	✓	·	·	·
Absolútne NNN Prenájom	·	·	·	·

Odporúča sa kúpiť položky, c dlhodobé (10-20 rokov) nájomné zmluvy, nezrušiteľné, a s tvrdým prenájom sadzieb bez ohľadu na operačný výkon činnosti nájomcu. Majte na pamäti, že táto zmluva je záväzná pre obe strany: to nie je len to, že sa nájomca zabezpečuje stabilný nájomné za celé toto obdobie, ale že majiteľ nemá právo vysťahovať nájomníkov až do vypršania zmluvy.

Dlhodobé zmluvy dať investorovi poistiť o cene úpravy, ktoré nie sú chránené aj tie robustný realitných trhoch. Ak ste investovali do objektu s 15 až 20-ročnej zmluvy, potom s vysokou pravdepodobnosťou do obdobia nižšie ceny dôjde v priebehu prvých 10 rokov vlastníctva, keďže cyklov trhu nehnuteľností riadiť seba každých 7-10 rokov. Za prísnych zmluvy na 15-20 rokov, cenové výkyvy budú neovplyvňuje vaše príjmy, ako je možné zmluvu vypovedať alebo znížiť nájomné. Tak, budete môcť čakať, kým trh sa zotaví, a opustiť projekt v dobrých podmienkach.

Dokonca aj s dlhými zmluvy je zvyčajne možné index nájomné v súlade s infláciou každý rok zvýšiť o asi 1-2 %. Ak pozitívny vývoj na trhu v tento má svoje nevýhody. Napríklad, ak trhu s nehnuteľnosťami naďalej rásť každý rok o 4 %, a za 10 rokov by ste chceli prejsť objekt podstatne viac, ako rast inflácie — nebude môcť urobiť, pretože ste limit zmluvy. Preto, investorov, ktorí veria v rast trhu v dlhodobom horizonte, je lepšie kúpiť vlastnosti, s päť-rok zmlúv (napr., komerčné nehnuteľnosti, a peších ulíc) a index prenajať na konci zmluvy.

Potenciál rastu nákladov

Nízko-rizikové aktíva v Západných trhoch sa predávajú s počiatočnou prenájom výnos 3 až 7 %. Kúpiť objekty s počiatočný výnos viac ako 7% veríme, že to je zbytočné a nevýhodné pre zahraničných investorov: v takýchto projektoch je vysoká pravdepodobnosť, že na horizonte 5-10 rokov realizované žiadne riziko, náklady likvidácie, ktoré bude vyššie ako riziko poistné na vstup.

Okrem toho, trhy s nízkym rizikom a výnosom (spravidla centrá a prestížne oblasti veľkých miest) sú čoraz drahšie a rýchlejšie ako tie, ktoré sa vyznačujú vysokou počiatočnou výnos a spojené vysoké riziko.

Napríklad, ako sa ukázalo Tranio retrospektívne analýzy cien nehnuteľností v usa, od roku 2001 do roku 2015, objekty s počiatočný výnos 3% vzrástli ceny v priemere o 5 % ročne, s výdatnosťou 5% je 4.7 %, pričom výnos 7 % — len 3,5% ročne, zatiaľ čo objekty s výnosom 9% by mohol spadnúť v cene. Medzi padajúcimi predmetmi bol stratený v hodnote tie, ktoré mali nižší výnos. Pravdepodobnosť pádu cien je vyššia pre objekty s vyššou počiatočnou vráti, tak, že berúc do úvahy pravdepodobnosť toto riziko prípade objektov s počiatočný výnos 3-7% v dôsledku vyšších celkových výnosov.

Pre prognózu rastu cien dôležité sú aj vyhliadky na rozvoj okresu. Najrýchlejší drahé nehnuteľnosti, kde je gentrification — proces, pri ktorom priemyselných areálov sa transformujú na obytné, povýšený území, rozvinutá infraštruktúra a počet obyvateľov s nízkymi príjmami, ktoré v dôsledku zámožnejších. Najvýhodnejšie oblastiach, ktoré sú blízko do centra mesta alebo majú dobré dopravné spojenie do centra.

Optimálny výnos závisí nielen o rizikách, ale aj od dátumu investície. Menšie obdobie, vyšší počiatočný výnos zmysel v rozmedzí 3-7 %. Napríklad, neberúc do úvahy úver s 20-ročné investičné obdobie najvyššie celkové výnosy (vrátane kapitalizácie rast) je dosiahnuť na počiatočný výnos 3,8–5.8 percent; a ak investičné obdobie je 10 rokov, optimálne počiatočný výnos 4.5–6.5 %. Takýto záver analytici Tranio prijaté ako výsledok štúdia 100 párov „výnos — nárast kapitalizácie“ bytov a nebytových priestorov v Nemecku.

Úverové

Môžete zvýšiť výnos s hypotéku.

Peniazmi, prostredníctvom hypotéky, sú lacnejšie ako nájomca platí nájomné. Napríklad, pri kúpe investície do nehnuteľností v Nemecku, môžete sa spoľahnúť na úver až do výšky 60% z nákladov na projekt 2 až 3% ročne. Keď si prenajať výnos 6.5% návratnosť investovaného kapitálu na základe úveru môže dosiahnuť až na 8-10 %.

Vo Všeobecnom prípade, najlacnejšie úvery s variabilnou úrokovou sadzbou bez možnosti predčasného splatenia, a najdrahší s pevnou úrokovou sadzbou, umožňujúci predčasné splatenie.

Lepšie vziať pôžičku pre dlhodobo (10-15 rokov) dlhodobejšie, drahšie peniaze, ale nižšie riziko, že nepriaznivé podmienky na trhu bude mať vplyv na podmienky refinancovania. V prípade komerčných nehnuteľností odporúča sa vybaviť hypotekárny schémy, v ktorej najprv na zaplatenie úrokov a istiny — ku koncu úver termín. Je žiaduce, aby konci doby splatené aspoň 40-50 % tela.

Nie je potrebné opätovne úveru a požičať si príliš veľa. Ale nemali by byť príliš malé, ako by to bolo divné, že nebude používať príležitosť vziať úver lacnejšie ako platiť nájomca.

Daňová optimalizácia

O optimalizáciu dane z príjmov fyzickej osoby v Európe a Spojených Štátoch zaplatiť jeho úmerná výške príjmu a nehnuteľnosti v hodnote 1 milión eur, je ľahšie čerpať na osobu. Viac drahé veci lacnejšie, zaregistrujte spoločnosti, pretože právnické osoby zvyčajne ploché a nižšiu sadzbu dane z príjmu. Aj spoločností, ktoré sú jednoduchšie na zníženie zdaniteľný príjem cez odpisy a odvody na úvery z Banky a zakladateľa.

Najlepšie je, ak dohoda by mohla byť usporiadané tak, že platiť dane iba v krajine, z miesta, kde sa nehnuteľnosť. Táto možnosť závisí od dane pobytu investora, medzištátnej dohody o zamedzení dvojitého zdanenia, formy vlastníctva a iných faktorov. Tranio konzultantov daňových poradcov pomôcť každému klientovi individuálne štruktúry transakcie a zariadiť úver na najlepšie podmienky.

Výstupom projektu

Obvyklá doba vlastníctva, výnosy majetku pred predajom — 5-20 rokov. Ako pravidlo, potrebujete aspoň 13-14 rokov, v objekte sa vyplatila a začali vytvárať zisk. V niektorých krajinách, investorom spoliehať sa na termín, na predaj, po ktorých je zaplatená daň z kapitálových ziskov (napríklad v Nemecku je to 10 rokov).

Či to bude výhodné predať nehnuteľnosť po mnohých rokoch — jeden z kľúčových investičných rizík, ktoré často nie sú účtu pre zákazníkov, ktorí sa zaujímajú o vysoký výnos. Oni sú priťahovaní ponúka s počiatočný výnos 8% a vyššie; typické príklady sú Parkovacie alebo bývanie pre študentov na periférii. Kľúčové nevýhodou týchto zariadení je nízka likvidita, že je malý dopyt po nákupe. Ak sa chystáte predávať, bude výrazne znížiť cenu, ktoré v konečnom dôsledku eliminuje vysoké počiatočné výnos.

Keď plánovací horizont je 10-20 rokov odporúčame zvážiť komerčných nehnuteľností s počiatočný výnos 5 % (za predpokladu, že ostatné odporúčania tohto článku). Často ich cena rastie na 2-3% ročne s trhom, alebo dokonca rýchlejšie ako on. To je robustný objekt, ktorý môže byť výhodné predávať pred plánovaným dátumom ak vaše plány zmeniť. Ale podľa stresového scenára, takýto majetok menej straty v hodnote viac riskantných projektov s vysokou počiatočnou vráti.

Avšak, ak sa chystáte predať majetok v 1-3 roky, najlepšie je kúpiť najziskovejších nehnuteľností v regióne s potenciálom rastu. Dnes jedným z takýchto miest v Európe je Španielsko s jeho Centrálnej trhy Madride a Barcelone. Avšak, to je nemožné povedať, či rast týchto trhov v najbližších 10-20 rokov, takže pre dlhodobé investície zamerané na zachovanie kapitálu, je lepšie zvoliť predvídateľné poloha.

Ak nemáte v pláne predať nehnuteľnosť a nechať na dedičov, je dôležité vybrať si správny formát vlastníctva, s cieľom optimalizovať daň z dedičstva daň z. Napríklad, vo Francúzsku nie sú žiadne dane z dedičstva a darovania, ak objekt je registrovaná na občiansku spoločnosť realitné transakcie (SCI). A v UK dedičstva, dane oslobodená majetok, určený pre offshore spoločnosť.

•

Tu je súhrn hlavných odporúčaní Tranio pre investorov v zahraničí vlastníctva

	Obytných nehnuteľností	Non-residential real estate
Minimálny rozpočet	300-tisíc eur	2,5 milióna eur
Typy objektov	Byty, bývanie pre študentov	Komerčné nehnuteľnosti na preplnených ulíc, supermarkety, domy s opatrovateľskou službou
Krajina	Rakúsko, veľká BRITÁNIA, Nemecko, USA, Francúzsko, Švajčiarsko
Mesto	Hlavných populačných centier s dobrou demografické údaje a potenciál rastu
Oblasti	Miesta s dobrou prostredia a infraštruktúry, populárne medzi strednej triedy, okolia vysokých škôl, zdravotníckych stredísk a obchodných štvrtí	Blízkosti dopravnej tepny a verejnej dopravy, v miestach, kde iné zariadenia podobný profil
Potenciál rastu kapitalizáciu	Vysoká	Priemerná
Investičné obdobie	10 rokov
Optimálne počiatočné výnos	4-6 % (môžete zlepšiť úverové skóre)
LTV (pákový pomer z nákladov na projekt)	60 %
Úverové	Najlacnejšie úvery s variabilnou úrokovou sadzbou bez možnosti predčasného splatenia; mali by ste si vybrať schému, v ktorej prvým vrátenie percento, a telo je bližšie ku koncu obdobia
Úver termín	10-15 rokov
Nájomníci	Strednej triedy, rodiny s deťmi, študentov, administratívni pracovníci, dôchodcovia	Veľké predajcov a riadenia spoločností, ktoré pôsobia na trhu už niekoľko desaťročí a sú v dobrej finančnej kondícii
Typ prenájmu	NN alebo NNN (maximálne prevádzkové náklady na nájomcov); dlhodobé zmluvy bez právo ukončenia
Obdobie prenájmu	1 deň (krátkodobé), 1 rok (dlhodobo)	5-20 rokov

Georgij Kachmazov, managing partner Tranio

Comments are closed.