Investície do francúzska apartmány: funkcie nákup a zdaňovanie
Hlavným majetku vo Francúzsku je výhodné kúpiť pre investície, od ceny týchto vlastností vo väčšine veľkých miest rastie napriek kríze a v dodávke, nové bývanie v nájme, je možné získať značné daňové výhody.
Najlepšie trhy: Nantes, Toulouse a Bordeaux
Lokalita Explorimmoneuf.com vyrobené hodnotenie z najlepších francúzskych miest pre investície v oblasti bývania. Kládol dôraz na také faktory, ako je demografickej situácie na trhu práce, počet študentov, dynamiky cien a podiel investorov, ktorí investujú do nových budov.
Najlepšie mesto pre investície v Francúzsko v roku 2014 hlasovali Nantes. Medzi výhody tohto mesta — veľký počet nových stavebných projektov, príliv obyvateľstva, výhodná poloha v blízkosti pobrežia Atlantiku. Okrem toho v roku 2013, Nantes, ktorý bol vybraný ako jeden z „najzelenších“ hlavné mestá v Európe, je v rovnakej zoznam s Štokholme a Hamburgu.
Druhá po Nantes v Toulouse. Budovy sa predávajú v priemere o 3 720 Eur/m2. Do roku 2020, v blízkosti Matabiau stanice bude postavený nový moderný štvrťroku. Ďalší plus v tom čase bude dať TGV (high speed vlak), prostredníctvom ktorého sa z Toulouse do Paríža môže byť dosiahnuté len za 3 hod 15 min.
V treťom mieste Bordeaux. Tu budovanie nových ackwardly, a zvýšenej Centrálnej časti mesta a vytvoriť dopravné spojenie. Očakáva sa, že do roku 2030 sa počet obyvateľov Metropolitnej oblasti je 1 milión ľudí. Aby vyhovovali potrebám rastúceho obyvateľstva, v tom čase, mesto bude výstavba 50-tisíc bytových jednotiek. Priemerná cena za Vlády vlastnosti v Bordeaux a v okolí 4,000 EUR/m2.
Paríž bol len na siedmom riadku hodnotenie. Toto mesto má jednu veľkú nevýhodu — tam je zriedka vybudovať nový domov. Ceny pre Prime vlastnosti vo francúzskom hlavnom meste, najvyššie v krajine, ktoré prekračujú 10 600 EUR/m2.
| Hodnotenie | Mesto | Priemerná cena Euro/m2 |
Dynamics, % za rok |
|---|---|---|---|
| 1 | Nantes | 3 860 | 2,4 |
| 2 | Toulouse | 3 720 | 1,8 |
| 3 | Bordeaux | 4 000 | 20,0 |
| 4 | Lyon | 4 420 | Na -2.9 |
| 5 | Villeurbanne | 3 720 | 1,8 |
| 6 | Montpellier | 3 800 | 4,0 |
| 7 | Paríž | 10 662 | -0,8 |
| 8 | Straburg | 3 310 | -7,1 |
| 9 | Clermont-Ferrand | 3 300 | 5,8 |
| 10 | To | 3 250 | -5,6 |
Elena Generalova, Riaditeľ francúzskej Riviére Nehnuteľnosti, sa domnieva, že nové bývanie je tiež výhodné kúpiť okolo Cote d ‚ azur: „V okamihu, v pekné, zaujímavé projekty sú Maison Blanche a Villa Victoria, Cannes — Cannes Maria, v cap d ‚antibes, Raj Spp, v Villefranche-sur-Mer — Eden“.
Podľa nej dopyt na nové bývanie z côte d ‚ azur sa neznižuje: „To je preto, že v tejto oblasti nie je zadarmo pozemkov pre nové projekty. Je výplňou rozvoj v lokalite staré zničené budovy. Ako na Cote d ‚ azur veľa pamiatok, starých budov sa zriedka zbúraná. V tejto súvislosti dopytu po nových budov je veľmi vysoká: 60-80 % bytov predaných do šiestich mesiacov od začatia predaja.“
Náklady na nákup: 25% z nákladov na projekt
Vo Francúzsku, nákup nehnuteľností na stavebnú etapu alebo bývanie nie je staršie ako 5 rokov, cena zahŕňa DPH na 20% z nákladov na projekt.
„DPH nie je vypočítaná oddelene od trhovej ceny. Niekedy DPH je účtovaná osobitne a platené na nákup, a budúci rok po získaní zákazníka, či Francúz alebo cudzinec — dostane vrátenie dane. Ale v tomto prípade to je len nákupe tovaru na zapožičanie (kauciu komerčné). Sadzby notára pri nákupe primárneho bydliska v dva krát menej ako nákup „sekundárne bývanie“ — 2-2,5 %. Kupujúci neplatí za služby realitnej kancelárie — on dostane zaplatené Staviteľ,“ hovorí Lara Paranan, Riaditeľ Odboru Východnej Európe AKO et Associés.
Kupujúci zaplatí clo na registráciu prevodu vlastníckych práv (droits de mutácia), ktorá sa vypočíta vo výške 0,6 % z hodnoty nehnuteľnosti bez DPH. Na to sú pripočítané náklady na výber dane (frais d’assiette) je 2,5 %. Okrem toho, že kupujúci zaplatí rôznych nákupných nákladov: kolky, registrácia hypoték (v prípade potreby) a registrácie vlastníctva. Notár poplatok — minimálne 1% z nákladov na projekt. Tieto dodatočné administratívne náklady o približne 3 %.
„Tieto náklady sa skladajú hlavne z daní a ciel (80 %), ostatné náklady a administratívne náklady (10 %), a napokon, odmena notára (10 %). Notár náklady na nákup sekundárne bývania (s výnimkou hypotéky) sumy na 7,5 % z predajnej ceny, a kúpa bytov v nových budovách — 2 %. Je to významné úspory v rámci investícií“,— hovorí Elena Generalova.
| Kúpna cena | 180 000 (vrátane DPH 20 %) |
|---|---|
| Poplatok za vydanie prenos vlastníctvo |
900 (0,6 %) |
| Notárske poplatky | 3 000 (2 %) |
| Administratívne náklady |
4 500 (3 %) |
| Len | 188 400 |
Program: Duflot, Sancy-Bouvard
Vo Francúzsku veľa programov pre nákup primárneho bydliska, z ktorých najznámejšie sú riadené zákonmi Duflot a Sancy-z Bouvard. Obsahujú nákup nových položiek na následný prenájom aspoň deväť rokov.
| Program | Účastníci | Podmienky nákupu | Daňové výhody |
|---|---|---|---|
| Zákon Duflot (loi Duflot) |
Jednotlivci, daňoví rezidenti Francúzsko, držitelia akcií v Občianskej spoločnosti pre realitné transakcie (Société civile immobilière SCI) |
Maximálna kúpna cena — 5 500 € /m2, maximálna výška investície — 300 000 EUR |
Odpočítanie dane až 18 % z nákladov na projekt |
| Amatérske na prenájom zariadený bývanie, klasické možnosť (LMNP Classique) |
Jednotlivci obyvatelia Francúzsko alebo jej zahraničí územia, |
Komplexy pre študentov turistov starší ľudia alebo vypnutá |
Vrátenie dane a zníženie odpisy najviac do výšky 90% na optimalizáciu daň z príjmov prenájom |
| Zákon Sancy Z Bouvard o Amatérske prenájom zariadený bývanie (LMNP Censi-Bouvard) |
Odpočítanie 11 % z ceny z objektu s výnimkou ostatné dane maximálny vrátenie dane — 3 666 Eur za rok |
Existujú aj iné daňové výhody. „Pri kúpe nového nehnuteľnosti bude na oslobodenie od dane na nehnuteľnosť do dvoch rokov po stavbe. Ak je úroveň energetických úspor budov vyššie ako predpísané legislatívne požiadavky, kupujúci môže byť úplne alebo čiastočne oslobodené od dane z majetku, dane za ďalšie tri roky“,— hovorí Elena Generalova.
Podľa Lara Paranan ak ruskej klient nemá žiadny príjem vo Francúzsku, on nedal daňových úľav. „Ale s kúpou vysokej kvality z hľadiska energetickej majetku (label BBC — bâtiment basse consommation) zariadenie nie je predmetom dane z nehnuteľností (taxe foncière) na päť rokov,“ hovorí.
Predaj: počkajte, 7-10 rokov
Zisk z nových budov je možné získať nielen pri lízingu, ale na ďalší predaj.
„Ak si kúpite byt v novostavbe na začiatku výstavby program, často v dôsledku úpravy cien môže ušetriť 15-20% v najbližších 12-18 mesiacov,“ hovorí Elena Generalova.
Ak v Dubaji, investori spätnom predaji tohto majetku ihneď po kúpe, pred registrácia vlastníctva, vo Francúzsku, podľa Lara Paranan, primárneho vlastníctva by mali byť zakúpené na dlhodobé investície.
„Pri kúpe nehnuteľnosti nemôžete spoľahnúť na krátky cyklus — je to utópia. Výnimkou sú len niektorých prípadoch, napríklad pri vytváraní veľký projekt v úplne novej oblasti a mnohé byty sa predávajú: v čase dodania nehnuteľnosti môže nárast ceny vzhľadom k tomu, že je tu nová štvrť a tam je radosť žiť. Najvyšší skok okolo 25 %. Avšak len málo ľudí okamžite predať, ako to bude vysoké dane, ak predávajúci žili tam najmenej päť rokov. Normálny cyklus je 7-10 rokov,“ hovorí Lara Paranan.
Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru
Comments are closed.