Rizikové faktory: čo určuje ziskovosť investície do nehnuteľností

Hodnotenie rizika hrá dôležitú úlohu v štádiu tvorby, investičnej stratégie, ako investor je ochotný riskovať, do značnej miery závisí od rozpočtu a očakávanie návratu. Takže, ak sa investori do úvahy budúce investície do nehnuteľností ako s nízkym rizikom, že sú ochotní zaplatiť viac za každý dolár, prognózovaných príjmov, a tým zníženie výnosu. To je, nižšie riziko, tým nižší výnos.

Riziko je pravdepodobnosť, že straty v dôsledku akýchkoľvek zmien. Tým väčšia je šanca, že sa stane negatívne udalosti, tým väčšie riziko. Na investície do nehnuteľností najtypickejšie sú dve skupiny rizika krajiny, riziká a riziká spojené s konkrétneho projektu.

Krajina riziká

Krajina riziká prvý je pravdepodobnosť, ekonomické, politické a sociálne nepokoje v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Úroveň rizika krajiny je možné získať zo správy ratingových agentúr a poradenských spoločností. Napríklad, v rebríčku The Economist Intelligence Unit najmenšie riziko krajiny v Rakúsku, anglicku, Nemecku a Spojených Štátoch, najväčší je Afganistan, Bielorusko, Ukrajina, atď.

Jeden z ekonomických faktorov rizika krajiny — inflácia. Závislosť je nasledovné: čím vyššia je miera inflácie, tým väčšie riziko. Najnižšie riziko inflácie menej ako 5 % ročne), najväčší je viac ako 100 %. Trh nehnuteľností poistení proti riziku inflácie, pretože náklady na nájomné sú mesačne alebo ročne, nájomného sú viazané na index spotrebiteľských cien, ktorý odráža dynamiku inflácie. Viac často sadzby sú revidované, vyššia citlivosť objektu na infláciu a tým väčší výnos investora. Napríklad, hotelové izby, obchody, priemyselné sklady a bývanie, prenajaté pre krátkodobé, ktoré sa tradične považujú za objekty, zvýšenú citlivosť na infláciu, úrad REIT priemer, pozemky a byty na dlhodobý prenájom, je nízka.

Nemecko — vo Všeobecnosti nízke riziko krajiny pre investície do nehnuteľností, je tu však riziko regiónov. Ide najmä o tieto zahŕňajú Východnej pozemky

Ďalší ekonomický faktor je krajina riziko spojené s nestabilita v národnej mene. Bez ohľadu na to, zvyšuje jeho rýchlosť alebo padá, každá významná odchýlka predstavuje riziko. Najväčším nebezpečenstvom pre trhov je viac pravdepodobné, že nastane, keď vzostup, alebo pád meny je viac ako 20 %.

Pre komodity-založenej ekonomiky charakterizuje aj také rizikové faktory, ako je pokles cien ropy. Nižšia cena, tým je väčšia hrozba pre hospodárstvo; najväčšie zníženie rizika v uhľovodíkových ceny o viac ako 20 %. Teda, podľa Savills, uprostred padajúcich cien ropy od roku 2007 do roku 2009, apartmány v ruskom hlavnom meste klesol o 51 %. V januári-februári 2009, sa ceny ropy začali stúpať, a cena za štvorcový meter tiež išiel. V roku 2015, olej vykazuje negatívny trend, domov a bytov sú ceny klesajú.

Ďalších ekonomických faktorov — pokles HDP, pokles výroby, pokles vývozu a pokles kúpnej sily obyvateľstva. Najväčšie zníženie rizika pre každý z týchto ukazovateľov viac ako 10 %.

Krajina tiež patria sociálno-politických rizík. Najmä realitnom trhu môže negatívne negatívne rast populácie, a to platí nielen pre krajinu ako celok, ale pre konkrétne lokality a konkrétnom regióne. Napríklad, obyvateľov Východného Nemecka presťahoval do viac rozvinutých a sľubné Západnej pozemky, tak ten sa považujú za menej rizikové trhov na investície do nehnuteľností (s výnimkou malého mesta v Porúria, ktorý je strata obyvateľstva z dôvodu nedostatku pracovných miest).

Politická situácia má tiež významný vplyv na správanie investorov a na ich vnímanie rizík. Podľa štúdie „Tranio“, 17 % z oslovených realitných kancelárií veriť, že politická situácia (na par hospodárskej stability) je jeden z hlavných dôvodov, prečo ruských kupcov, vyberte si konkrétnu krajinu na kúpu danej nehnuteľnosti. Tento faktor je obzvlášť výrazné v krajinách ako veľká BRITÁNIA, Nemecko, USA a vo Francúzsku.

Sociálno-politický a hospodársky rozvrat v krajine, môže trvalo odohnať investorov z miestneho realitného trhu

Ďalším dôležitým riziko krajiny — prípadné zmeny v právnych predpisoch, ktoré môžu mať vplyv na realitných trhoch. Môžu to byť zmeny v daňovej legislatíve (zvyšovanie existujúcich daní a zavádzanie nových), zavedenie reštriktívne právne predpisy týkajúce sa výstavby a investícií, ako aj zavedenie obmedzení pohybu kapitálu.

Riziká projektu

Riziká spojené s projektom môže byť rozdelené do dvoch kategórií:

• riziká projektov Pridanej Hodnoty, ktoré sú zamerané na vytváranie pridanej hodnoty;
• riziká, prenájom podniku.

1. Projekty Pridanej Hodnoty

Projekty Pridaná Hodnota (pridaná hodnota) zahŕňajú výstavbu a prestavbu. Riziko takýchto projektov je pomerne vysoká, ale výnos je aj vysoká: od 14 do 25 %.

Hlavné riziká spojené s výstavbou:

• hodnoty pozemku alebo objektu na vstup môže byť nahustené;
• konštrukcie alebo opravy môžu byť omeškané;
• odhad konštrukcie alebo opravy môžu byť prekročené.
• predajná cena môže byť nižšia, než sa plánovalo;
• predaj môže ísť pomalšie, než sa plánovalo.

Všetky tieto riziká môžu „jesť“ výnos, čoho dôsledkom je, že investor bude bez zisku, alebo dokonca so stratou.

Stavebné projekty sú viac rizikové ako prenájom obchodné

Všetky tieto riziká rastú exponenciálne v pomere k dlhové zaťaženie developer, že je, čím viac úverové peniaze používa, tým vyššie každého z týchto rizík. V najhoršom možnom scenári, ako je vysoký dlh zaťaženia budovy a oprava hodnota môže byť, aby navrhovateľ alebo investor utrpí stratu. Skúsení vývojári vždy počítať rôzne scenáre vývoja udalostí, a prijateľné sú tie, v ktorých investor východov projektu, zarábať 15-20 % (klasický scenár) alebo 20-25 % (optimistický scenár).

Riziká projektu došlo pred začiatkom práce. Najmä, existuje riziko nie dostať stavebné povolenie (Povolenie Riziko). Jeho podstatou je, že v prípade investícií do prestavbu, veľké opravy alebo budova od nuly realizovať po kúpe pozemku alebo objektu, musí prejsť schválenie a získanie súhlasu. Zvyčajne sa cena berie do úvahy riziko neúspechu získať príslušné povolenie alebo, že to bude trvať dlho. V niektorých krajinách vývojári sú ochotní prevziať riziko nedostali povolenie.

Určiť riziká spojené s konkrétneho objektu, pomáha komplexná kontrola — Due Diligence — ktorý zahŕňa štyri typy znalosti:

• právne služby (Legal Due Diligence): právnici skontrolujte, prenájmu a povolenie na stavby;
• finančné a daňové due diligence (Finančné & Tax Due Diligence): daňový poradca vytvára skutočné náklady z obsahu predmetu, počíta ziskovosti a veľkosť daňové odpočty;
• hodnotenie rizika (Šanca & Risk): skúmanie perspektívy rozvoja miest, ako aj vplyv existujúcich a budúcich konkurentov;
• technické zhodnotenie (Technické Due Diligence): preskúmanie technického stavu nehnuteľností (zvyčajne nie je v poriadku, keď si kúpite nové objekty).

2. Prenájom obchodných

Najmenej rizikové objekty na prenájom, majú tieto vlastnosti:

• nachádza sa v prestížne oblasti;
• dobrý technický stav;
• nájomníci — strednej-triedy (pre rezidenčné nehnuteľnosti) alebo spoločnosti prvého echelon (v prípade komerčných budov);
• priemerná úroveň prenájom k dispozícii priemerná nájomníkov;
• možnosť konverzie objektu (napríklad prenos hotel properties obytnej alebo naopak);
• príjem z prenájmu nebude nižšie poplatky za poskytnutie úveru.

Umiestnenie je najdôležitejšia vlastnosť: ak nehnuteľnosť sa nachádza v dobrej oblasť, potom riziká budú minimálne, a objekt — liquid. Avšak riziko, môže byť z dôvodu ďalšieho rozvoja územia, takže pri výbere ziskové objekt by mal požiadať programu a zistite, či sa blíži a už vykonané zmeny (rozširovanie dopravnej siete, vznik nových inštitúcií, atď.) časom zvýšiť kapitalizácie, do ktorej sa investuje, alebo, naopak, znížiť jej ziskovosť. Napríklad, ak osoba, kúpil byt v new Yorku, s krásnym výhľadom na Central Park, je a priori zabezpečená bezpečnosť investície, ako apartmány s týmto typom sú málo a nové, nič viac.

Riziko je tiež zlé objektu štátu a nedostatočné technické vybavenie. Horšie priestor-plánovanie rozhodnutia v budove, dostupnosť moderná technika systémov a kvalitu podporných štruktúr, nižšej konkurencieschopnosti na trhu, tým nižšia je jeho hodnota a dopytu od nájomníkov, a riziká vyššej. Napriek skutočnosti, že staré a opotrebované predmety, môže dať dobrý výnos na chvíľu, sú vždy viac riskantné investície ako budovy v dobrom stave.

Kvalita nájomníkov a typu nájomnej zmluvy môže tiež zvýšiť alebo znížiť riziká. Investor, ktorý nie je ochotný prijať riziko straty nájomca je pravdepodobné, že investovať do nehnuteľnosti s dlhodobých nájomných zmlúv. Naopak, keď riziko pre investora je prijateľné, bude považovať majetok vhodný na konci alebo krátkodobého prenájmu.

Pri výbere prenájom nehnuteľností by mali venovať pozornosť tomu, ako dôveryhodné nájomca

Ďalším rizikom je spojené s voľbou metódy financovania a spravovať výpožičky z fondov. Spravidla vyšší podiel požičaného kapitálu, tým vyššie riziko.

Pákový efekt je, keď náklady na dlhové financovanie je lacnejšie ako ziskovosť projektu. Investor môže rokovať s Bankou tak, že platiť úrok na úver, ale splácať minimálne úveru. Táto metóda je možné zvýšiť jej prevádzkové výnosy z investícií. Ale tento spôsob zvyšovania ziskovosti vedie k ďalším rizikom. V prípade, že cena objektu zníži, ak potrebujete rozšíriť o úvere, Banka bude vyžadovať pomerne zarábať úveru a poskytnúť dodatočné zabezpečenie (margin call). Preto je dôležité nájsť správnu rovnováhu páky návratnosti a rizika je schopnosť profesionálnych investorov.

Kapitálové požičal pre investície musia mať zisk prevyšuje náklady na jeho používanie. Ak nehnuteľností nižšie poplatky za úver, investor znáša stratu, ktorá je väčšia, čím väčšia je hodnota vypožičaných prostriedkov.

Podľa odborníkov, realitného trhu, tam je ďalší rizík: úrokové sadzby na úvery v 2014-2015 v mnohých krajinách dosiahla najnižšiu úroveň v histórii a takmer nulový, potom 3-5 rokov môžu výrazne rásť, a keď sa to stane, hodnoty nehnuteľností, sa bude znižovať.

Riziko je aj diaľkové ovládanie objektu: odľahlosti nehnuteľností oslabuje kontrolu nad ním, a tak sa pokúšajú sa zapojiť do riadenia zahraničného projektu z Ruska je spojené s veľkým rizikom. Namiesto vzdialený sebaovládania sa odporúča najať špecializovanú spoločnosť.

Rovnako dôležité je riziko spojené s štruktúrovania transakcie. Existujú rôzne programy, ktoré vám umožnia optimalizovať svoje dane — napríklad spoločný úver alebo pri žiadosti cez sériu spoločnosti. Tým sa zvyšuje výnos, ale znižuje transparentnosť a zvyšuje riziko vzniku vlastníctva. IRS nemusí akceptovať štruktúra optimalizácia a účtovať dodatočné dane a sankcií. Vo svete sa zvyšuje transparentnosť bankového systému, OECD predstavila opatrenia na boj proti erózii základ dane, a Rusko vyžaduje jeho obyvatelia platiť dane z príjmov dosiahnutých v zahraničí. Všetky tieto zmeny zvyšuje riziko nadmerného štruktúrovanie objektov s cieľom daňovej optimalizácie. Naše odporúčanie pre zákazníkov: v prvom rade konzultovať s daňovými poradcami, a po druhé, aby to preháňať optimalizácia, ako to je plný problémy s daňovými orgánmi v blízkej budúcnosti.

Vyššie uvedené body definovať hlavné riziko — riziko zníženia likvidity, že je, zníženie potenciálu rýchly predaj bez straty hodnoty a zníženie potenciálu rastu kapitálovej vybavenosti v prípade pozitívneho scenára vývoja trhu. Preto nižšie riziká z vyššie uvedených bodov, tým vyššia likvidita a teda nižšia počiatočný výnos objektu.

Na konci

Hlavné riziká pri investovaní v majetku sú:

Krajina riziká
Ekonomické	inflácia; mena nestability; pokles cien ropy; pokles HDP, pokles rýchlosti produkcie a pokles vývozu; pokles kúpnej sily obyvateľstva.
Sociálno-politické	negatívny rast populácie; nestabilná politická situácia; zavedenie právne obmedzenia.
Riziká projektu
Pridaná Hodnota	nafúknuté kúpnej ceny pozemku alebo zariadenia; prebytok odhady; v prípade nedodržania lehoty; riziko predávajú za nižšiu cenu; Povolenie Riziko.
Prenájom obchodných	výstavba v okolí objektu, znížiť jeho cenu; na zlý stav zariadenia; nízka kvalita nájomcu; krátkodobý prenájom; veľký podiel z požičaného kapitálu; diaľkové ovládanie; štruktúrovanie transakcie.

Čo si vybrať — vysoký výnos alebo nízke riziko — v závislosti od investora a jeho postoj k riziku. Hlavným problémom mnohých kupujúcich je, že sa začať diskusiu s otázkou „Čo je ziskovosť?“, a prvá otázka v skutočnosti by mali byť „Aké sú riziká a ako môžem predať tohto nástroja v budúcnosti?“ Ak investor chce, aby veľké výnosy, musí byť ochotní akceptovať vyššie riziko.

Yulia Kozhevnikova, „Tranio“