Trendy v komerčných realitných trhoch v usa a v Európe: ceny, výnosy a perspektívy
Podľa JLL, prvej polovici roku 2016 v globálnom komerčné nehnuteľnosti investovali približne 260 miliárd eur, čo je o 10% menej ako v prvej polovici roku 2015. Je to do značnej miery z dôvodu poklesu činnosti v dvoch hlavných trhoch sveta — usa, kde investície v amerických dolároch znížila o 16% v dôsledku silnejšej meny v UK (-28 %), ktorá prevládala neistota v súvislosti s „Broksita“.
Zvážte ziskové realitných trhoch siedmich krajín:
- Rakúsko,
- UK
- Nemecko
- Španielsko
- USA,
- Francúzsko
- V českej Republike.
Rakúsko
Investície. V prvej polovici roku 2016 v komerčných nehnuteľností Rakúsko investuje 1,5 miliardy eur, čo je 8.5 krát viac ako v rovnakom období roku 2015. Je to preto, že v prvých šesť mesiacov roka bolo uzatvorených niekoľko významných transakcií, vrátane predaja IZD veža na 270 miliónov eur. Na Rakúskom trhu dominuje investori z Nemecka.
Úradov. Úrady predstavoval 54% z investície v prvých šiestich mesiacoch roka. Vo Viedni dopyt prevyšuje ponuku a prázdna, len 6 % priestorov. Aktivity na office trhu spomaľuje a nedostatočný prívod. Priemerný výnos je 4.2% ročne.
Komerčné nehnuteľnosti. V prvom štvrťroku 2016 v segmente bolo investovaných len 1% investície, ale v roku 2015 to má dostalo približne štvrtinu kapitálu. Priemerný výnos je 4-5 %.
Sklady. Sektor chýba kvalitný produkt. Zákazníci skladoch, vo väčšine prípadov je ich vlastné, a nie prenajať. Výnos — 6.5% vo Viedni a 7% v Grazi.
Bývanie. Od roku 2008 do 2015, apartmán ceny vo Viedni sa zvýšil o 75 %. Medzi kupujúcimi v kapitálovom trhu 40 % — cudzincov. Priemerný výnos na bývanie je 3.5 — 4 %.
| Typ nehnuteľnosti | Prenájom, Euro/m2 za mesiac |
Ročná dynamika prenájom, % |
Ceny Euro/m2 |
Ročná dynamika ceny, % |
Výnos, % |
Prognóza pre 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Viedeň | ||||||
| Úrady | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Street retail | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Nákupné centrá | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Sklady | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 14,4 V | 2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Graz | ||||||
| Úrady | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| Street retail | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Nákupné centrá | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Sklady | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 11,3 | A 2.8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
UK
Investície. UK — najväčší Európsky trh s nehnuteľnosťami. V roku 2015, komerčné subjekty z tejto krajine bolo investovaných 73 miliárd eur, z ktorých takmer polovica sa vyskytli vo väčšom Londýne. S 43% investorov sú cudzinci, väčšinou Američanov. V prvej polovici roku 2016 objem investícií v tomto segmente dosiahol približne 29 miliárd eur, čo je o 28% menej v porovnaní s rovnakým obdobím roka 2015.
Úradov. V prvom štvrťroku 2016 pre kancelárie tvorili 42% z investície. Prenajíma sa zvyšujú ziskovosť je znížená. Úrady v prémiovom segmente v Londýne priniesť z 3,6% ročne.
Komerčné nehnuteľnosti. V prvom štvrťroku 2016 v segmente bolo investovaných 14 % z investície. Miera návratnosti premium objekty ulici maloobchod majú tendenciu znížiť (na úrovni 3,4% za rok v Londýne).
Sklady. V prvom štvrťroku 2016 na skladoch predstavovala 12 % nákladov. Rozvoj sektora mohli ťažiť z rastúcich v on-line Obchodu v krajine. Výnos z sklady v Londýne je 4.8 %.
Bývanie. Od roku 2007 (predchádzajúci vrchol) do roku 2015 bývanie v Londýne, vzrástla o 50 %. V BRITÁNII v tom istom období bol rast iba 7 %. Ziskovosť apartmány v Britskej metropole bola 2,4 %.
| Typ nehnuteľnosti | Prenájom, Euro/m2 za mesiac |
Ročná dynamika prenájom, % |
Ceny Euro/m2 |
Ročná dynamika ceny, % |
Výnos, % |
Prognóza pre 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Londýn | ||||||
| Úrady | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Street retail | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Nákupné centrá | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Sklady | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Manchester | ||||||
| Úrady | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Street retail | Z 135.0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Nákupné centrá | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Sklady | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 12,4 | n/a | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Nemecko
Investície. Nemecko je druhý najväčší na trhu nehnuteľností v Európe po BRITÁNII. V prvej polovici roku 2016 v obchodné priestory Nemecko investovala výške 17,5 miliardy eur, čo predstavuje 4 % menej v porovnaní s prvou polovicou roka 2015. O 40 % investorov boli cudzinci.
Úradov. V prvom štvrťroku 2016 pre kancelárie takmer polovica investícií. V mestách „big sedem“ dopyt rastie rýchlejšie, než dodanie, nájomné je drahé, a výnos je znížená. Kvalita úrady, aby o 4 % ročne.
Komerčné nehnuteľnosti. V prvom štvrťroku 2016 v segmente bolo investovaných 20 % investície. Miera návratnosti premium objekty ulici maloobchod majú tendenciu klesať. V priemere, ktoré vytvárajú 3-4 % ročne.
Sklady. V prvom štvrťroku 2016 do skladu mal 10 % nákladov. Vzhľadom na nedostatok kvality dodávok a silný dopyt výnos je znížená (5-6% ročne).
Bývanie. Od roku 2011 do roku 2015 bývanie v Nemecku vzrástol v priemere o 55 %, v Mníchove o 65 %, v Berlíne — takmer 2 krát. Dlhodobý prenájom apartmány prináša v priemere o 3 %.
| Typ nehnuteľnosti | Prenájom, Euro/m2 za mesiac |
Ročná dynamika prenájom, % |
Ceny Euro/m2 |
Ročná dynamika ceny, % |
Výnos, % |
Prognóza pre 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlín | ||||||
| Úrady | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Street retail | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
| Nákupné centrá | 92,0 | 0,0 | 25 976, 5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Sklady | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| Mníchov | ||||||
| Úrady | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 V | ↑ |
| Street retail | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Nákupné centrá | Z 126.7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Sklady | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Španielsko
Investície. V roku 2015 objem investícií v španielske nehnuteľnosti vyvrcholil po kríze 13 miliárd eur, čo je o 25% viac oproti roku 2014. Avšak, v prvom polroku 2016 v segmente bolo investovaných 3,4 mld eur, čo je o 20% menej v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roka. Počet zahraničných investorov zvyšuje: v roku 2015, podiel cudzincov v komerčných nehnuteľností na trhu, bol o 50 % v prvej polovici roka 2016 — už 73 %.
Úradov. V roku 2015, sektor predstavoval 43 % z investície. Dopyt na prenájom v Madride a Barcelone bola najvyššia v posledných 9 rokov. Napriek tomu, že trh je stále vysoký podiel neobsadených priestorov v Madride sú prázdne 15.9% z úradov v Barcelone — 14 %, výnosov v Madride a Barcelone je 4.3 a 4.5%, resp.
Komerčné nehnuteľnosti. V roku 2015, v nákupných centier a komplexy Španielsko bolo investovaných 2.65 miliardy eur (záznam na 10 rokov). Výnos z ulice maloobchod umožňuje až o 4 %, nákupné centrá — 5 %.
Sklady. Dopyt v Madride a Barcelone prevyšuje ponuku, a počet voľných miest je rýchlo klesá. Výnos o 7 %.
Bývanie. Od roku 2007, keď španielsky trh dosiahol vrchol do roku 2015 (obdobie dne po kríze) bývanie v Španielsku klesol o 43 %. Najväčší potenciál na rast cien na trhoch v Barcelone a Madride. Ziskovosť apartmány — o 5 %.
| Typ nehnuteľnosti | Prenájom, Euro/m2 za mesiac |
Ročná dynamika prenájom, % |
Ceny Euro/m2 |
Ročná dynamika ceny, % |
Výnos, % |
Prognóza pre 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | ||||||
| Úrady | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Street retail | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Nákupné centrá | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Sklady | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Barcelona | ||||||
| Úrady | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Street retail | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Nákupné centrá | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Sklady | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
USA
Investície. Podľa JLL, 2009-2015 rokov, investície do AMERICKÝCH komerčných nehnuteľností vzrástli o 20 až 25 % ročne. V prvej polovici roku 2016 tomto segmente bolo investovaných 108 miliárd eur, čo je o 16% menej vo vzťahu k roku 2015. Obchodný trh s nehnuteľnosťami, USA zostáva najväčším na svete.
Úradov. Voľné pracovné miesto miera klesá, nájomné je drahé, znižuje väčšina (72 %) trhoch. Priestory výnos v priemere 4,4% ročne.
Komerčné nehnuteľnosti. V Miami, new Yorku a San Francisco je prázdna pre 2-3% z priestorov kvalitu návrhov nie je dosť. Podiel voľných priestorov v prvej polovici roku 2016 mal tendenciu sa zvyšovať. Priemerný výnos je 4,6 %.
Sklady. Podľa prieskumu PwC, sklady — najsľubnejších segmente komerčných nehnuteľností trhu Spojených Štátov v roku 2016. Jedným z hlavných rizík tu — nosenie oblastiach, ako polovica takýchto zariadení v Spojených Štátoch postavený v roku 1980 alebo skôr. Podiel neobsadených priestorov v tomto sektore klesá, nájomné je drahé, sa znižuje. Sklady v Spojených Štátoch priniesť v priemere o 5 % ročne.
Bývanie. Bytový dom — s silného a trvalo udržateľného komerčných nehnuteľností sektora v Spojených Štátoch. V roku 2015, objekty tohto typu prilákali 30 % investície. Od roku 2016, USA ceny sú stále 5 % pod maximom v roku 2007 v Miami o 22 %. Špeciálna poznámka je new York, kde je bývanie 13% drahšie ako vo vzťahu k roku 2007. Priemerný výnos na obytných nehnuteľností v USA je 4.4 %.
| Typ nehnuteľnosti | Prenájom, Euro/m2 za mesiac |
Ročná dynamika prenájom, % |
Ceny Euro/m2 |
Ročná dynamika ceny, % |
Výnos, % |
Prognóza pre 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| New York | ||||||
| Úrady | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Street retail | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Nákupné centrá | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Sklady | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Miami | ||||||
| Úrady | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Street retail | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Nákupné centrá | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Sklady | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Francúzsko
Investície. Objem investícií do komerčných nehnuteľností v Francúzsko v roku 2015 dosiahne osemročný vysoká 26 miliárd eur. V prvej polovici roku 2016 v takýchto zariadeniach tu boli investované 9.1 miliárd eur, čo je o 16% viac ako v rovnakom období roku 2015. Rast investícií vzhľadom na skutočnosť, že boli podpísané tri ponuky v hodnote viac ako 500 miliónov EUR. Asi jednu tretinu investorov na francúzskom trhu sú cudzinci.
Úradov. Kvalita dodanie nie je dosť, dopyt prevyšuje ponuku, miery návratnosti majú tendenciu klesať. Kancelárie v prémiovom segmente výnos v priemere 3.25% ročne.
Komerčné nehnuteľnosti. Vo Francúzsku postavený trochu nákupné zariadenia, a nový návrh je vytvorený najmä z dôvodu sanácie. Výnosy sú na historických minimách (asi 3% pre objekty ulici maloobchod v Paríži).
Sklady. Investícií v tomto sektore je zanedbateľné a tvoria len 3 % z celkovej investície. Dopyt prevyšuje ponuku, miery návratnosti majú tendenciu klesať. Sklady prinášajú v priemere o 6% ročne.
Bývanie. Francúzsky trh s bývaním je relatívne kľudné počas obdobia krízy. Ročná dynamika cien je v rozsahu od -2 do +2 %. V prvom štvrťroku 2016 boli ceny o 8% nižšia relatívna na vrchol treťom štvrťroku 2011. Ziskovosť je bývanie o 3-4 %.
| Typ nehnuteľnosti | Prenájom, Euro/m2 za mesiac |
Ročná dynamika prenájom, % |
Ceny Euro/m2 |
Ročná dynamika ceny, % |
Výnos, % |
Prognóza pre 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paríž | ||||||
| Úrady | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Street retail | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Nákupné centrá | Z 166.7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Sklady | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 V | ↑ |
| Lyon | ||||||
| Úrady | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Street retail | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Nákupné centrá | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Sklady | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Česká Republika
Investície. V prvej polovici roka 2016, komerčných nehnuteľností investície v českej Republike klesli o 29% na 956 miliónov eur. Napriek tomu, výška investovaných v segmente fondov 39% nad priemerom za posledných 10 rokov.
Úradov. Dopyt prevyšuje ponuku, miery návratnosti majú tendenciu klesať. V Prahe najpopulárnejších úrady triedy „A“. Prázdny je 14.6 % priestorov. Priemerná miera návratnosti v prémiovom segmente a 5,5 %.
Komerčné nehnuteľnosti. Ako office trhu, v sektore komerčných zariadení dopyt tiež prevyšuje ponuku a miery návratnosti majú tendenciu klesať. Priemerný výnos objekty, ulice, maloobchod v prémiovom segmente 5.25 %.
Sklady. Voľných pracovných miest klesol na päť-rok nízka (5 %) a vysoký dopyt po palivách špekulatívnu výstavbu. Priemerný výnos vysoko kvalitné sklady je 6,5 %.
Bývanie. Apartmán ceny v českej Republike dosiahli dno v roku 2013 a odvtedy sú stále rastie. V roku 2015 sa zvýšili o 4.5 %. O 40 % predaných v roku 2015 v Prahe bytových jednotiek sú apartmány s jednou spálňou. Bývanie v meste českej republiky prináša v priemere 3,7 % ročne.
| Typ nehnuteľnosti | Prenájom, Euro/m2 za mesiac |
Ročná dynamika prenájom, % |
Ceny Euro/m2 |
Ročná dynamika ceny, % |
Výnos, % |
Prognóza pre 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Praha | ||||||
| Úrady | 15,2 | 2,6 | 3 172.2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Street retail | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Nákupné centrá | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Sklady | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 V | ↓ |
| Brno | ||||||
| Úrady | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Street retail | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Nákupné centrá | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
| Sklady | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Apartmán (dlhodobý prenájom) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Podľa prognóz Cushman & Wakefield, v roku 2016 celkové investície do komerčných nehnuteľností EÚ (okrem spojeného kráľovstva trhu), bude o 10% vyššia ako v roku 2015 a v UK — 25% nižšia. Pokles aktivity investorov v Spojenom Kráľovstve môžu byť spojené s „Broksita“. Podľa prognózy z JLL, objem investícií na trhu v USA v roku 2016 klesne o 10% a 15% z roka na rok. Hlavným dôvodom je nedostatok zaujímavých návrhov, a makroekonomickej neistoty.
Výnosy v rozvinutých trhoch v posledných rokoch má tendenciu znížiť vzhľadom na vysoký dopyt po nehnuteľnosti v prémiovom segmente a zvyšovanie cien. Odborníci očakávajú, že tento trend bude pokračovať aj v 2016-2017. Nájomné a ceny nehnuteľností budú tiež rásť. Podľa prognóz od spoločnosti Standard & Poor ‚ s, nehnuteľností pôjdu hore aj v UK, a to aj napriek „Brakit“: v roku 2016, rast bude 5 %, a v roku 2017 ceny klesnú o približne 2 %.
| USA | UK | EÚ | |
|---|---|---|---|
| Ročná dynamika investície, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Výnos | Zníži alebo zostanú na bývalej úrovni | Znižuje v prémiovom segmente, zvýšenie priemernej ceny segment | Znižuje v prémiovom segmente, zvýšiť alebo zostanú v strednodobom cenovom segmente |
| Prenájom sadzieb | Zvýšenie | Zostanú na rovnakej úrovni v prémiovom segmente | Zostane na bývalej úrovni alebo sa zvýši |
| Spotreba energie od nájomníkov | Zostane na bývalej úrovni alebo sa zvýši | Zostane rovnaký, alebo na jeseň | Zostane na bývalej úrovni alebo sa zvýši |
| Ceny nehnuteľností | ↑ | ↑ | ↑ |
Yulia Kozhevnikova, Tranio
Comments are closed.