Prihodki in odhodki za vlagatelje: kako načrta in proračuna pred nakupom poslovne lastnine
Šteje se, da poslovne lastnine, ki zahteva veliko stroškov vzdrževanja. Vendar pa obstajajo nekatere vrste najema pogodb, pri katerih je glavni izdatki so na najemniki in ob upoštevanju prihodkov iz zelo dobre kakovosti tudi v prisotnosti hipoteke. “Tranio” pove o glavni izdelki iz dohodkov in stroškov za posedovanje poslovne objekte.
Postavke prihodkov in odhodkov, lastnika poslovne nepremičnine
| Dohodek | Stroški |
|---|---|
| najem, — zunanji (outdoor) oglaševanje in oglaševanje v notranjosti stavb (notranje), amortizacija — dvig nepremičnine: kapitalski dobički v primeru nadaljnje prodaje predmeta. |
1. Enkratni stroški pri nakupu nepremičnine:
— stroške lastnine, 2. Redni stroški: — hipotekarnih plačil (če je nepremičnina je kupil na kredit), |
* V mnogih primerih so ti stroški vrne lastniku skozi zaračunane storitve, ki jih plača najemnik.
Dohodek: ne pozabite na indeksacija najemnine in amortizacije
Lastnik poslovnih nepremičnin in prejme najemnino za mesec (v Avstriji, Nemčiji, Španiji) ali na četrtletje (v Franciji) naprej. V veliki BRITANIJI, na češkem in v Švici, razporejeni na obeh mesečna in četrtletna plačila. Ob podpisu pogodbe bo kupec zaračuna varščino v višini plačilo treh mesecih najem (v Španiji, dve v Švici, šest).
Ko zakup nakupovalni centri najemnine so včasih zaračuna v obliki odstotka od letnega prihodka (3-10 %). Sidro najemniki (leasing podjetja ne manj kot 5-15% območje objekta) običajno plačati manj kot drugi.
V primeru dolgoročno (10 let) pogodbe najemnine so letno usklajevale v skladu s inflacije v državi. Ampak, na primer, v češki Republiki ta praksa je skoraj ni, saj je večina pogodb je za 3 ali 5 let.
Poleg pristojbine za najem prostorov, lastnik običajno zaračuna najemnik DDV na najemnine. Ta znesek je nato plačujejo državi. V nekaterih primerih najemodajalec lahko delno povrnitev plačanega DDV kot nadomestilo za stroške popravila ali gradnje.
“DDV, prejetih od najemnikov nadomestilo DDV, plačanega pri nakupu nepremičnine. V Nemčiji ta sistem deluje samodejno: stanje takoj izključi DDV od nabavne vrednosti predmeta, in davek na storitve posrednika in drugih stroškov pri nakupu kompensiruet iz prihodnosti najem”— je dejal Giorgi Kachmazov, upravljanje partner “Tranio”.
Prihodki vključujejo tudi amortizacijo. Zmanjšuje davčna vrednost premoženja, zaradi njene možnosti poslabšanja. Na primer, če je nepremičnina je vredna 10 milijonov eur, od tega 2 milijona eur je strošek zemljišča, ker zemljišč ni predmet obrabe, amortizirajo, 8 milijona eur, Če domnevamo, da je amortizacija za poslovne stavbe je 2 % na leto, potem davčne osnove za vsako leto, bo treba odšteti 160 tisoč evrov. Poleg tega obdavčljivega dohodka bo treba odšteti obresti na posojila.
Stroški: glavna stvar je, da se registrirajo ugodnimi pogoji v pogodbi
Stroški so lahko enkratni (vrednost nepremičnine, hipoteke, davki na nakup, Komisija posredniki, itd.) in rednih (stroški vzdrževanja, hipotekarnih plačil, itd.).
Enkratni stroški za nakup nepremičnine in zneska transakcije v povprečju približno 10% stroškov projektov. Te se lahko dodajo stroški začetne popravila in dekoracijo prostorov — tega zneska je odvisna od stanja predmeta.
Glede rednega vzdrževanja, stroške, nato glede na vrsto najema, lahko vlagatelj lahko delno izvzeti iz njih. Najpogostejša vrsta najem — NNN najem, v kateri lastnik plača le za vsebino nosilne konstrukcije stavbe. Pravice in obveznosti najemnika in najemodajalca, ki so določeni v posameznem najem.
Stroške lastnika odvisno od vrste najemnih
| Vrsta najema | Kakšni so stroški lastnika | ||
|---|---|---|---|
| Bruto najem najem | Vzdrževanje in servis | Zavarovanje | Davek na nepremičnine |
| N najema (Sam čisti zakup) | Vzdrževanje in servis | Zavarovanje | — |
| NN najem (Dvojno neto najem) | Vzdrževanje in servis | — | — |
| NNN najem (Triple neto najem), analogno v Nemčiji — Dach & Fach | Samo popravilo fasade in strehe zgradbe | — | — |
| Absolutno NNN najem | — | — | — |
Vse vrste najemi, stroški vzdrževanja, zavarovanja in davki lahko sprva bremenijo lastnika, ampak po plačilu zneska, lahko prideš nazaj na to v zaračunana storitev, ki vključuje dogovorjenih pogodbenih stroškov. Storitev taksa se plača najemnik in je zasnovan tako, da zagotovi, da lastnik, se lahko vrne.
V vsaki državi so tipični pogoji, povezani z izdatki in obveznosti najemnika in najemodajalca. Na primer, v veliki BRITANIJI, lastnik ne prevzema skoraj vse stroške (porazdeljeno vrsta najema absolutno NNN najem), in v Franciji, je plača za popravila, Komisija posredniki, koles, in davek na nepremičnine (vrsta najem — bruto najem najem).
Stroški najemniki in najemodajalci na tipične pogodbe
Po Cushman & Wakefield
| Država | Stroške najemnika | Najemodajalec stroškov |
|---|---|---|
| Avstrija | — najem: pravne storitve, — 1 % letnih koles, članica davčno — 1 %, Agencije, Komisije — 3 mesec najema. — service fee: vključuje pripomočke, stroški upravljanja, stroški čiščenja, zavarovanja in davka na nepremičnine; — prenova: notranje zadeve; — DDV za najem: 20 %. |
— prenova: fasada in streha. |
| Združeno KRALJESTVO | — najem: Agencija Komisija nepremičnine — 5-10% na letni najem, pravne podpore, — približno 5% plus DDV 20 %; — service fee: vključuje pripomočke, zavarovanje, stroški upravljanja in davka na nepremičnine; — popravila: popravila (popolnoma) in vsebine; — zavarovanje: najemnik plača za notranje zavarovanje neposredno prostorov in za zavarovanje zunanjih struktur, skozi storitve pristojbino; — DDV za najem: 20 %. |
— najemodajalec plača za popravila in zavarovanje strukture, vendar ti stroški so plačane prek storitve pristojbino. |
| Nemčija | — najem: Komisija nepremičninski Agenciji v višini 3-4 mesecev najem (2-3 mesece, v primeru najema industrijskih in poslovnih prostorov) plus 19% DDV; — service fee: vključuje davek na nepremičnine, utility in stroški zavarovanja; — prenova: notranje zadeve; — DDV za najem: 19 %. |
— najem: običajno lastnik plača Komisija le na šibke trgih, in to velja le za predmete, ki uporabljajo šibkega povpraševanja; — popravila: običajne najemne pogodbe, Dach & Fach, v katerih upravljavec je odgovoren samo za strukturne popravila. |
| Španija | — zaračunane storitve: vključuje izgradnjo dajatev in davka na nepremičnine; — prenova: notranje zadeve; — zavarovanje: notranje zadeve; — DDV za najem: 21 %. |
— najem: Komisija, Agencija za nepremičnine 10-15% letne najemnine + DDV 21 % (včasih Komisija je plača najemnik); — prenova: fasada in streha; — zavarovanje: fasada in streha. |
| Francija | — najem: Komisija, Agencija za nepremičnine do 15% letne najemnine + DDV 20 %; — zaračunane storitve: vključuje stroške pripomočkov in zavarovanja; — popravila: popravilo notranjih prostorov; — DDV za najem: 20 %. |
— najem: Komisija, Agencija za nepremičnine do 15% letne najemnine + DDV 20 %; — davek od premoženja): znesek, ki je odvisna od določenega mesta; včasih jih plača najemnik (še posebej, če govorimo o industrijske ali poslovne prostore); — prenova: fasada in streha. |
| Češka Republika | — najem: Komisija, Agencija za nepremičnine 5-8%, ko boste najem pisarne in 10-15% za najem poslovnih prostorov; — service fee: vključuje pripomočke, stroški upravljanja, stroški čiščenja in davka na nepremičnine; — prenova: notranje zadeve; — zavarovanje: domačih in poslovnih prostorov; — DDV za najem: 21 %. |
— najem: Agencija Komisija nepremičnine 7-17 % letne najemnine; — prenova: fasada in streha; — zavarovanje: fasada in streha. |
| Švica | — najem: Agencija Komisija nepremičnine 7-15 % najemnine; — service fee: vključuje pripomočke; — popravila: manjše delo. |
— najem: Agencija Komisija nepremičnine 10-15 %; — davek od premoženja: stopnja je odvisna od Kantona; — popravila: večja popravila dela; — zavarovanje: zavarovanje objekta. |
Poleg tega je investitor je priporočljivo, da gre ta odhodki kot posojilo ustanovitelja — v prihodnosti se bo v pomoč pri optimizaciji davka na dobiček podjetja, če objekt, ki je v lasti podjetja. Bistvo tega procesa je, da ustanovitelj zagotavlja kreditov za vaše podjetje, ki je izdal premoženje in se potem vrnejo dolga, in postavlja te sredstev iz iz iz davka na dobiček.
●
Kot evropske skupne NNN najemne pogodbe, za katerega je večina stroškov za vzdrževanje nosi najemnik, lastnik je, da plačate le za obnovo stavbe in osebje.
Da bi zmanjšali stroške upravljanja, “Tranio” priporoča tuji investitor:
- za nakup nepremičnine, ki so že najete po pogodbah vrste NNN najem;
- uporabite posojila ustvariti vzvod in povečati donos na vloženi kapital;
- upoštevati amortizacijo in se davčni odtegljaj;
- nakup nove nepremičnine, brez zahteve po strošek popravila;
- posojilo ustanovitelja za optimizacijo davka na dobiček.
Julija Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.