Rusko govoreči kupci dohodka, ki proizvajajo lastnosti: analitično študijo Tranio (2016)

V začetku leta 2016 podjetje Tranio izvaja analitično študijo o rusko govoreči vlagatelji, ki vlagajo v najem nepremičnine v tujini. To je za petino večja raziskava Tranio.

Po devalvacijo rublja v 2014-2015, priseljencev iz Rusije in drugih držav nekdanje Sovjetske zveze, so postali približno pol toliko za nakup nepremičnine v tujini. Vendar pa se je povečal delež kupcev, ki kupujejo nepremičnine ne za lastno bivanje in za naložbene namene — predvsem za najem.

V naši raziskavi, smo se sklicuje na rezultate iz dveh spletnih anket. V prvi raziskavi sodelujejo 561 Agencija za nepremičnine v 37 državah, in drugi — 153 ruski kupec, ki je pred kratkim kupil ali nameravajo kupiti za ustvarjanje dohodka nepremičnine v tujini.

Najprej smo upoštevali državah, najbolj priljubljena med ruske vlagatelje. V to oceno, priljubljenost državah je ocenjena glede na število prijav za “Yandex”, ki se nanaša na nakup komercialnih nepremičnin v letu 2015:

	Država	Delež iskanje zahteve, %
1	Nemčija	22,1
2	Španija	06,5
3	ZDA	06,0
4	Češka Republika	04,9
5	Italija	04,8
6	Združeno KRALJESTVO	04,7
7	Francija	04,6
8	Turčija	04,3
9	Latvija	04,0
10	Črna gora	03,5

Na vprašanje: “koliko strank iz Rusije in drugih držav nekdanje Sovjetske zveze, pridobitev dohodkov, premoženja?” 54% realtors je dejal, “se je Število takih strank je opazen, vendar majhna v primerjavi s številom kupcev iz drugih držav.” Najbolj priljubljen odgovor je v večini pregledanih držav.

74% anketirancev je poudariti, da je število transakcij z ruskimi kupci zmanjšala po devalvacijo v rubljih v 2014-2015. Vendar pa narašča število vlagateljev v najem nepremičnine. V prejšnji raziskavi Tranio v letu 2013, 56% realtors so ugotovili, da so ruski kupci komercialnih lastnosti malo ali pa sploh ne, in v anketo leta 2015 je bilo to mnenje je samo 27% anketirancev. Delež tistih, ki meni, da je veliko ruskih vlagateljev, povečal iz 44% na 73%.

Delež ruskih vlagateljev se je povečalo, predvsem v tistih državah, kjer je, preden naših rojakov, ki so večinoma nakup počitniških domovih za sebe (na primer: Španija, Italija, Francija). V tistih državah, ki so tradicionalno priljubljena med investitorji (npr. UK, Nemčija), njihov delež je ostal na visoki ravni:

Država	Število anketirancev omeniti veliko količino Ruski vlagatelji, %
	2013	2015
Delež ruski investitor je zrasla
Španija	37	65
Italija	32	75
Francija	00	50
Delež ruskih vlagateljev je ostala na visoki ravni
Združeno KRALJESTVO	67	80
Nemčija	89	82

Med rusko govoreče vlagatelji prevladuje uspešni podjetniki z aktivno poslovanje v Rusiji ali v drugih državah nekdanje sovjetske zveze. Nagibajo se, da vlagajo v nepremičnine, ki niso nujno visoka, vendar stalen dohodek v varna valuta. Glavni motivi investitorjev, so naslednji:

• Za diverzifikacijo naložb in njihovo zaščito pred domačih političnih in gospodarskih tveganj.
• Ustvarite osebni pokojninski Sklad.
• Če želite prenesti sredstva na dediščino, za otroke in zagotoviti svoje blaginje.
• Za pridobitev dovoljenja za prebivanje v razvitih tuji državi.

Značilno je, da vlagatelji so nakup stanovanjske ali poslovne nepremičnine za najem, in le nekaj jih zanimajo projekti razvoja ali obnova. Večina nepremičninskih agentov (65 %) navedlo, da ne več kot 10% ruske vlagatelje, da vlagajo v takšne projekte. Po George Kachmazov, upravljanje partner Tranio, “glavni vrne v naše vlagateljem prinaša aktivno podjetje. In v tujini so se obnašajo, kot rentiers: raje preprosto najem dohodek. Ne želim in ne vem, kako to storiti projektov dodana vrednost v Evropi, čeprav so v času njihove pristojnosti poveča”.

Izjema je, Tajska, črna Gora in češka, kjer 89, 75 in 63% realtors pokazala, da več kot 10 % naših rojakov so vključene v nepremičnine, razvoj ali obnova.

“Rusi pogosto kupujejo najem nepremičnine na istem mestu, kjer je nekoč kupi stanovanje zase,— je dejal Giorgi Kachmazov.— To je razumljivo: poznajo značilnosti lokacije in usmerjeno na lokalni trg. Ponavadi preživijo čas v vaš tujih doma, in želijo, da nadzor dohodka, če je v bližini.”

Najbolj priljubljena investicijska predmeti so stanovanjskih apartmaji in hiše: 63 % anketiranih pa je opozoriti, da je ta vrsta nepremičnine je med tri najbolj priljubljena. Izstopajo Bolgarija, Madžarska in Portugalska, kjer ta odgovor je bil izbran, 95, 89, in 86 %, oz. Nasprotno, v Nemčiji, Italiji in veliki BRITANIJI, to ni najbolj priljubljen odgovor (37, 36 in 27% oz.

Druga najbolj priljubljena možnost — hoteli, izbral je 34% realtors. Hoteli še posebej priljubljena v Avstriji (78 %). Večina anketirancev (62 % tistih, ki so označeni hoteli) je ugotovil, da so ruski vlagatelji precej neodvisno upravljanje hotelov, kot jih zaupajo družbi za upravljanje. Vendar pa v različnih državah obstajajo pomembne razlike: na primer v Bolgariji in veliki BRITANIJI vseh 100 % anketiranih odgovorilo, da vlagatelji uporabljajo storitve, družbe za upravljanje, kot v Nemčiji in Avstriji v tej varianti računov za 71 % odgovorov. Nasprotno, v Italiji in Turčiji vseh vprašanih je navedlo, da vlagatelji so za upravljanje hotelov.

Druga priljubljena vrsta nepremičnine — apartma hiš (ki so navedeni v 16% anketirancev), še posebej v češki Republiki, ZDA in Nemčiji (57, 43 in 42 % oz.

Na druge vrste naložbenih nepremičnin, ki so majhen odstotek odgovorov, čeprav je njihova popularnost je opazen v posameznih državah:

Vrsta lastnine	Država (v oklepaju število anketirancev, %)
Street trgovinah	Združeno Kraljestvo (60), Francija (36), Avstriji (33) Latvija (33)
Kavarne in restavracije	Španija (29) Portugalska (29), veliki BRITANIJI (27)
Supermarketi	Nemčija (32) Španija (16), združenega KRALJESTVA (7)
Pisarniški prostor	UK (33)
Stanovanje za študente	Avstrija (22), Grčiji (17)
Stanovanja za starejše	Bolgarija (16)

Povprečna vrednost stanovanjskih najem nepremičnine je 200 tisoč evrov, poslovne nepremičnine za 1,2 milijona EVROV, čeprav proračunov med seboj bistveno razlikujejo glede na državo in vrsto premoženja. Anketa kupcev kaže, da se ukvarja vredno povprečno 1,7-krat dražje kot v proračun, da se kupci osredotočeni na začetku.

Med stranko in zapiranje posel, v povprečju traja 4-5 mesecev, čeprav pogoji se bistveno razlikujejo v različnih državah:

Povprečno trajanje transakcije	Država
Do 4 mesece	Tajska, Madžarska, Latvija, Turčija, Grčija, Črna Gora, Bolgarija, Portugalska, Češka Republika
Približno 5 mesecev	Nemčija, Španija, Italija, ZDA
Več kot 6 mesecev,	Francija, Avstrija, združeno KRALJESTVO

Vlagatelji imajo visoka pričakovanja donosnost. Iz raziskave realtors, iz tega sledi, da iz stanovanjske nepremičnine, v povprečju pričakujejo donos 5,7% na leto, od komercialnih 6,9 %. Vendar pa naročnik ankete je razvidno, da realni donos na stanovanjskih nepremičnin je v povprečju za 4,3% in gospodarskih je za 5,6 %.

Vendar pa se pričakovanja donosnost naših rojakov v času, približuje res parametrov. 2013 raziskava je pokazala, da homebuyers v povprečju pričakuje, da donos 6-7 % na leto, in komercialno — 8-9 %.

Na vprašanje, “kako Mnogi kupci vzeti posojilo za nakup poslovnih nepremičnin?” tudi dokazuje bistveno različne rezultate v različnih državah. V Franciji, veliki BRITANIJI in Avstriji, delež takšnih kupcev je še posebej velika (43, 50, 57% oz. Na drugi strani pa v številnih državah (npr. na Tajskem, v Grčiji in na Madžarskem) ruski kupec je skoraj nemogoče, da bi dobili posojilo, in to je povzročilo velik delež odgovorov “da Te stranke z malo ali nič”.

V primerih, kjer je rusko govoreči vlagatelji vzeli kredit, vzvoda stroški projekta v povprečju je 40-50% in skoraj ne razlikujejo v različnih državah.

Če v 2013 le 10% realtors opozoriti, da je večina kupcev poslovnih stavb, naredi posojila v letu 2015 taki odzivi račun za 27 %. Po George Kachmazov, večje zanimanje v hipoteke je posledica dejstva, da je “na eni strani, po krizi, vlagatelji postali manj lastnega denarja. Ampak, na drugi strani pa so vlagatelji postali bolj usposobljenih in bolje razume, da je dobro zasnovana kreditne pomaga optimizirati obdavčitev in poveča donos naložbe. Poleg tega, zdaj sposodil poceni denar je tudi plus v korist hipotekarnega”.

Ugotovili smo, da je registracija kredita v povprečju poveča posla, trajanje je 33 dneh, vendar se lahko v različnih državah na različne načine: na primer v Španiji, transakcije, ki vključujejo posojila, zapiranje v povprečju 21 dni več, in v Avstriji — 48 dni.

Sredstva za nakup nepremičnine, ki so najbolj verjetno, da prihajajo iz Rusije, kot je navedeno za 73% realtors. Vendar druge možnosti so označene v posameznih državah:

Vir sredstev	Število anketirancev, %	Izjemen državi (v oklepaju število anketirancev, %)
Rusija	73	Grčija (100) Turčija (92), Črna Gora (92) Bolgarija (91)
Podjetje	28	ZDA (67), ZDRUŽENO KRALJESTVO (57)
Evropske države	24	Avstrija (67)
Države nekdanje ZSSR, razen Rusije	13	Češka Republika (43) Turčija (31), Bolgarija (24)

Več kot polovica kupcev (52 %) je navedla, da se je ne bo v prihodnosti prodati premoženje, in načrt, da bi ga obdržali in so kasneje podedovali. Ljudi, ki nameravajo prodati nepremičnine, 55%, pričakuje, da to storite približno 10 let po nakupu, 35 % po 5 letih in le 3% v 3 letih.

Medtem, po 2013 ankete, 40% vlagateljev, ki namerava prodati svoje dobičkonosne stanovanjskih nepremičnin, je, da bo to za 2-3 leta. Torej, če je investitor želel bolj špekulativne dobiček, zdaj pa so bolj zainteresirani za ohranjanje kapitala. Georgy Kachmazov ugotavlja, da “ta trend je tesno vezana na dejstvo, da vlagatelji zmanjšane zahteve za donos v korist zmanjšanje tveganja in zanesljivost na dolgi rok.”

Odgovori na vprašanje: “katere so glavne težave, ki delajo z ruskimi kupci nedvzhimosti?”, večina nepremičninskih agentov (52 %) je ugotovil, visoka pričakovanja dobičkonosnost, in drugič — je lenoba (36 %). Porazdelitev odgovorov na to vprašanje so prikazani v tabeli spodaj:

Težavnost dela z ruske kupce	Število anketirancev, %	Izjemen državi (v oklepaju število anketirancev, %)
Visoka pričakovanja donos	52	Združeno Kraljestvo (73) Nemčija (68), Avstrija (67)
Počasnost, zamude transakcije	36	Češka Republika (75), veliki BRITANIJI (73)
Nepripravljenost, da sledite določiti postopke za izvedbo posla	25	Tajska (56)
Težave z dokaz sredstev	23	Španija (43)
Nesposobnost, v zadevah, naložbene nepremičnine	22	ZDA (57)
Jezikovnih ovir	06	Grčija (27) Turčija (17)

Kupci, ki poudarjajo, da največji problem je, da bi našli ustrezen predmet: ta možnost označena 64% anketirancev. Na drugem mestu je odgovor: “s Strukturo transakcije optimizirati obdavčitev” (18 %).

George Kachmazov napovedi, v letu 2016 število ruskih kupcev stanovanjskih nepremičnin bo padec še 20-30 %. Med 30-40 % povečalo število naših rojakov, ki želijo prodati svoje domove v tujini zaradi visokih stroškov vsebine. Vendar pa 20-30% se poveča število ruski kupci dohodka, ki proizvajajo lastnosti.

Comments are closed.