Tveganja in koristi naložb v hotelski sobi

Ker je sredi prejšnjega stoletja je veliko hotelov povojni Evropi začel praksi prodaje posameznih sobe za vlagatelje. Od takrat praksi se je razširila po vsem svetu in osvojil najbolj priljubljenih poslovnih in turističnih destinacij: združeno KRALJESTVO, Francija, Švica, ZDA, Avstraliji, Dubaju. Običajno, ta vrsta naložbe priljubljena z malim vlagateljem.

Diagram hotel naložbe je preprost: investitor pridobi lastnost soba ali več sob v hotelu kompleksna. Potem je lahko bodisi vključijo v samo-upravljanja premoženja, kar se zgodi zelo redko, ali za začetek pogajanj z hotelu operaterju ali strokovni družba za upravljanje.

Investitor in upravljavec hotela deliti dobiček med seboj na enega od dveh načinov. Investitor lahko pridobi določen donos, ki ga določi vnaprej z operaterjem. V tem primeru je dobiček, ki je neodvisen od dejanske zasedenosti sobe. Druga možnost — da je investitor prišel na floating rate, ko se je donos številka je lahko višja, vendar investitor bo delil z operaterja, na primer, tveganje, zaprosila apartmaji za turiste.

Glede na pogoje pogodbe, se investitor lahko uporabite svoje številke in ne za svoj namen, to je, da v njih živijo. Nekateri operaterji priložnost takoj po pridobitvi ponudbe, drugi po določenem časovnem obdobju.

Prednosti vlaganja v hotelske sobe

Glavna prednost naložbe v hotelskih sob je nizkega praga za vstop. Minimalni stroški hotelske sobe v Evropi je približno 100 tisoč evrov. Praviloma so predmet teh naložb, ki so najbolj dobičkonosne “delovni konj” v gostinski posel — tri – ali štiri-zvezdicami v Evropi.

Kot je bilo že navedeno, investitor ni obremenjena s potrebo, da se nenehno upravljati svoje premoženje. Ta oblika bo koristno za tiste vlagatelje, ki imajo primarna dejavnost v drugo polje in razmišljajo o tem, da je naložba v hotelski sobi kot sredstvo za dopolnitev portfelja donosna sredstva. Organizacije za upravljanje rešuje vse Splošne in zasebne težave v hotelu, tako da ne skrbite, da vlagatelj bo osebno morali odločiti, na zlomljeno dušo ali hladen sprejem gostov.

Poleg tega, so naložbe v hotelske sobe pritegnila priložnost, da prejeli stabilen denarni prihodek, še posebej za vlagatelje iz Rusije v trenutni situaciji. Povprečni pridelek hotelskih apartmajev je približno 4 % na fiksno obrestno mero in 6-10% na plavajoče stopnje. Hkrati predmeta izbora treba lotiti zelo previdno: to je treba preučiti lokaciji kompleksa in njene možnosti, kot tudi, da se učijo iz izkušenj družba za upravljanje.

Tako naložbe v hotelski sobi — dobičkonosna in zanimivo priložnost. Vendar, tako kot na drugih področjih tudi tukaj ima svoje pasti, ki naj bi se spomnil investitorja.

Pasti naložbe v sobe

Transakcija se lahko bistveno razlikuje glede na zakonodajo države, zato je najbolje, da ne zanemarjajo storitve pravnika. Ob istem času, na primer v Avstriji se izvede transakcija, kot nakup in prodajo ločeno premoženje, in ni veliko drugačen od nakupa stanovanja.

Kot je bilo že navedeno, je investitor ne skrbi za trženje strani stvari, ki v celoti ostaja odgovornost, ki upravlja organizacija, vendar je ta medalja ima na hrbtni strani: investitor ne more ugotoviti, trženje politike hotela. Na primer, če je upravljavec sklenil za pretvorbo hotel iz družine v hotelu poslovni razred in ta sklep na koncu izkaže za neveljavno, investitor ne bo mogel vplivati na njega.

Bolje je, da izberejo naložbe sobo v hotelu, pod vodstvom velike hotelske verige z bogatimi izkušnjami upravljanja hotelskih nepremičnin. Prvič, da bo varoval naložbe iz sobe-rešitve, ki se lahko uporablja z malo hotelir. Drugi, veliko mrežo, ki obstaja že desetletja, tako da, ko imajo podpisano z njimi pogodbo o upravljanju hotelski sobi, lahko računate na dolgoročno sodelovanje.

Vendar, podpiše sporazum o upravljanju in celo z veliko podjetje, morate trdno odločiti, kdo nosi stroške vzdrževanja in popravila premoženja. Če se ti stroški bremenijo investitorja, se lahko bistveno zmanjša donos naložbe.

Investitor mora študijski predmet naložbe in pogoji, v katerih dela. Čeprav te vrste se ukvarja običajno določajo minimalne mesečne stopnje donosnosti, ni hotel ni imuna od tržnih sil. Ko se šok 11. septembra 2001 je Ameriška investicijska družba preusmerjajo svojo pozornost od najbolj “vroče” predmetov v središču svetovnih prestolnicah (NY, London, Pariz), da manj modi hotel v provinci (Halifax, Glasgow, Gloucester). Pomembno je, da se upošteva sezonska faktor — hoteli, usmerjene na rekreacijo in prosti čas prosti tek v “izven sezone”, medtem ko hotelov, ki dobrodošli poslovni potniki, imeti stabilen dohodek skozi celo leto (to pojasnjuje donosnost naložb v državah Zahodne Evrope).

Če investitor želi prodati hotel, apartmaji, se lahko soočajo z izzivom iskanja novega kupca. Najbolj očitna kandidat za pridobitev tega predmeta bo hotel operater, vendar ga bodo kupili samo po znižani ceni ali ne glede na kapitalizacijo rast. Poleg tega je v hotelski sobi kot sredstvo obremenjeni z veliko pogoje lastništva v skladu s pogodbo, ki je bila primerna za posamezen investitor, vendar lahko ne bo ustrezala drugo.

Končno, prvih vlagateljev v sobi, v konicah sezone ni koristno niti v hotelu ali, da investitor, saj zmanjšuje donos naložb, tako kot pravilo, družba za upravljanje zahteva v najem njeno stanovanje za najem za celotno obdobje okvirnega sporazuma ali nalaga omejitve na čas bivanja investitor v zasebni sobi.

Prednosti	Slabosti
nizka “vstopnega praga”	Tveganja izpadov če floating rate
urad opravlja hotel operaterja	tuji pristojnosti transakcije
stabilna dobičkonosnost	omejen vpliv trženje hotel

Slabi obeti na trgu

Kot je poudaril udeleženci odnesite na servisno Popravilo Apartmaji Summit, ki je potekala v Londonu leta 2014, investicijske trga v hotelske sobe, hitro raste, še posebej v zadnjih treh letih.

London ni bil naključno izbran kot center vrh: po Savills, v Londonu le 1,6 sobe so 1,000 poslovnih potnikov, medtem ko je v new Yorku in Hong Kong 5.7 in 5.3, oz. Tako, London je tudi trg z ostro konkurenco, za vlagatelje, toda hkrati ima visoko naložbeni potencial.

Ne pozabite, da je donosnost naložbe v hotelski sobi je odvisna od pretoka gostov. Iz tega vidika, hudo konkurenco za hotelsko poslovanje je hitro rastoč segment zasebnih najemnih stanovanj, kot tudi Internet storitve, kar bistveno poenostavljeni najema nepremičnin v tujini, ki jih posamezniki brez posrednikov.

Priložnost, da vlagajo v svoje sobe ponudba hotelskih verig, kot Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Če povzamemo zgoraj, smo lahko oblikovala nekaj Splošnih nasvetov za vlagatelje, ki:

• morate skrbno preučiti, hotel trgu v državi, kjer obstajajo predmeti za naložbe;
• da razišče možnost vzpostavitve vzvod za naložbe, bo to bistveno povečanje donosa;
• multi-stran pogodbe v tujem jeziku bolje, da se glasi;
• se osredotoča na tri – ali štiri-star, ne petimi zvezdicami velikani;
• ne pozabiti predloge deželni hoteli — lahko so manj donosne kot Metropolitan;
• naj da prednost cilje v Avstriji, veliki Britaniji in hoteli v Franciji — so znani po svoji zanesljivosti naložbe.

Ivan Chepizhko, Tranio

Comments are closed.