Dejavniki tveganja: kaj določa donosnost nepremičninskih naložb
Ocena tveganja igra pomembno vlogo v fazi oblikovanja naložbene strategije, kako investitor je pripravljen sprejeti tveganje, v veliki meri odvisna od proračuna, in pričakovane donosnosti. Torej, če vlagatelji upoštevati prihodnje naložbe v nepremičnine nizko tveganje, so pripravljeni plačati več za vsak dolar, ki planiranih prihodkov, s tem znižuje stopnjo donosa. Da je, manjše je tveganje, nižji donos.
Tveganje je verjetnost, da izgube, ki so posledica sprememb. Več možnosti, da se bo zgodilo negativni dogodek, večje je tveganje. Za nepremičninske naložbene najbolj značilne so dve skupini tveganja države tveganj in tveganj, povezanih z določenim projektom.
Država tveganja
Država tveganja prvi je verjetnost, ekonomske, politične in socialne nemire v državi, kjer se nepremičnina nahaja.
Ravni države tveganja, ki se lahko pridobijo iz poročila bonitetnih agencij ali svetovalna podjetja. Na primer, v razvrstitvi Ekonomist Obveščevalna Enota je najmanjša država tveganja v Avstriji, veliki BRITANIJI, Nemčiji in zda, največji je Afganistan, Belorusija, Ukrajina, itd.
Eden od ekonomskih dejavnikov državi tveganja inflacije. Odvisnost je, kot sledi: višja kot je inflacija, večje je tveganje. Najnižja stopnja tveganja je inflacija manj kot 5% na leto, največji je več kot 100 %. Trga nepremičnin zavarovana pred tveganjem inflacije zaradi stroškov najemnine popravi, mesečno ali letno, najemnine so vezana na indeks cen življenjskih potrebščin, ki odraža dinamiko inflacije. Bolj pogosto stopnje so revidirani, višji občutljivosti objekta za inflacijo in večji dohodek za vlagatelje. Na primer, hotelske sobe, trgovine, skladišča industrijske in stanovanjske objekte, zakupljeno ali kratkoročno, ki se tradicionalno šteje se, da predmete s povečano občutljivost na inflacijo, urad REIT povprečje, zemljišč in stanovanj za dolgoročno najemnine, je nizka.
Nemčija — v Splošnem, nizko tveganje države za naložbe v nepremičnine, vendar pa obstaja nevarnost, da se regije. Zlasti ti vključujejo Vzhodne dežele
Drugi gospodarski dejavnik je država, tveganje, povezano z nestabilnost v nacionalni valuti. Ne glede na to, povečanje svoje stopnje ali pade, vsako pomembno odstopanje predstavlja tveganja. Največja nevarnost za trgih, je bolj verjetno, da pride, ko rast ali padec valute je več kot 20 %.
Za blago, ki temelji ekonomije so značilni tudi za takšne dejavnike tveganja, kot je padec cen nafte. Nižja je cena, večja je nevarnost za gospodarstvo; največje zmanjšanje tveganja v ogljikovodikov cene več kot 20 %. Tako, po Savills, sredi padca cen nafte od leta 2007 do 2009, apartmaji v ruski kapital zmanjšal za 51 %. V januarju-februarju 2009, cene nafte so se začela dvigati, in ceno na kvadratni meter tudi dražja. V letu 2015, je olje, ki kaže negativni trend, in cene stanovanjskih so tudi spadajo.
Drugi gospodarski dejavniki, — upad BDP, upad proizvodnje, padec izvoza in padec kupne moči prebivalstva. Največje zmanjšanje tveganja za vsako od teh kazalnikov je več kot 10 %.
Države, vključujejo tudi družbeno-politična tveganja. Zlasti, nepremičninski trg lahko negativno negativno rast prebivalstva, in to ne velja samo za državo kot celoto, ampak za določeno kraju in v določeni regiji. Na primer, prebivalstvo Vzhodne Nemčije preselili v bolj razvitih in obetavne Zahodnih deželah, tako da je slednje manj tveganih trgih za nepremičninske naložbe (z izjemo majhnega mesta v regiji Ruhr, ki je izgubil prebivalstva zaradi pomanjkanja delovnih mest).
Politični položaj je tudi pomemben vpliv na obnašanju vlagateljev in na njihovo dojemanje tveganja. V skladu s študijo “Tranio”, 17 % anketiranih realtors verjamejo, da so se politične razmere (na par z gospodarsko stabilnost) je eden od glavnih razlogov, zakaj rusko govoreči kupci izbirajo določene države za nakup nepremičnine. Ta dejavnik je še posebej izrazito v državah, na primer v veliki BRITANIJI, Nemčiji, ZDA in Francija.
Družbeno-politično in gospodarsko krizo v državi, lahko trajno prestrašiti off vlagatelji iz lokalnega trga nepremičnin
Druga pomembna država na tveganje morebitne spremembe zakonodaje, ki lahko vplivajo na nepremičninskih trgih. To so lahko spremembe davčne zakonodaje (povečanje iz obstoječih davkov in uvedba novih), uvedba omejevalne zakone o gradnji in naložb, kot tudi uvedbo omejitve pretoka kapitala.
Projekt tveganja
Tveganja, povezana s projektom, lahko razdelimo v dve kategoriji:
- tveganja projektov Dodano Vrednost, ki so usmerjeni v ustvarjanje dodane vrednosti;
- tveganja najem podjetja.
1. Projekti Dodano Vrednost
Projekti Dodane Vrednosti (dodana vrednost) vključujejo gradnjo in sanacijo. Tveganje za take projekte je precej visoka, ampak donos je visoka tudi: od 14 do 25 %.
Glavna tveganja, povezana z gradnjo:
- vrednosti zemljišča ali objekta na vhodni lahko napihnjene;
- gradnjo ali popravilo lahko odložena;
- ocena gradnjo ali popravilo, lahko presežene.
- prodajna cena je lahko nižja od načrtovane;
- prodajo lahko greste počasneje kot je bilo načrtovano.
Vsa ta tveganja lahko “jesti” donos, s posledico, da investitor bo brez dobička, ali pa celo z izgubo.
Gradbeni projekti so bolj tvegane kot poslovni najem
Vse te tveganja, raste eksponentno z deležem dolga obremenitev za razvijalce, to je več kreditnih denarja, ki ga uporablja, višja vsako od teh tveganj. V najslabšem primeru, kot je visok dolg tovor stavbe in popravek vrednosti lahko, da je razvijalec ali investitor bo utrpel izgubo. Izkušeni razvijalci vedno izračunati različne scenarije razvoja dogodkov, in sprejemljivo so tisti, v katerih investitor je za izstop iz projekta, zaslužek 15-20 % (klasičen scenarij) ali 20-25 % (optimistični scenarij).
Projekt tveganja, ki se pojavljajo pred začetkom dela. Zlasti obstaja tveganje, da ne bodo dobili gradbeno dovoljenje (Dovoljenje za Tveganje). Njeno bistvo je, da je v primeru naložbe v sanacijo, večjih popravil ali stavbe iz nič izvajati po nakupu zemljišča ali predmet, mora opraviti homologacijo in dobiti dovoljenje. Ponavadi je cena upošteva tveganje za neuspeh, da se pridobi ustrezno dovoljenje, ali, da bo to trajalo dolgo časa. V nekaterih državah razvijalci so pripravljeni sprejeti tveganje, da ne prejema dovoljenja.
Za določitev tveganja, povezana z določenega predmeta, pomaga celovit pregled — Skrbnosti — ki vključuje štiri vrste znanja:
- pravno znanje (Pravne skrbne preglede): odvetniki preverite najem in pridobitev dovoljenja za gradnjo;
- finančnega in davčnega skrbnega pregleda (Finančne & Davčne Skrbnosti): davčni svetovalec ugotovi, realnih stroškov vsebino predmeta, izračuna donosnosti in velikost davčne olajšave;
- ocena tveganja (Možnost & Tveganje): preučitev možnosti za razvoj lokacije, kot tudi vpliv obstoječe in bodoče konkurente;
- tehnično oceno (Tehnične Skrbnosti): pregled tehnično stanje nepremičnine (ponavadi ne storiti, ko ste nakup novih predmetov).
2. Poslovni najem
Najmanj tvegano predmetov za najem, imajo naslednje značilnosti:
- nahaja se v prestižnih področjih;
- dobro tehnično stanje;
- najemniki — srednjega razreda (za stanovanjske lastnosti) ali podjetja prvega echelon (v primeru poslovnih stavb);
- povprečna stopnja najemnine, ki so na voljo povprečno najemnikov;
- možnost pretvorbo predmeta (na primer prenos lastnosti hotela za stanovanjske ali obratno);
- najem dohodek ne bo nižje pristojbine za posojilo.
Mesto je najbolj pomembno značilnost: če je premoženje v dobri območje, nato pa tveganja, bo minimalen, in je predmet — tekočina. Vendar pa tveganje je lahko posledica nadaljnjega razvoja območja, tako pri izbiri dobičkonosni predmet vprašati načrt in da vidim, če prihajajo in že izvedenih sprememb (širitev omrežja za transport, pojav novih institucij, itd.) čez čas za povečanje kapitalizacije podjetja, v katero naložbi, ali obratno, zmanjša dobičkonosnost. Na primer, če oseba, ki je kupil stanovanje v new Yorku, z lep pogled Central Park, je a priori zagotovljena varnost naložb, kot apartmaji s to vrsto so nekaj in novih ni več.
Tveganje je prav tako slabo predmeta članice in dovolj tehnične opreme. Slabše prostora za načrtovanje odločitve znotraj stavbe, dostopnost sodobnih inženirskih sistemih in kakovost podpornih konstrukcij, manjše konkurenčnosti na trgu, nižja je njegova vrednost in povpraševanja iz najemniki, in tveganja, ki so višje. Kljub temu, da starih in dotrajanih predmetov, ki lahko dajo dobre letine v tem trenutku, so vedno bolj tveganih naložb, kot stavbe v dobrem stanju.
Kakovost najemniki in vrsto najemne pogodbe lahko tudi povišanje ali znižanje tveganj. Za vlagatelje, ki niso pripravljeni sprejeti tveganje izgube najemnika, je verjetno, da vlagajo v nepremičnine s dolgoročne najemne pogodbe. Nasprotno pa je v primerih, ko je tveganje za investitorja sprejemljiva, on bo upošteval premoženja, ki je primerna za konec ali kratkoročni najem.
Pri izbiri najem nepremičnine je treba paziti na to, kako zaupanja vreden je najemnik
Drugo tveganje, ki je povezano z izbiro načina financiranja in upravljanje izposojanje sredstev. Praviloma višji delež izposojenih kapitala, večje je tveganje.
Učinek vzvoda je, ko se stroški dolžniškega financiranja je cenejši od donosnosti projekta. Investitor lahko pogajanja z Banko, tako da plačujejo obresti na posojilo, vendar za plačilo najmanj posojila. Ta način je mogoče povečati svoj poslovni prihodki od naložb. Vendar pa ta metoda povečanja donosnosti, ki vodi v drugo nevarnost. Če se cena predmeta bo manjši, če boste morali razširiti posojilne pogodbe, bo Banka zahteva sorazmerno da izkoristi posojila in zagotoviti dodatno zavarovanje (margin call). Zato je pomembno,, da bi našli pravo ravnotežje vzvod donosnosti in tveganja je sposobnost profesionalne vlagatelje.
Kapital, ki si ga je sposodil za naložbe, ki morajo ustvarjati dobiček, ki presega stroške za njegovo uporabo. Če je nepremičninska pod pristojbine za posojilo, investitor krije izgubo, ki je večja, večja je vrednost izposojenih sredstev.
Po mnenju strokovnjakov, nepremičninski trg je druga tveganja: kot obrestne mere na posojila v 2014-2015 v mnogih državah je dosegla najnižjo raven v zgodovini in skoraj skoraj nič, potem pa v 3-5 let, da lahko rastejo bistveno, in ko se to zgodi, vrednosti nepremičnin bo zmanjšala.
Tveganje je tudi daljinski upravljalnik predmet: oddaljenost nepremičnine slabi nadzor nad njim, tako poskus, da se vključijo v upravljanje deviznih projekta iz Rusije je povezan z velikimi tveganji. Namesto oddaljeni samo-nadzor, je priporočljivo najeti specializirano podjetje.
Enako pomembno je tveganje, povezano z strukturiranje posla. Obstajajo različne sheme, ki omogočajo optimizacijo vaše davki — na primer, skupna posojila ali uporabo skozi vrsto podjetja. S tem se poveča pridelek, vendar zmanjša preglednost in povečuje tveganje lastništva. IRS ne more sprejeti struktura optimizacijo in zaračuna dodatnih davkov in kazni. V svetu povečuje transparentnost bančnega sistema, OECD uvedla ukrepe za preprečevanje erozije davčne osnove, in Rusija zahteva njenih prebivalcev, za plačilo davkov od dohodkov, ustvarjenih v tujini. Vse te spremembe povečujejo tveganje prekomerne strukturiranje predmetov z namenom davčne optimizacije. Naše priporočilo za stranke: prvič, da se posvetuje z davčnim svetovalcem, in drugič, da ne pretiravajte, optimizacija, saj je polna težav z davčnimi organi v predvidljivi prihodnosti.
Zgoraj navedenih točk določite glavno tveganje — tveganje zmanjšanja likvidnosti, ki je, znižuje potencial hitro prodajo brez izgube vrednosti in potenciala za zmanjšanje rasti kapitalizacija v primeru pozitivnega scenarija razvoja trga. Zato, manj tveganj, navedenih točk, večja je likvidnost in posledično nižji začetni donos predmeta.
Na koncu
Glavna tveganja pri vlaganju v nepremičnine so:
| Država tveganja | |
| Gospodarske |
|
| Družbeno-politično |
|
| Projekt tveganja | |
| Dodana Vrednost |
|
| Poslovni najem |
|
Kaj izbrati — visok donos ali nizko tveganje — glede na investitor in njegov odnos do tveganja. Glavni problem pri mnogih kupcev je, da so začeli pogovor z vprašanjem “Kaj je donosnost?”, in prvo vprašanje, res je treba “Kakšna so tveganja in kako lahko prodajajo ta objekt v prihodnosti?” Če investitor želi, da bi velike donose, je treba pripravljeni sprejeti večje tveganje.
Julija Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.