Rusisht-folëse blerësit e të ardhurave prodhimin e pronave: një studim analitik Tranio (2016)

Në fillim të 2016 kompania Tranio kryer një studim analitik për rusisht-folëse investitorët që të investojnë në pronë me qira jashtë vendit. Kjo është e pesta studim i madh i Tranio.

Pas rouble zhvlerësim në 2014-2015, emigrantëve nga Rusia dhe vendet e tjera të ish-Bashkimit Sovjetik janë bërë afërsisht sa gjysma e më shumë për të blerë pronës jashtë shtetit. Megjithatë, rritja e përqindjes së blerësit që kanë blerë pasurive të patundshme jo për vetë të qëndruar dhe për qëllime të investimeve — në radhë të parë për qira.

Në hulumtimin tonë, ne kemi mbështetur në rezultatet e dy sondazhet online. Në anketën e parë të përfshirë 561 patundshmërinë në 37 vende, dhe e dyta — 153 ruse blerësi që kohët e fundit bleu apo ndërmend për të blerë të ardhura të pronës jashtë shtetit.

Së pari, ne kemi konsideruar vendet më të popullarizuara në mesin ruse investitorët. Në këtë vlerësim, popullariteti i vendeve është vlerësuar duke u bazuar në numrin e kërkesave për “Yandex”, duke iu referuar blerjes së pasurive të patundshme komerciale në vitin 2015:

	Vend	Të ndarë kërkimit kërkesat %
1	Gjermani	22,1
2	Spanjë	06,5
3	SHBA	06,0
4	Republika Çeke	04,9
5	Itali	04,8
6	Mbretëria e BASHKUAR	04,7
7	Francë	04,6
8	Turqi	04,3
9	Letonia	04,0
10	Mali i zi	03,5

Në pyetjen: “si Shumë klientët nga Rusia dhe vendet e tjera të ish Bashkimit Sovjetik, të fitojnë të ardhurat e pasurisë?” 54% e realtors tha, “Numri i këtyre klientëve është e dukshme, por të vogël në krahasim me numrin e blerësve nga vendet e tjera.” Më të njohura përgjigja është më e shqyrtuar vendeve.

74% e të anketuarve kanë theksuar se numri i transaksioneve me ruse blerësit rënë pas zhvlerësimit të rubla në 2014-2015. Megjithatë, një numër në rritje të investitorëve në pronë me qira. Në anketën e mëparshme të kryera Tranio në vitin 2013, 56% e realtors kanë vërejtur që ruse blerësit e prona komerciale pak ose aspak, dhe në një anketë e viti 2015, ky ishte mendimi i vetëm 27% e të anketuarve. Përqindja e atyre që beson se shumë ruse investitorëve është rritur nga 44% në 73%.

Pjesa e ruse investitorëve është rritur, veçanërisht në ato vende ku para bashkatdhetarët tanë janë më së shumti të blejnë shtëpi pushimi për veten e tyre (për shembull: Spanjë, Itali, Francë). Në ato vende që kanë qenë tradicionalisht të njohura në mesin e investitorëve (p.sh. në BRITANI të madhe, Gjermani), pjesa e tyre ka mbetur në një nivel të lartë:

Vend	Numri i të anketuarve duke vënë në dukje një sasi të konsiderueshme Ruse investitorët, %
	2013	2015
Pjesa e ruse investitorëve është rritur
Spanjë	37	65
Itali	32	75
Francë	00	50
Pjesa e ruse investitorët e mbetur në një nivel të lartë
Mbretëria e BASHKUAR	67	80
Gjermani	89	82

Në mesin e ruse-folëse investitorët është e dominuar nga ndërmarrës të suksesshëm me një aktiv të biznesit në Rusi ose në vende të tjera të ish-BRSS. Ata kanë tendencë për të investuar në pasuri të patundshme, duke sjellë jo domosdoshmërisht të lartë, por të qëndrueshme të të ardhurave në një monedhë të sigurt. Kryesore motivet e investitorëve janë si më poshtë:

• Për të diversifikuar investimet dhe mbrojtjen e tyre nga politike vendore dhe rreziqet ekonomike.
• Të krijuar personal i Fondit të pensioneve.
• Për të kaluar pasuria në trashëgim fëmijët dhe për të siguruar financiare mirëqenien e tyre.
• Për të marrë një leje qëndrimi të zhvilluar në një vend të huaj.

Në mënyrë tipike, investitorët janë të blerë banesore dhe komerciale për pronat me qira, dhe vetëm disa janë të interesuar në projekte të zhvillimit ose rizhvillimit. Më agjentët e pasurive të patundshme (65 %) konsiderojnë se nuk ka më shumë se 10 % e ruse investitorët për të investuar në projekte të tilla. Sipas George Kachmazov, partneri i menaxhimit të Tranio, “kryesor të mëdha për investitorët tanë sjell një aktiv të biznesit. Dhe jashtë vendit, ata sillen si rentiers: preferoni të thjeshtë të të ardhurave nga qiraja. Ata nuk duan dhe nuk e di se si për të bërë projekte me vlerë të shtuar në Evropë, edhe pse me kalimin e kohës të kompetencave të tyre rritet”.

Përjashtim është Tajlandë, mal të Zi dhe në Republikën çeke, ku 89, 75 dhe 63% e realtors konstatuan se mbi 10% e bashkatdhetarët tanë janë të angazhuar në zhvillimin e pasurisë së paluajtshme ose të rizhvillimit.

“Rusët shpesh të bleni pronë me qira në të njëjtin vend ku ajo përdoret për të blerë strehim për veten e tyre,— tha Giorgi Kachmazov.— Kjo është e kuptueshme: ata e dinë se tiparet e vendndodhjes dhe të orientuar drejt tregut lokal. Ata zakonisht kalojnë kohë në shtëpinë tuaj të huaj, dhe ata duan për të kontrolluar të ardhurat në qoftë se ai është afër.”

Më të njohura investimet e objekteve janë apartamente banimi dhe shtëpi: 63 % e të anketuarve kanë theksuar që ky lloj i pronës është mes tre më të njohura. Dallohet Bullgaria, Hungaria dhe Portugalia, ku kjo përgjigje ishte zgjedhur 95, 89 dhe 86 %, respektivisht. Përkundrazi, në Gjermani, Itali dhe BRITANI të madhe, kjo nuk është më popullore përgjigje (37, 36 dhe 27%, respektivisht).

I dytë më i popullarizuar opsion — hotele, e zgjodhi atë, 34% e realtors. Hotele veçanërisht popullor në Austri (78 %). Shumica e të anketuarve (62 % e atyre të cilët kanë treguar hotele), vuri në dukje se investitorët rus në vend në mënyrë të pavarur të menaxhojnë hotele, sesa t’ia besojë ato për menaxhimin e kompanisë. Megjithatë, në vende të ndryshme ekziston një ndryshim i rëndësishëm: për shembull, në Bullgari dhe në mbretërinë e BASHKUAR të gjithë 100 % e të anketuarve u përgjigjën se investitorët përdorin shërbimet e menaxhimit të kompanive, si në Gjermani dhe Austri në këtë variant llogaritë për 71 % të përgjigjeve. Në të kundërtën, në Itali dhe Turqi, të gjithë të anketuarve konsiderojnë se investitorët janë për menaxhimin e hoteleve.

Një tjetër popullor lloji i pronës — apartament shtëpi (të përmendur nga 16% e të anketuarve), sidomos në Republikën çeke, SHBA-të dhe Gjermania (57, 43 dhe 42 %, respektivisht).

Mbi llojet e tjera të investimeve pronat janë një përqindje e vogël e përgjigjeve, edhe pse popullaritetin e tyre është e dukshme në vende të veçanta:

Lloji i pronës	Vend (në kllapa numri i të anketuarve, %)
Rrugë e dyqane	Mbretëria E Bashkuar (60) Franca (36), Austri (33) Letonia (33)
Kafene dhe restorante	Spanja (29) Portugalia (29), mbretëria e BASHKUAR (27)
Supermarkete	Gjermania (32) Spanja (16), mbretëria e BASHKUAR (7)
Hapësirë për zyre	BRITANIA e madhe (33)
Strehim për studentët	Austri (22), Greqi (17)
Banimi për të moshuarit	Në bullgari (16)

Vlera mesatare e banimit me qira e pronës është e 200 mijë euro, pasurive të patundshme komerciale prej 1.2 milion euro, edhe pse buxhetet ndryshojnë në mënyrë të konsiderueshme në varësi të vendit dhe lloji i pronës. Një studim i blerësit tregon që ka të bëjë me vlerë mesatare prej 1.7 herë më e shtrenjtë se buxheti që blerësit fokusuar fillimisht.

Në mes të klientit dhe mbylljen e marrëveshjes, në mesatare ajo merr 4-5 muaj, edhe pse kushtet ndryshojnë në mënyrë të konsiderueshme në vende të ndryshme:

Mesatarja afatgjatë e transaksionit	Vend
Deri në 4 muaj	Tajlandë, Hungaria, Letonia, Turqia, Greqia, Mali I Zi, Bullgaria, Portugalia, Republika Çeke
Në lidhje me 5 muaj	Gjermani, Spanjë, Itali, SHBA
Më shumë se 6 muaj	Francë, Austri, BRITANI e madhe

Investitorët kanë pritje të larta të rentabilitetit. Nga një anketë e realtors, ai vijon se nga prona banesore, mesatarisht, presin një të jepnin nga 5.7 % në vit, nga komerciale e 6.9 %. Megjithatë, konsumatori anketa tregon se e vërtetë të jepnin në pronat e banimit është mesatarisht 4.3% dhe komerciale është 5.6 %.

Megjithatë, pritjet e profitabilitetit nga bashkatdhetarët tanë me kalimin e kohës, duke e vërtetë parametrat e tyre. 2013, sondazhi tregoi se homebuyers në mesatare pritet të japë 6-7 % në vit, dhe komerciale — 8-9 %.

Në pyetjen “si Shumë blerës të marrë një kredi për të blerë pronë komerciale?” gjithashtu tregon dukshëm rezultate të ndryshme në vende të ndryshme. Në Francë, BRITANI të madhe, Austri, pjesa e këtyre blerësve është veçanërisht i madh (43, 50 dhe 57 %, respektivisht). Në anën tjetër, në shumë vende (p.sh. në Tajlandë, Greqi dhe Hungari) ruse blerësi është pothuajse e pamundur për të marrë një peng, dhe kjo ka rezultuar në një pjesë të madhe të përgjigjeve “për Këta klientë me pak ose aspak”.

Në rastet kur ruse-folëse investitorëve të marrë kredi, levave raporti i projektit kostoja mesatare është 40-50% dhe pothuajse nuk ndryshojnë në vende të ndryshme.

Nëse në vitin 2013, vetëm 10% e realtors vënë në dukje se shumica e blerësve të ndërtesave komerciale, bën një kredi në vitin 2015 të tilla përgjigjet llogari për 27 %. Sipas George Kachmazov, në rritje të interesit në hipotekë është për shkak të faktit se “në njërën anë, pas krizës investitorët kanë bërë më pak nga paratë e tyre. Por, nga ana tjetër, investitorët të bëhen më të aftë dhe më të mirë e kupton se një mirë-projektuar kreditit ndihmon për të optimizuar tatimeve dhe rrit rendimentin e investimit. Përveç kësaj, tani huazuar lirë të parave është edhe një plus në favor të peng”.

Ne kemi gjetur se regjistrimin e kreditit mesatarisht rrit transaksion kohëzgjatja është 33 ditë, edhe pse në vende të ndryshme, në mënyra të ndryshme: për shembull, në Spanjë, transaksioni përfshin një kredi mbylljes është mesatarja 21 ditë më pas, dhe në Austri — 48 ditë.

Fondet për blerjen e pasurive të patundshme janë më shumë gjasa për të ardhur nga Rusia, siç vuri në dukje nga 73% e realtors. Megjithatë, opsionet e tjera janë të theksuara në vende të veçanta:

Burimi i fondeve	Numri të anketuarit, %	Të shquar të vendit (në kllapa numri i të anketuarve, %)
Rusia	73	Greqi (100) Turqia (92), Mali I Zi (92) Bullgaria (91)
Offshoring	28	SHBA (67), MBRETËRIA E BASHKUAR (57)
Vendet evropiane	24	Austri (67)
Vendet e ish-BRSS, përveç Rusisë	13	Republika Çeke (43) Turqia (31), Bullgaria (24)

Më shumë se gjysma e blerësit (52 %) treguan se ai nuk ishte duke shkuar në të ardhmen për të shitur pronën, si dhe planin për të mbajtur atë dhe më pas e trashëguar. Njerëzit të cilët dëshirojnë të shesin pronën, 55% të presin për të bërë kështu me afro 10 vite pas blerjes, 35 % pas 5 vjet dhe vetëm 3% në 3 vjet.

Ndërkohë, sipas 2013 studimi, 40% e investitorëve të planifikuar për të shitur e saj fitimprurëse banimit të pasurive të patundshme, ishte duke shkuar për të bërë atë për 2-3 vjet. Kështu, nëse investitori të kërkuar për më shumë spekulative të fitimit, por tani ata janë më të interesuar në ruajtjen e kapitalit. Georgy Kachmazov thekson se “ky trend është ngushtë i lidhur me faktin se investitorët e reduktuar, kërkesat për jepnin në favor të zvogëlimit të rrezikut dhe besueshmërinë në afat të gjatë.”

Duke iu përgjigjur pyetjes: “cilat janë vështirësitë kryesore për të punuar me ruse blerësit nedvzhimosti?”, më agjentët e pasurive të patundshme (52 %) vuri në dukje shpresat e larta të rentabilitetit, dhe në vend të dytë — të sluggishness (36 %). Shpërndarja e përgjigjeve në këtë pyetje janë paraqitur në tabelën më poshtë:

Vështirësia e punës me blerësit rus	Numri të anketuarit, %	Të shquar të vendit (në kllapa numri i të anketuarve, %)
Pritshmëritë e larta të yield	52	Mbretëria E Bashkuar (73) Gjermania (68) Austria (67)
E ngadalësia, vonesa e transaksionit	36	Republika çeke (75), mbretëria e BASHKUAR (73)
Mosgatishmëria për të ndjekur proçedurat e themeluara për kryerjen e transaksionit	25	Tajlandë (56)
Problemet me prova të fondeve	23	Spanja (43)
Jo kompetenca në çështjet pronë e investimeve	22	SHBA (57)
Gjuha pengesë	06	Greqi (27) Turqia (17)

Blerësit të theksoj se problemi më i madh është për të gjetur një të përshtatshme objekti: ky opsion treguar 64% e sondazh pjesëmarrësit. Në vendin e dytë përgjigje: “për Strukturën e transaksionit të zgjedh tatimet” (18 %).

Nga George Kachmazov parashikimeve, në vitin 2016 numrin e ruse blerësit e banimit të pasurive të patundshme do të bjerë nga një tjetër 20-30 %. Ndërsa 30-40 % rritje në numrin e bashkatdhetarët tanë, të cilët dëshirojnë të shesin shtëpitë e tyre jashtë vendit për shkak të kostos së lartë të përmbajtjes. Megjithatë, 20-30% do të rrisë numrin e ruse blerësit e të ardhurave prodhimin e pronave.