Të ardhurat dhe shpenzimet për investitorët: si të planit dhe buxhetit para se të blejnë pronë komerciale

Konsiderohet se komerciale pronës kërkon një shumë të mirëmbajtjes. Megjithatë, ka disa lloje të kontratave të qirasë, sipas të cilit kryesore të shpenzimeve janë në qiramarrësit dhe duke marrë parasysh të ardhurat e cilësisë shumë të mirë, madje edhe në praninë e një peng. “Tranio” tregon për nenet kryesore të të ardhurave dhe shpenzimeve për posedim të objekteve komerciale.

Artikuj të ardhurat dhe shpenzimet e pronarit të pasurive të patundshme komerciale

Të ardhurat

Shpenzimet

qira, — të jashtëm (në natyrë) reklama dhe reklamat brenda objekteve (indoor), zhvlerësimi — rritja e pasurive të patundshme: fitimet kapitale në rast të rishitjes së objektit.

1. Një kohë të shpenzimeve të, kur blerja e pronës: — kostoja e pasurisë, — Kujdesi i duhur (të kontabilitetit, ligjore dhe ekspertizë teknike, vlerësimit të riskut), — shërbimet e një sekser, — blerja e taksave, vulën e detyrës, — shërbimet e një noteri dhe një avokat i shërbimet bankare (hapjen e llogarive, transfertat), — Banka pagesa për kredinë e marrë (nëse objekti është marrë me fondet e huazuara), — fillestar riparimin dhe ndërtimin e objektit, dekorimin. 2. Rregullt shpenzimet: — pagesat e hipotekës (nëse prona është blerë me kredi), kredi e themeluesit, — vjetor të pasurive të patundshme tatimore*, menaxhimi i shërbimeve* — shpenzimet operative (sistemet inxhinierike, pastrimi, sigurimi)*, — sigurimi*, — kompania për menaxhimin e shërbimeve të personelit, — shërbimet e kontabilitetit (raportimi), — shërbimet ligjore (nëse është e nevojshme), shërbimet e ndërmjetësit për të gjetur qiramarrës (në disa raste paguar nga qiramarrësi).

* Në shumë raste, këto shpenzime janë kthyer pronarit përmes një shërbimi pagesë që është paguar nga qiramarrësi.

Të ardhurat: mos e harrojmë për indeksimi i qirasë dhe zhvlerësimi

Pronari i pronës komerciale dhe merr qira për muaj (në Austri, Gjermani, Spanjë), ose për tremujor (në Francë) për të ecur përpara. Në mbretërinë e BASHKUAR, Republika çeke dhe Zvicër, të shpërndara në të dy mujore dhe pagesa tremujore. Në momentin e nënshkrimit të kontratës, klienti do të duhet të paguani një Depozitë të sigurisë në shumën e pagesës prej tre muajsh me qira (në Spanjë, dy në Zvicër, gjashtë).

Kur lizing qendra tregtare qiratë ndonjëherë janë të ngarkuar në formën e një përqindje të qarkullim vjetor (3-10 %). Spirancë e qiramarrësve (kompanitë e lizingut jo më pak se 5-15 % të sipërfaqes së objektit) zakonisht paguajnë më pak se të tjerët.

Në rastin e afat-gjatë (10 vjet) të kontratës qiratë janë indeksuar çdo vit në përputhje me inflacionin në vend. Por, për shembull, në Republikën çeke, kjo praktikë është pothuajse atje, sepse shumica e kontratave është për 3 ose 5 vjet.

Përveç tarifave për hapësirat e marra me qira, pronari zakonisht do të ngarkuar me qiramarrësin TVSH në pagesën e qirasë. Kjo shumë është e atëherë të paguar për qeverinë. Në disa raste pronari mund pjesërisht të shërohen të paguar TVSH-në si një kompensim për shpenzimet e riparimit apo të ndërtimit.

“TVSH-së të pranuara nga qiramarrësit të kompensuar TVSH-së së paguar për blerjen e pronës. Në Gjermani ky sistem punon automatikisht: shteti menjëherë përjashtuar TVSH-në nga kostoja e objektit, dhe tatimi mbi të shërbimeve nga ndërmjetësuesit dhe shpenzimet e tjera të, kur blerja e kompensiruet nga ardhmen me qira”,— tha Giorgi Kachmazov, menaxhimin partner “Tranio”.

Të ardhurat përfshijnë gjithashtu zhvlerësimi. Ajo zvogëlon vlera e tatueshme e pronës për shkak të saj të mundshëm në degradim. Për shembull, nëse prona është me vlerë 10 milionë euro, nga të cilat 2 milionë euro është kostoja e tokës për shkak se vendi nuk është subjekt i veshin dhe lot, zhvlerësohet do të jetë 8 milion euro, në Qoftë se ne supozojmë se zhvlerësimi i një ndërtesa tregtare është 2% në vit, atëherë shuma e tatueshme për çdo vit do të jenë të zdritshme 160 mijë euro. Përveç kësaj, të ardhurat e tatueshme do të jenë të zdritshme e interesit në kredi.

Kostot: gjëja kryesore është që të regjistroheni kushte të favorshme në kontratë

Shpenzimet mund të jetë një-off (vlera e pronave, hipotekave, taksat e blerjes, Komisioni ndërmjetësit, etj.) dhe të rregullt (shpenzimet e mirëmbajtjes, të hipotekës pagesave, etj.).

Një kohë të shpenzimeve për blerjen e pasurive të patundshme dhe shumën e transaksionit për një mesatare prej rreth 10% të projektit kosto. Këto mund të jetë e shtuar koston fillestare riparimet dhe dekorimet e objekteve — kjo sasi varet nga gjendja e objektit.

Në lidhje me shpenzimet e rregullta të mirëmbajtjes, pastaj, në varësi të llojit të qirasë, investitori mund të jenë pjesërisht të përjashtuar prej tyre. Lloji më i zakonshëm i qirasë — NNN qira, në të cilën pronari paguan vetëm për përmbajtjen e bartëse e strukturave të ndërtimit. Të drejtat dhe detyrimet e qiramarrësit dhe qiradhënësit përcaktohen në një mënyrë të veçantë qira.

Kostoja e pronarit në varësi të llojit të qirasë

Lloji i qirasë	Çfarë janë shpenzimet e pronarit
Të ardhurat bruto të qirasë kontrata e qirasë	Të mirëmbajtjes dhe të shërbimit të	Sigurimi	Real estate tax
N qira (Vetëm neto i qirasë)	Të mirëmbajtjes dhe të shërbimit të	Sigurimi	—
NN qira (të Dyfishtë neto i qirasë)	Të mirëmbajtjes dhe të shërbimit të	—	—
NNN qira (Triple neto i qirasë), një analoge në Gjermani — Dach & Fach	Vetëm riparimin e fasadës dhe çatinë e ndërtesës	—	—
Absolute NNN qira	—	—	—

Çdo lloj i qera, shpenzimet e mirëmbajtjes, sigurimet dhe taksat mund fillimisht përballohen nga pronari, por pas pagesës së shumës që mund të kthehem në shërbim të ngarkuar, e cila përfshin dakord kontratës kostot. Pagesa e shërbimit është paguar nga qiramarrësi dhe është projektuar për të siguruar që pronari do të mund të kthehej.

Në çdo vend nuk janë tipike kushtet që lidhen me shpenzimet dhe detyrimet e qiramarrësit dhe qiradhënësit. Për shembull, në BRITANI të madhe pronari nuk i mbajnë pothuajse të gjitha shpenzimet (të shpërndara lloji i qirasë absolute NNN qira), dhe në Francë, ai paguan për riparimet, Komisioni ndërmjetësit, me qira, dhe të pasurive të patundshme tatimore (një lloj qira — të ardhurat bruto të qirasë kontrata e qirasë).

Shpenzimet për qiramarrësve dhe pronarëve për një kontratë tipike
Sipas Cushman & Wakefield

Vend	Kostoja e qiramarrësit	Pronari e shpenzimeve
Austri	— kontrata e qirasë: shërbimet ligjore — 1 % të vjetore të qirasë, shteti tatim — 1 %, Agjencia e Komisionit — 3 muaj qira. — tarifa e shërbimit: përfshin shërbimet, taksa menaxhuese, pastrimi, shpenzimet e sigurimeve, dhe të tatimit në pronë; — renovimi: brendshëm; — TVSH-në me qira: 20 %.	— renovimi: fasada dhe çati.
Mbretëria e BASHKUAR	— qira: Agjencia e Komisionit të pasurive të patundshme — 5-10% të vjetore të qirasë, mbështetje ligjore — rreth 5% plus TVSH-në 20 %; — tarifa e shërbimit: përfshin shërbimet, të sigurimit, të menaxhimit të shpenzimeve dhe tatimit në pronë; — riparimi: riparim (plotësisht) dhe përmbajtja; — sigurimit: qiramarrësi paguan për të brendshme të sigurimit të drejtpërdrejtë të objekteve dhe për sigurim të jashtëm të strukturave — nëpërmjet shërbimit tarifa; — TVSH-në me qira: 20 %.	— pronari paguan për riparime dhe sigurimin e strukturave, por këto kosto janë kompensuar me anë të një shërbimi tarifa.
Gjermani	— qira: Komisioni patundshmërinë në shumën prej 3-4 muaj qira (2-3 muaj në rastin e një qira industriale dhe tregtare, objekteve) plus 19% të TVSH-së; — tarifa e shërbimit: përfshin të pasurive të patundshme tatimore, kostot e shërbimeve dhe të sigurimit; — renovimi: brendshëm; — TVSH-në në qira: 19 %.	— kontrata e qirasë: zakonisht paguan pronari i një Komisioni të vetëm për të dobëta të tregut, dhe kjo është e vërtetë vetëm për objekte që përdorni dobët të kërkesës; — riparimi: tipike marrëveshjet e qirasë Dach & Fach, në të cilën pronari është përgjegjës vetëm për strukturore riparime.
Spanjë	— shërbimi përgjegjës: përfshin ndërtimin e akuzave dhe tatimit në pronë; — renovimi: brendshëm; — sigurimit: brendshëm; — TVSH-në në qira: 21 %.	— qira: Komisioni patundshmërinë 10-15% të vjetore të qirasë plus TVSH-në 21 % (ndonjëherë një Komision është paguar nga qiramarrësi); — renovimi: fasada dhe çati; — sigurimit: fasadës dhe çati.
Francë	— qira: Komisioni patundshmërinë në 15% të vjetore të qirasë plus TVSH-në 20 %; — shërbimi përgjegjës: përfshin koston e shërbimeve dhe të sigurimit; — riparimi: rregullimi i brendshëm i objekteve; — TVSH-në me qira: 20 %.	— qira: Komisioni patundshmërinë në 15% të vjetore të qirasë plus TVSH-në 20 %; — tatimi në pronë: shuma varet nga veçanta të qytetit, e ndonjëherë paguar nga qiramarrësi (sidomos në qoftë se ne po flasim për industriale apo tregtare, objekteve); — renovimi: fasada dhe çati.
Republika Çeke	— qira: Komisioni patundshmërinë 5-8% kur ju qiranë e zyrave dhe 10-15% për të dhënies me qira të hapësirave; — tarifa e shërbimit: përfshin shërbimet, taksa menaxhuese, pastrimi, shpenzimet dhe tatimit në pronë; — renovimi: brendshëm; — sigurimit: të brendshme dhe lokalet afariste; — TVSH-në në qira: 21 %.	— qira: Agjencia e Komisionit të pasurive të patundshme 7-17 % të vjetore të qirasë; — renovimi: fasada dhe çati; — sigurimit: fasadës dhe çati.
Zvicër	— qira: Agjencia e Komisionit të pasurive të patundshme 7-15 % e qirasë; — tarifa e shërbimit: përfshin shërbimet; — riparimi: vogla të punës.	— qira: Agjencia e Komisionit të pasurive të patundshme 10-15 %; — tatimi në pronë: shkalla varet nga Kantoni; — riparimet: të mëdha riparimin e punës; — sigurimit të: sigurimit të ndërtesës.

Përveç kësaj, investitori është e rekomanduar për të përfshijë këtë shpenzimeve si një kredi prej themelues — në të ardhmen ajo do të ndihmojë të zgjedh tatimit mbi fitimin e kompanisë në qoftë se një objekt në pronësi të një subjekti. Esenca e këtij procesi është se themeluesi i ofron kredi për kompaninë tuaj, e cila ka lëshuar pronën dhe pastaj në kthimin e borxhit, dhe e vë këto fonde jashtë nga nën tatimit mbi fitimin.

●

Si Evropë e zakonshme NNN qirasë kontrata për të cilat shumica e shpenzimeve për mirëmbajtjen qëndron me qiramarrësi, pronari është për të paguar vetëm për rregullim të ndërtimit dhe të stafit.

Për të minimizuar të menaxhimit të shpenzimeve, “Tranio” rekomandon investitor të huaj:

• për të blerë pronë, tashmë me qira sipas kontratave të tipit NNN qira;
• përdorimi i kredisë për të krijuar levave dhe rritjen e kthimit në kapitalit të investuar;
• të marrë parasysh të zhvlerësimit dhe për të marrë një zbritje të taksave;
• duke blerë një pronë të re, pa kërkuar kostoja e riparimit;
• kredi e themeluesit për optimizimin e tatimit mbi fitimin.

Yulia Kozhevnikova, “Tranio”