Listë e plotë blerësi: çfarë duhet të dini para se blerjen e pasurive të patundshme komerciale

Blerësit e pronës jashtë vendit janë gjithnjë e më parë jo vetëm si strehë, por edhe si një objekt për investime fitimprurëse, sidomos në kohën e krizës. Në studimin “Cranio” për 2014 atraktivitetin e investimeve është për Rusët e dytë faktori më i rëndësishëm kur blerja e pronës jashtë shtetit.

Në krahasim me blerjen e shtëpi pushimi të investuar në prona komerciale të kërkojë më shumë një qasje serioze dhe analizë të plotë. Për të kursyer kohë dhe për të shmangur gabimet e kushtueshme, para se të blesh ju duhet të dini në bazë të parametrave të projektit investues:

• vendndodhja;
• buxhetit;
• shpenzimet;
• karakteristikat e marrëveshjes mbi qiranë;
• të japë;
• rreziqet;
• financiare;
• opsionet e menaxhimit;
• një strategji dalëse nga projekti.

Location

Në cilat vende është kryesisht një funksion i përfitueshmërinë e saj, rreziqet dhe të likuiditetit. Për shembull, besimi investimet në qytetet e mëdha të Austrisë, Britania e madhe, Gjermania, SHBA dhe Francë. Studimi i informacionit rreth objektit vend, ju duhet të i kushtoj vëmendje jo vetëm të vendit dhe qytetit, por zonën në të cilën ndodhet prona, përkatësisht:

• infrastruktura: për shembull, duke investuar në ndërtesa banimi është e rëndësishme prania e afërta Parking, dhe objekte sociale dhe dyqane;
• avantazhet dhe perspektivën e zonës: kjo varet nëse të rritet në të ardhmen të vlerës së objektit dhe të ardhurat nga qiraja;
• të shërbimeve të transportit rrethit: ku është pika më e afërt e transportit publik të ndaluar, nëse nuk ka qasje të lirë në rrugë, çfarë është distanca të mëdha të transportit nyjet.

Buxheti

Si rregull, blerësit janë investuar në pronën komerciale kërkon një minimum prej 2,5 milionë Euro, si me një sasi më të vogël të vështirë për të gjetur dhe të kualitetit të ulët rreziku objekt. E buxhetit varet në masë të madhe në zgjedhjen e llojit të pasurive të patundshme.

Llojet e pasurive të patundshme komerciale dhe parametrat e tyre
Tranio të të dhënave (mesataren e vlerave të rekomanduara)*

Llojet objektet	Rendimenti, % p	Kohë kontrata qira	Avantazhet	Disavantazhet
Nga 300 mijë euro
Apartament (afat të shkurtër me qira)	5-7	Nga 1 ditë	Të lartë të likuiditetit; krahasuar me afatgjate për qiradhënie — rendimenteve më të larta dhe ka probleme me dëbimin e qiramarrësit; potenciali për rritje me qira	Rreziqet dhe menaxhimin e joproduktive; krahasuar me një afat-gjatë qira — më të shpejtë të veshin
Apartament (afat gjatë qiraja)	2-3	Se 1 vit	Të lartë të likuiditetit; kërkesa e lartë nga qiramarrësit, të qëndrueshme edhe gjatë krizës	Rreziqet dhe menaxhimin e joproduktive; probleme me dëbimin e qiramarrësve
Banimit të studentëve	4-6	Nga 6 muaj	Kërkesa e lartë nga qiramarrësit	Në krahasim me apartamente — më të ulët të likuiditetit, është e vështirë për të repurpose
Nga 2.5 milionë euro
Apartament shtëpi	3-5	Se 1 vit	Të lartë të likuiditetit dhe rritjen e mundshme të kapitalizimit	Të ulët të jepnin, shumë e qiramarrësve, problemet, dëbimin, duhet një kompani të menaxhimit
Rrugë e dyqane	3-4	3-10 vjet	Të lartë të likuiditetit dhe rritjen e mundshme të kapitalizimit	Të ulët të jepnin
Supermarkete	5-6,5	12-15 vjet	Të jepnin të lartë, afatgjatë kontratave	Afër skadimit të afatit të kontratës, më të ulët të likuiditetit
Nga 10 milion euro
Shtëpi pleqsh	5-6,5	20-25 vjet	Rritja e numrit të pensionistëve, afatgjatë kontratave	Është e vështirë për të repurpose
Qendrat tregtare	4-6	5-15 vjet	Të lartë të jepnin	Rreziqet për menaxhim të një numri të madh të qiramarrësit
Hotele	4-6	10-20 vjet	Të lartë të jepnin	Është e vështirë për të repurpose

* Mesatarja e vlerave të objekteve:

• në zonat e pasura të mëdha të qyteteve Evropiane;
• objekte të reja, ose pas mëdha riparime;
• kontratë qiraje në fillim të periudhës së vlefshmërisë.

Kostoja e blerjes dhe të mirëmbajtjes

Gjatë planifikimit të buxhetit është vlerë duke pasur parasysh se kostoja e përpunimit të transaksioneve të variojnë nga 5% deri 20% të projektit kostoja në varësi të llojit të pronës, të çmimeve, dhe lloji i transaksionit. Shpenzimet e tilla përfshijnë shërbime noteriale dhe koston e shtetit të regjistrimit, të blerë tatimore, Komisioni dhe ndërmjetësi shpenzimet në procedurën e verifikimit ligjor pastërtinë e transaksionit — Kujdesi i Duhur.

Përveç kësaj, pas blerjes së pronarit duke pritur për shpenzimet: shpenzimet për shërbimet e menaxhimit të kompanisë, kompanive dhe riparime, sigurimet dhe tatimet (tatimi në pronë dhe tatimit të korporatës). Investitorët janë të këshilluar që të i kushtoj vëmendje të pranisë së përjashtimet nga taksat dhe zbritjeve dhe kushtet për pranimin e tyre. Ata në mënyrë të konsiderueshme mund të reduktojë kostot dhe për të rritur fitimet.

Çfarë shpenzimet janë në ngarkim të pronarit dhe të cilat qiramarrësi varet nga lloji i kontratës së qirasë.

Qiramarrësit dhe marrëveshje për qiradhënie

Kur studimi i kushteve të qirasë duhet të përcaktojë, nëse objekti është i porositur, i cili është një spirancë e operatorit dhe çfarë është besueshmëria e individëve apo kompanive të dhënies me qira të hapësirë. Ju duhet të i kushtoj vëmendje për përqindjen e dhënë me qira të hapësirë — në mënyrë ideale, mesatarja vjetore e shfrytëzimit të kursit do të jetë jo më pak se 90 %.

Gjithashtu me rëndësi është lloji i qirasë (kjo varet nga shuma e kostove të mirëmbajtjes, dhe, kështu, marzhet e fitimit).

Llojet e qirasë

Lloji i qirasë	Karakteristika
Të ardhurat bruto të qirasë kontrata e qirasë	Pronari i pronës kryen të gjitha llogaritjet për shërbimet, shpenzimet për riparimin dhe për funksionimin e ndërtesës, paguan sigurim, dhe (nganjëherë) taksat
N qira (E vetme neto i qirasë)	E qiramarrësin paguan tatim vetëm në pasuri të patundshme, të gjitha shpenzimet e tjera në ngarkim të pronarit
NN qira (Të dyfishtë neto i qirasë)	Qiramarrësi paguan taksa dhe sigurime
NNN qira (Triple neto i qirasë)	Pronari akuzat e qiramarrësit një tarifë, “trefishtë”, që është, pa zbritje të tatimit, të sigurimit dhe të mirëmbajtjes, (këto shpenzime, sipas marrëveshjes janë të përballohen nga qiramarrësi)
Absolute NNN qira	Të gjitha shpenzimet janë në ngarkim të qiramarrësit, edhe në qoftë se ndërtesa është dëmtuar gjatë një fatkeqësie natyrore dhe duhet të pjesshme rizhvillimit

Për investitorët më të mirë të fundit dy lloje të kontratave: sipas mendimit të tyre, shpenzimet e mirëmbajtjes së pronës nga pronari është minimal.

Ju gjithashtu duhet të para-përcaktuar kohëzgjatjen e qirasë. Kjo në masë të madhe varet nga gatishmëria e investitorëve për të marrë rreziqe: për shembull, në qoftë se ai nuk është gati për të humbur qiramarrësit, është e mundshme për të investuar në pronën me afat të gjatë qirasë kontrata. Në të kundërtën, kur rreziku për investitor është e pranueshme, ai do të konsiderojë pronën e përshtatshme për një fund të shkurtër apo afat të kontratës së qirasë.

Yield

Nën jepnin mund të konsiderohet si absolute vjetore për të ardhurat, të parasë, të hyrat operative, shkalla e kapitalizimit, rritja e kostos së parasë-në para të gatshme ROI dhe IRR. Është e rëndësishme për të kuptuar se çfarë lloji i jepnin flet shitësi. Për shembull, siç është ilustruar me shembullin më poshtë, IRR mund të arrijë 9 %, ndërsa shkalla e kapitalizimit prej 5.5 %.

Të dhënat e mostrës

Vlera e objektit	10 milionë euro
Kostoja e blerjes	1 milion euro
Investimet	5 milion euro
LTV	60 %
Interesi në kredi	2.4 për qind
Të ardhurave nga qiraja	650 mijë euro në vit
Shpenzimet operative	100 mijë euro në vit
Koston në rritje	2% në vit

Llojet e yield

Lloji i kthimit	Përkufizimi dhe metodën e llogaritjes	Shembull
Absolute vjetore e kthimit	Që i jep me qira një pronë në vitin para zbritjes së shpenzimeve operative, pagesat për hipotekat dhe taksat	Në shembullin e objektit të vlerës prej 10 milionë euro gjeneron absolute vjetore për të ardhurat prej $ 650 mijë euro
Operative neto fitim	Absolute vjetore për të ardhurat, minus shpenzimet operative	Nëse e pasurive të sjell 650 mijë euro në vit dhe shpenzimet operative shuma deri në 100 mijë euro në vit, e operative neto e fitimit është e barabartë me 550 mijë Euro
Neto të parasë së gatshme	E fitimi vjetor duke marrë parasysh shpenzimet operative dhe hipoteka e pagesës, me para tatimit	Në shembullin neto të parasë së gatshme, është e barabartë me 300 mijë Euro në vit (650 milionë euro (të ardhurave nga qiraja) – 100 milion (shpenzimet operative) – 250 mijë (hipoteka pagesa))
Kapitalizimi shkalla (ppb normë)	Raporti i të hyrat operative neto në vlerën e objektit	Nëse operative neto fitimi është 550 mijë euro në vit, dhe prona në vlerë 10 milionë euro, kapitalizimi shkalla e — 5,5 % vjetore
Koston në rritje	Tregon se sa përqind në vit (parashikimi) do të rrisë çmimin e pronës	Në shembull, vlera e rritjes është 2 % në vit
Cash-në para të Gatshme ROI (Kthehen në Investime, marzhet e fitimit në kapitalit të investuar)	Kjo shifër është e barabartë me vjetore neto e parasë e ndarë nga investuar fondet	Në shembull, cash-në para të gatshme ROI do të jetë 6 % në vit (300 mijë (neto i parasë) / 5 milion (investimeve))
IRR (E brendshme Norma e Kthimit)	Bazuar në performancën e gjithë rrjedha e parave të gatshme gjatë gjithë periudhës së projektit	Nëse objekti në shembullin e mësipërm për 10 vjet gjeneron një cash flow e 300 mijë euro, dhe atëherë investitori shet atë për 12 milionë Euro, IRR do të jetë 9 % në vit

Rreziqet

Rrezik është mundësia e humbjeve si rezultat i ndonjë ndryshim. Më shumë mundësi se do të ndodhë ndonjë ngjarje negative, aq më i madh rreziku. Nëse investitori do të bëjë kthimit të mëdha, ajo duhet të jetë i gatshëm të pranojë rrezik më të madh. Për shembull, në çelësin e zyrës tregut në qendër të Londrës — kërkesa e tejkalon furnizimin, dhe kjo çon në rënien e profitabilitetit në segmentin (në shkallën prej rreth 4 %). Në të njëjtën kohë, në zyrën e tregut në zonat më pak të njohura jep investitorit një shumë më të madh të kthehen (për shembull, në Liverpool — 7 %) me pak rrezik të rritur.

Financimi

Në disa raste, investitorët të marrin një kredi për të blerë pronë komerciale. Ky opsion është e dobishme, kështu që kredia është një levë për rritjen e profitabilitetit. Ata që kanë vendosur të përdorin financimit të Bankës, është që të kuptoj se çfarë kushtesh ju mund të presin:

• çfarë është madhësia e kredisë, krahasuar me vlerën e pronës (Hua-Të-Vlera e Raportit, ose LTV);
• çfarë është norma e interesit;
• çfarë është kredia periudhë;
• çfarë është Komisioni për dhënien e kredive.

Kur blejnë pronën e investimeve në Gjermani, kredimarrësi mund të presin një kredi prej 60% të vlerës së pronës në 2% në vit. Kur ju merrni me qira të pronës, rendimenti i 6.5% kthimit të kapitalit të investuar, bazuar në kredi mund të arrijë deri në 8-10 %.

Georgy Kachmazov

CEO dhe themelues Tranio

Menaxhimi

“Menaxhim i mirë është e ngjashme me një drekë të shijshme në restorant: ushqimi është i bukur në pamje dhe shije, dhe kamerierë janë të dashur dhe të dobishme. Më e rëndësishmja — ju nuk keni për t’u kujdesur”, shkruan Craig Coppola (Coppola Craig), ndërmjetësi në të pasurive të patundshme komerciale SHBA.

Sigurisht, pronari mund të arrijnë në veten e tyre, por kjo është më i përshtatshëm për të punësojë një kompani e specializuar në real estate menaxhimit si kjo do të ndihmojë të kurseni kohë për pronarin e objektit.

Strategji dalëse dhe për kohën e investimeve

Ekzistojnë dy strategji dalëse nga investimet e projektit është transferimi nga trashëgimia dhe shitje.

• Transferimi i pronës nga trashëgimia. Me kalimin e viteve, vlera e pronës rrit, dhe të njëjtit objekt mund të jetë në pronësi të familjes për mbi 100 vjet. Prandaj, transaksioni duhet të jetë e strukturuar në mënyrë që prona mund të jetë e trashëguar me një minimum humbjet tatimore. Për shembull, në Francë ajo është e dobishme për të blerë pronë civile kompani të pasurive të patundshme transaksioneve (SCI) — në këtë rast, nuk ka taksa mbi trashëgiminë dhe dhurimi.
• Shitja. Zakonisht periudha e pronësisë e të ardhurave të pasurisë para se të rishitjes — 10-20 vjet, por ka situata kur vjetërohet duhet të tërhiqet nga projekti për investime të hershme, pra, objekti duhet të jetë e lëngshme, gjegjësisht, të tilla që mund të shitet shpejt e shpejt (2-4 muaj) pa i rëndësishëm humbje të vlerës. Kjo është arritur nëpërmjet blerjes së pasurive të patundshme në premium vende, ndryshueshmëri e përdorimit të objektit, etj.

Përfundim

Kompetente për vlerësimin e të gjitha artikujve në këtë check-list, e bërë para se të blerjes së pronës do të ndihmojë për të mbrojtur real estate investime. Kështu ajo është e nevojshme për të zgjedhur të ulët të rrezikut të lëngshme objekteve të qëndrueshme në tregjet dhe jo për t’i ndjekur kthimit të mëdha.

Yulia Kozhevnikova, “Tranio”