Инвестиције у парижскую некретнине: колико можете да зарадите на закуп

Према подацима истраживања Cushman & Wakefield за 2014. годину, Париз заузима шесто место у свету по привлачности међу инвеститорима. Сваке године они улажу у некретнине француске престонице више од 20 милијарди долара.

У Паризу је корисно да инвестирају у некретнине било које врсте, међутим, највећи утицај међу стамбеним објектима доносе студију у центру, а међу комерцијалне просторије — канцеларије и тржни центри на периферији.

„Просечан принос за све врсте некретнина је 5-6 %, у ретким случајевима — 8 %. Минимални капитал за улазак на тржиште профитабилних пројеката је 400-500 хиљада евра“,— каже Марина Монпрофи, шеф одељења за рад са руског говорног клијентима компаније „Кабинет T2I“.

20 % купаца луксузних некретнина у Паризу — грађани земаља ЗНД

Смештај: најповољније да се инвестира у студију

Често инвеститори стичу у Паризу студију или једнособним становима, а затим да их туристи или ученицима. Удео таквих купаца је око 11 %, што је дупло више од просека у земљи.

„Да купи имовину за краткорочне закуп веома профитабилна. Ограничења у краткорочни закуп не више, него на дугорочну, а профитабилност много већи. Поред тога, као и французи, па и странци, организовањем свој одмор, све чешће чини избор у корист закуп студија и станова, а не реше у хотелима. Посебно је атрактивно за породице са децом: тако уштедети буџет и боље организована исхрана“,— каже Марина Монпрофи.

Цхампс елисеес — најскупљи улица у Европи, највише повољан за изнајмљивање, каже Марина Монпрофи. Заиста, у центру Париза становање је највећа потражња и вреди више од свега. Међутим, препоручује се да обрате пажњу и на обећавајуће области — оних у којима се граде нове објекте инфраструктуре и надограђује.

На пример, мали стан у потражњи у 2-м округу, у близини кварталу Ле-Ал, у којој се одржава велика реконструкција, гради нове зграде и отварају продавнице. Најексклузивнијем у 2-м округу сматра улица Монторгей. Апартмани овде су у просеку 9,3 хиљада евра/м2.

Већина студената реше у становима са једне спаваће собе или у студијима

Главни извор прихода инвеститора, који је одлучио да инвестира у студију,— то је оцена. Фокусирајући се на ову категорију закупаца, требало би да обрате пажњу на дистрикта 5, 6 и 13, у којима многи универзитети (Жюссье, универзитет у Паризу ВИ Пјер и Марија Кири, универзитет Париз I Пантеон – Сорбона и други). Око 70 % од укупног фонда становања овде чине мале станове. Цене у распону од 7,5 до 8,5 хиљада евра/м2. Студенти ће такође воле да изнајме смештај у околини станице метроа „Аббес“ на Montmarte (округ 18). Али јефтинији од 10 хиљада евра/м2 за инвеститоре овде је тешко наћи.

Трошкови студија зависи од округа. На пример, на истоку Париза објекте овог типа су најмање 140-160 хиљада евра, у окрузима 14, 15 и 16 — од 150-170 хиљада евра. У најпрестижнијих блока центра скоро немогуће наћи становање јефтинији од 250 хиљада евра.

Према информацијама Lavieimmo.com закуп у Паризу је у просеку 21 еур/м2 месечно. Скупље од свега становање се дели на 5-ој и 7-ој округа. Станари плаћају у просеку 29,7 евра/м2 месечно. Јефтиније само предају стана у ништа ни примечательном 19-м округу (20,8 евра/м2).

Округа	Изнајмљивање евра/м2 месечно	Бруто принос, %
1 (Лувр)	29,00	3,50
2 (Берза)	27,50	3,68
3 (Тампль)	28,00	3,39
4 (Хотел де Вилле)	29,30	3,41
5 (Пантеон)	29,70	3,43
6 (Луксембург)	28,30	2,90
7 (Палама-Бурбон)	29,70	3,33
8 (Цхампс Елисеес)	27,50	3,33
9 (Рад)	26,20	3,55
10 (Анкло-Сен-Лоран)	23,60	3,78
11 (Попанкур)	25,40	3,74
12 (Рейи)	23,60	3,78
13 (Таписерија)	24,30	3,81
14 (Опсерваторија)	24,80	3,56
15 (Вожирар)	24,30	3,43
16 (Пасси)	26,50	3,49
17 (Батиньоль-Монсо)	25,40	3,74
18 (Монмартр)	22,40	3,81
19 (Биут-Шомон)	20,80	3,77
20 (Менильмонтан)	21,20	3,69
Париз	21,20	3,69

Према Location-étudiant.fr у Паризу оцена изнајмљивање студио у просеку за 744 евра месечно, две спаваће собе стан — за 1 249 евра.

Студио доносе веће приходе од средње и велике станове. На пример, у 19-м округу студио површине 22 м2, у вредности од 165 хиљада евра биће за 700 евра месечно (бруто принос — 5,09 %). У истој области трособан стан површине 62 м2, предложено је да за 1 600 евра месечно (бруто принос — 3,31 %). Велики приноси студија компензује недостатке овог типа некретнина: краћем времену давања у закуп, мање поуздане станари, потреба за више честим поправке у поређењу са пространим станове.

Обично нето приход (узимајући у обзир трошкове на садржај) око два пута мањи од бруто прихода.

Површина	50 м2
Трошкови приликом куповине	9 000 евра/м2
Изнајмљивање	24 евра/м2 месечно
	0288 евра/м2 годишње
Бруто-приход	3,2 %
Застоје, неплаћања, трошкови управљање	Од 28, 8 евра/м2 годишње (10 % од годишњег прихода)
Трошкови одржавања и поправке	135 евра/м2 годишње (1,5 % од вредности стана)
Нето приход	124 евра/м2 годишње
	06 210 евра годишње
	01,38 %

Комерцијалне објекте: канцеларије и продавнице

„Комерцијалних некретнина је такође у потражњи, али она је драга, и поред тога, што су понуде мање. Се продају као „зид“ (са закљученим уговором о закупу или без), тако и „комерцијални фонд“ — право на закуп и могућност да се укључе у активности у овом простору“,— каже Марина Монпрофи.

Према њеним речима, канцеларије и продавнице је да се набаве у 8-м округу, посебно у близини Цхампс-елисеес, као и округа 2 и 9.

Трошкови закупа најскупљих продавница на Јелисејским Пољима већа од 14 000 евра/м2 годишње

Према информацијама Cushman & Wakefield за 2014. годину, Париз заузима 10. место у свету по скупе канцеларије. У центру града изнајмљивање вреди 860 евра/м2 годишње. У Дефансе, главном пословном подручју главног града, канцеларије ће бити у просеку за око 550 евра/м2. Мало се разликују подаци ЦБРЕ:

Региони	Нове или реновирана	Секундарне
Центар и запад	542	404
Југ	431	342
Северо-исток	327	257
Дефанс	415	340
1. прстен	227	147
2. прстен	159	108
Иле-де-Франце	296	218

Према ЦБРЕ, стопе приноса канцеларије у центру и на западу Париза чине 4,25–5,75 %. Мање него у потражњи округ, то је принос већи и обрнуто.

Центар и запад	4,25 – 5,75
Дефанс	6,25 – 7,50
1. прстен	6,25 – 9,00
2. прстен	6,75 – 12,00

Према Cushman & Wakefield за 2014. годину, француска престоница заузима треће место у свету по вредности закупа некретнина. На најскупљи трговачке улице Париза и целе Европе — Јелисејским Пољима — предмети предају се у просеку за 13 255 евра/м2 годишње.

Насеља	Улице	Изнајмљивање
Златни троугао	Цхампс Елисеес, улица Фрање I, авенуе Монтеня и Џорџа В	2 500 – 14 000
Рад – Вандомская површина – Сент Оноре	Улице Сент Оноре, де ла Пе, Роиал, Фобур-Сент Оноре, авенуе де л’Рад	1 500 – 8 000
Велике продавнице	Улица Тронцхет, булевари Османн, Маделине, Цапуцхин	1 800 – 6 000
Маре	Улице Розье, Фацил-Буржоазије, Вьей-ду-Тампль	1 500 – 4 500
Риволи – трг Бастиље	Улица Риволи	1 500 – 3 500
Латински квартал – Сен-Жермен – Одеон	Булевара Сен-Жермен, Сен-Мишел, улице Рен, Севрес	800 – 3 500
Ле-Ал	Булевар Севастопољ, ст Этьенна Марсеја	500 – 2 000
Велики булевари	Улице Рицхелиеу Дрюо, Пуассоньер, булевар Бон-Нувелль	500 – 1 500

Према Цоллиерс Интернатионал, просечна профитабилност малопродајних објеката у Паризу износи 4,75 %. Према ЦБРЕ, продавнице на централним улицама Париза доносе 4-6 % на годишњем нивоу.

Продавнице на централним улицама	4,00 – 6,00
Куповина на секундарном улицама	5,90 – 8,00
Трговински комплекси на периферији (Иле-де-Франце)	5,65 – 8,00

* * *

Међу стамбених објеката највише корисни су студију: они доносе већи приход у односу на пространим станове, и буџет за њихову куповину не мора да буде велика. Ликвидна канцеларије и продавнице су скупи, али доносе добар приход, посебно оне које се налазе у центру Париза. Такви објекти од користи још и зато, што гарантује стабилне инвестиције: уговори су одмах на неколико година, током којих може да се не бринете о проналажењу станара.

Јулија Кожевникова, Tranio.Ru