Примарни некретнина у Француској је корисно да се купи за инвестиције, као и цене на такве објекте у већини великих градова расте упркос кризи, и у време новог станова у закуп може се добити значајне пореске олакшице.
Стручњаци сајта Explorimmoneuf.com саставили рејтинг најбољих француских градова за инвестиције и становање. У обзир факторе као што су демографска ситуација на тржишту рада, број ученика, динамика цена и удео инвеститора, вкладывающих средства у нове зграде.
Најбољи град за инвестиције у Француској у 2014. години проглашен Нант. Међу предности овог града — велики број нових грађевинских пројеката, прилив становништва, погодну локацију у близини обале Атлантског. Поред тога, у 2013. години Нант је изабран један од „зелених“ престоница Европе, једном у једној листи из Стокхолма и Хамбурга.
На другом месту после де нантес — Тулуз. Нове зграде овде се продају у просеку за 3 720 евра/м2. До 2020. године у близини железничке станице Матабьо ће бити подигнут нови модеран квартал. Још један плус — до тада ће пущен ТГВ (брзи воз), захваљујући коме је из Тулуза до Париза могуће је да ће доћи за само 3 сата и 15 мин.
У трећем реду — Бордо. Овде граде нове экокварталы, облагораживают централни део града и успостави односе саобраћајне везе. Очекује се да ће до 2030. године број агломерација ће бити 1 милион људи. Да задовољи потребе растуће популације, до тада у граду ће се градити 50 хиљада стамбених јединица. Просечна цена за основну имовину у Бордо — око 4 000 евра/м2.
Париз је био само на седмом реду на ранг листи. У овом граду постоји један велики недостатак — овде ретко граде нови смештај. Цене за основну имовину у главном граду француске највише у земљи, они превазилазе 10 600 евра/м2.
| Рејтинг | Града | Просечна цена евра/м2 | Динамика, % за годину |
|---|---|---|---|
| 1 | Нант | 3 860 | 2,4 |
| 2 | Тулуз | 3 720 | 1,8 |
| 3 | Бордо | 4 000 | 20,0 |
| 4 | Лион | 4 420 | -2,9 |
| 5 | Вийербан | 3 720 | 1,8 |
| 6 | Монпеље | 3 800 | 4,0 |
| 7 | Париз | 10 662 | -0,8 |
| 8 | Страбург | 3 310 | -7,1 |
| 9 | Клермон-Феран | 3 300 | 5,8 |
| 10 | Њим | 3 250 | -5,6 |
Јелена Генералова, директор Француски Ривијера Реалти, сматра да нови смештај и профитабилно да купи широм Лазурному Обали: „У овом тренутку у Ници занимљиве су пројекти Маисон Бланцхе и Вила Victoria, у Кану — Cannes Maria, на Цап-д Антиб — Paradise Цап, у Виллефранцхе сур-Мер — Еден“.
Према њеним речима, потражња за нове стамбене Азурно Обале не пада: „То је због чињенице да је у овом региону нема слободног земљишта за нове пројекте. У току дот зграде на месту старих порушених зграда. Као на Азурној Обали много споменика, старих зграда срушена ретко. У вези са тим потражња за нове зграде је веома висок: 60-80 % станова се продају у року од шест месеци од почетка продаје“.
У Француској приликом куповине некретнина у фази изградње или становања не старији од 5 година у цену је укључен ПДВ у износу од 20 % од цене објекта.
„ПДВ се не обрачунава одвојено од тржишне цене. Понекад се ПДВ обрачунава одвојено и плаћа приликом куповине, а за наредну годину након стицања клијент — да ли француз или странац — добија порески средстава. Али у овом случају, ради се само о куповини објекта за комерцијалне закупа (баил комерцијална). Стопа нотара приликом куповине примарног становања у два пута мање него у куповини „средње“ — 2-2,5 %. Купац не плаћа услуге реалтор — тај добија награду од градитељ“,— каже Лара Парэнан, директор Источној Европи AS et Ассоциес.
Купац плаћа накнаду за регистрацију пренос права својине (droits de mutation), која се обрачунава по стопи од 0,6 % од вредности имовине нето од ПДВ-а. Према томе додају трошкови за прикупљање пореза (frais д assiette) — 2,5 %. Поред тога, купац плаћа различите трошкове за куповину: таксе, регистрацију хипотеке (ако је потребно) и регистрацију имовинских права. Награда јавног бележника — најмање 1 % од вредности имовине. Ове додатне административне трошкове чине око 3 %.
„Ови трошкови се углавном састоје од пореза и дажбина (80 %), осталих трошкова и административних трошкова (10 %), и коначно, награде самог јавног бележника (10 %). Нотарски трошкови за куповину другог домова (без потрошње на хипотеку) чине 7,5 % од цене станова, као и куповину станова у новој згради — 2 %. То је значајне уштеде у оквиру инвестиције“,— каже Јелена Генералова.
| Набавна Цена | 180 000 (са ПДВ-ом од 20 %) |
|---|---|
| Такса за издавање пренос права својине | 900 (0,6 %) |
| Накнада нотара | 3 000 (2 %) |
| Административне трошкови | 4 500 (3 %) |
| Само | 188 400 |
У Француској много програма куповину примарног становања, међу којима је најпознатије су регулисани законима Дюфло и Санси-Бувара. Они укључују куповину нових објеката за касније закуп најмање на девет година.
| Програм | Учесници | Услови куповине | Пореске олакшице |
|---|---|---|---|
| Закон Дюфло (лои Дуфлот) | Физичких лица, порески резиденти Француској, носиоци учешћем у Грађанском друштву трансакције са некретнинама (Социете цивиле immobilière, СЦИ) | Максимална цена куповине — 5 500 евра/м2, максимални износ инвестиција — 300 000 евра | Порески одбитак у износу до 18 % од вредности објекта |
| Непрофессиональная изнајмљивање меблированного становања, цлассиц опција (LMNP Цлассикуе) | Физичка лица, грађани Француске или га прекоморским територија | Комплекси за студенте, туриста, старије особе или особе са инвалидитетом | Повраћај ПДВ-а и смањење амортизације до 90 % за оптимизацију порез на приход од закупа |
| Закон Санси-Бувара о лаичке закуп меблированного становања (LMNP Censi-Bouvard) | Одбитак у износу од 11 % од цене коштања објекта без узимања у обзир других пореза на имовину, максимална пореска средстава — 3 666 евра годишње |
Предвиђене су и друге пореске олакшице. „Приликом куповине нове зграде се дешава ослобођење од пореза на имовину у року од две године након завршетка изградње. Ако је ниво енергетске уштеде зграде већи него што је предвиђено законима захтевима, купци могу бити потпуно или делимично ослобођени пореза на имовину за још три године“,— каже Јелена Генералова.
Према Лара Парэнан, ако руског клијента нема прихода у Француској, на њега се не постављају пореске олакшице. „Али при куповини квалитетног у енергетском смислу некретнина (label ББЦ — bâtiment basse електроника) објекат не опорезује на имовину (таксе foncière) у року од пет година“,— каже она.
Профит од нове зграде може да се добије не само у време за изнајмљивање, али и препродаје.
„Ако купите стан у новој згради на почетку грађевинске програма, често захваљујући прилагођавању цена успео да уштеди 15-20 % за 12-18 месеци“,— каже Јелена Генералова.
Ако у Дубаију инвеститори препродају станова одмах након куповине, још пре регистрације имовинских права, у Француској је, према Лара Парэнан, примарни некретнина вреди купити само за дугорочних улагања.
„Приликом куповине примарне некретнина не може рачунати на кратак циклус — то је утопија. Изузетак су само неки случајеви, на пример, када се ствара велики пројекат у потпуно новом подручју и продаје много станова: у тренутку стављања некретнине може да иде у цену, због тога што се појавио нови квартал и тамо лепо живе. Највећи скок — око 25 %. Међутим, мало ко се одмах одлучи на продају, јер ће већи порез на добит, ако продавац није живео најмање пет година. Нормалан циклус — то је 7-10 година“,— каже Лара Парэнан.
Јулија Кожевникова, Tranio.Ru
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…