Према ЈЛЛ, у првој половини 2016. године у глобалну комерцијалну имовину је уложено око 260 милијарди евра, што је 10 % мање него у првој половини 2015-ог. То у великој мери објашњава пад активности на два највећих тржишта света — сад, где инвестиције у доларима смањен за 16% због укрепившейся валуте, и на британском (-28 %), где је владао неизвесност у вези са „Брекзитом“.
Размислите тржишта прихода некретнина седам земаља:
Инвестиција. У првој половини 2016. године у комерцијалне некретнине у Аустрији је уложено 1,5 милијарди евра, што је за 8,5 пута више него у истом периоду 2015-ог. То се објашњава чињеницом да је за првих шест месеци ове године био је затворен неколико значајних трансакција, међу којима је и продаја куле IZD за 270 милиона евра. На аустријском тржишту доминирају инвеститори из Немачке.
Канцеларије. На канцеларије морао 54 % улагања за првих шест месеци ове године. Потражња у Бечу већа од понуде, и да су празне само 6 % објеката. Активности канцеларије на тржишту успорава и недовољна понуда. Просечан принос — 4,2 % на годишњем нивоу.
Комерцијалних некретнина. У I кварталу 2016 у сегменту био вложен само 1 % инвестиција, али у 2015. години, он је добио око четвртину капитала. Просечан принос — 4-5 %.
Складишта. У овом сектору није довољно квалитетног производа. Купци складишта у већини случајева узимају их за себе, а не закуп. Принос — 6,5 % у Бечу и 7 % у Грацу.
Становање. Од 2008. до 2015 године, цене станова у Бечу порастао на 75 %. Међу купцима на тржишту капитала 40 % — странци. Просечан принос становања — 3,5−4 %.
| Тип некретнине | Изнајмљивање, евра/м2 месечно | Годишња динамика закуп, % | Цене, евра/м2 | Годишња динамика цена, % | Принос, % | Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Беч | ||||||
| Канцеларије | 20,8 | -0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
| Трговински комплекси | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Складишта | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Стана (дугорочни закуп) | 14,4 | -2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Грац | ||||||
| Канцеларије | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9 и 2 | 6,5 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
| Трговински комплекси | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Складишта | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Стана (дугорочни закуп) | 11,3 | -2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Инвестиција. Велика британија — највеће европско тржиште некретнина. У 2015. години, у комерцијалне објекте ове земље уложено 73 милијарди евра, од којих је скоро половина је пала на Велики Лондон. При том, 43 % инвеститора — странци, углавном американаца. У првој половини 2016-ог обим улагања у овај сегмент тржишта износио око 29 милијарди евра, што је 28 % мање у односу на исти период 2015-ог.
Канцеларије. У I кварталу 2016 на канцеларије морао 42 % инвестиције. Закупнина расте, принос се смањује. Канцеларије премијум сегмента у Лондону доносе 3,6 % годишње.
Комерцијалних некретнина. У I кварталу 2016 у сегмент је уложено 14 % инвестиције. Стопе приноса премијум објеката улици-ретейла имају тренд смањења (3,4 % на годишњем нивоу у Лондону).
Складишта. У I кварталу 2016 на складишта морао 12 % прилога. На развој сектора је повољно утиче раст онлајн трговине у земљи. Принос складишта у Лондону — 4,8 %.
Становање. Од 2007. године (претходни пик) за 2015. годину смештај у Лондону порастао је у цену за 50 %. У великој Британији је у истом периоду раст износи само 7 %. Принос станова у британској престоници — 2,4 %.
| Тип некретнине | Изнајмљивање, евра/м2 месечно | Годишња динамика закуп, % | Цене, евра/м2 | Годишња динамика цена, % | Принос, % | Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лондон | ||||||
| Канцеларије | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
| Стреет-ретейл | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
| Трговински комплекси | 415,0 | -5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
| Складишта | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
| Стана (дугорочни закуп) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
| Манчестер | ||||||
| Канцеларије | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
| Стреет-ретейл | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
| Трговински комплекси | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
| Складишта | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
| Стана (дугорочни закуп) | 12,4 | н/д | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Инвестиција. НЕМАЧКА — други по величини тржиште некретнина у Европи након велике Британије. У првој половини 2016. године у комерцијалне објекте Немачкој је уложено 17,5 милијарди евра, што је за 4 % мање у односу на први полугодию 2015-ог. Око 40 % инвеститора — странци.
Канцеларије. У I кварталу 2016. године, на канцеларије дошао је скоро половина инвестиција. У градовима „биг седам“ је тражња расте брже од понуде, изнајмљивање скупље, а принос се смањује. Квалитетне канцеларије доносе око 4 % годишње.
Комерцијалних некретнина. У I кварталу 2016 у сегмент је уложено 20 % инвестиције. Стопе приноса премијум објеката улици-ретейла имају тренд смањења. У просеку, они доносе 3-4 % на годишњем нивоу.
Складишта. У I кварталу 2016 на складишта морао 10 % улагања. Због недостатка квалитетних предлога и јаке тражње принос се смањује (5-6 % годишње).
Становање. Од 2011. до 2015 година становања у Немачкој је порасла у цену у просеку за 55 %, у Минхену — на 65 %, у Берлину — скоро 2 пута. Дугорочни закуп станова доноси у просеку око 3 %.
| Тип некретнине | Изнајмљивање, евра/м2 месечно | Годишња динамика закуп, % | Цене, евра/м2 | Годишња динамика цена, % | Принос, % | Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Берлин | ||||||
| Канцеларије | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | A 9.7 | 3,8 | ↑ |
| Трговински комплекси | 92,0 | 0,0 | 25 976,5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Складишта | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
| Стана (дугорочни закуп) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
| Минхен | ||||||
| Канцеларије | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
| Трговински комплекси | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
| Складишта | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
| Стана (дугорочни закуп) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Инвестиција. У 2015. години обим инвестиција у шпански имовине врхунац после кризе — 13 милијарди евра, што је за 25 % више у односу на 2014. године. Међутим, у првој половини 2016 у сегмент је уложено 3,4 милијарди евра, што је 20 % мање у односу на исти период претходне године. Број страних инвеститора повећава: у 2015. години удео странаца на тржишту комерцијалних некретнина износио око 50 %, у првој половини 2016 — већ 73 %.
Канцеларије. У 2015. години овај сектор је морао да 43 % инвестиције. Потражња за изнајмљивање у Мадриду и Барселони био највиши у последњих 9 година. Ипак, на тржишту још увек висок проценат слободних простора: у Мадриду су празне 15,9 % канцеларија, у Барселони — 14 %, њихов повратак у Мадриду и Барселони је 4, 3 и 4,5 %, респективно.
Комерцијалних некретнина. У 2015. години у тржни центри и комплекси Шпанији је уложено 2,65 милијарди евра (рекорд за 10 година). Принос улици-ретейла је око 4 %, тржних центара — 5 %.
Складишта. Потражња у Мадриду и Барселони већа од понуде, и број слободних објеката убрзано смањује. Принос од око 7 %.
Становање. Од 2007. године, када су шпански тржиште је достигао врхунац, до 2015 (период дна након кризе) смештај у Шпанији пао у цену за 43 %. Највећим потенцијалом раста цена поседују тржишта Барселоне и Мадрида. Принос станова — око 5 %.
| Тип некретнине | Изнајмљивање, евра/м2 месечно | Годишња динамика закуп, % | Цене, евра/м2 | Годишња динамика цена, % | Принос, % | Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Мадрид | ||||||
| Канцеларије | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
| Трговински комплекси | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
| Складишта | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
| Стана (дугорочни закуп) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
| Барселона | ||||||
| Канцеларије | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
| Трговински комплекси | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
| Складишта | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
| Стана (дугорочни закуп) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
Инвестиција. Према ЈЛЛ, од 2009. до 2015 година инвестиције у америчку комерцијалних некретнина порасла за око 20-25 % годишње. У првој половини 2016-ог у овај сегмент је уложено 108 милијарди евра, што је за 16 % мање у односу на 2015. године. Тржиште комерцијалних некретнина САД остаје највећи у свету.
Канцеларије. Проценат слободних простора смањује, изнајмљивање скупље, принос се смањује на већини (72 %) тржишта. Просторије доносе у просеку 4,4 % на годишњем нивоу.
Комерцијалних некретнина. У Мајамију, Њујорку и Сан Франциску су празне 2-3 % простора, квалитетних предлога није довољно. Проценат слободних простора у првој половини 2016. године имала је тенденцију да се повећа. Просечан принос — 4,6 %.
Складишта. Према истраживању компаније PwC, складишта — највише обећава сегмент на тржишту комерцијалних некретнина у САД 2016. године. Један од главних ризика овде — трошење простора, тако што је половина таквих објеката у Државама изграђен током 1980-их. године или раније. Проценат слободних простора у овом сектору се смањује, изнајмљивање скупље, принос се смањује. Складишта у САД доносе у просеку 5 % на годишњем нивоу.
Становање. Стамбене зграде — је јак и стабилан сектор комерцијалних некретнина у САД. У 2015. години објекте овог типа привукла 30 % инвестиције. Са стањем на 2016. годину, цене у САД за још 5 % испод врха 2007. године, у Мајами — 22 %. Сама стоји Њујорк, где становања за 13 % скупље у односу на 2007. години. Просечан принос стамбених некретнина у САД — 4,4 %.
| Тип некретнине | Изнајмљивање, евра/м2 месечно | Годишња динамика закуп, % | Цене, евра/м2 | Годишња динамика цена, % | Принос, % | Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Њујорк | ||||||
| Канцеларије | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
| Трговински комплекси | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
| Складишта | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
| Стана (дугорочни закуп) | Је 40, 9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
| Мајами | ||||||
| Канцеларије | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
| Трговински комплекси | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
| Складишта | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
| Стана (дугорочни закуп) | Итд-16, 1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Инвестиција. Обим инвестиција у комерцијалне некретнине у Француској у 2015. години достигао восьмилетнего максимума — 26 милијарди евра. У првој половини 2016-ог у такве објекте овде је уложено 9,1 милијарди евра, што је 16 % више него у истом периоду 2015. године. Раст инвестиција због чињенице да су били затворени три трансакције у вредности од преко 500 милиона евра. Око трећине инвеститора на француском тржишту — странци.
Канцеларије. Квалитет понуде недостаје, потражња већа од понуде, стопе приноса имају тренд смањења. Канцеларије у премијум сегменту доносе просечно 3,25 % годишње.
Комерцијалних некретнина. У Француској се гради мало трговинских објеката, као и нови предлог настаје углавном због редевелопмента. Стопе приноса су на историјски минимум (око 3 % за објекте улици-ретейла у Паризу).
Складишта. Инвестиције у овај сектор мале и чине само 3 % од укупних улагања. Потражња већа од понуде, стопе приноса имају тренд смањења. Складишта доносе у просеку око 6 % на годишњем нивоу.
Становање. Француски тржиште некретнина је релативно мирно толерише периодима кризе. Годишња динамика цена је у опсегу од -2 до +2 %. У I кварталу 2016 цене су за 8 % ниже у односу на опозицији ИИИ квартал 2011. године. Принос станова — око 3-4 %.
| Тип некретнине | Изнајмљивање, евра/м2 месечно | Годишња динамика закуп, % | Цене, евра/м2 | Годишња динамика цена, % | Принос, % | Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Париз | ||||||
| Канцеларије | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
| Стреет-ретейл | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
| Трговински комплекси | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
| Складишта | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
| Стана (дугорочни закуп) | 26,2 | -0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
| Лион | ||||||
| Канцеларије | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
| Стреет-ретейл | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
| Трговински комплекси | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
| Складишта | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
| Стана (дугорочни закуп) | 11,7 | -2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Инвестиција. У првој половини 2016. године инвестиције у комерцијалне некретнине Чешкој опао на 29 % до 956 милиона евра. Међутим износ уложено у сегменту средстава на 39 % изнад просечног показатеља у последњих 10 година.
Канцеларије. Потражња већа од понуде, стопе приноса имају тренд смањења. У Прагу је већина тражње канцеларије класе „А“. Су празне 14,6 % простора. Просечна стопа приноса на премијум сегменту — 5,5 %.
Комерцијалних некретнина. Као и у канцеларији тржишту у сектору комерцијалних објеката потражња такође превазилази понуду и стопе приноса имају тренд смањења. Просечан принос објеката улици-ретейла у премијум сегменту — 5,25 %.
Складишта. Празне површине смањен до петогодишњег минимума (5 %) и висока потражња изазива спекулятивное изградњу. Просечан принос квалитетних складишта — 6,5 %.
Становање. Цене за станове у Чешкој достигла дно у 2013. години, и од тада расте. У 2015. години су повећана за 4,5 %. Око 40 % од продаје у 2015. години у Прагу стамбених објеката — то је једнособан. Смештај у чешкој престоници доноси у просеку 3,7 % на годишњем нивоу.
| Тип некретнине | Изнајмљивање, евра/м2 месечно | Годишња динамика закуп, % | Цене, евра/м2 | Годишња динамика цена, % | Принос, % | Прогноза на 2016-2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Праг | ||||||
| Канцеларије | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
| Трговински комплекси | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
| Складишта | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
| Стана (дугорочни закуп) | 9 и 2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
| Брно | ||||||
| Канцеларије | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
| Стреет-ретейл | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
| Трговински комплекси | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9 и 2 | 7,8 | ↑ |
| Складишта | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
| Стана (дугорочни закуп) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
Према прогнозама Cushman & Wakefield, у 2016. години укупан обим инвестиција у комерцијалне некретнине ЕУ (не рачунајући тржиште велике Британије) ће бити за 10% већа него у 2015-ој, а у великој Британији — 25 % испод. Пад активности инвеститора у Великој Британији може да буде повезан са „Брекзитом“. Према предвиђањима ЈЛЛ, обим инвестиција на тржишту САД у 2016. години је смањен за 10-15 % на годишњем нивоу. Главни разлог — недостатак занимљивих предлога и макроекономске неизвесности.
Стопе приноса на развијеним тржиштима у последњих неколико година имала тренд смањења због високе потражње за некретнинама премијум сегмента и растућих цена. Стручњаци очекују да ће се овај тренд наставити и у 2016-2017. години. Изнајмљивање стопе и цене објеката такође ће се повећати. Према прогнозама Standard & пурс, некретнина ће ићи горе чак и у великој Британији, без обзира на „Брекзит“: у 2016. години раст ће износити 5 %, а у 2017-м цене ће пасти на око 2 %.
| САД | Велика британија | ЕУ | |
|---|---|---|---|
| Годишња динамика инвестиција, % | −10–15 | -25 | +10 |
| Принос | Падне, или ће остати на истом нивоу | Падне у премијум сегменту, ће се повећати у просеку сегменту цена | Падне у премијум сегменту, повећати или ће остати на истом нивоу у просеку сегменту цена |
| Закупнина | Порасту | Остају на истом нивоу у премијум сегменту | Остају на истом нивоу или порасти |
| Потражња од стране закупаца | Остати на истом нивоу или ће се повећати | Остати на истом нивоу или падне | Остати на истом нивоу или ће се повећати |
| Цене некретнина | ↑ | ↑ | ↑ |
Јулија Кожевникова, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…