Intäkter och kostnader för investerare: hur plan och budget innan du köper en kommersiell fastighet
Det anses som kommersiell fastighet kräver en hel del kostnader för underhåll. Det finns dock vissa typer av leasingavtal, enligt vilken den största utgifter är på hyresgäster och med hänsyn till den inkomst av mycket god kvalitet, även i närvaro av en inteckning. ”Tranio” berättar om de viktigaste artiklarna av inkomster och kostnader för innehav av kommersiella lokaler.
Poster av intäkter och kostnader för ägare av kommersiella fastigheter
| Inkomst | Kostnader |
|---|---|
| hyra, — extern (utomhus) – reklam och reklam inne i byggnader (inomhus), avskrivningar — ökningen i fastigheter: realisationsvinster vid försäljning av objektet. |
1. En tid som kostnader när man köper fastighet:
— kostnaden för fastigheten, 2. Regelbundna kostnader: — inteckning-betalningar (om fastigheten är köpt på kredit), |
* I många fall är dessa kostnader återföras till ägaren genom en serviceavgift som betalas av hyresgästen.
Inkomst: glöm inte om indexreglering av hyror och avskrivningar
Ägare av kommersiella fastigheter och tar emot hyran för månaden (i Österrike, Tyskland, Spanien) eller per kvartal (i Frankrike) framåt. I STORBRITANNIEN, tjeckien och Schweiz fördelat på både månads-och kvartalsvisa betalningar. Vid undertecknandet av avtalet kunden kommer att få betala en Deposition i belopp av betalning för tre månaders hyra (i Spanien, två i Schweiz, sex).
När leasing köpcentrum hyrorna är ibland ut i form av en procentuell andel av årsomsättningen (3-10 %). Ankare hyresgäster (företag leasing inte mindre än 5-15 % av den del av objektet) betalar oftast mindre än andra.
I fallet på lång sikt (10 år) av kontraktet hyrorna årligen indexeras i enlighet med inflationen i landet. Men, till exempel, i tjeckiska Republiken denna praxis är nästan det, eftersom de flesta avtal är för 3 eller 5 år.
Utöver avgifter för hyrda lokaler, ägaren oftast debiterar hyrestagaren MOMS på hyran. Denna summa betalas sedan till regeringen. I vissa fall kan hyresvärden delvis återfå betald MERVÄRDESSKATT som en ersättning för kostnaderna för reparation eller konstruktion.
”MOMS från hyresgäster kompensera för MERVÄRDESSKATT som betalats vid köp av fastighet. I Tyskland fungerar detta system automatiskt: staten omedelbart exklusive MOMS av från priset på objektet, och skatten på tjänster av mäklare och andra kostnader när du köper kompensiruet från framtida hyra”— säger Giorgi Kachmazov, managing partner ”Tranio”.
För att få inkomst också inkluderar avskrivningar. Det minskar den beskattningsbara värdet av egendom på grund av sin eventuell försämring. Till exempel, om den egendom som är värd 10 miljoner euro, varav 2 miljoner är kostnaden för marken eftersom mark är inte föremål för slitage och skrivs kommer att vara 8 miljoner Om vi antar att avskrivningen av en kommersiell byggnad är 2 % per år, då den beskattningsbara belopp varje år, kommer att dras 160 tusen euro. Dessutom beskattningsbar inkomst kommer att dras ränta på lånet.
Kostnader: det viktigaste är att registrera gynnsamma villkor i avtalet
Kostnaderna kan vara one-off (värdet av egendom, amorteringar, skatter på inköp, Kommissionen mäklare, etc.) och regelbunden (underhållskostnader, inteckning betalningar, etc.).
Kostnader av engångskaraktär för köp av fastigheter och transaktionen uppgår till i genomsnitt ca 10% av projektets kostnad. Dessa kan läggas kostnaden för första reparationer och inredning av lokaler — detta belopp beror på tillståndet för objektet.
Med beaktande av det löpande underhållet, för att sedan, beroende på vilken typ av leasing, investor kan vara delvis undantas från dem. Den vanligaste typen av hyr — NNN leasingavtal där ägaren betalar bara för innehållet i bärande konstruktioner. De rättigheter och skyldigheter som hyresgäst och hyresvärd är angivna i en viss hyra.
Kostnaden för ägaren, beroende på typ av hyresrätt
| Typ av hyresavtal | Vad finns det för kostnader för ägaren | ||
|---|---|---|---|
| Brutto hyra hyra | Underhåll och service | Försäkring | Fastighetsskatt |
| N leasingavtal (Enda net lease) | Underhåll och service | Försäkring | — |
| NN leasingavtal (Double net lease) | Underhåll och service | — | — |
| NNN leasingavtal (Triple net lease), en analog i Tyskland — Dach & Fach | Endast reparation av fasaden och taket av byggnaden | — | — |
| Absolut NNN hyra | — | — | — |
Några av de typer av leasing, underhåll, försäkring och skatter kan initialt bekostas av ägaren, men efter betalning av det belopp som kan komma tillbaka till det i serviceavgift, som innehåller den överenskomna kontrakt kostnader. Den serviceavgift som betalas av hyresgästen och är utformade för att säkerställa att ägaren kunde återvända.
I varje land finns det typiska förhållanden relaterade till utgifter och skyldigheter som hyresgäst och hyresvärden. Till exempel i STORBRITANNIEN ägaren inte bära nästan alla kostnader (fördelade typ av hyresavtal absolut NNN leasing), och i Frankrike han betalar för reparationer, Kommissionen mäklare, uthyrning och fastighets skatt (en typ av hyr — brutto hyra leasing).
Kostnader för hyresgäster och hyresvärdar på en typisk kontrakt
Enligt Cushman & Wakefield
| Landet | Kostnaden för hyresgästen | Hyresvärdens kostnader |
|---|---|---|
| Österrike | — hyra: juridiska-tjänster — 1 % av den årliga hyran, statlig skatt — 1 %, Provision — 3 månaders hyra. — service-avgift: ingår verktyg, förvaltningsavgift, rengöring kostnader, försäkring och fastighetsskatt; — renovering: inredning; — MOMS på hyra: 20 %. |
— renovering: fasad och tak. |
| STORBRITANNIEN | — hyra: organ för Kommissionen av fastigheter — 5-10% av den årliga hyran, juridiskt stöd — ca 5% plus MOMS 20 %; — service-avgift: ingår verktyg, försäkring, kostnader för förvaltning och fastighetsskatt; — reparation och underhåll av:- reparation (helt) och innehåll. försäkring: hyresgästen betalar för den interna försäkring direkt av lokaler och för försäkringen externa strukturer — genom service avgift; — MOMS på hyra: 20 %. |
— hyresvärden betalar för reparationer och försäkring strukturer, men dessa kostnader är kompenseras genom en serviceavgift. |
| Tyskland | — hyra: Kommissionens real estate Agency i mängden 3-4 månaders hyra (2-3 månader i fråga om upplåtelse av industri-och affärslokaler) plus 19% MOMS. — service-avgift: ingår fastighetsskatt, utility kostnader och försäkringar. — renovering: inredning; — MOMS på hyran: 19 %. |
— hyra: oftast ägaren betalar en Provision endast på svaga marknader, och detta är sant endast för objekt som använder svag efterfrågan. — reparation: typiska leasingavtal Dach & Fach, i vilken hyresvärden är ansvarig endast för strukturella reparationer. |
| Spanien | — service-avgift: ingår att bygga avgifter och fastighetsskatt; — renovering: inredning; försäkring: interiör; — MOMS på hyran: 21 %. |
— hyra: Kommissionens real estate Agency 10-15 % av den årliga hyran plus MOMS 21 % (ibland en Provision betalas av hyresgästen); — renovering: fasad och tak; försäkring: fasaden och taket. |
| Frankrike | — hyra: Kommissionens fastighetsförmedling till 15% av den årliga hyran plus MOMS 20 %; — service-avgift: ingår kostnader för verktyg och försäkring. — reparation: reparation av interna lokaler. — MOMS på hyra: 20 %. |
— hyra: Kommissionens fastighetsförmedling till 15% av den årliga hyran plus MOMS 20 %; — fastighetsskatt: det belopp beror på de specifika staden, ibland betalas av hyresgästen (i synnerhet om vi talar om industriella eller kommersiella lokaler); — renovering: fasad och tak. |
| Tjeckiska Republiken | — hyra: Kommissionens real estate Agency 5-8% när du hyr kontor och 10-15% för uthyrning av kommersiella lokaler. — service-avgift: ingår verktyg, förvaltningsavgift, städning och fastighetsskatt; — renovering: inredning; försäkring: inrikes-och affärslokaler. — MOMS på hyran: 21 %. |
— hyra: organ för Kommissionen fastigheter 7-17 % av den årliga hyran; — renovering: fasad och tak; försäkring: fasaden och taket. |
| Schweiz | — hyra: organ för Kommissionen fastigheter 7-15 % av hyran; — service-avgift: ingår verktyg, — reparation: mindre arbete. |
— hyra: organ för Kommissionen fastigheter 10-15 %; — fastighetsskatt: priset beror på Canton; — reparationer: stor reparation arbete. försäkring: försäkring av byggnad. |
Dessutom investerare rekommenderas att involvera dessa utgifter som ett lån av grundaren i framtiden kommer det att bidra till att optimera skatt av företaget, om en anläggning som ägs av en enhet. Kärnan i denna process är att grundaren ger kredit till ditt företag, som har utfärdat fastigheten och sedan tillbaka skulden, och lägger dessa pengar ut från under skatt.
●
Som Europas gemensamma NNN leasingavtal som merparten av kostnaderna för underhåll ligger hos hyresgästen, ägaren är att bara betala för renovering av byggnaden och personalen.
För att minimera kostnader för förvaltning, ”Tranio” rekommenderar den utländska investerare:
- att köpa fastighet, som redan hyrs enligt kontrakt av den typ NNN arrendet.
- använda lånet för att skapa hävstång och öka avkastningen på investerat kapital.
- för att ta hänsyn till avskrivningar och få ett skattemässigt avdrag.
- att köpa en ny fastighet, utan att kräva kostnaden för reparation.
- lån av grundaren för optimering av skatt.
Julia Kozhevnikova, ”Tranio”
Comments are closed.