Lovande investeringar av Paris: hur konvertera kontor till bostäder

En av de största fastighetsmarknaden i Europa — Paris-regionen (île-de-France) — upplever en dubbel kris: kontor är tomt, och lägenheter är inte tillräckligt. Allt populärare är idén om konvertering av kommersiella lokaler i bostadsbeståndet.

Enligt Immo G Consulting, från 2002 till 2012 i Ile-de-France byggdes endast 420 tusen enheter av bostäder, och för att förse befolkningen med lägenheter, var tvungen att bygga dem två gånger. Sedan 2008, hyror och priser av sekundära lägenheter har fortsatt att växa. Nu en kvadratmeter i Paris är redan mer än 8 500 euro.

Men från 2002 till 2012 i Ile-de-France började byggandet av kommersiella lokaler med en total yta på över 12 miljoner m2, vilket är mer än dubbelt den nödvändiga volymen. Nu i den tomma området från 2,5 miljoner till 3,6 miljoner m2 kontor, 500 tusen m2 som upphört att användas under de senaste fyra åren. Nästan en tredjedel av dem är utan hyresgäster 2-4 år. Enligt DTZ, i Försvar, vars huvudsakliga verksamhet i distriktet i Paris, tom 10 % av kontoren. Som rapporterats i studien Immo G Consulting, från 2007 till 2011, försäljnings priset var nere på 20 procent, den arrendeavgift är 9 %.

Även om tiden för att överföra alla lediga kontor till bostäder kommer att 54 tusen bostäder med en yta på 70 m2 vardera. Och det kommer att vara endast 1 % av den totala bostadsfond i Ile-de-France. I praktiken är det inte alla kontor skulle kunna omvandlas till lägenheter. Från 1990 till 2010 i bostäder Paris årligen överförs bara i genomsnitt 33 tusen m2 kontor. Det är ett år på detta sätt lades 300-400 lägenheter. Fram till 2020 planerar regeringen att öka denna siffra flera gånger.

Lönsam försäljning av fastigheten: kontor eller hem?

Paris tjänstemän som arbetar för att göra processen att omvandla kontor sektorn snabbt och enkelt. Till exempel, för företag, som arbetar med konvertering av kommersiella lokaler till bostäder infördes, vilket sänkt bolagsskatt är 19% tillämpas på inkomst av kapital.

Den största fördelen av investeringar kontor under renovering som kvadratmeter kommersiella fastigheter är 15-30% billigare än en kvadratmeter bostäder. Det innebär att nyrenoverade kontor kan du sälja med vinst.

Fleuron Immobilier är ett av de företag som erbjuder investeringar kontor under renovering i sina lokaler. ”Kärnan i attraktivitet av produkten, som erbjuder våra Agency, är att priset på kontor per kvadratmeter lägre än priset på bostäder, och utan professionell hjälp, även med de förenklade förfaranden som köparen inte kommer att kunna få önskad ekonomisk effekt. Vi pratar om kontor som ligger i bra lägen. Det kan vara så att en eller två kontor eller en hel våning. Lönsamheten för överföring av bostäder kan överstiga 20 %, och detta är en mycket bra demonstration för Paris fastigheter”, säger Alexander centurion, ägare och grundare av företaget Fleuron Immobilier.

Ett annat företag, Novaxia Immo Club, köper lediga kontor och ombyggnationer dem i bostäder. Att gå med i det här företaget, vilket ger det minst 5 000 EURO. 6 % kommer att debiteras när du ansluter och 3 % tas årligen för förvaltningen. Investeringar perioden är sex år. Den största fördelen för investerare är att de förvärva föremål till ett pris som är 30 procent lägre än marknaden och få inkomst av kapital vid försäljning. Bland de projekt som Novaxia Immo Club — rekonstruktion av byggnaden i det 20: e arrondissementet i Paris, på Boulevard de Belleville. Enligt prognoser, brutto avkastningen kommer att vara av 8.66 % per år.

Fallgropar i översättningen i bostäder

Förvandling av kontor till lägenheter är inte en enkel process. För genomförandet av detta projekt kommer att få följa med många formaliteter och regler. Sedan början av projektet fram till dess slutförande kan ta från två till fyra år. Nu regeringen representeras av bostadsminister cécile Duflot arbetar för att förenkla förfarandet och minska tiden för beslutsfattande.

”Den grundläggande utformningen av byggnaden måste uppfylla vissa krav. Byggnaden sträcker sig över en bredd av 12-15 m är inte ett problem. Men de faciliteter som överstiger denna film är dålig belysning, säger Stefan Theriault, VD Altarea Cogedim Entreprise, utdelar massiv överföring av kontor till bostäder. Experter också notera att i byggnader med spännvidder med en bredd av 18 m i processen för omvandling förlorade 10-20 % av området.

Trots att arbetet utförs inom sektorn för sekundära fastigheter, bör de följa de regler som gäller för fastigheter primära. Och byggandet av äldre byggnader är ofta inte överensstämmer med dessa föreskrifter och standarder för energieffektivitet. Det finns också tekniska krav som tillfredsställer inte alla kommersiella byggnader. Så, för att betraktas som ett boende, rummet måste ha ett tak höjd inte lägre än 2,5 m.

För att omvandla kontor till bostäder kostar 20-30% dyrare än att bygga från grunden. Kostnaden för att omvandla kontor till bostäder beräknas i 2 000 – 2 500 Euro/m2 exklusive skatter och avgifter, bygg — och 1 600 – 1 800 Euro/m2.

I Paris, om den rekonstruerade objektet är större än 800 m2, 20-30% av de utrymmen som skall reserveras för sociala bostäder. Med tanke på att sociala objekt säljs billigare än marknadspriset, projekt för omvandling av kontor är inte alltid kostnadseffektivt. Dessutom kontor mer lönsamt att hyra ut sina avkastning på 5,5–7 %, medan lägenheter tjäna 2-2,5 %.

Hur är det förfarande

Det första du behöver för att ansöka till stadens Avdelning för planering av city hall (service de l’urbanisme) för att säkerställa att de föreslagna ändringarna inte strider mot planen för byggandet i staden (plan lokala d’urbanisme, PLU).

Vidare måste administrationen för att få bygglov (permis de construire). Om golvyta överstiger 170 m2, är det nödvändigt att anlita en arkitekt. Om bygg-arbeten inte förväntas, och vi talar bara om översättning i bostäder, neobhodimo att göra en förhandsanmälan (déclaration préalable).

Om rummet är i en bostadsrätt, bör du lära dig reglerna och lära sig vad som är begränsningar av denna byggnad.

Investerare bör se till att lokalerna är ansluten till all kommunikation: vatten, elektriska nätverk, telefon linje. Anslut kommunikation i händelse av frånvaro kommer att vara ganska dyrt.

Då måste du anmäla detta till skattemyndigheten. Efter att få rummet som överförs från kommersiell till bostäder, ägaren måste betala andra skatter: den territoriella ekonomiska skatt (bidrag économique territoriale) och införde en skatt på boende (taxe d ’ habitation). För att ändra storleken på fastighetsskatten, som kallas taxe foncière: den skatt som beräknas på grundval av variabla avgifter med ett belopp som för bostäder och kommersiella lokaler varierar.

Men trots alla möjliga problem, nu översättning av kommersiella anläggningar i bostäder är stor efterfrågan är viktigt att välja ett bra, hållbart alternativ.

•

Det omvända förfarandet för överföring av bostäder för att Finansiera kommersiella fastigheter, läs artikeln ”Hur att bygga en lägenhet i en kommersiell byggnad.”

Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru

Comments are closed.