Risker och belöningar av investeringar i hotellrum

Sedan mitten av förra århundradet stort hotell av efterkrigstidens Europa började praktiken försäljning av enskilda rum till investerare. Sedan dess praxis har spridit sig runt världen och fångat de mest populära affärs-och turist destinationer: ENGLAND, Frankrike, Schweiz, USA, Australien, Dubai. Vanligtvis denna typ av investeringar populärt med små investerare.

Diagram av hotell investeringar är enkel: den investerare som köper fastigheten rummet eller flera rum i ett hotell. Då kan han antingen engagera sig i själva förvaltningen av sin egendom, vilket händer väldigt sällan, eller att förhandla med ett hotell operatören eller en professionell förvaltning av bolaget.

Som investerare och operatör av hotellet dela vinsten mellan sig på ett av två sätt. Investeraren kan få en fast avkastning, som han anger i förväg med operatören. I detta fall resultatet är oberoende av den faktiska beläggningen av rum. Det andra alternativet — att få investerare har kommit till en rörlig ränta, när avkastningen antalet kan vara högre, men investeraren kommer att dela med operatören, till exempel risken för outtagna lägenheter till turister.

Beroende på villkoren i avtalet, investerare kan använda sitt nummer och inte för sitt avsedda ändamål, som är att leva i dem. Vissa operatörer erbjuder möjligheten omedelbart efter förvärvet erbjuda, andra efter en viss tid.

Nyttan av investeringar i hotell rum

Den största fördelen med investeringar i hotell rum är en låg tröskel för inresa. Lägsta kostnad för hotellrum i Europa är ca 100 tusen euro. Som regel föremål för sådana investeringar som är mest lönsamma ”arbetshästar” av hotell-och restaurangbranschen — en tre – eller fyra-stjärniga hotell i Europa.

Som redan noterats, investor är inte belastas med behovet att ständigt hantera sin egendom. Detta format kommer att vara användbart för de investerare som har en primär företag i ett annat område och funderar på en investering i ett hotellrum som ett medel för att fylla på den portfölj av lönsamma tillgångar. Organisation löser alla Allmänna och privata problem av hotellet, så oroa dig inte för att investeraren kommer personligen har att besluta om en trasig själ eller en svala mottagandet av gästerna.

Dessutom investeringar i hotellrummen locka med möjlighet att ta emot en stabil monetär inkomst, särskilt för investerare från Ryssland i den aktuella situationen. Den genomsnittliga avkastningen hotel apartments ligger cirka 4 % i fast ränta och 6-10% rörlig ränta. Vid samma tid till objektets urval måste behandlas mycket noggrant: det är nödvändigt att undersöka platsen för anläggningen och dess möjligheter, samt att lära av erfarenheterna av förvaltningsbolaget.

Alltså, investeringar i hotellrum — en lönsam och spännande möjlighet. Men, liksom i andra områden, även här, har sina fallgropar, som bör bli ihågkommen av investeraren.

Fallgropar av investeringar i rummen

Transaktionen kan skilja sig avsevärt beroende på lagstiftningen i det land, så det är bäst att inte försumma tjänster av en lokal advokat. På samma gång, till exempel i Österrike transaktionen sker som köp och försäljning av enskild egendom och inte mycket annorlunda från att köpa en lägenhet.

Som redan noterats, investor är inte orolig för den marknadsföring sidan av saken, som fullt ut är ansvarig för den administrerande organisationen, men denna medalj har en baksida: den investerare som är oförmögen att bestämma marknadsföring av hotellet. Till exempel, om arrangören beslutat att konvertera hotellet från en familj i hotellets business class och detta beslut så småningom visar sig vara ineffektiva, investeraren kommer inte att kunna påverka honom.

Det är bättre att välja investering i ett rum på hotellet, under ledning av en stor hotellkedja med lång erfarenhet av förvaltning av hotel real estate. För det första, det kommer att skydda investeringar från icke-lösningar som kan användas med liten eller hotellverksamhet. För det andra, ett stort nätverk finns i årtionden, så efter att ha undertecknat med dem avtalet om förvaltning av hotellrum, kan du räkna på ett långsiktigt samarbete.

Men, att underteckna ett management avtal med ett stort företag, du behöver för att bestämt avgöra vem som bär kostnaden för underhåll och reparation av fastigheten. Om dessa kostnader betalas av investeraren, kan man avsevärt minska avkastningen av investeringen.

Investeraren måste studera föremålet för investeringen och de förhållanden under vilka han fungerar. Även om denna typ av erbjudanden brukar föreskriva en lägsta nivå på avkastning, ingen hotellet är inte immun mot marknadskrafterna. Efter chocken av den 11 September 2001, den Amerikanska investment company bytte fokus från mest ”heta” objekt i mitten av världens huvudstäder (NEW york, London, Paris) till en mindre fashionabla hotell i provinsen (Halifax, Glasgow, Gloucester). Det är viktigt att ta hänsyn till säsongsmässiga faktorn — hotell, med fokus på rekreation och fritid, tomgång i ”off season”, medan hotell som välkomnar resenärer, har en stabil inkomst under hela året (detta förklarar lönsamheten av investeringar i länderna i Västra Europa).

Om investeraren vill sälja lägenheter, det kan vara en utmaning i att hitta en ny köpare. Den mest uppenbara kandidaten för förvärv av detta föremål kommer att vara hotell-operatör, men han kommer bara köpa till en lägre kostnad eller utan avseende aktivering tillväxt. Dessutom hotellrum som en tillgång behäftat med en hel del villkor för ägande enligt kontraktet, som var anpassade till en enda investerare, men kanske inte passar en annan.

Slutligen, den tidigaste investerare i ett rum under högsäsong är inte bra att antingen hotellet eller till investerare, eftersom det minskar avkastningen av investeringen, så som en regel, förvaltningsbolaget kräver att hyra hennes lägenhet att hyra för hela den period av avtalet eller ställer en gräns på tid är bosatt i investor i ett privat rum.

Fördelar	Nackdelar
låg inträdeströskel”	Riskerna för driftstopp om rörlig ränta
byrån utför hotellet operatör	en utländsk jurisdiktion transaktion
stabil lönsamhet	den begränsade inverkan marknadsföring av hotellet

Marknadsutsikter

Som påpekas av deltagarna i Serviced Apartments-Toppmötet, som hölls i London i 2014, marknaden för investeringar i hotellrummen växer snabbt, särskilt under de senaste tre åren.

London var inte nonchalant valt som centrum för toppmötet: enligt Savills, i London är det bara 1,6 rum har 1.000 affärsresenärer, medan det i new York och Hong Kong (5.7) och (5.3, respektive. Alltså, London är också den marknad med hård konkurrens för investerare, men samtidigt har en stor investeringspotential.

Glöm inte att lönsamheten för investeringar i rummet beror på flödet av gästerna. Från denna synvinkel, en allvarlig konkurrens för business hotel är ett snabbt växande segment av privat uthyrning av bostäder, liksom Internet, vilket avsevärt förenklad uthyrning av fastigheter i utlandet av privatpersoner utan mellanhänder.

Möjlighet att investera i ditt rum erbjuder hotel kedjor som Mandarin Oriental, Holiday Inn, Lägenhet.

För att sammanfatta ovanstående kan vi formulera några Allmänna råd för investerare:

• du måste noggrant undersöka hotel marknaden i det land där det är föremål för investeringar.
• för att undersöka möjligheten av att skapa hävstång för investeringar — det kommer att avsevärt öka avkastning.
• flersidiga kontrakt på ett främmande språk gör det bättre att läsa.
• med fokus på tre – eller fyrstjärnigt, inte fem-stjärniga lyxhotell jättar;
• att inte försumma de förslag av den regionala hotell — de kan vara mindre lönsamma än Metropolitan;
• att prioritera mål i Österrike, Storbritannien och hotell i Frankrike — de är kända för sin tillförlitlighet investeringar.

Ivan Chepizhko, Tranio

Comments are closed.