Riskfaktorer: vad är det som avgör lönsamheten av fastigheter investeringar

Risk bedömning spelar en viktig roll vid tidpunkten för bildandet av investeringsstrategi, hur investerare är villiga att ta risker, till stor del beror på budgeten, och förväntningarna på avkastning. Så, om investerare anser att framtida fastighetsinvesteringar som låg risk de är villiga att betala mer för varje dollar av den projicerade inkomster, vilket minskar avkastningen. Det är, ju lägre risk desto lägre avkastning.

Risk är sannolikheten för förluster som en följd av eventuella förändringar. Det större chans att det kommer att hända negativ händelse, desto större risk. För fastighetsinvesteringar de mest typiska två grupper av risk — land risker och risker som är förknippade med ett visst projekt.

Landsspecifika risker

Landsspecifika risker första är sannolikheten för ekonomiska, politiska och sociala omvälvningar i ett land där fastigheten är belägen.

Den nivå av risk land kan erhållas från rapporter av kreditvärderingsinstitut eller konsultföretag. Till exempel, i en rankning av The Economist Intelligence Unit (det minsta landet risk i Österrike, STORBRITANNIEN, Tyskland och Usa, den största är Afghanistan, Vitryssland, Ukraina, etc.

En av de ekonomiska faktorer landet risk — inflationen. Beroendet är följande: ju högre inflation, desto större risk. Den lägsta risken är inflationen mindre än 5 % per år, den största är över 100 %. Fastighetsmarknaden försäkrade mot risken för inflation eftersom kostnaden för hyran är reviderade månad eller år, hyror är bundna till konsumentprisindex, vilket avspeglar dynamiken i inflationen. Ju oftare priser är reviderade, desto högre känslighet för objektet till inflation och större inkomst av investeraren. Till exempel, hotell rum, butiker, industri lager och bostäder som hyrs ut för en kort tid, som traditionellt anses vara objekt med en ökad känslighet för inflationen, office REIT genomsnitt, och mark och lägenheter uthyres, är låg.

Tyskland — i Allmänhet med låg risk land för investeringar i fastigheter, men det finns risk regioner. Det gäller i synnerhet Öst

En annan ekonomisk faktor är landet risk som är förknippad med den instabilitet som finns i den nationella valutan. Oavsett, som har ökat sina priser eller faller, eventuella väsentliga avvikelser utgör risken. Den största faran för marknader är mer sannolikt att uppstå när den stiger eller faller en valuta som är mer än 20 %.

För råvaru-baserade ekonomier är också kännetecknas av sådana riskfaktorer som nedgången i oljepriserna. Ju lägre pris, desto större hot mot ekonomin; den största risken minskning av kolväten priser mer än 20 %. Således, enligt Savills, bland fallande oljepriser från 2007 till 2009, lägenheter i den ryska huvudstaden minskade med 51 %. I januari-februari 2009, oljepriset började stiga, och kostnaden per kvadratmeter ökade också. 2015, olja visar en negativ trend, och bostadspriserna är också fallande.

Andra ekonomiska faktorer — nedgången i BNP-nedgången i produktion, nedgången i exporten och den minskade köpkraften hos befolkningen. Den största risken minska för var och en av dessa indikatorer mer än 10 %.

Landet har också inkluderar socio-politiska risker. I synnerhet fastighetsmarknaden kan ha en negativ negativ befolkningstillväxt, och detta är sant inte bara för landet som helhet, men för en viss ort eller en viss region. Till exempel befolkningen i Östra Tyskland flyttade till mer utvecklade och lovande Västerländska länder, så att det senare anses mindre riskfyllda marknader för investeringar i fastigheter (med undantag av en liten stad i Ruhrområdet, och det är att förlora befolkningen på grund av brist på jobb).

Den politiska situationen också har ett betydande inflytande på investerarnas beteende och deras uppfattning av risker. Enligt studien ”Tranio”, 17 % av tillfrågade fastighetsmäklare tror att den politiska situationen (på en nivå med ekonomisk stabilitet) är en av de främsta anledningarna till ryska köpare väljer ett visst land för att köpa fastigheten. Denna faktor är särskilt uttalad i länder som STORBRITANNIEN, Tyskland, USA och Frankrike.

Socio-politiska och ekonomiska oron i landet permanent kan skrämma bort investerare från den lokala fastighetsmarknaden

En annan viktig landet risk — eventuella förändringar i lagstiftningensom kan påverka fastighetsmarknaden. Det kan vara förändringar i skattelagstiftningen (ökning av existerande skatter och införandet av nya), införandet av restriktiva lagar om byggande och investeringar, liksom införandet av restriktioner för kapitalrörelser.

Projektet risker

Risker förknippade med projektet kan delas in i två kategorier:

• riskerna för de projekt som Mervärde, som syftar till att skapa mervärde.
• riskerna för uthyrningsverksamhet.

1. Projekt Mervärde

Projekten Mervärde (mervärde) omfattar byggande och renovering. Risken för att sådana projekt är ganska hög, men avkastningen är också hög: från 14 till 25 %.

De huvudsakliga riskerna i samband med byggandet av:

• värdet av den mark eller objekt på ingång kan vara uppblåsta;
• konstruktion eller reparation kan vara försenat.
• uppskattningen av byggande eller reparation kan komma att överskridas.
• försäljningspriset kan vara lägre än planerat;
• försäljningen kan gå långsammare än planerat.

Alla dessa risker kan ”äta” den avkastning, med resultatet att investerarna kommer att bli utan vinst eller förlust.

Bygg-projekt är mer riskfyllt än att hyra företag

Alla dessa risker öka exponentiellt i förhållande till den skuld belastning av exploatören, som är, desto mer kredit pengar som man använder, desto högre var och en av dessa risker. I det värsta tänkbara scenariot, såsom hög skuldsättning av byggnaden och korrigering värde kan vara att byggherren eller investerare kommer att lida förlust. Erfarna utvecklare alltid beräkna olika scenarier för utvecklingen av händelserna, och acceptabla är de i vilka investor avslutar projektet, som tjänar 15-20 % (klassiska scenariot) eller 20-25 % (optimistiskt räknat).

Projektets risker kan förekomma innan arbetet startar. I synnerhet finns det en risk för att inte få ett bygglov (Tillstånd Risk). Dess väsen är att när det gäller investeringar i ombyggnader, större reparationer eller bygga från grunden för att genomföra efter köpet av mark eller objekt måste passera godkännande och få tillstånd. Oftast priset tar hänsyn till risken för att misslyckas med att erhålla vederbörligt tillstånd eller att det kommer att ta lång tid. I vissa länder utvecklarna är villiga att ta risken att inte få tillstånd.

För att fastställa de risker som är förknippade med ett visst objekt, hjälper omfattande in — Due-Diligence — som omfattar fyra typer av kompetens:

• juridisk expertis (Juridisk Due Diligence): advokater in hyresavtalet och tillstånd för byggande.
• finansiell och skattemässig due diligence (Finans & Skatt Due Diligence): den skatt som rådgivare fastställer de verkliga kostnaderna för innehållet i objektet, beräknar lönsamhet och storleken av skatt avdrag.
• riskbedömning (Chans & Risk): granskning av utsikterna för utvecklingen av platser, liksom effekterna av nuvarande och framtida konkurrenter.
• teknisk bedömning (Teknisk Due Diligence): granskning av tekniska tillstånd av fastigheter (brukar inte gjort, när du köper nya objekt).

2. Uthyrningsverksamhet

Det minst riskfyllda objekt för uthyrning, har följande egenskaper:

• beläget i det prestigefyllda områden.
• gott tekniskt skick.
• hyresgäster — middle-class (för bostäder) eller de företag som ingår i den första nivån (i fall av kommersiella byggnader).
• den genomsnittliga hyresnivån tillgängliga för den genomsnittliga hyresgäster;
• möjligheten att konvertera objekt (till exempel överföring av fastigheter till bostäder eller Vice versa);
• hyresintäkter kommer inte lägre avgifter för lånet.

Platsen är den viktigaste egenskap: om fastigheten ligger i ett bra område, då de risker kommer att vara minimal, och objektet — vätska. Men risken kan vara på grund av att den fortsatta utvecklingen av området, så när du väljer en lönsam objekt bör ställa planen och för att se om kommande och redan genomförda förändringar (utbyggnad av transportnätet, framväxten av nya institutioner, etc.) över tid för att öka kapitaliseringen av bolaget, eller, omvänt, att minska sin lönsamhet. Till exempel, om en person som köpte en lägenhet i new York med vacker utsikt över Central Park, det är en på förhand garanterat säkerheten för de investeringar, som lägenheter med denna typ är få och nya inte mer.

Risken är också dåligt objektets tillstånd och otillräcklig teknisk utrustning. Sämre utrymme, planering och beslut inom byggnaden, tillgången på moderna tekniska system och kvaliteten av bärande konstruktioner, desto lägre konkurrenskraft på marknaden, desto lägre blir dess värde och efterfrågan från hyresgäster, och riskerna högre. Trots det faktum att gamla och slitna ut objekt kan ge en god avkastning på den nu, de är alltid mer riskabelt för investeringar än byggnader i bra skick.

Kvaliteten för hyresgästerna och den typ av hyreskontrakt kan också öka eller minska risker. Investerare som inte är villig att ta risken av att förlora hyresgästen är benägna att investera i fastigheten med långsiktiga hyreskontrakt. Omvänt, när risken för investeraren är acceptabelt, kommer han att tänka på de fastigheter som lämpar sig till ett slut eller kort sikt hyra.

När du väljer en hyra egendom bör uppmärksamma hur pålitlig hyresgäst

En annan risk som är förknippad med val av metod för att finansiera och hantera upplåning av medel. Som en regel, ju större andel lånat kapital, desto högre risk.

Hävstångseffekten är när kostnaden för lånefinansiering är billigare än lönsamheten av projektet. Investeraren kan förhandla med Banken så som att betala ränta på lånet, utan att betala ett minimum av lånet. Denna metod är det möjligt att öka sitt rörelseresultat intäkter från investeringar. Men denna metod för att öka lönsamheten leder till en annan risk. Om priset på objektet kommer att minska när du behöver förlänga låneavtalet, Banken kommer att kräva proportionellt för att utnyttja lånet och för att ge ytterligare säkerhet (margin call). Därför är det viktigt att hitta rätt balans spak av avkastning och risk är möjligheten av professionella investerare.

Det lånade kapitalet för investeringar måste göra en vinst överstiger kostnaden för dess användning. Om fastigheter under avgifter för lånet, investeraren bär den förlust, som är större, ju större värdet av lånade medel.

Enligt experter, fastighets-marknaden finns det en annan risk: som räntor på lån i 2014-2015 i många länder nått den lägsta nivån i historien och nästan nära noll, sedan i 3-5 år kan de växa betydligt, och när det händer, fastighetsvärden kommer att minska.

Risken är också att fjärrkontrollen objekt: de stora avstånden i fastigheter försvagar kontroll över det, så försök att engagera sig i hanteringen av utländska projekt från Ryssland är förknippat med stora risker. I stället för en avlägsen self-control rekommenderas att anlita ett specialiserat företag.

Lika viktigt är den risk som är förknippad med den strukturering av transaktionen. Det finns olika system som gör att du kan optimera din skatt — till exempel, ett gemensamt lån eller ansöka via en rad företag. Detta ökar avkastningen, men minskar insynen och ökar risken för ägande. IRS kan inte acceptera struktur optimering och ladda för ytterligare skatter och böter. I världen ökar insynen i banksystemet, OECD har vidtagit åtgärder för att motverka urholkningen av skattebasen, och Ryssland kräver sina invånare att betala skatt på inkomster från utlandet. Alla dessa förändringar ökar risken för alltför stora strukturering av objekt med syftet av skatt optimering. Vår rekommendation för kunder: för det första, att rådgöra med en skatterådgivare, och för det andra, för att inte överdriva optimering, eftersom det är förenat med problem med skattemyndigheterna i överskådlig framtid.

De ovan nämnda punkterna definiera de viktigaste risk — risken för minskning av likviditeten, det vill säga, att sänka potential för en snabb försäljning utan att förlora i värde och potential för minskning av utsläppen av tillväxt av aktivering i händelse av ett positivt scenario för utvecklingen av marknaden. Därför lägre risker av ovan nämnda punkter, desto högre likviditet och därmed en lägre start avkastningen av objektet.

I slutet

De största riskerna vid investeringar i fastigheten är:

Landsspecifika risker
Ekonomiska	inflation. valuta instabilitet. nedgången i oljepriserna. nedgången i BNP-nedgången i graden av produktionen och nedgången i exporten. den minskade köpkraften hos befolkningen.
Socio-politiska	negativ befolkningstillväxt, den instabila politiska situationen. införandet av juridiska restriktioner.
Projektet risker
Mervärde	uppblåsta köpeskillingen av mark eller anläggning; överskottet av uppskattningar. underlåtenhet att iaktta tidsfrister. risken för att sälja till ett lägre pris. Tillstånd Risk.
Uthyrningsverksamhet	byggandet i närheten av objektet, minska sina kostnader. dålig anläggningen, den låga kvaliteten av hyresgästen, på kort sikt arrendet. en stor del av lånat kapital. fjärrkontroll; strukturering av transaktionen.

Vad du ska välja — hög avkastning eller låg risk beroende på investeraren och hans attityd till risk. Det största problemet med många köpare är att de börjar samtalet med frågan: ”Vad är lönsamhet?”, och den första frågan borde verkligen vara: ”Vad är riskerna och hur kan jag sälja denna anläggning i framtiden?” Om investeraren vill göra stora avkastning, det måste vara villiga att acceptera en större risk.

Julia Kozhevnikova, ”Tranio”