Rysktalande köpare av inkomst-producerande egenskaper: en analytisk studie Tranio (2016)

I början av 2016 företaget Tranio utfördes en analytisk studie på ryska investerare som investerar i hyresfastigheter i utlandet. Detta är den femte större studie av Tranio.

Efter rubelns devalvering i 2014-2015, invandrare från Ryssland och andra länder i forna Sovjetunionen har blivit ungefär hälften så mycket för att köpa utomeuropeiska egendom. Men den ökade andelen köpare som köper fastigheter inte för egen vistelse och för investeringar — främst för uthyrning.

I vår forskning har vi förlitat sig på resultaten från två enkäter online. I den första undersökningen som är inblandade 561 real estate Agency i 37 länder, och den andra — 153 ryska köpare som nyligen köpt eller tänker köpa inkomstbringande egendom utomlands.

För det första, har vi ansett att de länder som är mest populära bland ryska investerare. I denna rating, popularitet länder utvärderas baserat på antal förfrågningar om att ”Yandex”, hänvisar till köp av kommersiella fastigheter i 2015:

	Landet	Dela sök förfrågningar, %
1	Tyskland	22,1
2	Spanien	06,5
3	USA	06,0
4	Tjeckiska Republiken	04,9
5	Italien	04,8
6	STORBRITANNIEN	04,7
7	Frankrike	04,6
8	Turkiet	04,3
9	Lettland	04,0
10	Montenegro	03,5

På frågan: ”hur Många kunder från Ryssland och andra länder i forna Sovjetunionen förvärva inkomst egendom?” 54% av fastighetsmäklare sade, ”Antalet sådana kunder är märkbar, men litet i förhållande till antalet köpare från andra länder.” Det vanligaste svaret är att de flesta av de granskade länderna.

74% av de svarande svarade att antalet transaktioner med ryska köpare minskade efter devalveringen av rubeln i 2014-2015. Men ett växande antal placerare i hyresfastigheter. I föregående undersökning som genomfördes Tranio 2013, 56% av fastighetsmäklare har noterat att ryska köpare av kommersiella fastigheter lite, eller inte alls, och i en opinionsundersökning av 2015 var detta yttrande har endast 27% av de tillfrågade. Andelen av dem som anser att många ryska investerare har ökat från 44% till 73%.

Den del av den ryska investerare ökade, särskilt i de länder där innan våra landsmän är oftast köper fritidshus för sig själva (till exempel: Spanien, Italien, Frankrike). I de länder som av tradition har varit populära bland investerare (t ex STORBRITANNIEN, Tyskland), deras andel låg kvar på en hög nivå:

Landet	Antal svarande notera en betydande mängd Ryska investerare, %
	2013	2015
Den del av den ryska investerare har ökat
Spanien	37	65
Italien	32	75
Frankrike	00	50
Den del av den ryska investerare fortsatt på en hög nivå
STORBRITANNIEN	67	80
Tyskland	89	82

Bland de ryskspråkiga investerare domineras av framgångsrika entreprenörer som har en aktiv verksamhet i Ryssland eller andra länder i f.d. SOVJETUNIONEN. De tenderar att investera i fastigheter, vilket inte nödvändigtvis hög men stadig inkomst i en säker valuta. De främsta skälen till att investerare är följande:

• För att diversifiera investeringarna och skydda dem från inhemska politiska och ekonomiska risker.
• Skapa en egen pensionsstiftelse.
• För att klara tillgången på arv till barn och se till att deras ekonomiska välbefinnande.
• För att få uppehållstillstånd i ett utvecklat främmande land.

Typiskt, investerare köper bostadsfastigheter eller kommersiella fastigheter för uthyrning, och endast ett fåtal är intresserade av projekt för utveckling eller ombyggnad. De flesta fastighetsmäklare (65 %) angav att ingen mer än 10 % av den ryska investerare att investera i sådana projekt. Enligt George Kachmazov, managing partner på Tranio, ”main avkastning till våra investerare ger ett aktivt näringsliv. Och utomlands de beter sig som rentiers: föredrar enkla hyresintäkter. De vill inte och vet inte hur man gör projekt mervärde i Europa, även om tiden sin kompetens ökar”.

Undantag är Thailand, Montenegro och tjeckien, där 89, 75 och 63% av fastighetsmäklare anges att över 10 % av våra landsmän är engagerade i utveckling och förändring av fastigheter eller ombyggnader.

”Ryssarna ofta köpa hyresfastigheter på samma plats, där använde hon till att köpa bostäder för sig,— sade Giorgi Kachmazov.— Detta är förståeligt eftersom de vet att den finns på plats och inriktad på den lokala marknaden. De brukar spendera tid i din utländska hem, och de vill styra inkomst om han är i närheten.”

De mest populära investeringsobjekt är bostads-lägenheter och hem: 63 % av de svarande svarade att denna typ av fastigheter som är bland de tre mest populära. Stå ut Bulgarien, Ungern och Portugal, där detta svar valdes 95, 89 och 86 %, respektive. Tvärtom, i Tyskland, Italien och STORBRITANNIEN, detta inte är de mest populära svar (37, 36 respektive 27 procent).

Den näst mest populära alternativet — hotell, valde det 34% av fastighetsmäklare. Hotell särskilt populär i Österrike (78 %). Majoriteten av respondenterna (62 % av de som angav hotell) konstaterade att ryska investerare snarare självständigt hantera hotell än anförtro dem till förvaltningsbolaget. Dock, i olika länder och det är en betydande skillnad, till exempel, i Bulgarien och STORBRITANNIEN, alla 100 % av de tillfrågade svarade att investerare använder tjänster i förvaltningen företag, som i Tyskland och Österrike i denna variant står för 71 % av svaren. Tvärtom, i Italien och Turkiet alla av de svarande angav att investerare är att hantera de hotell.

En annan populär typ av fastighet: lägenhet hus (som nämns av 16% av de svarande), särskilt i tjeckien, USA och Tyskland (57, 43 och 42 % respektive).

På andra typer av investeringar fastigheter är en liten andel av svaren, även om deras popularitet är märkbar i de enskilda länderna:

Typ av fastighet	Landet (inom parentes antalet svarande %)
Butiker	Storbritannien (60) Frankrike (36), Österrike (33) Lettland (33)
Kaféer och restauranger	Spanien (29) Portugal (29), STORBRITANNIEN (27)
Stormarknader	Tyskland (32) Spanien (16), STORBRITANNIEN (7)
Office space	STORBRITANNIEN (33)
Bostäder för studenter	Österrike (22), Grekland (17)
Bostäder för seniorer	Bulgarien (16)

Det genomsnittliga värdet av bostads hyresfastigheter är 200 tusen euro, kommersiella fastigheter för 1,2 miljoner EURO, även om budgetar variera avsevärt beroende på land och typ av fastighet. En undersökning av köpare visar att erbjudanden till ett värde av i genomsnitt 1,7 gånger dyrare än den budget som köpare fokuserade inledningsvis.

Mellan klient och stänger affären, att det i genomsnitt tar 4-5 månader, även om villkoren varierar avsevärt i olika länder:

Den genomsnittliga löptiden för transaktionen	Landet
Upp till 4 månader	Thailand, Ungern, Lettland, Turkiet, Grekland, Montenegro, Bulgarien, Portugal, Tjeckien
Ca 5 månader	Tyskland, Spanien, Italien, USA
Mer än 6 månader	Frankrike, Österrike, STORBRITANNIEN

Investerare har höga förväntningar på lönsamhet. Från en undersökning av fastighetsmäklare, det följer att från sina bostäder i genomsnitt förvänta sig en avkastning på 5,7 procent per år, från det kommersiella på 6,9 procent. Dock kundundersökning visar att den reala avkastningen på bostäder är i genomsnitt 4,3 procent och kommersiella är 5,6 %.

Men förväntningarna på lönsamheten för våra landsmän över tid, närmar sig den verkliga parametrar. 2013 års undersökning visade att husköpare i genomsnitt förväntas ge 6-7 % per år, och — kommersiella- 8-9 %.

På frågan ”hur Många köpare ta ett lån för att köpa kommersiella fastigheter?” visar också väsentligt olika resultat i olika länder. I Frankrike, STORBRITANNIEN och Österrike, den andel av en sådan köpare är särskilt stor (43, 50 och 57 % respektive). Å andra sidan, i många länder (t ex Thailand, Grekland och Ungern) ryska köpare är det nästan omöjligt att få en inteckning, och det resulterade i en stor andel av svaren ”till Dessa kunder med liten eller ingen”.

I de fall där ryska investerare tar kredit leverage ratio av projekt kostar i genomsnitt är 40-50% och nästan inte varierar i olika länder.

Om 2013 endast 10% av fastighetsmäklare noteras att de flesta av köpare av kommersiella byggnader gör ett lån 2015 dessa svar står för 27 %. Enligt George Kachmazov, det växande intresset för bolån är på grund av det faktum att ”å ena sidan, efter krisen investerare har blivit mindre av sina egna pengar. Men, å andra sidan, investerare att bli mer kompetenta och bättre förstår att en väl utformad kredit hjälper till att optimera den beskattning och ökar avkastningen på investeringen. Dessutom, nu lånade billiga pengar är också ett plus till förmån för lånet”.

Vi fann att registreringen av kredit i genomsnitt ökar transaktionen längd är 33 dagar, men i olika länder på olika sätt, till exempel i Spanien, den transaktion som inbegriper ett lån utgående genomsnitt 21 dagar längre, och i Österrike — 48 dagar.

Medel för köp av fastigheter som är mest sannolikt att komma från Ryssland, som framgår av 73% av fastighetsmäklare. Men andra alternativ är markerat i de enskilda länderna:

De medel som	Antalet av de svarande, %	Märkliga land (inom parentes antalet svarande %)
Ryssland	73	Grekland (100) Turkiet (92), Montenegro (92) Bulgarien (91)
Offshoring	28	USA (67), STORBRITANNIEN (57)
Europeiska länder	24	Österrike (67)
De länder i före detta SOVJETUNIONEN, med undantag av Ryssland	13	Tjeckien (43) Turkiet (31), Bulgarien (24)

Mer än hälften av köparna (52 %) uppgav att det inte kommer i framtiden att sälja fastigheten, och planera för att hålla den och därefter i arv. Människor som har för avsikt att sälja fastigheten, 55% räknar med att göra så ungefär 10 år efter köpet, 35 % efter 5 år och endast 3% i 3 år.

Samtidigt, enligt 2013 års undersökning, 40% av investerare som planerar att sälja sina lönsamma bostadsfastigheter, var på väg att göra det för 2-3 år. Således, om investeraren ville mer spekulativa vinst, men nu är de mer intresserade av att bevara sitt kapital. Georgy Kachmazov konstaterar att ”denna utveckling är nära knuten till det faktum att investerare minskade krav på avkastning till förmån för att minska risken och tillförlitlighet på lång sikt.”

Svara på frågan: ”Vilka är de största svårigheterna med att arbeta med ryska köpare nedvzhimosti?”, de flesta fastighetsmäklare (52 %) noteras den höga förväntningar på lönsamhet, och på andra plats — den tröghet (36 %). Fördelningen av svaren på denna fråga redovisas i tabell nedan:

Det svåra i att arbeta med ryska köpare	Antalet av de svarande, %	Märkliga land (inom parentes antalet svarande %)
Höga förväntningar avkastning	52	Storbritannien (73) Tyskland (68) Österrike (67)
Långsamhet, förseningen av transaktionen	36	Tjeckien (75), STORBRITANNIEN (73)
Ovilja att följa de etablerade förfarandena för att genomföra transaktionen	25	Thailand (56)
Problem med bevis av medel	23	Spanien (43)
Inkompetens i frågor som förvaltningsfastigheter	22	USA (57)
Språkbarriären	06	Grekland (27) Turkiet (17)

Köpare påpeka att det största problemet är att hitta ett lämpligt objekt: detta alternativ anges 64% av deltagarna i undersökningen. Det andra svaret: ”för att Strukturera transaktion för att optimera beskattning” (18 %).

Av George Kachmazov prognoser, 2016 antalet ryska köpare av bostadsfastigheter kommer att sjunka med 20-30 %. Medan 30-40% ökning i antalet av våra landsmän, som vill sälja sina bostäder utomlands på grund av de höga kostnaderna för innehållet. Men 20-30% kommer att öka antalet ryska köpare av inkomst-producerande egenskaper.