Gelir ve giderleri yatırımcılar için nasıl bir bütçe planı satın almadan önce ticari gayrimenkul
Kabul edilir, ticari gayrimenkul gerektiren, içeriği. Ancak, bu tür kira sözleşmeleri, anahtar giderleri yalan арендаторах ve gelir göz önüne alındığında maliyetler ödemek intikam bile varsa, bir ev kredisi. «Транио» diyor temel makalelerde, gelir ve gider bir elinde ticari ile aynı bölgededir.
Makale gelir ve giderleri sahibinin ticari gayrimenkul
| Gelir | Giderleri |
|---|---|
| — kira, — dış mekan (outdoor) reklam ve reklam iç mekan (ındoor), — amortisman — fiyat artışı: gayrimenkul sermaye kazancı satış durumunda bir nesne. |
1. Tek seferlik giderleri gayrimenkul satın alırken:
— maliyeti gayrimenkul, 2. Düzenli giderler: — ipotek ödeme (eğer gayrimenkul satın kredi) |
* Pek çok durumda bu maliyetleri geri sahibine üzerinden servis ücreti kiracı tarafından ödenir.
Gelir: unutma endeksli kira ve amortisman
Sahibi ticari bir nesne alır kira ayda (Avusturya, Almanya, İspanya) ya da çeyrek (Fransa) ileri. İngiltere, Çek cumhuriyeti ve İsviçre’de yaygın olarak aylık ve поквартальные ödemeler. İmzalanması sırasında, sözleşme ile kiracı tutarında hasar teminatı tahsil ödeme tutarı üç aylık kira (İspanya iki, İsviçre — altı).
Kiralarken alışveriş merkezleri kiraları bazen gecelik olarak yüzde yıllık ciro (3 до10 %). Çapa kiracı (şirket, kaldırılacak en az 5-15 alanının % nesnenin) genellikle daha az ödeme geri kalanı.
Bu durumda uzun vadeli (10 yıl) sözleşmeleri, kira yıllık endeksli büyüme göre ülkede enflasyon. Ama, örneğin, Çek cumhuriyeti, böyle bir uygulama neredeyse yok, çoğu sözleşmeleri yatıyor 3 ya da 5 yıl.
Otel uygun bir ücret сдаваемые bina, sahibi genellikle işletme ile kiracı KDV kira. Bu miktar daha sonra devlete ödenir. Bazı durumlarda, ev sahibi kısmen geri ücretlerinde KDV tazminat olarak onarım giderleri ya da bina.
«KDV, elde edilen kiracı, dengeler yatırımcı KDV ücretlerinde satın alma nesnesi. Almanya’da bu sistem otomatik olarak çalışır: devlet hemen ortadan KDV maliyetinin ve vergi hizmetleri, broker ve diğer maliyetleri satın alma telafi gelecekteki kira»,— diyor George Качмазов, yönetici ortağı «Транио».
Gelir oranı da bağlanabilir yastıklama. Bu düşüş, vergiye tabi emlak değerleri nedeniyle potansiyel aşınma ve yıpranma. Örneğin, gayrimenkul maliyeti 10 milyon euro olan 2 milyon — bu değer, bir arsa, bir arazi değil tabi aşınma, амортизироваться olacak 8 milyon kabul edersek, bu amortisman ticari binalar ise %2 oranında her yıl bir vergiye tabi tutarlar, her yıl düşülecektir 160 bin euro. Bunun dışında, vergiye tabi gelir düşülecektir kredi faiz.
Giderleri: ana — reçete avantajlı koşullar sözleşme
Giderleri olmayan yinelenen (nesnenin değeri, ipotek, vergi, satın alma, komisyon, broker vb.) ve düzenli (bakım masrafları, ipotek ödeme, vb.).
Bir kerelik satın alma maliyeti, emlak ve dekorasyon esnaf için yaklaşık ortalama olarak %10 maliyet nesnesi. Onlara eklenebilir maliyeti ilk onarım ve dekorasyon alanı — bu miktar bağlıdır, bir nesnenin durumu.
Gelince normal bakım masrafları, enerji tipine bağlı olarak kira sözleşmesi, bir yatırımcı olabilir, kısmen onlardan çıktı. En yaygın türü kira — NNN kira, hangi sahibi sadece ödediği içerik taşıyan yapı. Hakları ve sorumlulukları kiracı ve ev sahibi müzakere, belirli bir kira sözleşmesi.
Giderleri sahibinin türüne bağlı olarak, kira
| Türü kira | Hangi masrafları sahibi | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | İçerik ve bakım | Sigorta | Emlak vergisi |
| N lease (Single net lease) | İçerik ve bakım | Sigorta | — |
| NN lease (Double net lease) | İçerik ve bakım | — | — |
| NNN lease (Triple net lease), meslektaşı Almanya — Dach & Fach | Sadece cephe onarımı ve çatı bina | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
Herhangi bir tür kira, bakım giderleri, sigorta ve vergi başlangıçta taşıyabilir sahibi, ama sonra ödeme harcanan miktar geri dönmek şeklinde servis toplama içerir öngörülen sözleşme giderleri. Servis ücreti kiracı tarafından ödenir ve sağlamak için tasarlanmıştır sahibi döndürmek geçirdi.
Her ülkede bir bölge şartları ile ilgili masraf ve sorumluluklar kiracıya ve ev sahibine. Örneğin, İngiltere’de sahibi sorumlu değildir neredeyse hiçbir maliyeti (yaygın türü kira absolute NNN lease) ve Fransa’da o öder onarım, komisyon broker ile ilgili kiralama ve emlak vergisi (tip kira — gross rent lease).
Giderleri kiracılar ve ev sahipleri tipik sözleşmeler
Veri Cushman & Wakefield
| Ülke | Giderleri kiracı | Masrafları ev sahibi |
|---|---|---|
| Avusturya | — kira: hukuki destek — %1 yıllık kira, devlet vergisi 1 %, ajans komisyonu, 3 aylık kira; — servis ücreti: içerir, kamu giderleri, komisyon, ücret yönetimi, temizlik maliyeti, sigorta ve emlak vergisi; — tamir: iç; — KDV kira: 20 %. |
— tamir: cephe ve çatı. |
| Birleşik krallık | — kira: komisyon emlak — %5-10 yıllık kira, hukuki destek — yaklaşık %5’i artı KDV 20 %; — servis ücreti: içerir, kamu hizmetleri, sigorta, giderleri, yönetimi ve emlak vergisi; — tamir: onarım (tamamen) ve içeriği; — sigorta: kiracı ödediği sigorta iç mekan, doğrudan ve sigorta dış tasarımlar üzerinden servis ücreti; — KDV kira: 20 %. |
— ev sahibi öder onarım ve sigorta taşıyan tasarımlar, ama bu masrafları karşılanır üzerinden servis ücreti. |
| Almanya | — kira: komisyon, emlak ajansı tutarında 3-4 ay kira (2-3 ay kira durumda, endüstriyel ve ticari binalar) artı KDV 19 %; — servis ücreti: içerir, emlak vergisi, kamu harcamaları ve sigorta; — tamir: iç; — KDV kira: 19 %. |
— kiralama: genelde sahibi komisyon öder sadece zayıf pazarlar, ve bu durum sadece nesneler için kullanan zayıf talep nedeniyle; — tamir: tipik kira sözleşmeleri Dach & Fach, hangi ev sahibi sadece sorumludur tamir taşıyan tasarımlar. |
| İspanya | — servis ücreti: içerir kamu harcamaları ve emlak vergisi; — tamir: iç; — sigorta: iç; — KDV kira: 21 %. |
— kira: komisyon, emlak ajansı, %10-15 yıllık kira artı KDV ile %21 (bazen bir komisyon öder kiracı); — tamir: cephe ve çatı; — sigorta: cephe ve çatı. |
| Fransa | — kira: komisyon, emlak ajansı, %15’i yıllık kira artı KDV 20 %; — servis ücreti: içerir kamu giderleri ve sigorta; — tamir: onarım, iç mekan; — KDV kira: 20 %. |
— kira: komisyon, emlak ajansı, %15’i yıllık kira artı KDV 20 %; — emlak vergisi: miktar bağlıdır, belirli bir yer; bazen öder kiracı (özellikle söz konusu olmadığını, sanayi veya ticari alanlarda); — tamir: cephe ve çatı. |
| Çek cumhuriyeti | — kira: komisyon, emlak ajansı, 5-8 % kiralarken ofisleri ve %10-15 kira işyerlerinde; — servis ücreti: içerir, kamu giderleri, komisyon, ücret yönetimi, giderleri temizlik ve emlak vergisi; — tamir: iç; — sigorta: iç ve iş; — KDV kira: 21 %. |
— kira: komisyon, emlak ajansı, 7-17 % yıllık kira; — tamir: cephe ve çatı; — sigorta: cephe ve çatı. |
| İsviçre | — kira: komisyon, emlak ajansı, 7-15 % kira; — servis ücreti: içerir kamu hizmetleri; — tamir: küçük bir çalışma. |
— kira: komisyon, emlak ajansı 10-15 %; — emlak vergisi: bağlıdır boyutu cantona; onarım: büyük onarım işleri; — sigorta: sigorta bina. |
Bunun yanı sıra, yatırımcı sağlamak için tavsiye edilir böyle bir harcama gibi kredi kurucusu — daha sonra bu optimize etmenize yardımcı olacaktır kurumlar vergisi şirket, bir nesne dekore edilmiş bir tüzel kişilik. Mesele bu sürecin ne kurucu sundu kredi şirket, hangi özelliği verilir, ve daha sonra borç verir ve yazdırır, bu fon altında gelir vergisi.
●
Çünkü Avrupa’da yaygın sözleşmeler NNN kira, hangi çoğu bakım masrafları yatıyor арендаторе, sahibine kalır ödeme sadece elden bina ve hizmetler personel.
Maksimize etmek, maliyetleri azaltmak için yönetim, «Транио» önerir yabancı yatırımcı:
- gayrimenkul satın almak, zaten сданную kira sözleşmeleri tipi NNN lease;
- zevk için kredi oluşturmak için finansal kaldıraç ve artan karlılığı yatırılmış sermaye;
- dikkate amortisman ve almak için vergi indirimleri;
- yeni bir tane satın almak için gayrimenkul gerektirmeyen giderleri elden;
- sorunu kredi kurucusu optimize etmek için gelir vergisi.
Julia Кожевникова, «Транио»
Comments are closed.