Stratejiyi nasıl denizaşırı gayrimenkul yatırım

Birçok yatırımcı, yatırım araçları, yabancı gayrimenkul, istekli, yüksek verim. Ancak, her şeyi anlamak, ne büyük bir başlangıç verim anlamına gelir büyük risk, yani olasılık düşük gelir uzun vadede.

Biz müşterilere tavsiye önceden riskleri değerlendirmek ve düşünmek bir yatırım stratejisi ile optimum denge verim, güvenilirlik, çalışma ve diğer faktörler verimliliği eki. Çoğu müşteri Tranio uygun sade kiralık iş istikrarlı bir tespit, uzun vadeli kira sözleşmesi ve tabanlı yönetim şirketi. Bu yazıda, nasıl en iyi verim böyle bir strateji.

Neden basit bir kiralama iş

Bölge yatırımcılar zevk Tranio,— başarılı girişimciler Rusya, Brezilya, İran ya da Çin. Genellikle evde var aktif iş getiren temel gelir. Yabancı gayrimenkul tercih ederler pasif gelir almak en az вовлеченностью yönetimi. Bu yatırım çok kar uğruna, kaç amacı ile sermaye korumak ve korumak, siyasi ve ekonomik riskleri kendi ülke.

Müşterilerin çoğu düşünmüyorsanız satmak gelirleri gayrimenkul kısa vadede. Bu özellik sağlar yatırımcılara kişisel emekli sandığı hizmet garanti finansal varlık çocukları. Bir başka önemli sebep tezkeresi ABD veya Avrupa ülkelerinde böyle bir fırsat alıcılar gayrimenkul.

Bizim yatırımcılar için genellikle uygun değildir, projeleri katma değeri, — inşaat veya редевелопмент. Ekleri ve onlara bağlı yüksek risk arasında aşırı tahmin, zorluk kaydı ile izin belgeleri, şişirilmiş satın alma fiyatı ve uzun bir arayış alıcı. Yatırımcı gerekli aktif proje ve belli nitelikler inşaat sektöründe. Projeler geliştirme etkili ana meslek olarak değil, bir aracı sermayenin korunması.

Bu nedenle, çekirdek yatırımcılara önerimiz kolay kiralık iş: satın almak için gayrimenkul ve kira. Bu низкорискованная ve kolay uygulamak için bir strateji.

Bütçe ve nesne türleri

Tavsiye dikkate almak yatırım denizaşırı gayrimenkul bütçe ile 200 bin euro. Daha ucuz, birkaç istisna dışında, satın almak zor bir sıvı nesne. Bu segmentte tavsiye ederiz satın almak için konut daire. Avantajları arasında bulunuyor yüksek likidite ve istikrarlı bir talep.

Bir bütçe üzerinde 2,5 milyon euro değerinde gezinmek ticari nesneleri ilk etapta ticaret, emlak ve huzurevi.

Ne olursa olsun bütçe, 50-60 fiyatının % genellikle kredi almak, böylece yatırım gelirleri gayrimenkul başlayabilirsiniz ve 100 bin euro kendi araçları.

Türleri, ticari gayrimenkul ve ayarları
Veri Tranio (orta önerilen göstergeler)*

Türleri nesne	Verim, yıllık %	Bir süre sözleşme kira	Avantajları	Dezavantajları
300 bin euro
Daire (kısa süreli kiralama)	5-7	1 gün	Yüksek likidite; ile karşılaştırıldığında uzun vadeli kiralama — yüksek verim ve hiçbir sorun ile tahliye kiracı; daha fazla büyüme potansiyeli kira	Risk yönetimi ve kesinti; ile karşılaştırıldığında uzun vadeli kiralama — daha hızlı aşınma
Daire (uzun süreli kiralama)	2-3	1 yıl	Yüksek likidite; yüksek talep kiracı, istikrarlı, hatta kriz sırasında	Risk yönetimi ve kesinti; sorunları ile tahliye kiracı
Öğrenci konut	4-6	6 ay	Yüksek talep kiracı	Göre daire — düşük likidite, zor repurpose
2,5 milyon euro
Karlı ev	3-5	1 yıl	Yüksek likidite, büyüme potansiyeli büyük harf	Düşük verim, bir çok kiracı sorunları ile tahliye, gerek yönetim şirketi
Sokak mağazaları	3-4	3-10 yıl	Yüksek likidite, büyüme potansiyeli büyük harf	Düşük verim
Süpermarketler	5-6,5	12-15 yıl	Yüksek verim, uzun ömürlü sözleşmeler	Daha yakın bir zaman aşımı süresi, sözleşmenin, daha düşük likidite
10 milyon euro
Huzurevi	5-6,5	20-25 yıl	Artan emekliler, uzun süreli sözleşmeler	Zor repurpose
Alışveriş merkezleri	4-6	5-15 yıl	Yüksek verim	Risk yönetimi çok sayıda kiracı
Otel	4-6	10-20 yıl	Yüksek verim	Zor repurpose

* Ortalama bir performans nesneleri:

• müreffeh alanlarda büyük avrupa şehirleri;
• yeni nesneleri ya da revizyon sonrası;
• kira sözleşme süresi başında.

Yer tespiti

Konumu, bir nesnenin doğrudan bağlı riskler ve yatırım getirisi. Yatırım öneririz ülke ile gelişmiş bir ekonomiye ve istikrarlı bir siyasi sistem. En az risk farklı Avusturya, birleşik Krallık, Almanya, ABD, Fransa ve İsviçre: bu ülkede en az olasılığı yüksek enflasyon, düşüş ulusal para ve kısaltmalar GSYİH.

Çoğu rus müşterilerin tercih Almanya’ya nedeniyle coğrafi yakınlık, hem de çünkü diğerlerine göre sıralanan ülkeler verim Alman biraz daha fazla, kredi koşulları daha iyi ve vergiler biraz daha düşük. Ama diğer ülkeler bu listeden de ilgi: örneğin, bazı yatırımcılar yaparken, çünkü ABD için bekliyoruz orada büyük harf, diğer korku zayıflaması alman ekonomi siyasi olaylar nedeniyle, ve hala diğerleri satın gelirleri gayrimenkul ülkelerde odaklı, kendi iş veya kişisel çıkarlar.

Tavsiye de dikkate hangi para olacak aday harcamalar aile yatırımcı 5-10 yıl. Örneğin, varsa konut emlak Yapıldı ve orada okuyan çocuklar, daha sonra daha yakından bakmak değer nesnelere, kira geliri olan, üretilen ingiliz sterlini.

Şehirdeki yerleşim daha iyi bir seçim ya da metropoller ve onların iyi suburbs, ya da yakın bir ortalama büyüklüğü ile büyüyen bir nüfus, gelişmiş işgücü piyasası ve potansiyeli olan bir ekonomik büyüme. Tavsiye gezinmek için kanıtlanmış yerleri zaten başarılı bir deneyim yatırım vatandaşlarımız. Örneğin, başarılı seçenekleri — batı avrupa başkent ve büyük şehirler, Batı Almanya.

Seçim bölgesi emlak türüne bağlıdır. Örneğin, cadde mağazaları daha iyi bir satın alma merkezi sokaklarında yoğun trafik ve ticaret-depo — alan büyük bir şehrin hemen yanında, ınterstate.

Kiracı ve kira

Eğer kiralamak konut gayrimenkul olarak kiracılar tercih edilen orta sınıf iyi bir kredi geçmişi ve istikrarlı bir gelir. Ve ticari gayrimenkul segmentinde en az riskli olan nesneleri zaten leased büyük kurumsal kiracı çalışan piyasada onlarca ya da yüzlerce yıl. İflas olasılığı gibi kiracılar daha az, daha küçük ölçekli özel şirketler. Bilgi mali durumu kiracı isteyebilir avukatlar inceleme sırasında bir nesne (Due Diligence).

Nesneleri bir sürü kiracı (örneğin, karlı bir ev ya da alışveriş merkezleri) uygun değildir yurtdışı çekirdek yatırımcılar. Bizim tecrübelerimize göre, eğer kiracı beş fazla, bu önemli ölçüde artırır risk yönetimi ve artırır profesyonellik gereksinimleri yönetim şirketi. İyi bir emlak satın almak için bir tek kiracı.

Önemli bir koşulu kira — ayırma giderleri içeriği arasında varlık sahibi ve kiracı: kim öder, emlak vergisi, kamu hizmetleri, sigorta ve diğer giderler. Tavsiye riskleri azaltmak, satın alma, nesneleri, hangi en yüksek işletme maliyetleri возложен kiracı. Sözleşme, bu tür denir NN Lease (Double Net Lease) veya NNN Lease (Triple Net Lease), onların farkları diğer seçenekleri gösteren bir tablo:

Türü kira	Masrafları sahibi
	Cephe onarımı ve inşaat tasarımları	İçerik ve bu	Sigorta	Vergi emlak
Gross Rent Lease	✓	✓	✓	✓
N Lease (Tek Net Lease)	✓	✓	✓	·
NN Lease (Double Net Lease)	✓	✓	·	·
NNN Lease (Triple Net Lease, analog Almanya —Dach & Fach)	✓	·	·	·
Absolute NNN Lease	·	·	·	·

Satın almanızı tavsiye ederiz nesneleri c uzun vadeli (10-20 yıl) kira sözleşme hakkı olmadan fesih ve sert bir kira oranı ile herhangi bir bağlantısı operasyonel göstergeler işletme kiracı. Unutmayın, böyle bir anlaşma koruması, yükümlülükleri, her iki tarafın değil sadece kiracı garanti istikrarlı bir kira tüm bu dönem, aynı zamanda sahibinin hakkı yoktur kiracı tahliye süresi sonuna kadar sözleşme.

Uzun vadeli sözleşmeler vermek yatırımcı için ek sigorta fiyat düzeltme, hangi güvenli değildir, hatta en güvenilir gayrimenkul piyasaları. Eğer yatırım bir nesne ile 15-20 yıllık bir sözleşme ise, yüksek bir olasılık dönemde fiyat indirimi olacak ilk 10 yıl bulundurma, çünkü döngüleri emlak piyasası birbirini takip ediyor, her 7-10 yıl. Bir sabit sözleşmelerde 15-20 yıl fiyat dalgalanmaları değil yansıtacak gelir gibi olamaz sözleşmeyi feshetme veya kira azaltmak. Bu şekilde beklemek, kadar, pazar, geri, çıkmak, projenin başarılı konjonktür.

Hatta uzun süreli sözleşmelerde genellikle dizin kira oranları, enflasyon ile orantılı olarak, yani her yıl yükseltmek, onların yaklaşık %1-2. Bir olumlu bir gelişme piyasa bu dezavantajları vardır. Örneğin, bir gayrimenkul pazarı her yıl büyüyor, 4 %, ve 10 yıl sonra istiyorum bir nesne almak için önemli ölçüde daha pahalı büyüme, enflasyon — bunu yapamazsınız, çünkü sizi sınırlayan bir sözleşme. Bu nedenle, yatırımcılar, iman, piyasa yükselişi, uzun vadede daha iyi bir satın almak nesneler ile пятилетними sözleşme (örneğin, ticari gayrimenkul yaya sokakları) ve dizin kira bedeli sözleşmenin sona ermesi üzerine.

Büyüme potansiyeli maliyet

Низкорискованные varlıkları batılı pazarlarda satılan ilk kira getirili 3 ila 7 %. Satın almak nesneler ile ilk verim 7 % biz haksız ve hesapsız yabancı yatırımcı: bu tür projelerin yüksek bir olasılık ufukta 5-10 yıl uygulanan herhangi bir risk, maliyet, tasfiye olacağına daha yüksek risk primi, giriş.

Ayrıca, piyasalar, düşük risk ve getiri (genellikle, bu merkezleri ve prestijli alanlarda büyük şehirlerde) daha pahalı daha hızlı olanlar ile karakterizedir yüksek ilk verim ve eşlik eden yüksek risk.

Örneğin de gösterdiği gibi, yapılan Tranio retrospektif analizi emlak fiyatları ABD, 2001 ile 2015 yılı nesneleri ile ilk getiri %3 oranında büyüdü karşılaştırın ortalama her yıl %5 verim ile 5 % — %4.7 ile verim 7 % — sadece 3,5 yılda%, ve nesneler ile getiri 9 %, böylece düşmeye karşılaştırın. Bu şehirdeki дешевеющих nesneleri en az kayıp değer olanlar vardı daha düşük verim. Düşme olasılığı yüksek fiyatları var, nesneler ile daha yüksek bir başlangıç getiri, böylece bu olasılığı göz önüne alındığında, bu uygulama risk nesneleri ile ilk getiri 3-7 % vermek sonunda büyük bir toplam getiri.

İçin büyüme tahmini fiyat önemli de potansiyel gelişme bölgesi. En hızlı pahalı gayrimenkul nerede oluyor джентрификация — süreç olan sanayi alanları haline prestijli konut, yüceltilmelidir bölge gelişen altyapı ve nüfusun düşük gelirli kalabalık daha zengin. Bu, en avantajlı alanlarına yakın, şehir merkezine veya başka bir ulaşım bağlantılarına sahiptir.

Optimum verim değil sadece bağlıdır, risk ve yatırım dönemi. Daha az, daha büyük bir başlangıç verimi mantıklı kapsamında aralığı 3-7 %. Örneğin, olmadan kredi 20 yıllık yatırım en yüksek toplam verim (büyüme dikkate alınarak kapitalizasyon) ulaşılır ilköğretim verim 3,8–5,8 %; eğer yatırım dönemi 10 yıl sonra optimum başlangıç verim — 4,5–6,5 %. Böyle bir sonuç analistler Tranio var araştırmalar sonucunda, 100 çift «verim artışı» harf konut ve konut dışı gayrimenkul Almanya.

Kredi

Artırmak, verim ile ipotek.

Para çekti ipotek yoluyla, daha ucuza kiracı ödediği kira. Örneğin, satın alma gayrimenkul yatırım Almanya güvenebilirsiniz kredi tutarında %60 değerinin altında yılda %2-3. Bir kira getiri için %6,5 getiri yatırım sermayesi ile verilen kredi ulaşabilirsiniz 8-10 %.

Genel olarak, en ucuz krediler — değişken faizli fırsat olmadan erken geri ödeme, ve en pahalı — sabit faizli kredi veren, erken ödeme.

Daha iyi bir kredi almak uzun vadede (10-15 yıl): daha uzun, daha pahalı, ama para ve daha az risk olumsuz piyasa koşulları etkileyecek koşullar refinancing. Bu durumda ticari emlak için tavsiye edilir kayıt için ipotek düzeni, hangi ilk etapta ödenen faiz, kredi vücut — sonuna doğru kredi dönemi. Bu arzu için sonuna kadar süresi vardı ödemesi en az 40-50 % vücut.

Değmez перекредитовывать nesne ve borç almaya çok fazla. Ama değil işgal, çok küçük, çok garip olurdu değil kullanmak için bir fırsat bir kredi almak için daha ucuz, daha kiracı öder.

Vergi optimizasyonu

Gelince optimizasyonu, gelir vergisi, o zaman bireyler, Avrupa ve ABD’DE ödeme büyüklüğü ile orantılı olarak gelir ve emlak değeri 1 milyon euro daha kolay düzenlemek için bireysel. Daha pahalı bir nesne daha karlı kayıt şirketi, çünkü tüzel kişiler, genellikle düz ve daha düşük gelir vergisi oranı. Ayrıca şirketler daha kolay düşürmek için vergiye tabi üssü nedeniyle amortisman ve indirimleri borçlanma banka ve kurucusu.

Eğer iyi bir anlaşma yönetmek, düzenlemek için vergi ödemek sadece bulunduğu ülkede gayrimenkul. Böyle bir fırsat bağlı vergi резиденства yatırımcı, devletlerarası anlaşmaları, çifte vergilendirmenin önlenmesi, mülkiyet ve diğer faktörler. Danışmanlar Tranio kullanarak vergi danışmanlarından yardım her müşteri için ayrı ayrı ticaret yapısı ve kredi optimum koşullarda.

Çıkış proje

Normal süresi mülkiyet gelirleri gayrimenkul satış — 5-20 yıl. Genellikle, en az 13-14 yıl için nesne ödedi başladı kar. Bazı ülkelerde yatırımcılar tarafından yönlendirilen bir süre için, satış sonrası olmayan bir ödenen sermaye kazancı vergisi (örneğin, Almanya’da bu 10 yıl).

Mümkün olacak mı satmak karlı gayrimenkul yıllar sonra — önemli bir yatırım riskleri, genellikle dikkate almaz müşteriler, en yüksek verim. Onları çekmek için bir öneri ile ilk getiri %8 daha yüksek; tipik örnekler — park yeri veya konut öğrenciler için çevre. Önemli bir dezavantajı, bu tür nesneleri — düşük likidite, yani küçük bir talep al. Eğer geleceğin onları satmak zorunda önemli ölçüde fiyat azaltmak ve sonunda ortadan kaldırır yüksek bir başlangıç verim.

Bir ufuk planlama 10-20 yıl tavsiye izlendi ticari gayrimenkul ile ilk getiri 5 % (tabi diğer öneriler için bu makalenin). Çoğu zaman maliyet artıyor %2-3 yılda pazar ile birlikte, hatta ondan hızlı. Bu güvenilir nesneleri satmak karlı ve planlanandan eğer planlar değişir. Ve stres senaryoları, böyle bir özellik, daha az kaybediyor, daha riskli nesneleri ile yüksek ilk verim.

Ancak eğer satmak için gidiyoruz nesne 1-3 yıl, satın almak en iyisidir en azından karlı bir gayrimenkul ile bölgede büyüme potansiyeline sahiptir. Bugün böyle bir yerleri olarak kabul edilir Avrupa’da İspanya ile merkez pazarlar Madrid ve Barcelona. Ancak, söylenemez, devam edecek mi bir artış, bu piyasalarda önümüzdeki 10-20 yıl, bu nedenle uzun vadeli yatırım hedefleyen sermayenin korunması seçmek için daha iyi, daha öngörülebilir bir tespit.

Düşünmüyorsanız, gayrimenkul satmak ve bırakın onun mirasçıları, o zaman doğru bir seçim önemlidir format sahibi için vergi optimize etmek için bir miras. Örneğin, Fransa’da, hiçbir vergi, veraset ve intikal vergisi, bir nesnenin kayıtlı sivil şirket işlemleri ile gayrimenkul (SCI). Ve İngiltere’de vergi, miras, vergi, gayrimenkul, dekore edilmiş üzerinde bir offshore şirketi.

•

İşte özeti önemli öneriler Tranio için yatırımcıların denizaşırı gayrimenkul:

	Konut	Нежилая emlak
Minimum bütçe	300 bin euro	2,5 milyon euro
Nesne türleri	Daire, konut, öğrenciler için	Ticari gayrimenkul kalabalık sokaklarda, süpermarketler, huzurevi
Ülke	Avusturya, birleşik Krallık, Almanya, ABD, Fransa, İsviçre
Şehir	Büyük yerleşim yerleri ile iyi bir demografik ve ekonomik büyüme potansiyeli
Alanları	Yerleri ile iyi bir çevre ve altyapı, popüler orta sınıf; mahalle üniversiteler, sağlık merkezleri ve iş mahalleler	Yakın ulaşım arterler ve toplu taşıma araçları alanlar kümeleri diğer nesnelerin benzer bir profil
Büyüme potansiyeli sermaye	Yüksek	Orta
Yatırım dönemi	10 yıl
Optimum başlangıç verim	4-6 % (artırmak için bir kredi puanı)
LTV oranı (kaldıraç oranı fiyatının)	60 %
Kredi	En ucuz krediler — değişken faizli fırsat olmadan erken ödeme; seçilmelidir düzeni, hangi ilk borcunu faiz ve vücut sonuna doğru süresi
Kredi süresi	10-15 yıl
Kiracı	Orta sınıf aileler, öğrenciler, ofis çalışanları, emekliler	Büyük perakende zincirleri ve yönetim şirketleri, piyasada faaliyet birkaç yıl ve iyi mali şeklinde
Türü kira	NN veya NNN (en yüksek işletme maliyetleri арендаторе); uzun vadeli bir sözleşme olmadan fesih hakları
Kira süresi	1 günlük (kısa süreli), 1 yıl (uzun vadeli)	5-20 yıl

George Качмазов, yönetici ortağı Tranio

Comments are closed.