İleriye dönük yatırım-парижски: tercüme ofisleri konut

En büyük pazarlarından biri Avrupa gayrimenkul — Paris bölgesi (Ile-de-France) — yaşar çift kriz: ofis boş ve kınamak yeterli değildir. Giderek daha popüler bir fikir çeviri ticari alanların konut fonu.

Göre, Immo G Consulting, 2002 ile 2012 yılları Ile-de-France inşa edilmiş, sadece 420 bin adet konut ve nüfus sağlamak daireler vardı onları inşa etmek için iki kat daha fazla. 2008 yılından bu yana, kira fiyatları ve ikincil daire büyümeye devam etti. Şimdi, metrekare Paris’te değer zaten 8’den fazla 500 euro.

Ama 2002 ile 2012 yılları Ile-de-France inşaatı başladı, ticari binaların toplam alanı 12 milyon m2 iki kat daha fazla aşan gerekli hacim. Şimdi bölgede boş 2,5 milyon 3,6 milyon m2 ofisler, 500 bin m2 olan artık kullanılabilir, son dört yıldır. Neredeyse üçte biri maliyeti olmadan kiracı 2-4 yıl. Bilgilere göre DTZ, içinde Mesafededir, ana iş bölgesinde, Paris’in boş 10 % ofisleri. Olarak bildirilen bir çalışmada, Immo G Consulting, 2007 ve 2011 yıllarında satış fiyatı düştü orada %20, kira bedeli — %9.

Hatta bir seferinde her şeyi çevirmek için boş ofisler, konut fonu, başarılı 54 bin adet konut alanı 70 m2 her. Ve bu sadece %1’i toplam konut fonu Ile-de-Frans. Ancak uygulamada tüm ofisler dönüştürülebilir daire. 1990 ve 2010 yıllarında konut fonu, Paris’in her yıl переводилось ortalama 33 bin m2 ofis alanı. Yani, bir yıl bu şekilde oluşturduğunuz 300-400 daire. 2020 yılına kadar güç artırmak için planlama, bu rakam birkaç kez.

Karlı satış: ev ofisler veya evler?

Yetkililer, Paris’in çalışıyoruz işlemi yapmak için dönüşüm ofis sektörü yakınındaki rezervasyonlarınız için size en basit çözümü sunuyor. Örneğin, şirketler ile ilgili yenilikler, ticari alan, konut, tanıtıldı kısaltılmış kurumlar vergisi oranının — %19 oranında uygulanan sermayenin büyüme.

En büyük avantajı yatırım ofisleri yenileme altında olmasıdır metrekare ticari gayrimenkul değer %15-30 daha ucuz konut metrekare. Yani, tesis, ofis satmak karlı.

Fleuron Immobilier bir sunan şirketlerin yatırım programı ofis yenileme altında onları konaklamalar. «Özü ürünün cazibesini sunan ajansımız, ne fiyat ofisler için metrekare başına fiyat daha düşük, konut ve profesyonel yardımı olmadan, hatta dikkate yordamı kolaylaştırmak alıcı almak mümkün olmayacaktır istenen ekonomik etkisi. Bahsediyoruz ofisleri, uygun prestijli çevresinde rezervasyonlarınız çok rahat. Bu bir veya iki ofis ve bir kat. Karlılık çeviri konut aşabilir %20 ve bu çok iyi bir göstergesidir paris emlak»,— Alexander diyor Centurion, sahibi ve kurucu şirket Fleuron Immobilier.

Başka bir şirket, Novaxia Immo Club, satın alır, boş ofisler ve yeniden kendi konut. Katılmak için bu işletmelerin, yatırım, bunun en az 5 000 euro. 6 % tahsil katılırken, ve başka bir %3 oranında alınan yıllık ücret yönetimi. Dönem yatırım — altı yıl. Ana parası için bir yatırımcı kazandıkça nesneleri fiyata %30 altında bir piyasa ve sermaye kazancı elde satarken. Projeler arasında Novaxia Immo Club — imar, bina, Paris’in 20, boulevard de Belleville. Tahminlerine göre, faiz oranı brüt karlılık oranı 8,66 %, yıllık.

«Tuzaklar» çeviri konut

Dönüşüm ofisleri daire — süreç zor. Söz konusu projenin zorunda gözlemlemek için bir sürü formalite ve kurallar. Projenin başlamasından önce tamamlamak geçebilir iki ila dört yıl. Şimdi, hükümet, karşısında bakanı konut Cecile Duflot için çalışmaktadır işlemi kolaylaştırmak ve süresini azaltmak için karar.

«Temel bina yapısı, belirli gereksinimleri karşılaması gerekir. Binanın kat genişliği 12-15 km temsil sorunları. Ancak iç mekan aşan bu metraj, kötü ışık,» diyor Stefan Theriault, şirketin başkanı Altarea Cogedim Entreprise yapan büyük çeviri bürolarından konut fonu. Uzmanlar ayrıca binalarda kat genişliği 18 m sırasında dönüşüm kayıp %10-20 arasında yer almaktadır.

Olmasına rağmen çalışma sürüyor sektöründe ikincil gayrimenkul, onlar uymak zorunda standartları, kullanılan gayrimenkul için birincil. Tasarım ve eski binalar genellikle eşleşmiyor, bu yönetmelik ve enerji verimliliği standartları. Orada da gereksinimleri, teknik özellikleri, hangi karşılayan tüm ticari bina. Bu yüzden dikkat edilmesi gereken bir konut, bir odası olmalıdır tavan yüksekliği altında 2,5 m.

Modifiye ofis binası, konut maliyeti %20-30 daha pahalı sıfırdan inşa. Maliyeti dönüşüm ofisleri konaklamalar tahmin edilmektedir uzmanlar 2 000 – 2 500 euro/m2 vergi hariç, inşaat — içinde 1 600 – 1 800 euro/m2.

Paris’te bir meydanı yeniden nesne aşıyor 800 m2, %20-30 bir mekan olmalıdır kollarının altında sosyal konut. Göz önüne alındığında, sosyal tesisler kiralanan ve satılan piyasa fiyatından daha ucuz, projeler ve dönüşüm ofisleri her zaman uygun maliyetli. Ayrıca, ofisler karlı kira: verim 5,5–7 % iken, bir daire getirmek 2-2,5 %.

İşlemi gerçekleştirilir

Başlangıç için başvurmanız gerekir şehir planlama bölümü belediye (service de la urbanisme) ve emin olmak için sunulan bir değişiklik planına aykırı inşaat yer (plan local d’or urbanisme, PLU).

Daha sonra belediye ihtiyacınız almak için inşaat izni (permis de construire). Eğer taban alanı aşarsa, 170 m2, mutlaka bir mimar işe. Eğer inşaat işi değil kabul, ve söz konusu çeviri, konut fonu, необходимоо yapmak için önceden bildirim (déclaration préalable).

Eğer oda apartman, incelemek istediğiniz kuralları ve öğrenmek için herhangi bir sınırlama var, bu özel bir bina.

Yatırımcı duruyor, emin olmak için odaya bağlı tüm iletişim için: su, elektrik, telefon hattı. Bağlantı, iletişim, onların yokluğunda, maliyeti çok pahalı.

Daha sonra bildirmek için vergi makamları. Sonra öncül çeviri ticari konut fonu, sahibine ödemek zorunda diğer vergiler: iptal bölgesel ekonomik toplama (contribution économique territoriale) ve vergisi konut (numarası d’habitation). Değişecek boyut emlak vergisi denilen takse foncière: bu vergi esas alınarak hesaplanan koşullu kira, boyut olduğu için, konut ve ticari mekan değişir.

Ancak, her şeye rağmen, olası bir sorun, şimdi çeviri ticari tesisler konut yüksek talep, tercih, almak, güzel, umut verici bir seçenek.

•

Hakkında geri bildirim prosedürü — çeviri, konut fonu ticari gayrimenkul — makaleyi okuyun «Gibi yeniden bir daire, ticari bina».

Julia Кожевникова, Tranio.Ru

Comments are closed.