Yurtdışında yatırım: nasıl ticari gayrimenkul

Ne yurt dışında emlak yatırım sermaye: otel, alışveriş merkezi ve mağaza? Bu sorunun cevabı büyük ölçüde bağlıdır, stratejisi ve bütçesi olan bir yatırımcı hazır bir kenara al. Tranio anlatıyor, hangi nesneleri seçmek en iyisidir farklı hacimlerde yatırım.

Türleri, ticari gayrimenkul ve ayarları
Veri Tranio (orta önerilen göstergeler)*

Türleri nesne	Verim, yıllık %	Bir süre sözleşme kira	Avantajları	Dezavantajları
300 bin euro
Daire (kısa süreli kiralama)	5-7	1 gün	Yüksek likidite; ile karşılaştırıldığında uzun vadeli kiralama — yüksek verim ve hiçbir sorun ile tahliye kiracı; daha fazla büyüme potansiyeli kira	Risk yönetimi ve kesinti; ile karşılaştırıldığında uzun vadeli kiralama — daha hızlı aşınma
Daire (uzun süreli kiralama)	2-3	1 yıl	Yüksek likidite; yüksek talep kiracı, istikrarlı, hatta kriz sırasında	Risk yönetimi ve kesinti; sorunları ile tahliye kiracı
Öğrenci konut	4-6	6 ay	Yüksek talep kiracı	Göre daire — düşük likidite, zor repurpose
2,5 milyon euro
Karlı ev	3-5	1 yıl	Yüksek likidite, büyüme potansiyeli büyük harf	Düşük verim, bir çok kiracı sorunları ile tahliye, gerek yönetim şirketi
Sokak mağazaları	3-4	3-10 yıl	Yüksek likidite, büyüme potansiyeli büyük harf	Düşük verim
Süpermarketler	5-6,5	12-15 yıl	Yüksek verim, uzun ömürlü sözleşmeler	Daha yakın bir zaman aşımı süresi, sözleşmenin, daha düşük likidite
10 milyon euro
Huzurevi	5-6,5	20-25 yıl	Artan emekliler, uzun süreli sözleşmeler	Zor repurpose
Alışveriş merkezleri	4-6	5-15 yıl	Yüksek verim	Risk yönetimi çok sayıda kiracı
Otel	4-6	10-20 yıl	Yüksek verim	Zor repurpose

* Ortalama bir performans nesneleri:

• müreffeh alanlarda büyük avrupa şehirleri;
• yeni nesneleri ya da revizyon sonrası;
• kira sözleşme süresi başında.

Bütçe 300 bin ila 2.5 milyon euro

Eğer hazır gayrimenkul yatırım 300 bin ila 2.5 milyon euro, Tranio önerir daire satın almak ya da daireler öğrenciler için.

Yatırımcılar bütçe 500-600 bin euro, sık sık satın almak istiyorum klasik, ticari gayrimenkul, örneğin, bir ticaret veya bir ofis. Ancak, bu araçların yeterli satın almak için kaliteli bir nesnenin türü. Bu durumda altında kaliteli anlıyoruz düşük riskleri, varlık: konum, boyut, güvenilirlik kiracı, dönem ve şartlar bir kira sözleşmesi. Bu yatırımcılar öneririz konut gayrimenkul için kira. Evet, verim, bu tür yatırımların daha düşük olacaktır, ama likidite, güvenilirlik ve sermaye artışı uzun vadede daha yüksek. Ayrıca, bu gayrimenkul için gerektiğinde kullanabileceğiniz kişisel amaçlar için.

Anna Курьянович

Kıdemli danışman yatırım

Daire koymak için uzun vadeli bir kira

Arasında avantajları uzun vadeli kiralama — istikrarlı bir talep ve yüksek likidite, ancak bu tür yatırımların riski vardır, kiracı artık ödemek ve onun için zor olacak tahliye.

Kira için en uygun tek veya iki yatak odalı daireler bir avrupa kentinde, bölgesinde, popüler orta sınıf. Ayrıca gezinmek için öğrencilere ve seçmek daireye yakın büyük bir üniversite ya da dikkate talebi personel ofisleri ve satın almak için konut yakın iş mahallesi.

Getiri durumunda uzun vadeli kiralama yaklaşık %2-3. Yatırımcılara hazır olmayan meşgul, kendi kendine çalışan, işe yönetim şirketi, komisyonu olan yaklaşık 5-15 %. Kira sözleşmeleri genellikle şunlardır yıl doğru uzatmak.

Daire koymak için kısa vadeli finansal kiralama

Kısa vadeli kiralama daha karlı uzun vadede ne getiri böyle bir nesne daha yüksek (5-7 %) ve hiçbir sorun ile tahliye kiracı. Ancak, riski daha az ve kısa süreli daire kiralama aşınma daha hızlı, daha uzun süreli.

Bir daire satın almak için izin için bir kısa vadeli kira değer yerler turistler ile popüler. Bu daha iyi bir seçim büyük bir şehir, bir talep olmayan bağlıdır mevsimsellik ve sonra yönlendirmek değil sadece olacak, ama aynı zamanda iş amaçlı gelen iş gezisi ve hasta klinikleri — böyle bir durumda, tercihen konut, yanındaki iş merkezlerine ya da, sırasıyla, yakınında üniversite klinikler.

Kısa vadeli kiralama getiriyor büyük bir verim ile karşılaştırıldığında, uzun vadeli, ve bu durumda hiçbir sorun ile tahliye kiracı

Kısa vadeli kiralama ima üstü kiralik, üzerinde наделю veya birkaç ay. Konut kira kısa vadeli finansal kiralama mümkündür, örneğin, popüler bir hizmet Airbnb. Eğer bir yatırımcı hazır batmaya, iş yapmaya ve yönetimi nesne kendi kendine yardım isteyebilirsiniz yönetim şirketi, komisyonu olan (şehir bağlı, deneyim ve hizmet kümesi) %15 ila %30’unun kira. Зарубежному yatırımcı herhangi bir şekilde yardıma ihtiyacınız yönetiminde ve ekip Tranio hazır olduğunu, onu sağlamak. Biz yönetimi daire, сданными kısa vadeli finansal kiralama ve garanti yetkili yönetim ve verim %5-7.

Öğrenci daireleri

Öğrenci daireleri yakınında iyi bir üniversite iyi bir yatırım olarak, yatırımcı sağlanacaktır sürekli müşteri akışı ve önümüzdeki yıllarda bu verim, bu tür nesneleri daha yüksektir normal daire. Otel, öğrenci konut kompleksleri özel daha hızlı aşınır, daha, daire, сдающиеся uzun vadeli kiralama. Aynı zamanda, öğrenci daireleri satmak daha zor, çünkü onlar belirli bir kitle için tasarlanmış, ve yatırımcı için bunları kullanmak için kendi konaklama. Ama karşılaştırıldığında, konut dışı gayrimenkul, öğrenci daireleri, yüksek likidite.

Satın almak, öğrenci daireleri karlı İngiltere ve Almanya. Bu piyasalarda güvenilir ve yüksek talep yerli ve yabancı öğrenciler. Düzgün bir şehir seçin yatırım için öğrenci konut, gerek varlığı dikkat yakınında bir veya birkaç popüler öğrenci eğitim kurumları, yanı sıra arz fazlası olmaması, yerel pazarda kira, nerede, öğrenci daire ulaşabilir rekabet, çok sayıda boş daire ve verimi etkiler düşük kira bedelleri.

«Ortalama getiri öğrenci daire — 4-6 %. Bu rakam bağlıdır, ne kadar büyük bir üniversite hemen yanında yer alan, uzakta olup, üniversite daireler ve onlar ne kadar kaliteli ve modern. Buna göre, daha yüksek kalite, daha düşük risk ve karlılık», diyor George Качмазов, yönetici ortak, Tranio.

Kira sözleşmesi ise genellikle bir takvim veya bir akademik yıl.

Bütçe 2.5 milyon ila 10 milyon euro

Alıcılar bir bütçe ile 2,5 milyon ila 10 milyon euro Tranio önerir satın almak için nesneleri biçim street-perakende ya da süpermarketler. Bunun için bütçe uygun de karlı bir ev ama yatırım bu tür nesneler yapmaya değer sadece hazır olanlar batmaya yönetimi ve zaman zaman sorunları çözmek için sakinleri.

Yatırımcı bir bütçe ile 10 milyon euro daha iyi bir tedavi için bir nesne olarak yatırımları ticaret emlak. Genellikle müşteriler bu bütçe ile ilgilenen, satın alma, küçük bir otel, ama biz önermiyoruz bu seçenek düşünmeden hedefliyoruz eğer pasif gelir ve hazır olmak tamamen dahil işletme yönetimi. Otel, büyük zaman, maliyet, otelcilik gerektirir ve belirli bir deneyim.

Anna Курьянович

Kıdemli danışman yatırım

Karlı ev

Karlı ev yüksek likidite, ama, olduğu gibi, ayrı bir daire, kiracı zordur tahliye, çünkü Avrupa’nın onların hakkı saklıdır, yasal olarak.

Ana zorluk apartmanlar, — çok sayıda kiracı ve yüksek olasılığını herhangi bir soru veya sorun zaman gerektiren bir karar. Bu nedenle yatırımcı mutlaka ihtiyacınız olacak kullanarak bir yönetim şirketi.

Apartmanlar bir değer seçmek için, pazarlarda kiralık konut istikrarlı bir talep, örneğin Berlin’de, yaklaşık 85 % sakinleri — kiracı. Değer gezinmek için bir yer ile gelişmiş bir pazar emek: bir iş var, vardır, kiracı, ve bu nedenle, emin olmak için talep, konut ve istikrarlı bir gelir. Almanya’da bu şehirler arasında Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln ve Münih, Avusturya — Viyana.

Bu dikkat etmek önemlidir, sadece üzerinde özellikler sunan, ama aynı zamanda belirli bir alan: karlı satın almak karlı bir yerde ev kiralar ve gayrimenkul için talep büyüyor, nüfusu sayısı artar ve planlanan büyük altyapı projeleri.

Kira getirisi apartmanlar ortalama 3-5 %. Olduğu gibi, ayrı bir daire, bir kira sözleşmesi ise genellikle bir yıl için doğru uzatmak.

Sokak perakende

Street-perakende — küçük mağazalar, kafeler ve restoranlar, birinci katta evleri. Bu biçim — tipik bir karar bina ana caddelerine, büyük şehirlerde. Öncül sokak perakende yüksek likidite, ancak düşük verim. Sık sık Avrupa’da satılan ilk kat için ayrı ayrı ve sadece bina tamamen. Bu nedenle bu tür nesneleri, özellikle iyi yerlerde, çok az.

Göre Anne Курьянович, temel göstergeler likidite nesnelerin konumu, alışveriş caddeleri ile yoğun yaya trafiği ve toplu taşıma araçlarının yakınında, yanı sıra çekici bir görünüm ve kolaylık ziyaretçi (varlığı vitrin pencereler, ayrı giriş, sokak, vb.).

Verim nesne biçimi street-perakende ortalama %3-4 oranında, ama büyük, ünlü alışveriş caddeleri (örneğin, Oxford street, Londra ya da Passeig de Gracia Barcelona) bu olabilir aşağıda 3 %.

Diğer türleri aksine, gayrimenkul, kira sözleşmeleri nesneleri sokak perakende genellikle kısa, 3 ila 5 yıl, ama bu ofset yüksek talep kiracı. Bazı ülkelerde, örneğin İspanya’da yaygın sözleşmeleri 10 yıl.

Satın almak için tavsiye edilir böyle bir nesne oluşturur, en azından bir sorun olduğunda elinde — низкорискованный, iyi bir tespit, güvenilir kurumsal bir kiracı, uzun vadeli bir kira sözleşmesi. Bu arzu için en yüksek işletme maliyetleri taşınan kiracı

Süpermarketler

«Bu en çok aranan formatları yatırım, uluslararası yatırımcılar için. Onun popülerlik nedeniyle yönetim kolaylığı, düşük risk ve yüksek getiri. Ama dezavantajları da vardır: daha biten kira sözleşmesi, daha düşük likidite ve daha yüksek indirim satış. Önemli bir faktör riskini azaltmak için iyi bir konum,» diyor George Качмазов.

En avantajlı süpermarketler satın almak için kentsel bölgelerde giderek artan nüfusu ile, mahalle ile diğer ticaret noktaları, притягивающими kiracı, toplu taşıma araçlarına ve ana ulaşım yolları.

Verim süpermarketler 5-6,5 %. Kira sözleşmeleri gibi nesneleri uzun — onlar genellikle şöyle bir 15 yıl.

Ne kadar yatırımcı dahil olmak istiyorsanız yönetiminde ticari bir nesne bağlıdır tipi kira. İçin en uygun sahibinin sözleşme türü NNN lease (triple net lease): sahibi alır kiracı ücret «üç katı», yani, olmadan, kesinti, vergi, sigorta ve bakım masrafları (bu masraflar sözleşme kapsamında kiracı tarafından karşılanacaktır).

Bütçe en fazla 10 milyon euro

Varsa, daha fazla 10 milyon euro Tranio yatırım önerir huzurevi. Büyük bütçeleri de yatırım için alışveriş merkezleri ve oteller, ancak, bu tür nesneleri karmaşık yönetiminde. Aynı zamanda, satın almak için büyük ve kaliteli oteller ve alışveriş merkezleri için gerekli yatırım miktarı 30-100 milyon euro.

Huzurevi

Huzurevi — umut verici bir seçenek için bir yatırım, çünkü Avrupa’da giderek artan sayıda yaşlı kişi (Eurostat tahminlerine göre, 2040 yılında payı 65 yaş üzeri insanların biraz daha nüfusunun dörtte Avrupa), tüm emekliler daha fazla ihtiyaç duydukları için, özel bir konut. Ana dezavantajı ise böyle bir nesne (gibi bir durumda, öğrenci kompleksleri) — zorluk için geçiş.

Kompleksleri için yaşlı bir değer aramak, Avusturya, İngiltere, Almanya, ABD ya da Fransa, büyük veya orta boyutlu şehirler ve onların çevresinde. Dikkat demografik durumu — emekliler ne kadar olacak bölgede vadede 10-30 yıl (bu tür veriler elde sırasında toplantı Due Diligence) yanı sıra, bir şey, var mı bir kaçı kurumlar, tüketici hizmetleri, hastaneler ve rehabilitasyon merkezleri, iyi gelişmiş ulaşım altyapısı.

Kaliteli huzurevi Avrupa’da yaygın olarak dağıtılır, uzun süren etkiler bırakır (ortalama 20 yıl) sabit bir sözleşme. Kira verimi ise 5-6,5 %.

Alışveriş merkezleri

Göre George Качмазова, alışveriş merkezleri ve bir o kadarda karmaşık bir yatırım seçeneği çok sayıda kiracı. Bunun dışında, ticaret biçimi sürekli değişiyor ve genellikle bu yüzden, satılan eski, несовременные ve işlevsel olmayan alışveriş merkezleri. Непрофессиональному yatırımcı memnun etmek kolay tuzak ve satın almak неперспективный nesne. «Bu tür bir yatırım için oldukça uygundur yatırımcılar için profesyonel bir yönetim ekibi, maliyetleri ödemek istediğiniz büyük miktarlarda gelir. Benim düşünceme göre, yatırım merkezleri değer varsa, en fazla 30 milyon euro»,— diyor George Качмазов.

Seçerken, alışveriş merkezine dikkat ederek, satın alma gücü halkın bölgedeki varlığı, altyapı ve ulaşım erişilebilirlik.

«Önemli sayıda kiracı varlığı çapa kiracı-mıknatıslar (genellikle ünlü markalar, örneğin, Zara, Nike, vb) varlığı food kortu, bir süre kira sözleşmeleri, alıcı sayısı, yaşayan çevresinde, demografi, şehir, teknik durum, nesne ve uyum alakalı teknik özelliklere sahip binalar gibi, yarışmacı sayısı bir kaçı, hem de ne zamandır kiracı rahatlatmak nesne ve ortaya çıkma olasılığı nedir yeni benzer nesne komşu,» diyor George Качмазов.

Önerilen kiracı, marketler, elektronik mağazaları, tekstil ürünleri, yanı sıra yemek. Daha büyük bir alışveriş merkezinde ünlü markalar için daha iyi iş gibi popüler ziyaretçi markalar yeni müşteriler çekmek ve böylece artış gelirleri kiracı ve artış oranları kira yatırımcı için. Kira sözleşmeleri genellikle şunlardır 5-15 yıl. Verim alışveriş merkezlerine ise ortalama 4-6 %.

Çok sayıda kiracı zorlaştırmaktadır yönetimi

Otel

Otel pazar неоднороден, ve onu karşılamak için farklı profil ve risk düzeyine varlıklar. «Satın almak zor, kaliteli ve likit bir nesne bir bütçe ile 10-15 milyon: bir riski vardır, bu otel olacak yer değil en aranan yeri ve yönetilmesi için küçük bir operatör, bir noktada dışarı taşımak için. Bu senaryoda, bulmak başka bir kiracı son derece zor olacak. Biz tavsiye olarak kabul nesnenin yatırım için küçük bir otel: büyük olasılıkla, onlara bağlı küçük (ve dolayısıyla riskli) bir operatör, bir «yemek» verim. Aynı küçük otel daha sık ima kişisel zahmetli bir yönetimi iş. İyi, büyük otel ünlü yönetim şirketleri, kongre merkezi büyük avrupa şehirleri, maliyeti 50 milyon vermek ve düşük verim (yaklaşık %4) olarak derecelendirilir pazarı gibi низкорискованные ve son derece likit. Başka şeylerin yanı sıra, bu prestijli mülk sahibi için varlık», diyor George Качмазов.

İdeal olarak, bir değer seçmek için, tüm büyük şehirlerde bağımsız mevsimsel talep, büyük bir turizm akışı. Konumuna ek olarak, nesne, dikkat etmek gerekir durumu otel, son onarım, değerlendirme ve yorumlar Booking.com, dinamikleri de turist yerleri, mevsimsellik talep, rekabet, otel, bu pazarda varlığını binada bir spa ve toplantı salonları.

Sözleşmeler operatörleri ile imzalanan 10-20 yıl için ve iki türlü olabilir: kira sözleşmesi veya sözleşme yönetimi. İlk durumda sahibi için bu almak anlamına gelir sabit bir kira, ikinci gelirlerinin yüzde. Verim durumunda, sözleşme yönetimi yüksek olabilir, ama o her zaman bağlıdır finansal sonuçları operatör. Kira verimi için büyük şehirler ve başkentler düzeyinde 4-6 %.

•

Planlama, satın alma, karlı bir nesne yurt dışında dikkate alınması gereken birçok faktör ve hesaplamak her adım, bu nedenle, değer bir sır profesyoneller için büyük bir deneyim ve iyi bir piyasa bilgisi. Bakın yöneticileri Tranio, ve onlar size bildirecektir konularda ticari mülk satın yurtdışında.

Julia Кожевникова, Tranio

Comments are closed.