Инвестиции в чужбина: как да изберем търговски недвижими имоти

В някои недвижими имоти в чужбина, да инвестират капитал: в хотел, магазин или търговски център? Отговорът на този въпрос зависи до голяма степен от стратегия и бюджет, която инвеститорът е готов да купува. Tranio разказва, какви предмети най-добре да изберете при различните обеми на инвестиции.

Видове търговски недвижими имоти и техните параметри
Данни Tranio (средните препоръчителни показатели)*

Видове обекти	Доходността, % на годишна база	Срок договор под наем	Предимства	Недостатъци
От 300 хиляди евро
Апартаменти (двустаен)	5-7	От 1 дни	Висока ликвидност; в сравнение с дългосрочен наем — по-висока доходност и няма проблеми с изгонване на наематели; – голям потенциал за растеж на наемите	Рисковете за управление и престой; в сравнение с дългосрочен наем — по-бързо износване на
Апартамент (на хеи)	2-3	От 1 година	Висока ликвидност; – високо търсене от страна на наемателите, стабилни дори по време на криза	Рисковете за управление и престой; проблеми с изгонване на наематели
Студентско настаняване	4-6	От 6 месеца	Голямото търсене от страна на наемателите	В сравнение с апартаменти — по-ниска ликвидност, трудно променя предназначението
От 2,5 милиона евро
Високодоходни дома	3-5	От 1 година	Висока ликвидност, потенциал за растеж на капитализацията	Ниска доходност, много наематели, проблеми с изгонване, необходима на управляващото дружество
Улични магазини	3-4	3-10 години	Висока ликвидност, потенциал за растеж на капитализацията	Ниска доходност
Супермаркети	5-6,5	12-15 години	Висока доходност, дълги договори	Колкото по-близо срок за завършване на договора, толкова по-ниска ликвидност
От 10 милиона евро
Дом за възрастни хора	5-6,5	20-25 години	Увеличение на броя на пенсионерите, дълги договори	Трудно променя предназначението
Търговски центрове	4-6	5-15 години	Висока доходност	Рисковете за управление с голям брой наематели
Хотели	4-6	10-20 години	Висока доходност	Трудно променя предназначението

* Средни стойности за обекти:

• в по-богатите райони на големите европейски градове;
• нови обекти или след основен ремонт;
• наемни договори в началото на срока на действие.

Бюджет от 300 хил. лв. до 2,5 млн. евро

Ако сте готови да инвестират в недвижими имоти от 300 хиляди до 2,5 милиона евро, Tranio препоръчва закупуване на апартамент или апартамент за студенти.

Инвеститорите с бюджета на 500-600 хиляди евро, често искат да закупят класическа търговски имоти, като например търговска или офис. Въпреки това, тези средства не е достатъчно за придобиването на качеството на обект от този тип. В този случай под качеството ние разбираме ниски рискове за актива: местоположение, размери, надеждност на наемателя, срока и условията на договора за наем. По инвеститорите препоръчваме жилищни недвижими имоти за отдаване под наем. Да, на възвръщаемост на тези инвестиции ще бъде по-ниска, но ликвидност, надеждност и увеличение на капитализацията в дългосрочен план — по-горе. Освен това, такива имоти при необходимост може да се използва за лични цели.

Анна Курьянович

Старши консултант по инвестиции

Апартамента за отдаване за дългосрочен наем

Сред плюсовете на дългосрочен наем — стабилно търсене и висока ликвидност на обекта, но при такава инвестиция има риск, че наемателят престане да плаща и ще бъде трудно да изгони.

За отдаване под наем са най-подходящи за едно – или двустайни апартаменти в един от европейските градове, в район, популярен сред среден клас. Също така можете да се съсредоточите върху учениците и да изберете апартамент в близост до големия вуз или да се вземат предвид търсенето на служители на офиси и купи жилище в близост до бизнес района.

Доходността в случай на дългосрочно отдаване под наем е около 2-3 %. Инвеститорите, които не са готови да се занимава с управлението на собствения си заслужава да се наемат управление на компанията, комисията, която е около 5-15 %. Договори за наем обикновено се сключват за една година с право на удължаване на срока.

Апартамента за отдаване под краткосрочен наем

Краткосрочен наем-изгодно в дългосрочен факта, че рентабилността на този обект по-висока (5-7 %) и няма проблеми с изгонване на наематели. Въпреки това, има риск от прекъсване, и при краткосрочно отдаване под наем на апартаменти най-бързо се износват, отколкото при дългосрочно.

Да купуват апартаменти за отдаване под краткосрочен наем на стойност в места, популярни сред туристите. При това по-добре да изберете по-големи градове търсенето в която не зависи от сезонността, и тогава може да се ориентирате не само за туристите, но и за бизнесмени, които идват в командировка, и на пациенти клиники — в такъв случай за предпочитане настаняване в близост до бизнес квартали или, съответно, в близост до университетски клиники.

Двустаен носи по-голяма доходност в сравнение с дългосрочните, и в този случай няма проблем с изгонване на наематели

Краткосрочен наем предполага отдаване на ден, на наделю или за няколко месеца. Наемете жилище в краткосрочен наем може, например, чрез популярната услуга Airbnb. Ако един инвеститор не е готов да потъне в бизнес и да се отдадете на менажирането на обекта себе си, може да се наложи помощта на управляващото дружество, комисията, която (в зависимост от града, опит и набор от услуги) е от 15 до 30 % от наемната цена. Чужд инвеститор така или иначе нужда от помощ в управлението и екипът Tranio е готов да я предостави. Ние предлагаме управление на апартаменти, предадени в краткосрочен наем, и да гарантираме добър мениджмънт и доходността до 5-7 %.

Студентски апартамент

Студентски апартамент в близост до добри университет — отлична инвестиция, тъй като на инвеститора ще бъде осигурен постоянен поток от клиенти за дълги години напред, при това на доходността на такива обекти на по-високи, отколкото при нормални апартаменти. Минус е, че студентско настаняване в специализирани комплекси по-бързо се износва от апартаментите, които ще са готови в дългосрочен наем. Освен това, студентски апартамент по-трудно да продават, тъй като те са предназначени за определена аудитория, и инвеститорът не може да ги използва за своя престой. Но в сравнение с нежилищни имоти студентски апартаменти се отличават с висока ликвидност.

Купуват студентски изгодно апартамент в обединеното кралство и Германия. Тези пазари са надеждни и са с високо търсене от страна на местните и чуждестранни студенти. За да изберете град за инвестиране в студентско настаняване, трябва да се обърне внимание на наличието на едно или няколко популярни сред студентите учебни заведения, както и на липсата на свръхпредлагане на местния пазар на наеми, където студенческим апартаментите могат да съставляват конкуренция на голям брой свободни апартамента, а на доходността ще се отрази ниско ниво на наемите.

„Средната доходност на студентски апартаменти — от 4 до 6 %. Този процент зависи от това, колко голям университет се намира в съседство, далеч ли е от вуз са разположени апартаменти и колко са качествени и модерни. Съответно, колкото по-високо качество, по-нисък риск и доходност“, казва Георгий Качмазов, управляващ партньор Tranio.

Договор за наем обикновено се сключва за една календарна или академична година.

Бюджетът от 2,5 млн. до 10 млн. евро

Купувачи с бюджет от 2,5 млн. до 10 млн. евро Tranio съветва да придобият обекти формат street-retail или супермаркети. За този бюджет са подходящи също и високодоходни у дома, но инвестициите в тези обекти трябва да се само тези, които са готови да потънат в управлението и периодично решаване на проблемите на наемателите.

Инвеститор с бюджет до 10 млн. евро по-добре да се разглежда като обект за инвестиции търговски недвижими имоти. Често клиентите с толкова бюджет се интересуват от закупуване на малки хотели, но ние не препоръчваме приема този вариант, ако сте се насочили в пасивен доход и не са готови да бъдат напълно участват в управлението на бизнеса. Освен от големи времеви разходи, хотелско дело и изисква определен опит.

Анна Курьянович

Старши консултант по инвестиции

Високодоходни дома

Високодоходни къщи имат висока ликвидност, но, както и в случай с отделни апартамента и на наемателите е трудно да бъде изгонен, тъй като в Европа техните права са защитени от закона.

Основната трудност търговски сгради апартамент — голям брой наематели и голяма вероятност от възникване на някакви въпроси или проблеми, които изискват време за решение. Така че на инвеститорите е задължително нуждаят от помощта на управляващото дружество.

Жилищни сгради е да се избере на пазари, където отдаване под наем на жилища, се радва на стабилно търсене, например в Берлин, където около 85 % от жителите на наемателите. Си заслужава да се ориентирате в град с развит пазар на труда: ако има работа, има и наематели, а по този начин може да сте сигурни в търсенето на жилище и стабилен доход. В Германия до такива градове са Берлин, Хамбург, Дюселдорф, Кьолн и Мюнхен, в Австрия — Виена.

При това е важно да се обърне внимание не само на функции града, но и специфично пространство: изгодно да купуват печеливши къща там, където наемите и търсенето на имоти расте, броят на жителите се увеличава и планираните големи инфраструктурни проекти.

Отдаване под наем на доходност на жилищни сгради е средно 3-5 %. Както и в случая с отделни жилища, договор за наем, обикновено е за една година с право на удължаване на срока.

Street-retail

Стрейт дребно за малки магазини, кафенета и ресторанти, разположени на първите етажи на жилищни сгради. Този формат — типично решение при строителство на централните улици на големите градове. Помещения street-на търговците на дребно имат висока ликвидност, но с ниска възвръщаемост. Често в Европа не се продава първи етаж поотделно, а само за изграждане на изцяло. Така че тези съоръжения, особено на добри места, малко.

Ана Курьянович, на основните показатели за ликвидност на такива обекти — местоположение на търговските улици с интензивен пешеходен трафик и в непосредствена близост до спирки на обществения транспорт, както и атрактивен външен вид и удобство за посетителите (наличие на витринных прозорци, отделен вход от улицата, и т.н.).

Доходност на обект формат street-дребно е средно 3-4 %, но в големите, известните търговски улици (например, Оксфорд стрийт в Лондон или булевард Пасаж де Грасия в Барселона), тя може да бъде под 3 %.

За разлика от други видове имоти, наемни договори на обектите street-на търговците на дребно обикновено са кратки — от 3 до 5 години,— но това се компенсира с високо търсене от страна на наемателите. В някои страни, например в Испания, разпространени договори за 10 години.

Препоръчва се закупуване на такъв обект, който създава по-малко проблеми при владение — нисък риск за, на добро място, с надежден корпоративни наематели, дългосрочно арендным договор. При това е желателно, до максимум експлоатационните разходи носеше наемател

Супермаркети

„Това е един от най-популярните формати инвестиции за международните инвеститори. Неговата популярност се дължи на лекотата на управлението, нисък риск и висока доходност. Но има и минуси: колкото по-близо прекратяване на наемния договор, толкова по-ниска ликвидност и по-висока отстъпка за продажба. Ключов фактор за намаляване на риска е добро местоположение“, казва Георгий Качмазов.

По-изгодно е най-добре да купуват супермаркети в градски райони с нарастващото население, в съседство с други търговски точки, притягивающими наематели, в близост до спирки на обществения транспорт и основни транспортни пътища.

Доходността супермаркети е на 5-6,5 %. Наемни договори на такива обекти на по-дълъг — обикновено те са на 15 години.

От това, колко от инвеститор се изисква да участват в управлението на търговски обект, зависи вид лизинг. Най-подходящ за собственика на договор тип NNN lease (triple net lease): собственикът поема от наемателя такса „в троен размер“, т.е. без приспадане на данък, застраховка и разходи по поддръжката (тези разходи по договора, наемателят носи).

Бюджет на повече от 10 милиона евро

При наличието на повече от 10 милиона евро Tranio препоръчва да се инвестира в старчески дом. При по-големите бюджети, можете също да инвестират в търговски центрове и хотели, но тези обекти са сложни за управление. Освен това, за закупуване на големи и качествени хотели и търговски центрове са необходими инвестиции в размер на 30-100 милиона евро.

Дом за възрастни хора

Дом за стари хора — обещаващ вариант за инвестиции, тъй като в Европа се увеличава броят на възрастните хора (според прогнозите на Евростат, до 2040 г., делът на хората над 65 години ще бъде повече от една четвърт от населението на Европа), и все повече пенсионери се нуждаят от специализирани домове. Основният недостатък на този обект (както в случая със студентските комплекси) — сложността на перепрофилирования.

Комплекси за възрастните си струва да се търсят в Австрия, Великобритания, Германия, САЩ или Франция, в големи или средни по размер градове и техните околности. Трябва да се обърне внимание на демографска ситуация — колко пенсионери ще бъде в района на план 10-30 години (като тези данни могат да се получат в процеса на провеждане на Due Diligence), а също така на това, има ли в район на име сервиз, болници и центрове за рехабилитация, добре ли е развита транспортна инфраструктура.

Качествени дома за стари хора в Европа обикновено се раздават с дългосрочни (със средно 20 години) има строги договори. Доходност от наем от 5-6,5 %.

Търговски центрове

Според Георги Качмазова, търговски центрове — това е сложен вариант на инвестиция, заради големия брой наематели. Освен това, формат на търговията постоянно се променя и често се случва така, че се продават стари, неизискан и не-функционални търговски центрове. Непрофессиональному на инвеститорите лесно да се моля в капан и купи неперспективный обект. „Този тип инвестиции е по-скоро подходящ за инвеститори с професионално управление на екипа, разходите за които се изплащат при по-големи обеми на приходите. По мое мнение, да се инвестира в молове стои при наличие на повече от 30 млн. евро“,— каза Георгий Качмазов.

При избора на търговски център трябва да се обърне внимание на покупателната способност на населението в региона, наличието на развита инфраструктура и транспортна достъпност.

„Важни са броят на наемателите, наличието на котва на наемателите-магнити (обикновено това са известни марки като Zara, Nike и т.н.), наличието на фуд-корта, срока на наемни договори, броят на купувачите, които живеят наоколо, население на града, техническото състояние на обекта и спазването на актуални технически изисквания на такива сгради, броят на конкурентите в страната, а също и това, колко време наемателите се снима обект и каква е вероятността за появата на нови подобни съоръжения в съседство“, казва Георгий Качмазов.

Препоръчани наематели за хранителни магазини, магазини за електроника, текстилни стоки, а също и кафене. Колкото по-търговския център на известни марки, толкова по-добре за бизнеса, тъй като популярни сред посетителите на марката привличат нови клиенти и по този начин увеличават приходите на наематели и повишават лихвените проценти под наем за инвеститора. Договори за наем обикновено се сключват за 5-15 години. Доходността на търговските центрове е около 4-6 %.

Голям брой наематели усложнява управление

Хотели

Хотелски пазар не е еднороден и в него се срещат различни по профил и нивото на риск активи. „Трудно е да се купи качествен и ликвидните обект с бюджет от порядъка на 10-15 млн.: има риск, че хотелът ще се намира в не най sought място и ще се управлява дребен оператор, който може в някакъв момент да се изключи. При такъв сценарий се намери друг наемател ще бъде изключително трудно. Ние не препоръчваме да се разглежда като обект за инвестиции малки хотели: най-вероятно към него ще бъде прикрепена малка (а, това означава, рискован) оператор, който „изяде“ на възвръщаемост. Освен това малки хотели най-често предполагат личен труден за управление на бизнеса. Хубави, големи хотели с известни управляващите дружества, разположени в центъра на големите европейски градове, са на стойност от 50 милиона и дават нисък добив (около 4 %), тъй като се оценяват от пазара като низкорискованные и търгуеми. Освен другото, това е още и престижен за собственика на имота е актив“, казва Георгий Качмазов.

В идеалния случай си струва да избират хотели в големите градове, не зависи от сезонността на търсенето, с голям туристически поток. Отделно от местоположението на обекта, трябва да се обърне внимание на състоянието на хотели, време на последен ремонт, оценки и ревюта на Booking.com динамиката на престоя на туристите на място, сезонността на търсенето, конкурентоспособността хотели на този пазар, наличието в сградата на спа и конферентни зали.

Договорите с операторите сключват за 10-20 години и могат да бъдат два вида: договор за наем или договор за управление. В първия случай за собственика това означава получаване на фиксирани наеми, във втория — на сто от приходите. Доходността в случай на договор за управление може да бъде по-висока, но тя винаги зависи от финансовите резултати на оператора. Доходността от отдаване под наем за големите градове и столици е на нивото на 4-6 %.

•

При планирането на покупка на доходите на обекта за чужбина трябва да се вземат предвид много фактори, и да се изчисли за всяка стъпка, защо си струва да се доверите на професионалисти с богат опит и добро познаване на пазара. Обърнете се към мениджърите Tranio, и те ще ви консултират по въпроси за закупуване на търговски имоти в чужбина.

Юлия Nikolay, Tranio

Comments are closed.