Инвестиции във високодоходни дом във Франция: покупка, управление, предимства

Във Франция много от инвеститорите предпочитат високодоходни дома на отделните апартаменти в различни сгради. Сред предимствата на покупката на цели обекти — отстъпки от 10-20 %, на възможността да продава на части ако е необходимо и благоприятно данъчно облагане.

Ниска доходност или високи рискове?

Париж и Ил-де-Кухня минимален праг на цената на търговски сгради апартамент е 2-3 милиона евро. В провинцията този тип имоти могат да бъдат закупени за по-малко от 1 млн. Възвръщаемостта зависи от местоположението на обекта. Например, в центъра на град Лил в продажба са жилища с доходност от около 5 % годишно. По-големи печалби (до 12 %) дават да се инвестира в сгради в периферията, където са високи рискове престой. Въпреки това, колкото по-ниска е търсенето от страна на наемателите, толкова по-малко ще бъдат приходите от препродажба.

Местоположение	Вид на обекта	Цена на дребно, хил. евро	Годишен доход от наем, хил. евро	Брутната доходност, %
Париж, окръг 18	Къща на 13 двустайни и тристайни апартаменти	3 250	114	3,51
Париж, окръг 18	Къщата е на 24 дву – и тристайни апартаменти, с две магазини	6 615	275,9	4,17
Лил, център	Сградата е на шест апартамента	400	28	7
Chateauroux	Сградата е с два апартамента и един магазин	215	18	8,37

Изгодно да купуват сгради в лошо състояние. Ако инвеститорът прави основен ремонт, а след това го данъкът върху печалбата се начислява на преференциални условия.

Разходи за закупуване

При закупуване на цялата сграда е цената на придобиване по-ниска, отколкото при придобиването на отделни апартаменти в различни къщи. Основният дял от разходите е такса, която се заплаща в размер 5,09 %. Нотариус взима възнаграждение в размер на 0,825 % от стойността на обекта — не по-малко 411,25 евро от всяка сделка. При закупуване на доходите у дома инвеститорът не плаща такси HOA, които се заплащат от всяка продажба и варират от 300 до 600 евро.

Вид на обекта	Сградата е изцяло	Три апартамента в три различни сгради
Цена на дребно	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Разходи за закупуване	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Разликата	3 700

Как да се възстанови имението в апартамент къща

Много от инвеститорите предпочитат да купуват огромни къщи или малки хотели, за да да превърнете ги в жилищни сгради за отдаване под наем. Предварително трябва да се научат в кметството, не е ли обект в място, обозначен по отношение на използването на земята (Plan Local d ‘ Urbanisme, PLU) като един от зони без многофамилни къщи.

Според статия L. 123-1-2 Градоустройствен кодекс, община може да ограничи броя на апартаментите в зависимост от броя на местата за паркиране. Ако проектът предвижда разбивка просторни апартаменти на малки места за настаняване, властите могат да предложи на инвеститорите създаване на повече места за паркиране в ограничена територия, закупени в дългосрочен наем на парцели от държавния фонд или да се плати данък за липсата на паркинги. Размерът на данъка — 14 992,90 или 18 027,39 евро в зависимост от общината.

Като цяло, за коригиране имения в жилищни сгради са наложени големи ограничения в следващите предградията на Париж и големите градове, отколкото в по-малки по размер населени места.

Цената на услугите на управляващите дружества

При управлението на цялата къща няма ХОА. Всички въпроси, свързани с разходите, реши собственика. Някои инвеститори предпочитат да създаде управленски комитет от самите наематели. Това е икономично, но отнема много време. Много се доверяват на управление на специализирани фирми. Агенция в Лил такса за своите услуги средно 8-10 % за доходи от отдаването под наем след приспадане на данъци, банка Crédit Foncier Immobilier — 5 % (без управление на ремонт произведения). Комисия на компанията Barnes в общия случай е 5 %, ако има гарантиран доход от наем е 7%, ако инвеститор принадлежат на повече от пет апартамента в една сграда — 3,5–4 %. Залози на Националната асоциация на френски и на брокерите на имоти (FNAIM) зависи от броя на апартаментите.

Правата на наемателите и задълженията на собствениците при препродажба

Ако сградата вече е предадено под наем, се състои от повече от 10 апартамента, а наемателят има право на предпочтително закупуване в случай на препродажба. Собственикът на имота е длъжен в тридневен всеки наемател, като посочите цената и условията на сделката. Ако една и съща къща, състояща се от по-малко от 10 апартамента, наемателите не разполагат с изключителни права за обратно изкупуване.

При продажбата на сградата, собственикът трябва да предостави на купувача следните актове техническа експертиза:

• диагностика на ефективността на потреблението на енергия (diagnostic de performance énergétique, DPE) — действа в продължение на 10 години;
• проучване на наличието на природни и технологични рискове (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• изследване за наличие на термити, ако сградата се намира в зоната на риска;
• справка за състояние на проводници за последните три години, ако електричество и газ се проведе в сградата на повече от 15 години;
• справка за състоянието на канализацията, през последните три години, ако водата е подведена прекратена;
• разглеждане на съдържанието на олово на всички боядисани повърхности, ако се изисква разрешение за строеж, издадени преди 1 януари 1949 г.;
• изследване наличието на азбест на всички общи територии, ако се изисква разрешение за строеж, издадени преди 1 юли 1997 година.

Тези, които ще се продават на сградата не изцяло, както и отделни жилища, първо трябва да създадете ХОА. Въпреки това, според член L. 111-6-1 Жилищно-строителен кодекс, тази организация не може да бъде създадена, ако сградата не е подходящ за живеене.

Юлия Nikolay, Tranio.Ru

По материали Le Particulier