Законът Дюфло: как да се намалят данъци при покупка на нови жилища във Франция

От 1 януари 2013 във Франция действа закон Дюфло (loi Duflot), според който може да намали данъците, отдаване под наем на закупен или построена жилища в продължение на девет години. Този механизъм ще действа до 31 декември 2016 г.

До 2013 г., вместо на закона Дюфло се спазва законът Selye (loi Scellier), в рамките на който може да върне на 6 % (за конвенционални жилища), или 13 % (за енергийно ефективни сгради) от цената на имота, ако жилището се отдава под наем в продължение на девет години. Често можете да чуете мнение, че стария закон е по-изгодно, отколкото нова, но това не е така.

„Законът Дюфло е по-интересно, отколкото Selye, но много по-техничен, и далеч не всички разбират характеристиките му. Това обяснява критика. Освен това министърът на яслите мито сесил Дюфло непопулярна: понякога пристрастия към министъра на разпространение на закон, който той инициира“, казва Лара Парэнан, директор на отдел “ Източна Европа AS et Associés.

По закон Дюфло инвеститор, закупил имот в определен период от време, може да получи приспадане на данък в размер на 18 % от стойността на обекта, ако:

• сума на инвестициите не надхвърлят 300 хил. евро;
• цена за 1 м2 — не повече от 5 500 евро;
• жилищата ще бъдат отдадени под наем минимум в продължение на девет години и не по-късно от 12 месеца след края на строителството;
• наемните цени не надвишават върхове, предвидени от законодателството;
• размер приходи за бъдещи наематели отговаря на определен праг;
• настаняване съответства на нивото на енергийна ефективност (BBC, 2005 г. — за обекти, построени до 31 декември 2012 г., или RT2012 — за обекти, построени след 1 януари 2013).

По закон Дюфло може да закупи максимум два обекта на обща стойност не повече от 300 хил. евро. Онзи, който реши да си купи апартамент във Франция, най-изгодно да купуват студиа и едностайни апартаменти — те са най-търсени сред наемателите. Брутната доходност е средно по 3,5–4 %. Данъчни отстъпки се прилагат за всички девет години.

„Може да се приспадне максимум 6 000 евро на година в продължение на девет години — само 54 хиляди евро за целия период“, обяснява Лара Парэнан.

Наемни цени при закона на Дюфло са 80 % от пазарната такса за жилища под наем. Те се променят всяка година. Наемателят има не може да бъде член на семейството на собственика.

За да научите размер на жилища и ограничения на наемите, трябва да се възползва от формула: 0,7+19/N (N — жилищна площ, а също и половината от битови помещения (изба, мазе, балкон), с площ от максимум 8 м2). Максимална наемите за този обект — 636 евро (65*9,88*(0,7+19/65)).

Максималните наемни цени, евро/м2 (2013)данни AS & Associés

Зона A bis	16,52
Зона A (останалите зони)	12,27
Зона B1	9,88
Зона B2	8,59

Зона А включва и много разговори в Ил-дьо-Кухня, Лазурния Бряг и френската част на женева агломерация, зона A bis — Париж и 29 коммун малка корона на столицата, B1 — голяма корона на Париж и на агломерация с население над 250 хиляди души.

До зона B2 са агломерация с население население по-малко от 250 хиляди души. От 30-ти юни 2013 облекчения в тази зона не се разпространяват, но половината от тези общини се обсъжда възможността за участие в програмата, представена от закона Дюфло.

Максимално ниво на приходи за бъдещи наематели, евро годданные AS & Associés

	За един човек	За двойки
Зона A	36 502	54 554
Зона B1	29 751	39 731
Зона B2	26 776	35 757

Например, през 2013 г. физическото лице придобива нов апартамент с площ от 65 м2 в Лил (Зона B1). Този вид настаняване ще съвпадне с термическому тях RT2012. Един инвеститор може да се възползва от данъчно признат разход в размер на 4 200 евро годишно в продължение на девет години. Общата сума на спестяванията ще възлизат на 37 800 евро.

С оглед на цените и разходите за наем най-рентабилен е зона B1, особено на град Бордо, Лил, Лион, Нант, Рен и Страсбург. Не отпишат от сметките и парижките предградия зона A — Женвилье, Montreuil и Шатильон. Брутната доходност на местните апартаменти с площ от 40 м2 достига 5,5 %.

Според AS & Associés, при закупуване на обекта на стойност 200 хиляди евро ипотека месечните си разходи с оглед облекчения теоретично могат да 407 евро — благодарение на закона на Дюфло в този случай экономятся 333 евро на месец.

Пример за разходите при закупуване на кредит на обекта на стойност 200 хиляди евро, евро месяцданные AS & Associés

Плащания	1 228
Приходи от наеми	488
Данъчна отстъпка	333
Общи разходи	407

Този механизъм може да се ползва при регистриране на ценни книжа, Граждански дружества по операции с недвижими имоти (Société civiles de placement immobilier, SCPI), ако 95 % от активите са предмет, попадат в категорията на данъчно облагане по закона на Дюфло. В този случай размерът на данъчното облекчение ще възлиза на 18 % от 95 % от сумата на записване на ценни книжа.

* * *

„Дюфло и тези закони са насочени към секторите, в които са необходими държавни субсидии. В подзаконовите нормативни актове, свързани с недвижими имоти, държавата печели два пъти: първо, тя получава ДДС (19,6 %) веднага и отчасти се връща, но при това не веднага, а в продължение на 10-11 години (една–две години за строителство и девет години лизинг). На второ място, тези закони, които позволяват да се намали и контрол на пазарния наем, а също и да жилища под наем по-достъпни за по-бедните хора“, обяснява Лара Парэнан.

Юлия Nikolay, Tranio.Ru