Как да изберем стратегия за инвестиране в имоти в чужбина

Много инвеститори, които инвестират средства в имот в чужбина, се стреми към висока доходност. Въпреки това, не всички разбират, че по-голямата първоначалната доходност предполага големи рискове, т.е. вероятността от намаляване на приходите в дългосрочен план.

Ние препоръчваме на клиентите предварително да оцени рисковете и да се мисли за стратегия за инвестиране, с оптимален баланс на доходност, сигурност, труд и други фактори на ефективността на инвестициите. Повечето клиенти Tranio подходящ прост наемен бизнес в стабилно място, с дългосрочни арендным договор и горивото чрез управление на дружеството. В тази статия ще разгледаме, как да се гарантира най-добрата възможна доходност при такава стратегия.

Защо просто наемен бизнес

Типични инвеститори, които се възползват от услугите на Tranio,— успешните предприемачи от Русия, Бразилия, Иран или Китай. Обикновено, у нас те са активен бизнес, който носи голямата печалба. От международната конференция за недвижими имоти те предпочитат да получават пасивен доход с минимални вовлеченностью в управлението. Това е инвестиция, а не толкова в името на печалбата, колкото с цел да се запази капитал и да го предпази от политическите и икономическите рискове на своята държава.

Повечето клиенти не планират да продават своите приходната недвижими имоти в краткосрочен план. Този имот предоставя на инвеститорите личен пенсионен фонд и служи като гаранция за финансовото благосъстояние на децата си. Друг важен мотив — разрешение за пребиваване в САЩ или страни от Европа, които предоставят такава възможност на купувачите на недвижими имоти.

Нашите инвеститори обикновено не са подходящи проекти с добавена стойност — изграждане или редевелопмент. Инвестициите в тях са свързани с високи рискове, сред които е превишена оценка на очакваните разходи, трудности при издаването на разрешителни документи, надценка цена на закупуване и в продължение на търсене на купувача. От инвеститорите се изисква активно участие в проекта и определена квалификация в строителния бизнес. Проекти девелопмента ефективни, като основен род дейност, а не като инструмент за запазване на капитала.

По този начин, непрофильным инвеститорите препоръчваме прост наемен бизнес: покупка на недвижими имоти и отдаване под наем. Това низкорискованная и лесно в изпълнението на стратегията.

Бюджет и видове обекти

Ние препоръчваме да се счита за инвестиция в недвижими имоти в чужбина с бюджет от 200 хиляди евро. По-евтино, с малки изключения, е трудно да се купуват течност обект. В този сегмент ние препоръчваме да се купуват жилища. Сред техните предимства — висока ликвидност и стабилно търсене.

При бюджет над 2,5 милиона евро, е да се съсредоточи върху търговските обекти — първо на търговските имоти и домове.

Независимо от бюджета, 50-60 % от стойността на обекта обикновено е възможно да се вземе заем, така че инвестициите в приходната недвижими имоти може да започне и със 100 хиляди евро собствени средства.

Видове търговски недвижими имоти и техните параметри
Данни Tranio (средните препоръчителни показатели)*

Видове обекти	Доходността, % на годишна база	Срок договор под наем	Предимства	Недостатъци
От 300 хиляди евро
Апартаменти (двустаен)	5-7	От 1 дни	Висока ликвидност; в сравнение с дългосрочен наем — по-висока доходност и няма проблеми с изгонване на наематели; – голям потенциал за растеж на наемите	Рисковете за управление и престой; в сравнение с дългосрочен наем — по-бързо износване на
Апартамент (на хеи)	2-3	От 1 година	Висока ликвидност; – високо търсене от страна на наемателите, стабилни дори по време на криза	Рисковете за управление и престой; проблеми с изгонване на наематели
Студентско настаняване	4-6	От 6 месеца	Голямото търсене от страна на наемателите	В сравнение с апартаменти — по-ниска ликвидност, трудно променя предназначението
От 2,5 милиона евро
Високодоходни дома	3-5	От 1 година	Висока ликвидност, потенциал за растеж на капитализацията	Ниска доходност, много наематели, проблеми с изгонване, необходима на управляващото дружество
Улични магазини	3-4	3-10 години	Висока ликвидност, потенциал за растеж на капитализацията	Ниска доходност
Супермаркети	5-6,5	12-15 години	Висока доходност, дълги договори	Колкото по-близо срок за завършване на договора, толкова по-ниска ликвидност
От 10 милиона евро
Дом за възрастни хора	5-6,5	20-25 години	Увеличение на броя на пенсионерите, дълги договори	Трудно променя предназначението
Търговски центрове	4-6	5-15 години	Висока доходност	Рисковете за управление с голям брой наематели
Хотели	4-6	10-20 години	Висока доходност	Трудно променя предназначението

* Средни стойности за обекти:

• в по-богатите райони на големите европейски градове;
• нови обекти или след основен ремонт;
• наемни договори в началото на срока на действие.

Локация

От местоположението на обекта в пряка зависимост от рисковете и възвръщаемост на инвестициите. Ние ви препоръчваме да се инвестира в страна с развита икономика и стабилна политическа система. Най-риска се различават Австрия, Великобритания, Германия, САЩ, Франция и Швейцария: в тези страни е по-малко вероятно вероятността от хипер-инфлация, спад на националната валута и намаляване на БВП.

Повечето руски клиенти предпочитат Германия заради географската близост, а също така, защото в сравнение с другите изброени страни, доходността в Германия малко повече, условията за кредитиране е по-добре, а данъците малко по-долу. Но други страни от този списък също представляват интерес: например, някои инвеститори избират САЩ, защото очакват там по-голяма капитализация, други се страхуват от отслабването на германската икономика се дължи на политически събития, а трети придобиват приходната недвижими имоти в страните, където са съсредоточени техните бизнес или лични интереси.

Ние ви препоръчваме също така се вземат предвид, в каква валута ще бъдат номинирани загуба на семейството инвеститор 5-10 години. Например, ако имате жилищни имоти във Великобритания и там да се учат децата си, че си струва по-отблизо към обекти, наемен доход, от който се генерира в лири стерлинги.

Сред населените места по-добре да изберете или метрополиси и техните богатите предградия, или град от средна големина, с нарастващото население, развит пазар на труда и потенциал за икономически растеж. Ние ви съветваме да се ориентирате към доказани места, в които вече има успешен опит инвестиции сънародници. Например, успешните варианти — западно-европейски столици и големи градове в Западна Германия.

Изборът на пространство зависи от вида на недвижими имоти. Например, улични магазини-добре закупуване на улици с оживен трафик, както и търговско-складови помещения — за напускане на голям град в непосредствена близост до ски пистата.

И наемателите на лизингов договор

Ако отдавате под наем жилищни имоти, след като наематели, за предпочитане пред представители на средната класа, с добра кредитна история и стабилни доходи. А в сегмента на търговски недвижими имоти на най-рискови обекти, които вече са отдавани под наем на големи корпоративни наематели, работещи на пазара на десетки или стотици години. Вероятността от фалит на такива наематели е по-малко, от малки частни компании. Информация за финансовото състояние на наемателите може да поиска от адвокатите в процеса на експертиза на обект (Due Diligence).

Обекти с много наематели (например, изгодно дом или търговски центрове) не са подходящи чуждестранни непрофильным на инвеститорите. Според нашия опит, ако наематели повече от пет, това значително увеличава риска за управление и увеличава изискванията към професионализма на управляващото дружество. Най-добре е да придобива недвижими имоти с един наемател.

Важно условие на наемния договор — разделяне на разходите за поддръжка на обекта между собственика и наемателя: кой плаща данък на недвижими имоти, комунални услуги, застраховки и други членове на разходите. Ние ви препоръчваме да се намали риска, чрез закупуване на обекти, в които максимум експлоатационните разходи возложен на наемателя. Договор от този тип се наричат NN Lease (Double Net Lease) или NNN / Lease (Triple Net Lease), техните различия от другите варианти са показани в таблицата:

Вид на отдаване под наем	Разходите на собственика на
	Ремонт на фасадата и строителни дизайн	Съдържание и поддръжка	Застраховка	Данък на недвижими имоти
Брутната Rent Lease	✓	✓	✓	✓
N Lease (Single Net Lease)	✓	✓	✓	·
NN Lease (Double Net Lease)	✓	✓	·	·
NNN Lease (Triple Net Lease, аналог в Германия —Dach & Fach)	✓	·	·	·
Absolute NNN Lease	·	·	·	·

Препоръчва се да придобие обекти c дългосрочни (10-20 години) арендными договори без право на прекратяване, а с твърда наем лихвен процент, без да се свързва към работата по бизнес показатели на наемателя. Имайте в предвид, че такъв договор налага задължението на двете страни: не става въпрос само за това, че наемателят гарантира стабилна наема на целия този мандат, но и за това, че собственикът няма право да изгони наемателя преди изтичане срока на договора.

Дългосрочни договори дават на инвеститорите допълнителна застраховка от ценови корекции, които не са защитени дори и най-надеждни пазари на недвижими имоти. Ако сте инвестирали в обект с 15-20-годишен договор, а след това с висока степен на вероятност период на намаляване на цените трябва за първите 10 години на собственост, тъй като циклите на пазара на недвижими имоти следват един след друг на всеки 7-10 години. При твърди договорите за 15-20 години ценовите колебания не се отразяват на вашия доход, тъй като не може предсрочно да прекрати договора или намаляване на наема. По този начин ще можете да изчакате, докато на пазара ще се възстанови, и да се оттегли от проекта при успешна условия.

Дори и при по-дълги договори обикновено може да се индексира наемите в съответствие с инфлацията, това е ежегодно повишаване на тяхната около 1-2 %. При положителен развитието на пазара и това има своите минуси. Например, ако на пазара на недвижими имоти и всяка година расте с 4 %, и след 10 години вие ще искате да се явя на обекта значително по-скъпи от инфлация — вие няма да може да направи това, защото ви ограничава договор. Така че за инвеститорите, които вярват в подем на пазара в дългосрочен план, добре е да се купуват предмети с пятилетними договори (например, търговските имоти на пешеходни улици) и индекс на цената на наема след приключване на договора.

Потенциалът за растеж на разходите

Низкорискованные активи на западните пазари се продават с начална наемна доходност от 3 до 7 %. Закупуване на съоръжения с първоначалната доходност от над 7 % смятаме за неоправдано и нерентабилни за чуждия инвеститор: в такива проекти е висока вероятността, че на хоризонта 5-10 години се реализира никакъв риск, премахване на разходите, което ще се окаже по-висока, отколкото на премията за риск на входа.

Освен това, пазарите с ниски нива на риск и доходност (обикновено, центрове и престижни квартали на големи градове) се разраства по-бързо, отколкото тези, които се характеризират с висока първоначалната доходност и придружени с висок риск.

Например, като показа проведено Tranio ретроспективен анализ на цените на недвижими имоти в САЩ от 2001 до 2015 година обекти от първоначалната доходност от 3 % нараства цената средно с 5% на година, с доходност от 5 % — 4.7 %, с доходност от 7 % — само на 3,5 % годишно, а за обекти с доходност от 9 % може да падне в цената. При това, сред дешевеющих обекти на по-малко от общо губи стойността на тези, които са имали по-ниска норма на възвръщаемост. Вероятността от падане на цените са по-високи при обекти с по-висока първоначалната доходност, така че с оглед на вероятността от реализиране на този риск обекти с първоначалната доходност от 3-7 % дават в крайна сметка по-голямата общата доходност.

Прогнозата за растежа на цените важни и перспективите за развитие на района. По-бързи, по-скъпи недвижими имоти има там, където се случва джентрификация — процес, при който на индустриални зони се превръщат в престижни жилищни, облагораживается територия, се развива инфраструктурата, а населението с ниски доходи е изместено от по-състоятелни. При това най-выигрышны райони, които са най-близо до центъра на града или са на удобно транспортни връзки до центъра.

Оптимална доходност зависи не само от рискове, но и от срока на инвестицията. Колкото по-навреме, толкова голяма първоначалната доходност има смисъл в рамките на обхвата на 3-7 %. Например, без оглед на заем, когато 20-годишен срок за инвестиране на най-голямата обща доходност (с оглед на растеж на капитализация) се постига при първоначалната доходност 3,8–5,8 %; както и ако срокът на инвестиции — 10 години, това е оптималната първоначалната доходност — 4,5–6,5 %. Такъв извод анализаторите Tranio получени в резултат на проучването 100 чифта „доходност — увеличение на капитализацията на“ за жилищни и нежилищни имоти на Германия.

Кредит

Можете да увеличите доходността си с ипотека.

Пари, привлечени за сметка на ипотеки, струват по-евтино, отколкото наемателят плаща наем. Например, при покупка на инвестиционни имоти в Германия може да се разчита на заем в размер до 60 % от стойността на обекта, под 2-3 % годишно. При наем на доходност от 6.5 % възвръщаемост на вложения капитал, с оглед на кредита може да достигне до 8-10 %.

В общия случай най-евтините кредити са с плаващ лихвен процент, без възможност за предсрочно погасяване, а най-скъпите — с фиксиран лихвен процент, е приемането предсрочно погасяване.

По-добре да вземе кредит за дълъг период от време (10-15 години): колкото по-навреме, толкова по-скъпи на пари, но и на по-малък риск, че негативната ситуацията на пазара ще се отрази на условията за рефинансиране. В случай на търговски недвижими имоти се препоръчва да се направи ипотека на схемата, при която на първо място са платени лихви, а тялото на заем — по-близо до края на срока на кредита. Желателно е към края на мандата беше погашено не по-малко от 40-50 % от тялото.

Не си струва перекредитовывать обект и да заеме прекалено много. Но и не трябва да заемат твърде малко, тъй като странно би било да не използват възможността да вземат на заем е по-евтино, отколкото плаща наемателят.

Оптимизиране на данъците

Що се отнася до оптимизиране на данък върху доходи, физически лица в Европа и САЩ плащат му е пропорционална на размера на доходи и имоти на стойност до 1 млн. евро по-лесно издава на физическо лице. По-скъп обект-евтино да регистрират фирма, защото юридически лица, обикновено са плоски и с по-ниска ставка на данък печалба. Също така компаниите по-лесно да намалят данъчната основа за сметка на амортизация и облекчения за кредити от централната банка и от основателите.

Най-добре е, ако сделката успява да организира така, за да плащат данъци само в страната на намиране на обект недвижими имоти. Тази възможност зависи от данъчния резиденства инвеститор, междудържавни спогодби за избягване на двойното данъчно облагане, форма на собственост и други фактори. Съветниците Tranio с помощта на данъчни съветници помагат на всеки клиент индивидуално структуриране на сделката и да получи заем на оптимални условия.

Излизане от проекта

Обичайният срок за притежаване на приходната до продажбата на недвижими имоти — 5-20 години. Обикновено са необходими не по-малко от 13-14 години, за обект окупился и започнаха да донесе печалба. В някои страни и инвеститорите да се ориентират в срок, при продажбата на които не е платен данък върху прираста на капитала (например, в Германия е 10 години).

Ще бъде ли възможно да се продаде изгодно недвижими имоти през много години — един от ключовите рискове за инвестиции, който често не вземат под внимание на клиентите, заинтересованите висока доходност. Те са привлечени от сделки с първоначалната доходност от 8 % и по-висок; типични примери — паркинг или място за настаняване за студенти в периферията. Ключов недостатък на такива обекти — ниска ликвидност, а след това има малко търсене за покупка. Ако вие мислите да ги продадат, ще трябва да значително намаляване на цената, че в крайна сметка отрича висока първоначална доходност.

При хоризонта на планиране 10-20 години, ние ви съветваме да разглежда търговски недвижими имоти с първоначален дивидент 5 % (при спазване на останалите препоръки от тази статия). Най-често цената им расте с 2-3% на година, заедно с пазара или дори по-бързо от него. Това е надежден обекти, които могат да се продаде изгодно и по-рано от планираното, ако плановете ви се променят. А при стрессовом сценарий на такива имоти е по-малко губи цени, отколкото в по-рискови обекти с висока първоначалната доходност.

Въпреки това, ако сте на път да продаде имота чрез 1-3 години, а най-добре е да се купуват най-печеливша имот в района с потенциал за растеж. Днес една от тези локации в Европа и се смята за Испания с централните пазари Мадрид и Барселона. Въпреки това, не може да се каже, ще продължи ли растежът на тези пазари през следващите 10-20 години, така че за дългосрочни инвестиции насочени към запазването на капитала е по-добре да изберете по-предвидими място.

Ако планирате да не продават имоти, а я остави наследници, това е важно да изберете най-подходящия формат за притежание, за оптимизиране на данъци върху наследството. Например, във Франция не е на данъци върху наследството и даренията, ако обектът е регистриран в държавна фирма по операции с недвижими имоти (SCI). А в обединеното кралство с данък върху наследството не се облагат с недвижими имоти, декорирани в офшорни компания.

•

Ето резюме на основните препоръки Tranio за инвеститорите в недвижими имоти в чужбина:

	Жилищни имоти	Нежилая недвижими имоти
Минимален бюджет	300 хил. евро	2,5 милиона евро
Видове обекти	Апартаменти, жилища за студенти	Търговия с недвижими имоти по претъпканите улици, магазини, домове за възрастни хора
Страната	Австрия, Великобритания, Германия, САЩ, Франция, Швейцария
Град	По-големи населени места с добра демографските и потенциал за икономически растеж
Зони	Място с добра околната среда и инфраструктура, популярни сред среден клас; квартал училища, медицински центрове и бизнес район	В близост до транспортни артерии и спирки на обществения транспорт, на местата на струпването на други обекти от подобен профил
Потенциал за растеж пазарна капитализация	Висок	Среден
Срокът на инвестиции	От 10 години
Оптималната начална доходност	4-6 % (може да се подобри чрез кредит)
LTV (дял на привлечените средства от стойността на обекта)	60 %
Кредит	Най-евтините кредити са с плаващ лихвен процент, без възможност за предсрочно погасяване; трябва да изберете схема, при която първо погашаются лихви, а тялото — по-близо до края на мандата
Срок на кредита	10-15 години
Наематели	Представители на средната класа, семейства с деца, студенти, офис работници, пенсионери	Големите търговски вериги и управляващите дружества, които работят на пазара в продължение на няколко десетилетия и са в добро финансово състояние
Вид на отдаване под наем	NN или NNN (максимум експлоатационните разходи за арендаторе); дългосрочен договор без право на прекратяване
Срокът на договора за наем	1 ден (краткосрочни), 1 година (дългосрочно)	5-20 години

Георгий Качмазов, управляващ партньор Tranio

Comments are closed.