Какво очаква на европейския пазар на бизнес имоти през 2016 година: актуални тенденции

Според анализаторите на компанията Colliers, през 2016 година инвестициите в търговски имоти в Европа ще продължи да расте. Към това прогнозата се включват и експерти от Savills, които прогнозират ръст в този сегмент на 3-5 % към 2015 г. Проучване на още един играч на пазара на недвижими имоти, на JLL, обхваща, освен в Европа, Близкия Изток и Африка и показва, че общият обем на инвестициите в европейската приходната недвижими имоти ще остане на нивото на предходната година.

Най-активни купувачи на бизнес имоти в Европа през 2016 г. ще инвеститорите от САЩ и Азия. По данни на консултантската компания PwC, повечето от тях (61 %) разчитат на дългосрочни инвестиции — от 5 до 10 години, така че тези, които възнамеряват да закупят недвижими имоти през 2016 г., с голяма степен на вероятност ще продаде я, не по-рано от 2021 година.

Обещаващи сектори

Според прогнозите на Colliers, както и в предходните години, най-много инвестиции през 2016 г. ще привлече офис на недвижими имоти. Въпреки това, други сектори също ще останат търсени.

Офиси. В момента средният процент на свободни офис площи в Европа — 8,4 %, две трети от които, по преценка на Savills, се отнасят към стария фонд. Въз основа на това, може да се очаква, че по-голямо търсене от страна на инвеститорите ще се радват на проекти Value Added, същността на които — закупуване на обектите в лошо състояние за ремонт и последваща препродажба.

Технология за съхранение на недвижими имоти. Обемът на онлайн продажбите през 2015 г., е нараснал с 22 %, а през 2016 ще се повишат с около толкова, съответно търсенето на складове да продължи да нараства. Според проучване на Colliers, през 2016 г. складовата недвижими имоти ще бъдат най-търсени след офиси сегмент на пазара на инвеститорите от обединеното кралство, както и от държавите от Африка и Близкия Изток.

Търговските обекти. Най-печеливши ще бъдат за търговски центрове в най-популярните райони в градовете с нарастващо население и туристически поток (Лондон, Париж, Мюнхен, Мадрид, Берлин). Според проучване на Colliers, 41 % от инвеститори от континентална Европа през 2016 изберат инвестиции в търговски центрове.

Настаняване. Жилищни недвижими имоти (домове за стари хора, студентски апартамент, студио) ще бъде все по-често се използват като инструмент за диверсификация на портфейла на търговските обекти и ще бъде особено популярен в обединеното кралство, Германия и Франция. При това, според проучването на PwC, за 60 % от анкетираните апартаменти и студентски апартаменти не са алтернативен инструмент за инвестиране, а основният обект на капиталови инвестиции.

Парцели. Според проучване на PwC, 48 % от инвеститорите са съгласни с твърдението, че обектите в премиум места са надценени, а 52 % от анкетираните смятат, че покупката на парцели за строителство — достъпен начин за придобиване на недвижими имоти в скъпите пазари. Освен това, тази политика инвеститор — това е пътя за увеличаване на доходността, която има тенденция към намаляване в по-богатите райони на големите европейски градове.

Според проучване на PwC, през 2016 година инвеститорите считат за най-перспективни инвестиции в обекти street-на дребно и на дома за стари хора. Според една трета от интервюираните, в близко бъдеще тези видове недвижими имоти, ще донесе най-много приходи.

В кои пазари да се инвестира

Според сайта Търговия Economics, през 2016 г. повече от всичко на покачването на цените на недвижими имоти в Турция (+12,7 %). Увеличение на цените е повече от 4% се очаква също през Великобритания, Италия и Германия.

В по-дългосрочен план, от 2016 до 2020 г. най-много ще бъдат по-скъпи обекти в Турция (59 %), Италия и Германия (над 20 %). Ръст от над 15 % предвидени в Гърция, Франция, Великобритания и Австрия.

Сред падащи пазари, ще се окажат Хърватия, България и Черна гора. Негативна прогноза за Търговия Economics по отношение на тези страни се дължи на по-слабата икономика в региона е сравнително Западна Европа, както и с факта, че по време на криза, инвеститорите се фокусират върху по-стабилните пазари, сред които Великобритания и Германия.

Прогноза за динамиката на цените на недвижими имоти, %
Източник: анализ на Tranio на базата на данни за Търговия Economics

Държава	От I до IV квартали 2016	С I тримесечие на 2016 г. до 2020 година
Турция	12,7	59,3
Италия	5,3	23,2
Германия	4,8	22,4
Гърция	-5,5	16,7
Франция	2,9	16,7
Великобритания	6,5	15,9
Австрия	3,6	15,3
Кипър	3,3	4,8
Испания	0,8	2,7
Швейцария	0,9	2,6
Португалия	1,2	1,5
Финландия	-0,9	—
Словения	-0,7	-0,2
Унгария	-0,8	-0,5
Латвия	-0,8	-0,8
Чехия	-1,9	-0,9
Хърватска	-0,7	-1,2
България	-1,1	-1,7
Черна гора	-3,5	-2,2

Що се отнася до пазарите на отделните градове, а след това, според проучване на PwC, най-голям потенциал за растеж на цените и на наемите през 2016 г., ще са градове в Северна Европа, а също и пазари, наскоро минали един цикъл на дъното (Мадрид, Лисабон, Милано). При това, според анализаторите на Colliers, най-много инвестиции ще получат традиционно популярните пазари — Лондон, Париж и „голямата седморка“ в Германия.

Проучване на инвеститорите, проведено от PwC, показа, че през тази година повечето от анкетираните смятат, че най-перспективните инвестиции в недвижими имоти в Берлин. През 2015 година заедно с Париж, столицата на Германия заема второ място в Европа по обем на привлечените инвестиции (10 млрд. евро). Анализатори смятат, че през 2016 г. в Берлин ще се увеличи и размерът на инвестицията, и отдаване под наем ставки и цени. Сред причините за нарастване — на сравнително ниска плътност на застрояване и голям потенциал за изпълнение на строителни проекти, голмайстор топ голямото търсене на наем на офиси, развитието на технологичния сектор (фирми — потенциални наематели) и голям наплив на имигранти.

Топ 10 на най-перспективните градове за инвестиции в недвижими имоти през 2016 г.
Източник: PwC

1	Берлин
2	Хамбург
3	Дъблин
4	Мадрид
5	Копенхаген
6	Бирмингам
7	Лисабон
8	Милан
9	Амстердам
10	Мюнхен

Освен Берлин, в класацията топ 10 на най-перспективните градове за инвестиции през 2016 година са включени още два града в Германия — Хамбург и Мюнхен.

•

През 2016 г. Tranio препоръчва:

• изберете низкорискованные инвестиции, а именно: за закупуване на обекти на стабилни и изпитани във времето пазари, сред които са Австрия, Великобритания и Германия;
• не се гони висока възвращаемост, но се фокусира върху възможностите за запазване на капитала;
• ние препоръчваме проекти Value Added (редевелопмент) само на професионални инвеститори;
• при закупуване на търговски имоти избирате обекти с дългосрочни договори за наем, при които максимум експлоатационните разходи ще бъдат за арендаторе;
• разчитате на дългосрочни инвестиции (от 10 години и повече).

Юлия Nikolay, Tranio