Рисковете и ползите от инвестиции в хотелски стаи

От средата на миналия век големите хотели следвоенна Европа да се превърне практикувате продажба на индивидуални номера на инвеститорите. Оттогава тази практика се разпространи по целия свят и е очарован от най-популярните туристически и бизнес дестинации: Великобритания, Франция, Швейцария, САЩ, Австралия, Дубай. Като цяло този вид инвестиции са популярни сред дребните инвеститори.

Схема на хотелски инвестиране е проста: инвеститорът придобива в собственост номер или пакет от няколко стаи в хотелски комплекс. След това той може или сам се занимава с управлението на своята собственост, което се случва много рядко, или да се споразумеят за управление с отельным от оператора или професионална управляващо дружество.

Инвеститор и оператор на хотели делят печалбата помежду си един от двата начина. Инвеститорът може да получи фиксирана печалбата, която той предварително се договаря с оператора. В този случай печалби не зависи от действителната заетост на стаята. Вторият вариант е получаване на инвеститора в печалбите за плаващ процент, когато доходността на стаята може да бъде по-висока, но инвеститорът ще споделят с оператор, например, рискът от невостребованности апартаменти с туристи.

В зависимост от условията на договора инвеститор може да използва своите номера и не по предназначение, т.е. пребивават в тях. Някои оператори осигуряват тази възможност веднага след придобиването на номера, други — след изтичането на определен срок.

Предимства на инвестициите в стаята хотели

Основният плюс на инвестициите в стаята хотели — нисък праг за влизане. Минималната стойност на хотелски стаи в Европа е около 100 хиляди евро. Обикновено обектите на този вид инвестиции са най-изгодни „работни коне“ на хотелиерския бизнес — три – или четырехзвездочные хотели в Европа.

Както вече беше отбелязано, инвеститор не е тежест себе си необходимостта постоянно да се занимава с управлението на своята собственост. Този формат ще е удобно за тези инвеститори, които имат основна дейност в друга сфера и обмисля инвестиция в хотелска стая, като средство за попълване на портфолиото си доходоносен актив. Управляващата организация решава всички общи и частни проблеми хотели, така че можете да не се притеснявате, че инвеститорът лично трябва да реши въпроса за счупения душ или хладен прием на гости.

Освен това, инвестициите в хотелски стаи са привлечени от възможността за получаване на стабилен валутен доход, което е особено важно за инвеститорите от Русия в днешната ситуация. Средната доходност хотелски апартаменти е около 4 % при фиксирана лихва и 6-10 % с плаващ лихвен процент. В същото време към избора на обекта трябва да се подходи много взвешено: трябва да проучи местоположението на комплекса и неговите перспективи, а също и да се запознаят с опита на управляващото дружество.

По този начин инвестицията в хотелска стая — изгодна и интересна възможност. Но, както и в други области, тук също си има подводни камъни, за които трябва да се помни инвеститор.

„Подводни камъни“ инвестиции в стаята

Оформяне на сделката може да се различават в зависимост от законодателството на страната, така че по-добре е да не се пренебрегва възползвате от местен адвокат. В същото време, например, в Австрия, сделката се оформя като покупко-продажбата на отделен имот и е малко по-различна от резервацията на апартамента.

Както вече беше отбелязано, инвеститор не се притеснява за маркетинговата страна на нещата, която остава напълно управлявани от управляващото организация, но тази монета има и обратна страна: инвеститорът не може да се определи маркетинговата политика на хотела. Например, ако операторът реши да променя предназначението хотел от семейния хотел в бизнес-класа и това е решение, с времето ще покаже своята неефективност, инвеститорът не може да му се повлияе.

По-добре да изберете инвестиционна стая в хотел, която се намира под управлението на големите хотелски вериги с по-голям опит в управление на отельной недвижими имоти. На първо място, това ще инвестиции от непрофесионални решения, които може да се вземе малко хотелиери. На второ място, големите вериги има в продължение на десетилетия, така че един ден приключи с тях договор за управление на хотелския номер, могат да разчитат на дългосрочно сътрудничество.

Въпреки това, подписването на споразумение за управление, дори и с по-голяма компания, трябва твърдо да се реши кой поема разходите по текущата поддръжка и ремонт на апартаменти. Ако тези разходи лягат върху плещите на инвеститора, то това може значително да намали доходността на инвестициите.

Инвеститор трябва добре да проучи обект на инвестициите и условията, при които той работи. Въпреки, че в този вид сделки, като правило, е посочен минимален месечен размер на приходите, нито един хотел не е застрахован от пазарната стихия. След шока от 11 септември 2001 г., американските инвестиционни компании измести фокуса си от най – „горещите“ обекти в центъра на световните столици (Ню Йорк, Лондон, Париж) за по-малко луксозни хотели в провинция (Халифакс, Глазгоу, Глостър). Важно е да се вземат предвид сезонния фактор — хотели, насочени към възстановителен отдих, не са активни в „мъртъв сезон“, докато хотели, които приемат бизнес-туристите, имат стабилни доходи през цялата година (това обяснява рентабилността на инвестициите в страните от Западна Европа).

Ако сте инвеститор възникне желание да продаде хотелски апартаменти, той може да се сблъска с проблема за намиране на нов купувач. Най-очевидният кандидат за придобиване на такова съоръжение ще хотелски оператор, но той ще купи стая само с намалена стойност, или без да се отчита растежа на капитализация. Освен това, хотелски номер като актив обременени с множество условия за притежание на договора, който добре подхожда на един инвеститор, но може би съвсем не е подходящ различен начин.

Най-накрая, вселение инвеститор в брой в разгара на сезона не е благоприятно за нито пистите, нито за самия инвеститор, тъй като намалява доходност на инвестиции, така че като цяло управляващото дружество изисква й се отдава апартаменти под наем за целия период на договора или въвежда лимит на време на техния престой инвеститор в собствената си стая.

Плюсове	Минуси
нисък „на прага за влизане“	Рисковете за престой при плаващ процент
управлението на носа операторът на хотела	чужда юрисдикция на сделката
стабилна доходност	ограниченията на влияние в маркетинг хотели

Перспективите на пазара

Като отбелязаха участниците Serviced Apartments Summit, която се проведе в Лондон през 2014 г., пазарът на инвестиции в хотелски стаи, нараства бързо, особено в последните три години.

Лондон е неслучайно избран център за провеждане на тази среща на върха: по данни на Savills, в Лондон само 1,6 стаи се пада на 1000 бизнес туристи, докато в Ню Йорк и хонг Конг до 5,7 и 5.3 съответно. По този начин, Лондон е едновременно на пазар с ожесточена конкуренция инвеститори, но в същото време е с висок инвестиционен потенциал.

Не трябва да забравяме, че доходността на инвестициите в хотелски стаи зависи от потока на гостите. От тази гледна точка, в сериозна конкуренция на хотелиерството е бързо развиващ се сегмент под наем на частни жилища, както и на интернет-услуги, които са значително опростени наем на имот в чужбина от частни лица, без посредници.

Възможност да се инвестира в своите стаи предлагат такива хотелски вериги като Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Обобщавайки по-горе, може да се формулират няколко основни съвети за инвеститорите:

• необходимо внимателно проучване на хотелски пазар на страната, където са намерени обекти за инвестиции;
• проучване на възможностите за създаване на кредитния „рамо“ за инвестиции — това значително ще повиши доходността;
• много страници договор на чужд език наистина е по-добре да се чете;
• да се фокусира вниманието си върху три или четири, а не пет звездни гигантах клас лукс;
• не е за пренебрегване оферти провинциални хотели — те могат да бъдат не по-малко доходными от капитал;
• основното внимание се обърне на обекти в Австрия, Великобритания и хотели във Франция — те са символ на надеждност за инвестиции.

Иван Чепижко, Tranio