Рискови фактори: от какво зависи доходността на инвестициите в недвижими имоти

Оценка на риска играе важна роля в етап на формирането на инвестиционна стратегия, тъй като от това колко инвеститор е готов да рискува, до голяма степен зависи и бюджет, както и очаквания за доходност. Така, ако инвеститорите обмислят бъдещите инвестиции в недвижими имоти като низкорискованные, те са готови да платят повече за всеки долар прогнозираните приходи, като по този начин намалява процент на възвръщаемост. Тоест, колкото по-нисък е риска, толкова по-ниска доходност.

Риск — вероятността от загуба в резултат на никакви промени. Колкото повече шанс на това, което се случи неблагоприятно събитие, толкова по-голям риск. За инвестиции в недвижими имоти най-характерни две групи рискове — страната рискове и рисковете, свързани с конкретен проект.

Страната рискове

До страновым рискове преди се отнася и вероятността от възникване на икономически, политически и социални сътресения в страната, където се намира имота.

Ниво на страната на риска може да се научи от доклади на рейтинговите агенции или консултантски фирми. Например, в класацията на The Economist Intelligence Unit-малко за всяка страна рисковете от Австрия, Великобритания, Германия и САЩ, най-големите — от Афганистан, Беларус, Украйна и др

Един от икономическите фактори в страната на риска — повишаване на инфлацията. Зависимостта е следната: колкото по-висока е инфлацията, толкова по-голям риск. Най-малкият риск е инфлацията по-малко от 5 % на година, най-голям — над 100 %. Пазарът на недвижими имоти е имунизиран срещу инфлационен риск от факта, че разходите за наем се преразглежда месечно или годишно: наемите се привързват към индекса на цените на дребно, динамиката на която отразява на инфлацията. Колкото по-често се преразглеждат залози, толкова по-висока е чувствителността на обекта за инфлацията и по-голям доход на инвеститора. Например, хотелски стаи, магазини, промишлено-складови помещения и жилища, сдаваемое в краткосрочен наем, традиционно се считат за обекти с повишена чувствителност към инфлацията, офиси и АДСИЦ — средна, както и парцели и апартаменти, които в дългосрочен наем — ниска.

Германия — общо низкорисковая държава за инвестиции в недвижими имоти, но и тук има области на повишен риск. По-специално, към тях се отнасят земите

Друг икономически фактор страната на риска, свързан с нестабилността на националната валута. Независимо от това, расте си курс или пада, всяко значително отклонение представлява риск. Най-голямата опасност за пазара се появява тогава, когато на ръст или спад на валута е повече от 20 %.

За стоковите икономики също е типично за такъв рисков фактор, тъй като спадът на цените на петрола. Колкото по-ниска е цената, толкова по-голяма е заплахата икономика; най-голям риск — намаление на цените на въглеводороди с повече от 20 %. Така, по данни на Savills, на фона на desheveyuschey на петрол от 2007 до 2009 година апартамент в руската столица падна до 51 %. През януари-февруари 2009 г. цените на петрола започна да се покачва и цената на квадратен метър също тръгна нагоре. През 2015 г. на петрола показва негативна тенденция и цените на жилищата също са намалени.

Други икономически фактори — спад на БВП, спад в производството, намаляване на износа и спад в покупателната способност на населението. Най-големият риск — намаляване на всеки от тези показатели с повече от 10 %.

До страновым също са социално-политическите рискове. По-специално, на пазара на недвижими имоти може да се отразява негативно отрицателен прираст на населението, като това важи не само за страната като цяло, но и за конкретното населено място, а също и на отделен регион. Например, населението на Източна Германия и се преместват в по-развитите и бъдещето на западната земя, така че последните се считат за по-малко рискови пазари за инвестиции в недвижими имоти (изключение — малки града в Рурской област, която губи население поради недостиг на работни места).

Политическата ситуация също оказва значително влияние върху поведението на инвеститорите и на тяхното възприемане на риска. Според изследване на „Транио“, на 17 % от анкетираните брокери смятат, че политическата обстановка (наравно с икономическа стабилност е една от основните причини, поради които говорещи руски език купувачи се насочват към една или друга страна за покупка на недвижими имоти. Този фактор е особено ярко изразена в страни като Великобритания, Германия, САЩ и Франция.

Социално-политическите и икономически сътресения в страната могат за дълго да изплаши инвеститорите на местния пазар на недвижими имоти

Още един важен страновой на риска за потенциални промени в законодателството, които могат да повлияят върху пазара на недвижими имоти. Това може да се промени в данъчното законодателство (увеличение на съществуващите данъци и въвеждане на нови), въвеждане на ограничителни закони, свързани със строителството и инвестициите, както и въвеждането на ограничения върху движението на капитали.

Рисковете на проекта

Рисковете, свързани с проекта, могат да бъдат разделени на две категории:

• рискове проект Added Value, целта на които е създаването на добавена стойност;
• рискове под наем бизнес.

1. Проекти Added Value

Проект Added Value („добавена стойност“) се отнасят до изграждането и редевелопмент. Рискът от такива проекти, е доста висока, но и доходност също е висока — 14-25 %.

Основните рискове, свързани със строителството:

• стойността на земята или на обекта на входа може да се преувеличи;
• строителство или ремонт могат да се проточат;
• оценка на строителство или ремонт може да бъде превишен;
• цената на продажбата може да бъде по-ниска, отколкото е планирано;
• продажбата може да върви по-бавно, отколкото е планирано.

Всички тези рискове могат да „яде“ приход, в резултат на което инвеститорът ще остане без печалба или дори загуба.

Строителни проекти са по-рискови в сравнение с арендным на бизнеса

Всички тези рискове се увеличават в прогресия пропорционално закредитованности на предприемача, т.е. колкото повече кредитни пари той използва, толкова по всеки един от посочените рискове. При най-лошия сценарий, например, при високо закредитованности строителство и съществена корекция на разходите може да се окаже така, че предприемач или инвеститор ще остане на загуба. Опитните предприемачи винаги просчитывают различни сценарии за развитието на събитията и приемливи се считат за такива, при които един инвеститор излиза от проекта, спечелил 15-20 % (класически сценарий), или 20-25 % (оптимистичен сценарий).

Рисковете на проекта се проявяват още преди започване на работата. По-специално, съществува риск от невъзможността за получаването на разрешение за строеж (Permit Risk). Същността му е в това, че в случая с инвестициите в редевелопмент, основен ремонт или строителство от нулата за изпълнение, след закупуване на земя или съоръжение трябва да мине на съгласуване и получаване на разрешение. Обикновено в цената са положени риска от невъзможността за получаването на съответното разрешение или факта, че това ще отнеме дълго време. В някои страни строителните предприемачи са готови да поемат риска от невъзможността за получаването на разрешение.

Идентифициране на рисковете, свързани с конкретен обект, помага за цялостна проверка Due Diligence, — която включва четири вида изпит:

• правна експертиза (Legal Due Diligence): адвокати проверяват договор за наем и наличието на разрешение за строеж;
• финансова и данъчна експертиза (Financial & Tax Due Diligence): данъчен консултант създава реални разходи за поддръжка на обекта, се разчита на рентабилността и размер на данъчните облекчения;
• оценка на риска (Chance & Risk): разглеждане на перспективите на развитие на място, както и въздействието на действащите и бъдещи конкуренти;
• техническа оценка (Technical Due Diligence): разглеждане на техническото състояние на имота (обикновено не се провежда при покупката на нови обекти).

2. Лизингов бизнес

Най-рискови обекти, които ще са готови за отдаване под наем, притежават следните характеристики:

• място в престижните райони;
• добро техническо състояние;
• наематели — представители на средната класа (за жилищни имоти) или на компания от първия ешелон (в случай на търговски обекти);
• средният наем на разположение средна наематели;
• възможност перепрофилирования на обекта (например, превод на хотела на недвижими имоти в жилищни фонд или обратно);
• приходите от наем не по-ниска такса за кредит.

Местоположението е най-съществената характеристика: ако имотът е разположен в добър район, а рисковете ще са минимални, а обект — ликвидни. Въпреки това, с риск може да се дължи на по-нататъшното развитие на пространство, така че при избора на печеливши обекта следва да се чудя план за застрояване и за да разберете, може ли бъдещи и вече се продават на промяна (разширяване на транспортната мрежа, появата на нови институции и т.н.) с течение на времето да се увеличи капитализацията на инвестиции или, напротив, понижаване на неговата доходност. Например, ако човек е купил апартамент в Ню Йорк с красив изглед към Сентръл парк, той априори си е осигурил безопасността на прикачени файлове, тъй като апартамента с такъв вид малко, и нови ще бъде не повече.

Риск представляват и лошото състояние на обекта и липса на техническа оснащенность. Нещо по-лошо обемно планиране решения вътре в сградата, наличието на съвременни инженерни системи и качеството на носещи конструкции от по-ниска конкурентоспособност на обекта на пазара, толкова по-ниска е стойността му и търсенето от страна на наемателите, а рисковете са по-високи. Въпреки факта, че на стари и износени обекти може да се даде добра възвръщаемост в момента, те винаги са по-рискови за инвестиции, отколкото на сградата в добро състояние.

Качеството на наемателите и вид на наемния договор също могат да повишат или да намалят рисковете. Инвеститор, който не е готов да отиде на риск от загуба на наемателя, най-вероятно, вложится в обект с дългосрочни арендными договори. И обратно, когато този риск за инвеститора е приемлив, той ще се разглеждат като варианти на недвижими имоти с подходящ до края или краткосрочен план арендным договор.

При избора на приходната недвижими имоти си струва да се обърне внимание на това, колко е надежден наемател

Друг риск е свързан с избора на начин на финансиране и по-нататъшното управление на заемни средства. Като правило, колкото по-висок дял на дълговите, толкова по-висок е рискът.

Ефектът на лоста — това е, когато стойността на дълг за финансиране на по-евтино, отколкото доходността на проекта. Инвеститорът може да преговаря с банката, по този начин, за да плащат процент по кредита, но да изплаща поне от тялото на кредита. По този метод може да се увеличи оперативната доходност от инвестиции. Но този метод за увеличаване на доходността води до различен риск. Ако цената на обекта ще намалее, когато трябва да се поднови договора за кредит, банката ще изисква пропорционално докапитализировать заем и да предостави допълнителна гаранция софтуер (margin call). Така че важно е да намерите правилния баланс на лоста на доходността и риска, това е умение, на професионални инвеститори.

Капитал, взети в дългове за инвестиции, трябва да генерира печалба, надвишаваща такса за използването му. Ако печалби от недвижими имоти по-ниски такси за кредит, инвеститорът носи загуби, които са толкова повече, колкото повече стойността на привлечените средства.

Според експерти на пазара на недвижими имоти се появи още един риск: тъй като лихвените проценти по кредитите през 2014-2015 г. в много страни са достигнали най-ниското си ниво в историята и почти се доближават до нула, а след 3-5 години те могат значително да нарасне, и когато това се случи, цената на недвижимите имоти ще намалее.

Риск представлява и дистанционно управление на обект: отдалеченост на недвижими имоти отслабва контрола над нея, така че опитвайки се да се отдадете на ръководството на чужд проект от Русия е свързана с големи рискове. Вместо дистанционно самостоятелно управление се препоръчва да се наеме специализирана фирма.

Не по-малко важен и риска, свързан с структурированием сделка. Има различни схеми, които позволяват оптимизиране на данъци — например, собствен заем или преработка чрез поредица от фирми. Това повишава доходността, но намалява прозрачността и увеличава риска за притежание. На данъчно облагане не може да приеме структура за оптимизация и начислить допълнителни данъци и глоби. В света се издига на прозрачност на банковата система, ОИСР въвежда мерки за противодействие на размиването на облагаемата база, а Русия се нуждае от своите жители плащат данъци на доходите, получени в чужбина. Всички тези промени, които увеличават риска от наднормено структуриране на обекти с цел оптимизиране на данъци. Нашата препоръка за клиенти: първо, да приемат съвети от данъчните консултанти, и второ, да не се прекалява с оптимизация, тъй като е изпълнен с проблеми с данъчните служби в обозримо бъдеще.

Споменати по-горе елементи определят основният риск — рискът от намаляване на ликвидност, което означава намаляване на капацитета на бърза продажба, без загуба на стойност и намаляване на потенциала за растеж на капитализация при позитивен сценарии за развитието на пазара. Съответно, колкото по-долу рискове по посочените по-горе елементи, толкова по-висока ликвидност, и, като следствие, по-ниска начална доходността на обекта.

В крайна сметка

Основните рискове при инвестират в недвижими имоти са:

Страната рискове
Икономически	ръст на инфлацията; нестабилността на валутата; спад на цените на петрола; спад в БВП, спад в производството и намаляване на износа; намаляване на покупателната способност на населението.
Социално-политически	отрицателен прираст на населението; нестабилната политическа ситуация; въвеждането на законодателни ограничения.
Рисковете на проекта
Added Value	надценка цена за закупуване на земя или обект; превишение на оценка; неспазване на срокове; риск от продажба на по-ниска цена; Permit Risk.
Лизингов бизнес	строителството в района на обекта, снижающее му стойност; лошо състояние на обекта; ниско качество на наемателя; краткосрочни лизингов договор; голям дял на дълговите; дистанционно управление; структуриране на сделката.

Какво да изберете — висока доходност или ниски рискове — зависи от самия инвеститор и от отношението към рисковете. Основният проблем на много купувачи — в това, че те започват разговора с въпроса „Каква е доходността?“, а първият въпрос, всъщност трябва да е „Какви са рисковете и как мога да продаде този обект за в бъдеще?“. Ако един инвеститор иска да получава по-голяма доходност, тя трябва да бъде готов да приеме по-голям риск.

Юлия Nikolay, „Транио“